【正文】 ，全部地塊也被規(guī)劃道路一分為二，一定程度上局限了別墅產(chǎn)品開發(fā)的空間；? 項(xiàng)目作為擁有別墅產(chǎn)品的復(fù)合社區(qū)，其所能依托的自然資源較弱，不利于產(chǎn)品品質(zhì)的提升。長橋郡非臨河別墅價(jià)格降到 8000 元/平方米，綜合考慮產(chǎn)品的差異化定位，及入市時(shí)間相對(duì)較晚，聯(lián)排價(jià)格初步定在 8000 元/平米。雙楠片區(qū)的高收入人群 經(jīng)過 10 年的發(fā)展，雙楠已經(jīng)成為成都著名的成熟富人區(qū)之一。所以，本項(xiàng)目應(yīng)采取補(bǔ)缺型的差異化競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略，在區(qū)域市場(chǎng)形成產(chǎn)品類型的差異化——有別于純高層電梯的高密度產(chǎn)品，由別墅、花園洋房和小高層構(gòu)成的綜合型低密度社區(qū)；在整個(gè)低密度產(chǎn)品市場(chǎng)，采用總價(jià)、面積段的補(bǔ)缺——總價(jià) 150 萬左右，面積 250 平方米，形成市場(chǎng)定位差異化。（4）成都別墅市場(chǎng) 3 月份代表項(xiàng)目成交情況3 月份別墅樓盤情況區(qū)域 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 銷售套數(shù) 銷售面積（㎡） 銷售價(jià)格（元/㎡）3 麓山國際社區(qū) 37 11198雙流 8 雅居樂花園 25 125371 芙蓉古城 10 70004 美泉紀(jì) 16 5800溫江5 清溪?jiǎng)e墅已不單單僅作為自住型物業(yè)被購房者青睞，更多的作為一種投資型產(chǎn)品被消費(fèi)者追捧。本項(xiàng)目比鄰的人居可以看出，總價(jià)在 40 萬以下的產(chǎn)品，入市風(fēng)險(xiǎn)較小。項(xiàng)目地塊緊鄰新城區(qū)白河綠化森林帶，森林帶南北長 8 公里、寬 500 米，東西長5 公里、寬 300 米，總面積達(dá) 平方公里。新城區(qū)憑借其極具吸引力的城市規(guī)劃和定位，吸引了眾多實(shí)力開發(fā)商到此開發(fā)，如九龍倉集團(tuán)、人居置業(yè)、博瑞地產(chǎn)、川投公司等，紛紛在該區(qū)域拿地，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)快速增長態(tài)勢(shì)。? 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展穩(wěn)?。旱卣鹬白≌瑑r(jià)格上漲較快，受地震和經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，雙流房市同樣受挫，但相對(duì)于泡沫更為嚴(yán)重的成都主城區(qū)，雙流房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)更為穩(wěn)健。? 城市組團(tuán)：城市按地域關(guān)系分別定義了四個(gè)城市組團(tuán)，由東至西，由南至北分別命名為A、B、C 及 D 區(qū)，由新區(qū)主、次干道串接各大城市組團(tuán)，以及組團(tuán)以下級(jí)鄰里單元。 雙流新城區(qū)功能定位雙流新城區(qū)的功能定位是：打造以運(yùn)動(dòng)型娛樂產(chǎn)業(yè)、健康型駐齡產(chǎn)業(yè)、國際商務(wù)型產(chǎn)業(yè)為支撐的國際化財(cái)富聚匯背景，形成健康、生態(tài)、宜居的成都南部園林城市。 成都遠(yuǎn)大房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 機(jī)密《2022 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 雙流作為成都市的南部重鎮(zhèn)，雙流在成都市未來向南向東的城市發(fā)展進(jìn)程中占據(jù)著重要地位。截至08年3月底，成都市場(chǎng)成交量驟增，增長幅度大大超出之前較為保守的預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)未來行情仍將延續(xù)，但仍以消化存量為主。 2022 年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè) 2022 年大勢(shì)趨向結(jié)合目前成都商品住宅現(xiàn)狀及當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境形勢(shì)分析，預(yù)計(jì)09 年成都樓市將觸底反彈，呈現(xiàn)維和回暖的趨勢(shì)。