【正文】 產(chǎn)企業(yè)采購l 對鋼材的需求的品種較單一,普遍為板材、鋼管等。所以本項目的如果建大型的鋼材市場不具備優(yōu)勢。 由于鋼材是通用型的生產(chǎn)原料，幾乎每個工業(yè)城市都會存在鋼材市場，滿足當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的就近采購需要?？紤]到單個商鋪的總體價位較低，利于商鋪的銷售。鋼材區(qū)的建筑形式為：所有經(jīng)營商鋪均為2層的，單層面積約為25平方米，鋪位對開，中間為8000平方米的鋼材堆場。按現(xiàn)有客戶的需求，以50家商戶計算，每家的經(jīng)營面積為100平方米，共計5000平方米的建造面積?？紤]到鋼材市場在土地成本上相當(dāng)?shù)母?，并不能對發(fā)展商產(chǎn)生很大的效益。（8）設(shè)立技術(shù)研發(fā)中心，為商戶提供增值服務(wù)。n 與全國各地環(huán)保（水處理）產(chǎn)業(yè)基地的政府、協(xié)會結(jié)盟，形成互動的戰(zhàn)略合作關(guān)系。n 保持與政府、協(xié)會、媒體良好的溝通，項目后期各項產(chǎn)業(yè)活動均可以政府、協(xié)會為背景舉辦，提升項目形象。（6）整合宜興政府、協(xié)會、媒體資源。（4）創(chuàng)辦商城雜志或與專業(yè)行業(yè)雜志合作，為商戶提供專業(yè)宣傳媒體。并與國內(nèi)外國際性的專業(yè)展覽聯(lián)姻，與各市場及各大企業(yè)建立廣泛合作，加強(qiáng)行業(yè)內(nèi)信息交流，為市場內(nèi)企業(yè)、商家搭建一個充滿無限商機(jī)和魅力的經(jīng)濟(jì)技術(shù)交互平臺，全面提升市場高度，從不同層次上推進(jìn)先進(jìn)制造業(yè)的技術(shù)落后創(chuàng)新。（1）自建網(wǎng)上商城或與目前已經(jīng)較成熟的行業(yè)網(wǎng)站服務(wù)商合作。本項目要求發(fā)展商放短期贏利模式向長期贏利模式的轉(zhuǎn)變，要求發(fā)展商從物業(yè)管理向可持續(xù)的經(jīng)營管理和產(chǎn)業(yè)服務(wù)的轉(zhuǎn)變。l 合和地產(chǎn)投資俱樂部的會員。理由如下：無錫市民對投資專業(yè)市場具有免疫力，由于無錫新世界紡織服裝城和東方國際紡織服裝城對無錫投資市場的打擊，使得無錫市民對專業(yè)市場的投資有了一定的心理抵抗力，所以本項目如要打開無錫的市場具有很大的風(fēng)險。l 浙江市場（溫州）投資客。l 高塍及周邊居民投資的需求。l 高塍及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)約600家環(huán)保（水處理）企業(yè)，對這些環(huán)保企業(yè)是否愿意進(jìn)駐環(huán)保交易城的意愿統(tǒng)計，有43%的環(huán)保企業(yè)表示非常愿意，43%的企業(yè)表示可以去看看再說，而明確表示不愿意的企業(yè)只占14%。結(jié)合環(huán)保（水處理）城主力客戶群定位，銷售主力客戶群來源于：l 根據(jù)前期對高塍及周邊環(huán)保經(jīng)營戶和企業(yè)的訪談，對愿意進(jìn)駐市場商戶的進(jìn)駐形式進(jìn)行統(tǒng)計得出，商戶買鋪經(jīng)營的占72%，選擇租賃的商戶占28%。月宜興五金機(jī)電城目前租金：2030元/㎡月高塍現(xiàn)有沿街環(huán)保（水處理）鋪位：15元/㎡月宜興五金機(jī)電城：2030元/㎡與開發(fā)商的目標(biāo)售價相差較大，所以本項目想要突破4000元/㎡的價格底線，必須打破常規(guī)的營銷模式才能得以實現(xiàn)。6%=3000元/㎡目前高塍的環(huán)保街鋪租金水平為15元/㎡，按租金收益還原法可以得出本交易區(qū)的售價為3000元/㎡。如第三、四、五年實際年租金低于折后樓款6%、7%、8%的，發(fā)展商經(jīng)營管理公司應(yīng)在獲得客戶書面許可后方可出租。并于開業(yè)時給予5000元/鋪的開業(yè)基金獎勵。