【正文】 需求。 北京商鋪可按柜臺銷售的政策優(yōu)勢。10 號線的建成，為本項目帶來軌道人流。 “中關(guān)村 e時代”、“第三極”商鋪聚集商業(yè)投資客戶。 機會點： 中關(guān)村具扎堆效應，極具人氣。 停車位過少。 商鋪豎向交通不足，極度缺乏。 劣勢： 外立面陳舊。 可改造為商鋪部分面積方正，進深合理。 寫字樓入住率高，有知名企業(yè)入駐，為本項目帶來有一定知名度。 四、項目定位 00469939。 價格則根據(jù)級別與地段的差距而明朗化，根據(jù)以海龍為中心的區(qū)域輻射程度直接作用于各商鋪、寫字樓的價格體系。但是從租售情況看，只有只租不售的寫字樓如融科資訊、理想國際等能夠在整體品質(zhì)上得到保證，從而獲得良好的出租率和大量知名客戶。 超 5A 寫字樓及 5A 寫字樓、乙級寫字樓供應齊全。該區(qū)域?qū)懽謽枪繕O大，實際租賃價格在 － 5 元 /平方米 /天之間，入住率均在 60％以上。13500 元 /平米 *天 中芯大廈 —— *天 華奧大廈 —— 元 /平米 *天 蘇州街 33 號 9700 元 /平米 *天 大恒科技大廈 00469939。12800 4 元 /平米 *天 中關(guān)村科貿(mào)大廈 00469939。14000 元 /M2 只 售不租 CEO 首創(chuàng)拓展大廈 只租不賣 元 /平米 *天 中關(guān)村 e世界 00469939。12020 元 /M2； ? 00469939。1+00469939。19000 元 /平米 *天 天創(chuàng)科技大廈 00469939。188000 —— 現(xiàn)代中芯大廈 20200 —— 部分項 目租售價格 項目名稱 寫字樓銷售均價 寫字樓租賃價格 第三極 00469939。1+00469939。 中關(guān)村核心區(qū)銷售寫字樓供應情況 項目名稱 寫字樓面積（平方米） 中關(guān)村科貿(mào)中心 00469939。中關(guān)村的商務寫字樓市場客戶群體一方面將吸引具備長遠發(fā)展目光的諸如微軟研發(fā)、朗訊、 NTT、高通、松下、聯(lián)想、方正等企業(yè)巨頭 ；另一方面則是數(shù)以萬計的高活力創(chuàng)新企業(yè)和相關(guān)配套行業(yè)的企業(yè)，這其中包括大量已獲得一定發(fā)展積累的各類企業(yè)。這些企業(yè)對辦公場所的需求量可想而知。 中關(guān)村近年來平均每年新增企業(yè)超過 3000 家，至今已有注冊企業(yè)00469939。 中關(guān)村客戶群體依然是以高科技、 IT 為主的企業(yè)，與以往不同的是，目前除了中關(guān)村區(qū)域內(nèi)成長起來的和新注冊的公司外，隨著中關(guān)村廣場的和清華科技園區(qū)及融科資訊中心的建設(shè)，中關(guān)村逐步改變了以往硬件設(shè)施落后的狀況，有更多的外資 500 強 的公司和國內(nèi)的知名 IT公司紛紛從 CBD 回流中關(guān)村。 在市場的進程中， CBD 商圈、燕莎商圈、亞奧商圈、中關(guān)村和上地商圈以及近來逐步興起的二環(huán)商圈和北三環(huán)商圈，其區(qū)域熱 點非常明顯，市場需求大，商圈的區(qū)域特點和功能也更加成熟。 隨著北京城市規(guī)劃的各個功能區(qū)域的不斷成熟，處于不同區(qū)域的寫字樓也展現(xiàn)出了鮮明的區(qū)域功能特點。與此同時，隨著北京 2020 年奧運會的迫近，城市的基礎(chǔ)設(shè)施和規(guī)劃都已經(jīng)進入最后階段。 2020 年接連出現(xiàn)的京城寫字樓被國外機構(gòu)大單收購，以及 2020 年 5 月的房地產(chǎn)新政，都讓人們的目光從被抑制的住宅市場轉(zhuǎn)向了寫 字樓商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。