3月日交易量約，%。 住宅市場(chǎng)的價(jià)格分析2022年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)商品住宅成交均價(jià)為5926元/ ㎡，價(jià)格走勢(shì)波動(dòng)較強(qiáng)。 住宅市場(chǎng) 住宅市場(chǎng)綜述? 成交分析20222022年成都市主城區(qū)住宅供求不平衡狀態(tài)逐漸加劇，受經(jīng)濟(jì)和地震的影響，08年供需情況呈現(xiàn)嚴(yán)重的供過于求。在地震和經(jīng)濟(jì)危機(jī)的雙重影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)受挫，一路高歌的勢(shì)頭被遏制，政府立刻縮減土地供應(yīng)量來調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需，以求盡快消化市場(chǎng)存量，達(dá)到新的平衡。（3）土地成交價(jià)格預(yù)計(jì)呈現(xiàn)分化態(tài)勢(shì)07年房地產(chǎn)過熱，形成樓市泡沫，也抬高了07年地價(jià)，08樓市進(jìn)入熊市，土地價(jià)格跌幅較大，成交量大幅萎縮，土地基本上以底價(jià)成交。（2）郊區(qū)成交價(jià)格分析? 郊縣土地成交價(jià)格有所下跌 成都遠(yuǎn)大房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 機(jī)密《2022 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 ? 郊縣土地各區(qū)域成交價(jià)格對(duì)比08年郊縣成交的住宅用地，龍泉區(qū)域成交單價(jià)最高，都江堰的樓面地價(jià)最高。雙流在08年土地成交共計(jì)高達(dá)42宗，成交面積5711畝，同比增長43%；。郊區(qū)成交 106 宗，成交面積達(dá) 800 萬㎡，合計(jì) 12022 畝，同比 07 年下降 31%；成交均價(jià)為 96 萬元/畝，樓面地價(jià)均價(jià)約 553 元/平方米，同比 07 年分別下降33%和 52%。 2022 年的成都市主城區(qū)商品房市場(chǎng)以供大于求的供求關(guān)系為主， 間上下浮動(dòng)，出現(xiàn)嚴(yán)重的供大于求。樓市價(jià)格戰(zhàn)開打，購房者信心尚未恢復(fù)，持幣觀望，在這樣的形勢(shì)下，政府干預(yù)在所難免。 降息——2022 年 9 月 16 日，央行一改連續(xù)加息的調(diào)控方向，從此走向連續(xù)降息的通道。國際經(jīng)驗(yàn)表明，當(dāng)一個(gè)城市的第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值比重超過 50%，該城市即具有經(jīng)濟(jì)服務(wù)化傾向。尤其是出口加工型產(chǎn)業(yè)，影響巨大。 成都遠(yuǎn)大房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 機(jī)密《2022 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 【城市宏觀經(jīng)濟(jì)狀況】? 成都國內(nèi)生產(chǎn)總值分析：從 20222022 年成都地區(qū)生產(chǎn)總值走勢(shì)來看，成都地區(qū) GDP 持續(xù)走高，年增長率保持在 13%以上，07 年增長率達(dá)到 %。? 成都城市總面積 12390 平方公里， （中國直轄市和副省級(jí)城市第 8 名） 。由于南地塊的開發(fā)時(shí)間較晚，需根據(jù)市場(chǎng)變化以及北地塊產(chǎn)品銷售情況另行規(guī)劃，具備較大的不確定性，故本次可研將南北兩地塊視為相對(duì)獨(dú)立的兩個(gè)項(xiàng)目考慮，重點(diǎn)分析北地塊 畝宗地。? 2022 年，成都全市戶籍人口 萬人，常住人口 萬人，市區(qū)人口 萬。 國際經(jīng)驗(yàn)表明，當(dāng)一個(gè)國家或地區(qū)人均 GDP 達(dá)到 2022 美元以后，經(jīng)濟(jì)將進(jìn)入持續(xù)快速發(fā)展時(shí)期。中國將影響世界經(jīng)濟(jì)，率先走出低谷，步入新的上升通道。 