【正文】 優(yōu)勢(shì)，利用水景模式，打造特色水景商業(yè)綜合體 ?“借東風(fēng)”利用廣陵新城規(guī)劃打造的優(yōu)勢(shì)，借助勢(shì)頭凸顯自身的優(yōu)勢(shì)。 項(xiàng)目指標(biāo) 57 項(xiàng)目外部環(huán)境（四至） 北 南 西 東 項(xiàng)目宗地 緊鄰秦郵路，新東方外國(guó)語(yǔ)學(xué)院 臨近文昌東路，文昌大橋直通市中心 向西緊鄰具有悠久歷史的京杭大運(yùn)河 向北有正在舊城改造中的陳家莊聯(lián)合村 58 地塊理解 配套條件：城東老城區(qū)具有一定的配套設(shè)施，目前正處于舊城改造中，配套有待進(jìn)一步完善 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：商業(yè)綜合用地，總用地面積 280畝 區(qū)位條件：位于廣陵區(qū)，城東老城區(qū)，交通便捷，文化氣息濃郁，緊鄰運(yùn)河，環(huán)境優(yōu)美 地塊條件：地塊較為規(guī)整，可及性良好，具有開發(fā)潛力 交通條件：文昌大橋，萬(wàn)福路等均可直通市中心，距離揚(yáng)州汽車東站直線距離不足 3公里，對(duì)內(nèi)對(duì)外交通都很便捷 環(huán)境條件：環(huán)境條件優(yōu)越，緊鄰京杭運(yùn)河，周邊新東方外國(guó)語(yǔ)學(xué)校，揚(yáng)州警察學(xué)校，運(yùn)河博物館文化氣氛濃郁 ?地塊開發(fā)既要符合發(fā)展商利益，又要受市場(chǎng)歡迎 ?產(chǎn)品在結(jié)合客群特點(diǎn)上進(jìn)行創(chuàng)新，發(fā)揮地塊最大價(jià)值 地塊理解 59 地塊價(jià)值評(píng)估 地塊價(jià)值較高，亮點(diǎn)突出 ◇地塊亮點(diǎn)突出，沿河景觀帶優(yōu)勢(shì)明顯 ◇地塊交通可及性較高，交通條件較為優(yōu)越 ◇地處廣陵新區(qū)，環(huán)境質(zhì)量較高，無(wú)環(huán)境污染源 ◇生活配套逐步完善，配套基礎(chǔ)較好 ◇運(yùn)河遺址紀(jì)念館，社會(huì)人文氣息濃郁 ◇區(qū)域形象較好，將成為未來?yè)P(yáng)州最具生活品質(zhì)的區(qū)域 60 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目 SWOT分析 （一）優(yōu)勢(shì) （ Strength） S1： 目前項(xiàng)目周邊文昌大橋直接連接至城區(qū)中心，交通便利，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯； S2： 項(xiàng)目周邊可打造性強(qiáng) , 緊鄰京杭運(yùn)河，靠近運(yùn)河歷史博物館，具有運(yùn)河景觀帶，環(huán)境優(yōu)勢(shì)突出 . S3： 本案距離主城區(qū)較近 ,相關(guān)生活配套設(shè)施完善 . S4： 土地狀況較好，可塑性高。 ?項(xiàng)目地快可及性較好，文昌大橋，萬(wàn)福路均可直通市中心 ?對(duì)外交通方面，距離揚(yáng)州汽車東站直線距離不到 3公里 地塊概況 56 項(xiàng)目指標(biāo)分析 本案為 280畝商業(yè)綜合用地，其他指標(biāo)尚未明確。 廣陵新城區(qū)域內(nèi)大規(guī)模商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)配合一定量的住宅產(chǎn)品有利于整體發(fā)展 53 小結(jié) 鑒于目前市場(chǎng)狀況，商業(yè)住宅綜合體 發(fā)展?jié)摿^大 市場(chǎng)分析小結(jié) 廣陵新城區(qū)域內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)多配合住宅產(chǎn)品 廣陵新城區(qū)域內(nèi)具有發(fā)展住宅產(chǎn)品的潛力 住宅市場(chǎng)供銷狀況跌宕起伏，但剛性需求明顯 商品房市場(chǎng)目前基本屬于供銷兩旺狀態(tài) 商品房成交價(jià)態(tài)勢(shì)平緩，基本 60007000元 /平 54 項(xiàng)目分析 part5 55 地塊概況 ?