20xx北京中關(guān)村商業(yè)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告-資料下載頁
2024-11-24 10:54本頁面
【導(dǎo)讀】本項(xiàng)目位于中關(guān)村大街與海淀大街交匯處，處于中關(guān)村商圈核心地帶。層高公共部分3米，使用層高2.<#004699'>1. 為寫字樓部分（先期規(guī)劃設(shè)計(jì)中，B棟<#004699'>1－5層為商鋪，后因市場(chǎng)需求，一樓臨街部分皆為商鋪。本大廈始建于<#004699'>1995年，距今已有<#004699'>1<#004699'>1年歷?？偨ㄖ娣e為<#004699'>17<#004699'>163平方米，其中商鋪面積為。街面寬為75米，地下車位34個(gè)，進(jìn)深24米。希望等，但依然有20％左右空置出現(xiàn)。北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)過熱已經(jīng)是個(gè)無可爭(zhēng)議的事實(shí)。2020年及2020年政府出臺(tái)的各項(xiàng)政策和商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顟B(tài)來看，避免開發(fā)與經(jīng)營相脫節(jié)，從而出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)空置率高居不下。區(qū)域，科技一度成了支持中關(guān)村市場(chǎng)繁榮的重要因素。推出以及政策的出臺(tái)......中關(guān)村已進(jìn)入IT產(chǎn)業(yè)升級(jí)的金融時(shí)代。根據(jù);十五;規(guī)劃，2020年中關(guān)村科技園區(qū)將初步建成國家科技創(chuàng)新基地。據(jù)悉，2020年中關(guān)村將發(fā)展成為;世界一流的科技園區(qū);。區(qū)，西邊中關(guān)村科技園區(qū)以及介于兩者之間的金融街。北京商業(yè)地產(chǎn)全面開花，供應(yīng)種類齊全。
【正文】 3000萬元，武廣面積約 萬平方米，則裝修價(jià)格約為 800 元 /㎡，北京市場(chǎng)銷售平均價(jià)格約為武漢價(jià)格的 2倍，測(cè)算出價(jià)格比例為 00469939。1500 元 /平方米） 則 寫 字 樓 部 分 成 本 價(jià) 格 ＝ 6680+500469939。1+00469939。1500 ＝82300469939。1 元 /平方米。 商鋪重裝成本： 如對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行商業(yè)改造，拆除原有隔斷、重新分割，增加手扶電梯、外立面重新裝修，增加照明和空調(diào)系統(tǒng)，總價(jià)格需要測(cè)算。 但是根據(jù)武漢市 5000 平方米新裝商場(chǎng)的平均價(jià)格為 00469939。1000 萬元，平攤到每平米上約為 2020 元。北京與武漢比值約為 00469939。1： ，則重裝價(jià)格約為 5200 元 /㎡ 則商鋪的成本＝ 6680＋ 5200＝ 00469939。100469939。1880 元 /平方米。 【結(jié)論】 根據(jù)以上成本分析，寫字樓銷售價(jià)格 在 82300469939。1 元以上和商鋪部分在 00469939。100469939。1880 元以上是能夠?yàn)楣緞?chuàng)造利潤的。 （二）回報(bào)率分析： 中關(guān)村商業(yè)街的可實(shí)現(xiàn)整體租賃價(jià)格在 600～ 800 元之間，本項(xiàng)目周邊商業(yè)一、二層租金更是達(dá)到 00469939。1000 元 /平方米 /月以上。而市場(chǎng)通行年回報(bào)率為 00469939。10％， 而商鋪價(jià)格的衡量因素最重要的是地理位置而不是新舊程度，所以本項(xiàng)目根據(jù)回報(bào)率測(cè)算： 50000469939。12247。004699 39。10％＝ 60000 元 /平方米 700 00469939。12247。 00469939。10％＝ 84000 元 /平方米 均價(jià)： 72020 元 寫字樓部分： 365247。 00469939。10％＝ 9490 365247。 00469939。10％＝ 00469939。10220 均價(jià)： 9855 元 （三）產(chǎn)權(quán)價(jià)值評(píng)估價(jià)格測(cè)算法： 評(píng)估價(jià)值 =重置價(jià)格（剩余使用年限247?？傮w使用年限） 即 : 寫字樓：評(píng)估價(jià)格＝ 9855（ 40247。 50）＝ 7884 元 /㎡ 商鋪： 評(píng)估價(jià)格＝ 72020（ 40247。 