政策環(huán)境分析土地——08 年土地政策主要體現(xiàn)控制原則，即嚴(yán)格控制土地入市，意在減小土地供應(yīng)量。政府加大拆遷力度，實(shí)際上增加了需求，又為救世做了一件事實(shí)。2022年，房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入巔峰時(shí)期，商品房的施工面積與銷售面積齊漲，其漲幅分別為39%與47%。 成都遠(yuǎn)大房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 機(jī)密《2022 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 土地市場(chǎng) 成都市土地市場(chǎng)供求分析2022 年是中國土地交易市場(chǎng)低迷的一年，成都土地市場(chǎng)也是如此，土地的供應(yīng)量和成交量大幅萎縮，地價(jià)跌幅較大。? 小體量宗地成為主流? 主城區(qū)成交住宅用地容積率集中在 24 之間（3）郊區(qū)成交分析08 年郊區(qū)共成交 105 宗，成交總面積約 12022 畝，與 07 年同比下降了 31%。主城區(qū)一年住宅用地成交僅 15 宗，雖成交價(jià)比 07 年有較大幅度下降，但由于數(shù)量非常少，未來對(duì)市場(chǎng)形成的低成本沖擊有限。同時(shí)，政府為保護(hù)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)，09年土地供應(yīng)仍會(huì)選擇相對(duì)緊縮的政策，供應(yīng)不會(huì)急劇加大。預(yù)計(jì)2022 年大中型開發(fā)企業(yè)通過招拍掛拿地的可能性較小，但很可能收購一些資質(zhì)較差的中小企業(yè)的存量土地，土地轉(zhuǎn)讓會(huì)有所增加。但07年大量高價(jià)成交土地，目前開發(fā)入市的不足10宗，眾多高價(jià)地將在09年選擇面市，這將對(duì)穩(wěn)定和提升09年房?jī)r(jià)起到積極的作 成都遠(yuǎn)大房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 機(jī)密《2022 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 用。到12月份，市場(chǎng)成交價(jià)格完成探底回升，中海、萬科、華潤、藍(lán)光的各個(gè)項(xiàng)目均有不同漲幅。㎡，%，%；成交均價(jià)持續(xù)跌落，%，每平方米下跌253元。重慶龍湖、華宇、金科相繼進(jìn)入成都，項(xiàng)目取得較好的銷售業(yè)績(jī)，獲得了一定的市場(chǎng)認(rèn)可。到09年春節(jié)前，成交小有增長。目前市場(chǎng)仍以保證銷量為主。臨近成都中心區(qū)，距中心城天府廣場(chǎng)空間距離僅約 15 公里，不到20 分鐘的車程。? 核心區(qū)：即城市中心區(qū)(創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心)。 雙流東升新城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況介紹? 構(gòu)成雙流房地產(chǎn)市場(chǎng)的 4 大區(qū)域，東升、牧馬山、麓山和航空港，除老城區(qū)東升外，其他幾個(gè)區(qū)域已成為成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的領(lǐng)軍區(qū)域。受地震的影響和土地價(jià)格下跌的雙重影響，可以預(yù)見在未來一段時(shí)間內(nèi)，高層電梯公寓在雙流市場(chǎng)面臨較為嚴(yán)酷的競(jìng)爭(zhēng)局面，其成交價(jià)格將需要較長的時(shí)間恢復(fù)。 項(xiàng)目宗地狀況分析 宗地現(xiàn)狀 成都遠(yuǎn)大房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 機(jī)密《2022 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 項(xiàng)目占地 畝，用地性質(zhì)為居住兼容商業(yè),容積率初步定為不大于 ，綠地率不小于 25%。目前雙楠大道及兩側(cè)綠化帶打造效果很好，形成了良好的區(qū)域形象。目前，整個(gè)市場(chǎng)中，覆蓋 160240 平米，總價(jià)在 100200 萬之間的產(chǎn)品很少。