【正文】 4. 38 %1. 30 %0. 30 %4. 69 %0. 00 %5. 00 %10 . 00 %15 . 00 %20 . 00 %25 . 00 %30 . 00 %35 . 00 %40 . 00 %111 211 221 311 321 322 422 522 其他數(shù)據(jù)來源：南京中原DR C 監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)調(diào)查表明， 90110平方米的面積最受購(gòu)房者的歡迎，其次是 5190平方米的小戶型，再次是111143平方米的中大戶型。在未來選擇戶型方面， 311戶型的需求量最大，占比為 %，其次為 211（ %）及 221（ %）戶型。 73 客群分析 住宅需求分析 —— 購(gòu)買因素 44 .52 %28 .33 %20 .50 %18 .46 %16 .44 %13 .25 %11 .34 %10 .55 % 0% 0% 10 .00 % 15 .00 % 20 .00 % 25 .00 % 30 .00 % 35 .00 % 40 .00 % 45 .00 % 50 .00 %交通方便離公司近有好的學(xué)校親戚朋友住在此區(qū)域區(qū)域生活配套設(shè)施好一直住在本區(qū)域區(qū)域投資潛力大價(jià)格便宜數(shù)據(jù)來源：南京中原DRC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在對(duì)潛在購(gòu)房者區(qū)域選擇產(chǎn)生影響的所有因素中，排在前三位的與影響潛在購(gòu)房者購(gòu)房決策的因素一致，均為地段，交通情況以及學(xué)區(qū)。另外，親友的居住、生活便利程度以及對(duì)目前區(qū)域的依戀也在一定程度上影響了潛在購(gòu)房者的區(qū)域選擇傾向。值得注意的是，價(jià)格及投資潛力兩大因素對(duì)潛在購(gòu)房者的影響并不大，僅分列最后一、二位。 74 客群分析 揚(yáng)州市場(chǎng)客戶群體整體消費(fèi)特征 〃 消費(fèi)人群本地化為主，周邊地區(qū)成為有益補(bǔ)充 〃 購(gòu)房區(qū)域除市中心外，優(yōu)先考慮城西區(qū)域，對(duì)東區(qū)認(rèn)識(shí)正在逐步提升 〃 購(gòu)房觀念傳統(tǒng)化，思想處于初步開放階段 〃 對(duì)社區(qū)內(nèi)外的生活配套設(shè)施因素考慮較多 〃 景觀特點(diǎn)偏重水景，無論是自然水景還是人工水景，市場(chǎng)認(rèn)可度較高 對(duì)于本案來說，利用水景吸引客戶進(jìn)駐廣陵新城是重要途徑 75 客群分析 小結(jié) 商鋪及住宅的主力客戶群體均是個(gè)體及私營(yíng)業(yè)主 交通環(huán)境條件是影響客戶的主力因素 商鋪客戶群體中近半數(shù)投資者期望的投資回報(bào)率為 4%6% 住宅部分 90110平方米的面積最受購(gòu)房者的歡迎 客戶群體對(duì)水景的認(rèn)知度較高 水景及便利的交通是本案吸引客戶的亮點(diǎn) 76 項(xiàng)目建議 part6 77 規(guī)劃建議 商業(yè) +住宅 建議方案一： 商業(yè) +住宅：主題商業(yè) +特色商業(yè) +高檔住宅 +退臺(tái)式河景公寓 78 方案一 京杭運(yùn)河 水景 特色商業(yè) 文昌大橋 主題商業(yè) 高檔住宅區(qū) 特色商業(yè) 退臺(tái)式水景洋房 79 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 商業(yè)部分：住宅部分 =1： 2 方案一 80 規(guī)劃建議 純商業(yè)：主題商業(yè) +特色商業(yè) +準(zhǔn)四星酒店 建議方案二： 81 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 方案二 特色商業(yè) 準(zhǔn)四星酒店 特色商業(yè) 京杭運(yùn)河 文昌大橋 水景 主題商業(yè) 特色商業(yè) 特色商業(yè) 主題商業(yè) 82 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 方案二 純商業(yè)方案 83 方案對(duì)比 方案一 方案二 優(yōu)勢(shì)： 劣勢(shì)： 優(yōu)勢(shì)： 劣勢(shì)： 商業(yè)部分與住宅產(chǎn)品 的有機(jī)結(jié)合，可以達(dá)到相互補(bǔ)充，互相帶動(dòng)的效果。 住宅部分相對(duì)于商業(yè)部分開發(fā)周期短，有助于甲方快速回籠資金。 住宅產(chǎn)品可為商業(yè)開發(fā)積累人氣。 住宅產(chǎn)品銷售價(jià)格不及商業(yè)部分，毛利潤(rùn)點(diǎn)小于純商業(yè)方案 做足商業(yè)，可提高銷售價(jià)格，毛利潤(rùn)點(diǎn)高于商業(yè)加住宅 整體感強(qiáng)，項(xiàng)目形象感容易做高 28萬方純商業(yè)，體量過大，推售存在難度。 商業(yè)開發(fā)需考慮招商等問題，周期長(zhǎng)于住宅，資金回籠慢。 綜合各方面利弊，以及以往操作經(jīng)驗(yàn)，中原建議使用方案一 84 拒絕傳統(tǒng)商業(yè)不斷的復(fù)制物 主題式商業(yè)產(chǎn)品建議 85 拋棄傳統(tǒng)意義上商業(yè)的中規(guī)中矩格式 ,打造屬于自己特色的主題商業(yè)利用空間層次感將以及配合各截點(diǎn)的打造營(yíng)造出主題氛圍 主題式商業(yè)產(chǎn)品建議 86 特色商業(yè)街產(chǎn)品建議 特色街區(qū)產(chǎn)品以 2層左右單體建筑為主 .結(jié)合水景 .將產(chǎn)品親水性完美體現(xiàn) .利用營(yíng)業(yè)的時(shí)間差將整體業(yè)態(tài)分割成為日店與夜店 2部分 .充分確保項(xiàng)目整體人氣 87 中心水景建議 不需要太深的水系一樣可以貫穿項(xiàng)目整體 .點(diǎn)式噴泉、旱地噴泉等結(jié)合讓整體建筑跟具浪漫 . 88 住宅產(chǎn)品建議 動(dòng)與靜的結(jié)合也許只有一河隔，依然可以保證品質(zhì)需求。 