l 對進(jìn)駐本項目的商戶給予一定的優(yōu)惠措施，進(jìn)駐越早優(yōu)惠越多，在商戶之間形成一種緊迫感。l 制造出其他環(huán)保（水處理）產(chǎn)區(qū)的企業(yè)和經(jīng)營戶踴躍進(jìn)駐本項目的假象，形成“兵臨城下“的嚴(yán)峻形式。高塍屬于江南小鎮(zhèn)，鄰里關(guān)系友好，而高塍的企業(yè)主和經(jīng)營戶基本為高塍本地人，互相之間均為朋友或鄰居。l 全國各地其他產(chǎn)區(qū)的環(huán)保（水處理）企業(yè)和經(jīng)營戶。l 在高塍周邊的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，如和橋、新建等地共有環(huán)保（水處理）企業(yè)和經(jīng)營戶280余家，通過最這些企業(yè)的訪談，這些企業(yè)有向高塍搬遷的趨勢。目前在高塍300余家企業(yè)中，有80%的企業(yè)沒有在市場上設(shè)有門面。此類商戶約有400余家，對進(jìn)駐環(huán)保（水處理）城意愿較強(qiáng)。所以高塍目前有鋪 位經(jīng)營的商戶是本項目后期招商的主力客戶群。（3）經(jīng)營保證金：2萬元/鋪（4）租金：開業(yè)后前2年，平均15元㎡/月（針對免租結(jié)束后）；開業(yè)后第34年，1樓平均30元㎡/月（相當(dāng)于銷售價格的8%）；開業(yè)后第5年，1樓平均35元㎡/月。所以，本項目未來的租金想要超越現(xiàn)有環(huán)保配件街鋪的租金必須通過卓越的經(jīng)營管理才能得以實現(xiàn)。根據(jù)市場類比法的定價方式，預(yù)計本市場成熟后平均租金：20元30元/㎡/月。 租賃價格定位預(yù)期市場成熟后平均租金：3040元/㎡/月，方能支撐設(shè)想售價。（1）基本租金：5年合同，免租期12年（根據(jù)簽約年期及簽約先后倒計時減少免租期）（2）市場綜合管理費：2元/平方米/月，開業(yè)當(dāng)月起計算。l 代理商通過先與客戶溝通，給客戶看產(chǎn)品圖紙和樣品，再根據(jù)客戶的要求去廠家提貨，基本沒有庫存。l 此類企業(yè)目前的主要銷售途徑是通過接工程、業(yè)務(wù)員上門推銷、參加展會等形式，專業(yè)市場還沒有進(jìn)入企業(yè)必須的餓銷售途徑中。l 商戶實力不強(qiáng)，多為夫妻經(jīng)營，對未來經(jīng)營沒有很好的規(guī)劃。l 滿足于對環(huán)保（水處理）配件要求較高的設(shè)備生產(chǎn)企業(yè)和工程類企業(yè)。品牌代理商l 注重品牌形象，店面裝修豪華，要求入駐市場形象、檔次偏高。本項目可以通過公關(guān)，使其成為本項目的合作單位，形成客戶資源共享；同時對本項目的展覽中心也可以起到一定的借鑒作用；產(chǎn)品類型商戶類型商戶特征環(huán)保（水處理）配件企業(yè)設(shè)點l 在目前的市場中，企業(yè)設(shè)點經(jīng)營的數(shù)量不多，一般通過代理和與對象企業(yè)進(jìn)行長期合作，以及參加展會來銷售自己的產(chǎn)品。交易中心在不舉行展覽會的時間，一般為空置狀態(tài)。市場開業(yè)有三年多的時間，主要以各類五金機(jī)電產(chǎn)品為主，主要為滿足宜興的需求，目前市場的開門率只有1/3，很多商戶對市場的經(jīng)營現(xiàn)狀表示不滿意。l 對設(shè)備的需求不固定，根據(jù)所接工程情況而定。l 企業(yè)購買設(shè)備后，需要環(huán)保（水處理）設(shè)備企業(yè)上門進(jìn)行調(diào)試安裝服務(wù)。環(huán)保（水處理）設(shè)備環(huán)保（水處理）運營企業(yè)采購l 此類企業(yè)為對環(huán)保（水處理）設(shè)備有需求的最終消費者，一般工業(yè)企業(yè)較多。但也與配件企業(yè)或經(jīng)營戶形成了長期的合作關(guān)系。l 小量的貨品一般通過采購員上門提貨，大批量一般是配件企業(yè)或經(jīng)營戶送貨上門。 