項(xiàng)目位于揚(yáng)州市廣陵區(qū)京杭運(yùn)河以東文昌大橋以北。 參照區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)項(xiàng)目，大規(guī)模純商業(yè)項(xiàng)目存在一定風(fēng)險(xiǎn)。 47 商業(yè)市場(chǎng) 分散 單一 相對(duì)集中 綜合 現(xiàn)有商圈 自主經(jīng)營(yíng) 新城區(qū) 統(tǒng)一招租 大型化 專業(yè)化 商用物業(yè)的發(fā)展趨勢(shì) 48 商業(yè)市場(chǎng) — 重點(diǎn)項(xiàng)目 49 商業(yè)市場(chǎng) — 重點(diǎn)項(xiàng)目 50 商業(yè)市場(chǎng) — 重點(diǎn)項(xiàng)目 51 商業(yè)市場(chǎng) — 重點(diǎn)項(xiàng)目 52 商業(yè)市場(chǎng) —— 小結(jié) 商業(yè)市場(chǎng)小結(jié) 目前揚(yáng)州商業(yè)市場(chǎng)成交量呈上升趨勢(shì)，成交均價(jià)平緩上升。 本項(xiàng)目所在區(qū)域位于是東區(qū)商業(yè)節(jié)點(diǎn)。 廣陵新城區(qū)域內(nèi)具有發(fā)展品質(zhì)住宅產(chǎn)品的潛力 45 商業(yè)市場(chǎng) ?文昌閣商圈 ?以金鷹國(guó)際為代表 ,揚(yáng)州商業(yè)核心 ,包括集中式商業(yè)和街坊式商鋪 ?以宋城名都為代表的旅游商業(yè) ?西區(qū)商圈 ?以京華城SHOPPINGMALL為代表的集休閑、娛樂、購(gòu)物為一體的現(xiàn)代商業(yè)形態(tài) ?東區(qū)商業(yè)節(jié)點(diǎn) ?以金盛國(guó)際家具城為代表的專業(yè)市場(chǎng)商業(yè) ?城南商業(yè)節(jié)點(diǎn) ?以滿足周邊商業(yè)需求的商業(yè)生活超市及專業(yè)市場(chǎng) ?城北商業(yè)節(jié)點(diǎn) ?以友誼廣場(chǎng)為代表的城北商業(yè)為區(qū)域居民提供商業(yè)服務(wù) ?城西商業(yè)節(jié)點(diǎn) ?傳統(tǒng)與現(xiàn)代結(jié)合的商業(yè)體 ?第二城商圈 ?以揚(yáng)州第二城為核心，包括有揚(yáng)州商城、歐尚超市等集中型商業(yè)的城南商貿(mào)區(qū)。 廣陵區(qū)域內(nèi)住宅產(chǎn)品在市場(chǎng)上具有一定的認(rèn)可度，銷售狀況較好。 41 住宅市場(chǎng) — 重點(diǎn)項(xiàng)目 42 住宅市場(chǎng) — 重點(diǎn)項(xiàng)目 43 住宅市場(chǎng) — 重點(diǎn)項(xiàng)目 44 住宅市場(chǎng) — 小結(jié) 住宅市場(chǎng)小結(jié) 目前揚(yáng)州住宅市場(chǎng)需求依舊明顯遞增，成交價(jià)格平緩上升。板塊北側(cè)邊界的火葬場(chǎng)搬遷，將拓展住宅開發(fā)的北側(cè)沿伸； 典型樓盤： 御河苑、瘦西湖西苑、陽(yáng)光水岸； 價(jià)格： 45005500，多層和別墅為主，近期小高層有所放量 南區(qū)板塊 南區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展緩慢，少量城市偏南樓盤目前均在歸于西區(qū)，故南區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)尚無(wú)相關(guān)數(shù)據(jù)。 典型樓盤： 萊茵北院、錦悅花苑 價(jià)格： 60007000 東區(qū)板塊 發(fā)展特點(diǎn)： 區(qū)域配套不夠完善，發(fā)展相對(duì)滯后，樓盤品質(zhì)不一，發(fā)展特征涵蓋老廠礦單位、古舊住宅小區(qū)和拆遷安臵房；在濱水區(qū)也有開發(fā)高檔樓盤。 