50）＝ 57600 元 /㎡ 注：普通商業(yè)項(xiàng)目用地年限為 50 年，本項(xiàng)目建設(shè)使用年限應(yīng)已達(dá)到00469939。10 年左右，此項(xiàng)價(jià)格是根據(jù)房產(chǎn)局評(píng)估價(jià)格公式測(cè)算出來的。實(shí)際評(píng)估價(jià)格將根據(jù)實(shí)際用地年限情況和重置價(jià)格再作調(diào)整。 （四）抗性分析： 時(shí)間抗性：本項(xiàng)目入市時(shí)間不確定帶來的抗性。如在 2020 年前能包裝完成開業(yè)將有 5％左右的加成，反之則有 00469939。10％左右的減成。 產(chǎn)權(quán)抗性：如本項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)過戶順利，稅費(fèi)控制在合理范圍內(nèi)，可以辦理按揭，則有 5％左右的加成，反之則會(huì)阻止銷售。 價(jià)格抗性：目前周邊乙級(jí)和二手寫字樓售價(jià)為 9000～ 00469939。10000 元，且銷售情況非常不好。周邊商鋪的銷售均價(jià)在 80000 元 /平方米，所以如本項(xiàng)目定價(jià)在 9000 元以上，或商鋪定價(jià)在 70000 元以上銷售必然面臨阻力。 裝修抗性：現(xiàn)有裝修如改造完畢或進(jìn)行改造承諾銷售將帶來 00469939。10％左右的加成，反之則有 50％左右的減成，且大大縮小利潤比例。 招商抗性：如能維持現(xiàn)有招商率則有 00469939。10％左右的加成，如因業(yè)主大量搬離造成空置會(huì)帶來 20％左右的減成。 政策抗性：如政府對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開始打壓將有 30％以上的減成，如政府將電子一 條街西遷將有 00469939。15％左右的抗性。 將回報(bào)率價(jià)格根據(jù)抗性分析進(jìn)行計(jì)算： A：時(shí)間抗性對(duì)價(jià)格的影響 寫字樓： 加成： 7884 00469939。105％＝ 8278 元 /平方米 減成： 7884 90％＝ 7095 元 /平方米 商鋪： 加成： 57600 00469939。105％＝ 60480 元 /平方米 減成： 57600 90％＝ 500469939。1840 元 /平方米 B:招商抗性對(duì)價(jià)格的影響： 寫字樓： 加成： 7884 00469939。100469939。10％＝ 8672元 /平方米 減成： 7884 80％＝ 6307 元 /平方米 商鋪： 加成： 57600 00469939。100469939。10％＝ 63360 元 /平方米 減成： 57600 80％＝ 46080 元 /平方米 C:政策抗性對(duì)價(jià)格的影響： 寫字樓： 減成 00469939。1： 7884 85％＝ 67000469939。1 元 /平方米 減成 2： 7884 70％＝ 5500469939。18 元 /平方米 商鋪： 減成 00469939。1： 57600 85％＝ 48960 元 /平方米 減成 2： 57600 70％＝ 40320 元 /平方米 【結(jié)論】 53400469939。1 根據(jù)以上方法測(cè)算，在減成作用全部實(shí)現(xiàn)的前提下，本項(xiàng)目的商鋪的銷售均價(jià)在 40000 元 /平方米應(yīng)能實(shí)現(xiàn)正常銷售。銷售總額人民幣 2.00469939。14億元。在加成作用全部實(shí)現(xiàn)下銷售均價(jià)在 63000 元 /平方米應(yīng)能實(shí)現(xiàn)正常銷售，總銷售額人民幣 億元。 所以商鋪部分無論市場(chǎng)環(huán)境如何變化進(jìn)行銷售都是可行的。 商鋪總收益： 2.00469939。14 億－ 億＝ 00469939。 億元 同時(shí)可以看出，如減 成作用全部實(shí)現(xiàn)，寫字樓部分的銷售價(jià)格將遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于成本價(jià)格（銷售價(jià)格 5500469939。18：成本價(jià)格 6680），就算加成作用實(shí)現(xiàn)，銷售價(jià)格也基本與成本價(jià)格持平（銷售價(jià)格 8672：成本價(jià)格 82300469939。1），所以如進(jìn)行收購以后，建議公司對(duì)寫字樓部分做為業(yè)主長(zhǎng)期持有收取租金或整單銷售方是較為合理的銷售方法。 如寫字樓部分先期不出售，項(xiàng)目最低總收益為： 2.00469939。14 億－ 00469939。 億＝ 億元 所以我們認(rèn)為本項(xiàng)目是在解決產(chǎn)權(quán)歸屬問題和裝修問題后進(jìn)行銷售是切實(shí)可行的。 內(nèi)部資料
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