商業(yè)輻射范圍定位立足宜興，輻射長三角，服務(wù)全國環(huán)保（水處理）產(chǎn)業(yè)核心商圈：本項目在3小時車程內(nèi)可全方位輻射蘇、浙、滬、皖南整個長三角主要市縣；次級商圈：5小時車程內(nèi)可輻射皖、贛、魯、豫等周邊省份的重要城市；泛輻射商圈：3小時飛機(jī)里程范圍可輻射全國主要省份，以宜興環(huán)保（水處理）產(chǎn)業(yè)的影響力，可有效輻射全國市場。本交易區(qū)主體部分的建筑形式為街鋪式市場，共兩層，底層為交易商鋪，二層為辦公或休息；部分沿街商鋪為三層。結(jié)合上訴5點的需求情況為66000平方米，可以給予增量30%，既可保證市場的運營成功，也可滿足部分投資型客戶的需求。預(yù)計可產(chǎn)生10000平方米的面積需求。,每個企業(yè)100平方的需求，預(yù)計可產(chǎn)生10000平方米面積的需求量。不少企業(yè)也表示可考慮在環(huán)保城設(shè)立一個展示店面，既可直接銷售產(chǎn)品，又可用于業(yè)務(wù)辦公場地。預(yù)計其中可產(chǎn)生15000平方米的需求量。 其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)的環(huán)保企業(yè)及經(jīng)營戶在高塍周邊的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，如和橋、新建等地方共有企業(yè)及經(jīng)營戶約280家，通過對這些企業(yè)的訪談，這些企業(yè)有向高塍搬遷的趨勢。此部分人群的經(jīng)營模式一般是在有廠房的規(guī)模企業(yè)中租有一二間辦公室，當(dāng)客戶過來時，直接掛上自己的企業(yè)牌子，給客戶擁有比較大的企業(yè)規(guī)模，因此跟有廠房的正規(guī)企業(yè)一樣接單能力。共約需求17000平方米。根據(jù)合和公司多年在專業(yè)市場領(lǐng)域的運作經(jīng)驗，環(huán)保城建設(shè)后，應(yīng)該可以讓其全部引進(jìn)環(huán)保城。三、項目主體部分定位及依據(jù) 環(huán)保（水處理）配件交易市場定位及依據(jù) 鋼材交易市場定位及依據(jù) 物流交易市場定位及依據(jù) 國際環(huán)保（水處理）商務(wù)港定位及依據(jù) 環(huán)保（水處理）配件交易市場定位及依據(jù)占地面積85000平方米，總建筑面積85000平方米。、每年上百萬客流量本項目建成運營后，預(yù)計每天吸引35千人前來采購，每年將產(chǎn)生上百萬客流量，這將產(chǎn)生龐大的消費需求。、產(chǎn)生100億商品交易額本項目將立足宜興，輻射長三角，服務(wù)全國環(huán)保（水處理）業(yè)，年商品交易額預(yù)計超過100億元！巨大的資金流，為本地商業(yè)的興旺、金融的繁榮帶來無數(shù)機(jī)遇。本項目依托宜興目前的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，進(jìn)一步提升宜興“環(huán)保（水處理）之鄉(xiāng)”的知名度。貨流、人流、資金流、信息流、技術(shù)流，本項目以30萬建筑規(guī)模、上百億交易金額，必將成為宜興市又一財富引擎，成為宜興市發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)業(yè)、促進(jìn)環(huán)保（水處理）產(chǎn)業(yè)升級的龍頭項目。大市場呼喚大項目，本項目將立足宜興，輻射全長三角，服務(wù)全國環(huán)保產(chǎn)業(yè)，建設(shè)百億大市場。隨著“十一五”期間我國對環(huán)保產(chǎn)業(yè)支持力度的加大，我國環(huán)保產(chǎn)業(yè)預(yù)計年均增長率15％左右，到“十一五”末，我國環(huán)保產(chǎn)業(yè)年產(chǎn)值將達(dá)到10000億元，其中資源綜合利用產(chǎn)值6600億元，環(huán)保裝備產(chǎn)值2200億元，環(huán)境服務(wù)產(chǎn)值1000億元。