所以，本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位方案應(yīng)綜合考慮消費(fèi)者心理變化，迎合消費(fèi)需求，避開競(jìng)爭(zhēng)最大的市場(chǎng)，選擇近郊低密度低總價(jià)的產(chǎn)品（如圖所示） 。此后在 9 月房交會(huì)后慢慢有回升，但 10 月份經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響凸顯，別墅市場(chǎng)成交放緩。作為成都別墅的領(lǐng)軍樓盤——麓山國際，一反過去一位追求高端的策略，開始推出單價(jià)較低，面積較小的單位，目前成交價(jià)格從最高峰的 30000 元/平米下降至現(xiàn)在的 11198 元/ 平米。雙流老城區(qū)，以公務(wù)員、私營業(yè)主為主的高收入人群雙 流 縣 總 面 積 1068 平 方 千 米 ， 年 末 戶 籍 人 口 93 萬 人 。金花以鞋業(yè)為主，區(qū)域內(nèi)云集了大量的制鞋產(chǎn)業(yè)鏈上的工業(yè)及貿(mào)易人群，私營業(yè)主眾多。? 產(chǎn)品：選取總價(jià)在 150 萬的市場(chǎng)定位，在成都別墅市場(chǎng)形成差異化戰(zhàn)略，具備一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；地上 2 層的產(chǎn)品創(chuàng)新，有利于園林的打造，使項(xiàng)目具備一定的景觀優(yōu)勢(shì)。? 宗地南側(cè)緊鄰規(guī)劃中的綠色生態(tài)走廊和國際標(biāo)準(zhǔn)的網(wǎng)球中心，一旦建成，將非常明顯的促進(jìn)項(xiàng)目升值。 項(xiàng)目威脅? 別墅市場(chǎng)受地震的影響，逐步放量，09 年別墅市場(chǎng)供大于求。銷售至 1期銷售末期。目前銷售至 2 期尾盤。目前成都房市已經(jīng)探底企穩(wěn)，并在春節(jié)后有著明顯的回暖。? 結(jié)合目前成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)及雙流新城區(qū)樓市狀況，一期推盤按照別墅、洋房、小高層的先后順序推出，產(chǎn)品銷售周期為 10 個(gè)月。同時(shí)，麓山國際及龍湖此市場(chǎng)環(huán)境下，如何實(shí)現(xiàn)差異化營銷，如何實(shí)現(xiàn)在有限的客戶資源中盡可能多地實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)化，將非常重要。目前銷售至 2 期尾盤。長橋郡均計(jì)劃推出總價(jià)在 200350 萬的別墅，市場(chǎng)進(jìn)攻已經(jīng)臨近，有可能分化本項(xiàng)目的大面積單位。宗地距離航空工業(yè)港較近，緊鄰正在建設(shè)中的商貿(mào)工業(yè)園區(qū)，有很好的升值前景和持續(xù)增加的市場(chǎng)需求。 項(xiàng)目劣勢(shì)? 該區(qū)域?qū)儆谛聟^(qū)，市政配套設(shè)施雖然規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)很高，但是短期內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)。 成都遠(yuǎn)大房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 機(jī)密《2022 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 總平、鳥瞰圖 成都遠(yuǎn)大房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 機(jī)密《2022 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目 平方米規(guī)劃凈用地面積 224317建筑用地面積 65330綠化用地面積 68192道路及地面停車面積 46458總建筑面積 631710地面建筑面積 532710其中：地下建筑面積 99000其中： 北側(cè) 163 畝地塊建筑面積 178310容積率 其中： 北側(cè) 163 畝地塊容積率 建筑密度 %綠地率 %機(jī)動(dòng)車停車位 4446 輛其中: 低層室內(nèi)停車 408 輛架空層停車 282 輛地下車庫停車 2827 輛商業(yè)室外地面停車 90 輛小區(qū)內(nèi)室外停車 839 輛 成都遠(yuǎn)大房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司