無論從寫字樓的設(shè)計建造還是寫字樓的市場環(huán)境都得到了很大的提升。 2020 年以后，中關(guān)村憑借獨一無二的人力資源和技術(shù)、貿(mào)易資源，還有就是個性化、人文化特色逐漸脫穎而出，形成了以高科技為核心的寫字樓集聚區(qū)。 00469939。1992 年間，國貿(mào)中心成為北京寫字樓歷史的里程碑，使建國門外大街商務區(qū)中心向東偏移。 00469939。 三、寫字樓市場分析 北京市寫字樓宏觀市場概況 北京的寫字樓也經(jīng)歷了自己的成長過程。 商業(yè)陰陽面情況不突出，電子街延伸面較窄（集中在中關(guān)村大街兩旁），后排商鋪招商銷售情況堪憂。其租金多在 600 元 / m2/月上，都有折扣體現(xiàn)在免裝修期間租金上。1300/ m2/月 不售 90% IT 產(chǎn)品主導 科貿(mào)大廈 8 層 IT 類 600/ m2/月 90% IT、服裝 中海電子市場 00469939。100469939。 項目競爭對手情況 周邊項目 商鋪層數(shù) 業(yè)態(tài)定位 商鋪價格（租賃） 商鋪價格（銷售） 出租率 經(jīng)營種類 海龍大廈 7 層 IT 類 00469939。 【觀點】 北京商業(yè)地產(chǎn)全面開花，供應種類齊全。三核 。三核多中心 。世界一流的科技園區(qū) 。規(guī)劃， 2020 年中關(guān)村科技園區(qū)將初步建成國家科技創(chuàng)新基地。 根據(jù) 。中關(guān)村 IT 產(chǎn)業(yè)從全民賣電腦的貿(mào)易時代，逐漸走向整合化、規(guī)?；５饺缃竦?。 從昔日的 。借助著豐富的教育以及文化資源 ，中關(guān)村的地產(chǎn)格局也日漸呈現(xiàn)出多元化發(fā)展趨勢， 對于中關(guān)村，很久以來流行一種說法，“八十年代看深圳，九十年代看浦東，二十一世紀看中關(guān)村”。 特色商業(yè)項目成為北京商業(yè) 地產(chǎn)開發(fā)亮點 2020 年上半年北京商業(yè)地產(chǎn)市場雖沒有大的起伏，但特色商業(yè)項目卻給市場帶來了一絲生機，位于三里屯的中國紅街依靠所在區(qū)域的獨特性，準備在產(chǎn)品形態(tài)等多方面打造北京頂級商業(yè)業(yè)態(tài)，在商業(yè)地產(chǎn)市場競爭激烈的今天，在市場周邊環(huán)境大有雷同的情況下，項目具有自身獨特的魅力，在產(chǎn)品形態(tài)、業(yè)態(tài)組合、建筑設(shè)計、招商理念、經(jīng)營模式等方面具有自身特點的項目才會成為市場上的亮點。 社區(qū)商業(yè)開發(fā)突顯在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中的重要地位 近年來住宅業(yè)發(fā)展迅速，但社區(qū)和街道商業(yè)配套嚴重不足， 2020 年社區(qū)商業(yè)的開發(fā)力度有加大趨勢，許多新開工住宅項目均帶有大型商業(yè)配套。政府出臺相關(guān)政策對于商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展起到了降溫作用，同時提醒了開發(fā)商 應更加理性的進行商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，在開發(fā)項目的同時，注意后期招商引資問題，避免開發(fā)與經(jīng)營相脫節(jié)，從而出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)空置率高居不下。這一系列政策“