高塍全鎮(zhèn)現(xiàn)有環(huán)保、設(shè)備制造企業(yè)300多家，產(chǎn)品多達(dá)200多個系列1600余種規(guī)格，已占國內(nèi)10％的市場份額，產(chǎn)品遠(yuǎn)銷美國、東南亞、中東等20多個國家和地區(qū)。“中國環(huán)保（水處理）之鄉(xiāng)”，宜興市經(jīng)工商登記注冊的環(huán)保企事業(yè)單位1500多家，其中環(huán)保工業(yè)企業(yè)800多家，環(huán)保營銷單位和代理單位600多家，環(huán)保事業(yè)單位70多家。 市場輻射范圍及預(yù)期交易額立足宜興，輻射長三角，對接全球服務(wù)全國環(huán)保（水處理）產(chǎn)業(yè)，建設(shè)“一站式”環(huán)保（水處理）產(chǎn)業(yè)城，本項目在3小時車程內(nèi)可全方位輻射蘇、浙、皖、滬整個長三角主要市縣，5小時車程內(nèi)可輻射皖、贛、魯、豫等周邊省份的重要城市，3小時飛機(jī)里程范圍可輻射全國主要省份。塑造一個現(xiàn)代化的國際環(huán)保（水處理）交易城。全力打造“信息靈、反應(yīng)快、服務(wù)佳、質(zhì)量高”專業(yè)化、現(xiàn)代化程度高的銷售配送體系，實現(xiàn)了配送管理制度化、配送行為規(guī)范化、配送服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化的配送管理目標(biāo)。集辦公、商業(yè)、娛樂、休閑于一體,有效地規(guī)避了因為業(yè)態(tài)的單一而形成的空城, 全方位的商務(wù)配套服務(wù)促進(jìn)全新的商務(wù)契機(jī)。協(xié)助入駐企業(yè)搞好信息傳遞和對外宣傳，并積極籌備“中國（宜興）國際環(huán)保商貿(mào)港”網(wǎng)站，這一電子商務(wù)平臺將為經(jīng)營戶和采購商降低了電子貿(mào)易的進(jìn)入門檻，建立起了一個網(wǎng)上24小時永不落幕的市場，通過有形的市場與無形的市場想結(jié)合，真正做全球生意。打造信息網(wǎng)絡(luò)傳遞平臺，這一平臺將為各商戶、各商家提供各種詳盡的資訊信息、可參考的行業(yè)市場信息、行業(yè)會展信息，全面打通行業(yè)內(nèi)各環(huán)節(jié)。依據(jù)宜興環(huán)保（水處理）產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)特色，集合眾多環(huán)保（水處理）型企業(yè)打造宜興會展經(jīng)濟(jì)，讓供需雙方既交流了產(chǎn)品，又溝通了信息，有利于促進(jìn)產(chǎn)品的升級換代。（產(chǎn)品交易區(qū)）打造為全球環(huán)保（水處理）產(chǎn)業(yè)物流商務(wù)港，不僅匯聚了全國各大環(huán)保（水處理）產(chǎn)區(qū)的經(jīng)銷商，更聚集了國內(nèi)外重要環(huán)保（水處理）產(chǎn)品制造企業(yè)，提供環(huán)保（水處理）產(chǎn)品最新的需求信息，為環(huán)保（水處理）機(jī)械制造企業(yè)提供產(chǎn)品展示及配套服務(wù)，使其成為服務(wù)全球的環(huán)保（水處理）機(jī)械、環(huán)保（水處理）配件、設(shè)備等配套產(chǎn)品“一站式”國際博覽采購中心,塑造成中國乃至全球環(huán)保（水處理）產(chǎn)品交易、流通平臺，打造成為環(huán)保（水處理）產(chǎn)品交易的“聯(lián)合國”。 （專家樓）專家樓為國內(nèi)外企業(yè)總部或區(qū)域總部基地、產(chǎn)品展貿(mào)中心、住宅別墅三者合一結(jié)合體，是企業(yè)的中樞神經(jīng)，將為國內(nèi)外環(huán)保企業(yè)掌握市場動態(tài)、研發(fā)高新技術(shù)、對接全球環(huán)保產(chǎn)業(yè)提供平臺。