89 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 part7 90 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 — 建設(shè)成本 開發(fā)成本估算 建筑安裝工程費(fèi)用 W 91 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 — 建設(shè)成本 開發(fā)成本估算 配套設(shè)施費(fèi) Y 92 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 — 建設(shè)成本 開發(fā)成本估算 前期費(fèi)用（ Z） =（建安費(fèi)用 +配套費(fèi)用） 5%= 管理費(fèi)用（ Q） =（建安費(fèi)用 +前期費(fèi)用 +配套費(fèi)用） 3%= 不可預(yù)見費(fèi)（ P） =(建安費(fèi)用 +前期費(fèi)用 +配套費(fèi)用 ) 3%= 其他費(fèi)用 93 價(jià)格設(shè)定依據(jù) ?市場(chǎng)比較法推算單價(jià) ① 估價(jià)思路： 市場(chǎng)比較法的核心是運(yùn)用相類似的項(xiàng)目作為樣本，通過對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素的分析及修正，從而得到項(xiàng)目最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格。 ② 樣本選取 樣本必須具有參照意義，否則將影響價(jià)格的準(zhǔn)確性。因此在樣本選取中將遵循以下原則： ?相近原則 ，相近地段會(huì)有更多的相近因素 ?成功原則 ，只有成功的樓盤才具有參考意義 ?功能原則 ，樣本樓盤必須具有相同的功能定位 94 價(jià)格建議參考系數(shù) 以項(xiàng)目 A（江南一品）為參考： 7500247。 = 8117元 /平方米 以項(xiàng)目 B（公園一號(hào)）為參考： 7400247。 =8381元 /平方米 以項(xiàng)目 C（廣陵世家）為參考： 6200247。 =8435元 /平方米 本案價(jià)格 =以項(xiàng)目 A為參考的定價(jià) A權(quán)重 +……+ 以項(xiàng)目 C為參考的定價(jià) C權(quán)重 =7039元 /平方米 商業(yè)均價(jià)參考明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)均價(jià) 9000左右 (不包含投資回報(bào)率 ) 95 財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 — 財(cái)務(wù)數(shù)據(jù) 銷售收入估算 96 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 — 財(cái)務(wù)數(shù)據(jù) 財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算 財(cái)務(wù)費(fèi)用 目前，中國(guó)人民銀行一年期貸款利率為 ％，考慮一定的融資費(fèi)用（約為利息的 10％），財(cái)務(wù)費(fèi)用率取 ％。估計(jì)在未來 3年的開發(fā)期內(nèi)，假設(shè)土地取得費(fèi)用（ A）于一年內(nèi)全部付清，項(xiàng)目在取得土地后立即開發(fā)，且工期無間斷，開發(fā)過程中自有資金投入 35%，資金在開發(fā)過程中均勻投入，按照復(fù)利計(jì)算項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用為： （ W+Y+Z+Q+P） [（ 1+%） 3/21]+A [（ 1+%） 21]= + 97 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 — 財(cái)務(wù)數(shù)據(jù) 財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算 銷售費(fèi)用 = 銷售收入 x3% 銷售費(fèi)用 98 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 — 財(cái)務(wù)數(shù)據(jù) 財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算 銷售稅金 根據(jù)一般規(guī)定，按銷售收入的 %計(jì)算銷售稅金，其中包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育附加稅、堤防費(fèi)及義務(wù)兵優(yōu)待金。 99 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 — 土地價(jià)格 土地價(jià)格反推估算 估價(jià)公式 投資利潤(rùn)率 =（銷售收入 土地成本 開發(fā)成本 財(cái)務(wù)費(fèi)用 銷售費(fèi)用 銷售稅金） /（土地成本 +開發(fā)成本 +財(cái)務(wù)費(fèi)用） 投資利潤(rùn) 根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的平均水平和本項(xiàng)目的實(shí)際特點(diǎn)，投資利潤(rùn)率取 25％。 100 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 — 土地價(jià)格 土地價(jià)格反推估算 地價(jià)反推結(jié)果 25%=（ （ + ） ） /（ A+++） 土地成本（ A） = 除去土地交易契稅以后，土地價(jià)格 =77044萬元 折合樓面地價(jià) /平方米。 故土地成本在 /平方米之內(nèi)，可執(zhí)行 按現(xiàn)時(shí)價(jià)格評(píng)估 101 Code of this report | 102 Thanks for your attention Wish you a good day! 102