揚(yáng)州各物業(yè)供銷走勢(shì) 37 價(jià)格走勢(shì) 揚(yáng)州商品房?jī)r(jià)格走勢(shì) 自 2023年起，揚(yáng)州商品房市場(chǎng)成交價(jià)格平緩上升，目前成交均價(jià)在 60007000元 /平方米左右徘徊 38 價(jià)格走勢(shì) 揚(yáng)州各物業(yè)價(jià)格走勢(shì) 本月從各物業(yè)類型的成交均價(jià)來看，除了小高層、商業(yè)及獨(dú)棟別墅外，都有不同程度的下滑，其中多層及聯(lián)排別墅降幅較大，多層成交均價(jià) 5114元 /㎡，環(huán)比下降 %；聯(lián)排別墅成交均價(jià)8951元 /㎡，環(huán)比下滑 % ；商辦類用房均價(jià)也有所變化，其中商業(yè)成交均價(jià) 6982元 /㎡，環(huán)比基本持平，辦公成交均價(jià) 5555元 /㎡，環(huán)比下降 %。 36 市場(chǎng)供銷 2423251810902542659321911424310 . 9 1 0 . 7 8 0 . 9 5 0 . 5 9 0 . 0 0 0 . 2 0 0 . 4 0 0 . 6 0 0 . 8 0 1 . 0 0 1 . 2 0 0500100015002023250030003500多層 小高層 高層 別墅供應(yīng) 成交 供銷比多層、小高層是市場(chǎng)上主力，小高層發(fā)展?jié)摿薮? 目前市場(chǎng)上供應(yīng)的產(chǎn)品依然是以多層、小高層占到主體、高層產(chǎn)品的占比依然偏小。 33 區(qū)域情況小結(jié) 區(qū)域地理位臵優(yōu)越，交通便利，周邊狀況良好 區(qū)域內(nèi)目前仍處于規(guī)劃期，即將進(jìn)入全面建設(shè)期 區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況良好，三產(chǎn)業(yè)比重逐年上升 生態(tài)旅游區(qū)域，宜居性強(qiáng) 廣陵新城目前已有較為明確的方向，上升空間大 區(qū)域界定 廣陵新城各項(xiàng)指標(biāo)較好，適宜開發(fā)特色商業(yè) 區(qū)域分析小結(jié) 34 市場(chǎng)分析 part4 35 市場(chǎng)供銷 揚(yáng)州商品房供銷走勢(shì) ? 2023 年，揚(yáng)州商品房市場(chǎng)成交量較去年大幅上升，全市統(tǒng)計(jì)共有 22969 套計(jì) 交量，較 2023 年上升了 %，創(chuàng)下歷史之最。 機(jī)電產(chǎn)品占全區(qū)工業(yè) 產(chǎn)品的比重達(dá) 70%以上， 工業(yè)產(chǎn)值不斷突破 逐步發(fā)展二三產(chǎn)業(yè)，農(nóng)業(yè)比重不斷下降 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)深化調(diào)整，三產(chǎn)服務(wù)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)已達(dá) 50%以上。 區(qū)域地位 連接揚(yáng)州城市歷史與現(xiàn)在的支柱 在大揚(yáng)州發(fā)展概念下， 廣陵新城 承載著串聯(lián)區(qū)域，并產(chǎn)生龍頭集聚效應(yīng)的歷史使命，使市轄區(qū)和江都連為一體，共同發(fā)展，共贏并成為真正的龍頭，廣陵新城不僅僅是揚(yáng)州市轄區(qū)的新城，而是“大揚(yáng)州”格局下的新城，是大揚(yáng)州整體發(fā)展布局的要求，因此，決定了廣陵新城不僅是現(xiàn)有城區(qū)功能的補(bǔ)充、延續(xù)，同時(shí)也是整個(gè)揚(yáng)州的發(fā)展功能的希望， 也是整個(gè)大揚(yáng)州的配套。實(shí)際上，正是廣陵悠久豐厚的古代文化掩映著今日揚(yáng)州的繁榮興盛的現(xiàn)代文明，躍動(dòng)著揚(yáng)州市歷史發(fā)展的脈絡(luò)，折射著積淀深厚的城市文明法度，暗示著城市發(fā)展的方向和靈魂。 揚(yáng)州城市總體規(guī)劃 20 小結(jié) 城市宏觀環(huán)境對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的促進(jìn)作用明顯 城市房地產(chǎn)市場(chǎng)處于快速發(fā)展時(shí)期 ?蘇中要地，區(qū)域經(jīng)濟(jì)重心，宜居城市 ?城市格局清晰，定位明確 ?宏觀經(jīng)濟(jì)良好，發(fā)展快速且穩(wěn)定 ?居民收入增加，消費(fèi)信心增