孵化平臺：一是孵化當(dāng)?shù)刂行∑髽I(yè)，使其迅速做大做強(qiáng)；二是轉(zhuǎn)化環(huán)保（水處理）科技成果，使環(huán)保（水處理）產(chǎn)業(yè)更具規(guī)模；三是培育環(huán)保（水處理）科技人才，為環(huán)保（水處理）企業(yè)提供人力、智力資源支持。2005 年污水處理行業(yè)各地區(qū)銷售收入對比分析表地區(qū)全國華北東北華東中南西南西北銷售收入(億元)所占比重%%%%%%%從上述數(shù)據(jù)表明目前中國的水處理市場已經(jīng)具備足夠大的體量，支撐一個百億市場 本項目功能分區(qū)定位說明本項目緊扣“全球環(huán)保（水處理）產(chǎn)業(yè)物流商務(wù)港”的定位，以“市場促進(jìn)產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)帶動經(jīng)濟(jì)，經(jīng)濟(jì)繁榮市場”為目標(biāo)，集“國際技術(shù)展貿(mào)、產(chǎn)品交易、會議展覽、物流配套、商務(wù)辦公、產(chǎn)業(yè)服務(wù)、酒店餐飲、配套公寓”等八大功能于一體，將傳統(tǒng)環(huán)保（水處理）配件批發(fā)市場與現(xiàn)代展覽、現(xiàn)代物流模式緊密結(jié)合，打造現(xiàn)代化新型物流商務(wù)港，打造地標(biāo)性商業(yè)群，成為中國環(huán)保（水處理）產(chǎn)業(yè)的綜合性產(chǎn)業(yè)服務(wù)基地。當(dāng)?shù)仄髽I(yè)采購占整個市場銷售額的80%左右，根據(jù)行業(yè)內(nèi)人士透露，高塍現(xiàn)有的環(huán)保配件交易年營業(yè)額達(dá)20億左右。環(huán)保產(chǎn)業(yè)的各子行業(yè)的獨立性相當(dāng)強(qiáng)，所需配件及設(shè)備采購商也不一樣（如大氣污染處理設(shè)備的采購商主要是煤電廠等），可以說，高塍沒有環(huán)保產(chǎn)業(yè)其它子行業(yè)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。由于高塍的環(huán)保企業(yè)主要以水處理設(shè)備為主，高塍環(huán)保產(chǎn)品交易市場基本上以滿足當(dāng)?shù)氐沫h(huán)保企業(yè)采購為主要業(yè)務(wù)。而所承接環(huán)保工程基本上以水處理一種為主，水處理配件品種齊全，其它類別環(huán)保配件涉及比較少，有少量的垃圾焚燒之類的企業(yè)，但數(shù)量不多。 項目定位推衍：l 環(huán)保產(chǎn)業(yè)博覽采購中心；l 環(huán)保企業(yè)品牌孵化基地；l 環(huán)保產(chǎn)業(yè)中小企業(yè)交流中心；l 環(huán)保產(chǎn)業(yè)國際會議展覽中心；l 環(huán)保產(chǎn)業(yè)電子商務(wù)平臺；l 環(huán)保產(chǎn)業(yè)企業(yè)金融平臺；l 環(huán)保產(chǎn)業(yè)人才交流中心；l 環(huán)保技術(shù)轉(zhuǎn)讓中心；l 環(huán)保制造業(yè)科技研發(fā)、技術(shù)創(chuàng)新、專利申請與保護(hù)中心。 項目總體定位及功能分區(qū)組合 項目總體定位中國（宜興）國際環(huán)保產(chǎn)業(yè)城 中國國際環(huán)保產(chǎn)業(yè)城，規(guī)劃占地面積25萬余平米，擬建設(shè)建筑面積約30萬平米，項目核心業(yè)態(tài)定位于為中國乃至全球環(huán)保產(chǎn)業(yè)提供國際化產(chǎn)業(yè)服務(wù)及配套產(chǎn)品“一站式”國際博覽采購中心，為中國環(huán)保產(chǎn)業(yè)升級換代提供一個國際化的平臺。l 檔次較高的酒店、餐飲、休閑娛樂場所。l 便利的客運體系。l 有檔次較低的酒店和餐飲可滿足吃、住的需求。l 有便利的客運系統(tǒng)。l 能在市場附近方便的找到酒店、餐飲等場所。：需求主體需求特征現(xiàn)已滿足部分未滿足部分采購商l 有一個能實現(xiàn)“一站式”采購的大市場。l 優(yōu)惠的稅收政策。l 高檔的酒店、餐飲、休閑