【正文】 212796 1700 　 小區(qū)配電室土建、水電 　 1 300 300　 人防地下室（繳費(fèi)異地建設(shè)） 面積的 3% 　 　 0　 消防工程 　 1 1200 1200　 景觀、綠地、路燈、管網(wǎng) 　 1 1600 1600　 電梯 　 1 2023 2023　 智能化系統(tǒng) 　 1 300 300　 夜景工程 　 1 200 200　 售樓處裝修 　 1 500 500　 專項維修基金 　 　 2% 724 　 不可預(yù)見 　 　 3% 1085 　 直接成本小計 　 　 486491 土地費(fèi)用 　 　 　 310002 拆遷費(fèi)用 　 1 　 　3 前期工程費(fèi) 　 　 　 1692商業(yè)部份： 一層 22023元 /㎡二層 13000元 /㎡三層 9000元 /㎡住宅部份： 5200元 /㎡ 起價定價依據(jù)同上； 一般而言，在相同地段商業(yè)綜合體商業(yè)部分的售價應(yīng)該會有相當(dāng)幅度的提升，本案本著穩(wěn)健保守的原則未作向上的價格調(diào)整 。實際上本案部分臨街的住宅其底層還是可以布置一些商業(yè)面積的，以上并沒有計入是一種比較保守的估算方法）。）住宅面積： 202332㎡ ；住宅建筑層高： 18~30F項目產(chǎn)品開發(fā)配比率及定價預(yù)估分析 項目住宅與商業(yè)面積配比率項目住宅與商業(yè)面積配比率項目產(chǎn)品開發(fā)配比率及定價預(yù)估分析 商業(yè)綜合體模式的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：商業(yè)面積： 50000㎡ ，其中底層 19400㎡ ，二層 19400㎡ ，三層 11200㎡ ；（ 以上面積指標(biāo)由來：本案建筑密度 35%，這就意味著建筑物占地的極限面積 為70932*35%=24826㎡ ，假定住宅面積為 162796㎡ ，按照 30層計算，其基地面積為5427㎡ ，則理論上可用于商業(yè)的占地面積為 248265427=19399㎡ 。3．兩種開發(fā)模式下的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)設(shè)定底商加住宅模式（以下簡稱底商模式）的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：商業(yè)面積： 12464㎡ ，其中底層 6232㎡ ，二層 6232㎡ ；（以上面積指標(biāo)由來：本地塊呈長方形，因為沒有地形圖，根據(jù)現(xiàn)場目測假定地塊長 400米寬 177米，則該地塊的底商面積可粗略估算為（ 400+177）*12*90%=6232㎡ ， 2米為底商的通常進(jìn)深， 90% 的系數(shù)是考慮中間會有斷續(xù)。以上僅為對本案商業(yè)的宏觀定位，涉及具體關(guān)于項目功能分區(qū)、業(yè)態(tài)細(xì)分布、商場主力店如何定位、商業(yè)體量如何確定、人 /車流動線、購物街區(qū)間人流如何有效貫通、體驗式購物空間的形象設(shè)計等，需經(jīng)深入市場調(diào)研及商家訪談后方能得出系統(tǒng)性結(jié)論。打造 【 角美 】 最具時尚氣息的炫酷影城 雖然角美也規(guī)劃了萬星國際影城，但在角美這樣一個小城鎮(zhèn)，孤立的影城其經(jīng)營壓力是巨大的，因為影城在今天已經(jīng)不僅僅是看一場電影這樣簡單，它更具有追尋時尚的意味，而唯有在一個具有綜合性和時尚性的環(huán)境內(nèi)，它才能充分彰顯它的魅力；更何況本案的開發(fā)在先，且位置更為優(yōu)越，再輔之以電玩城、自助 ktv等其他時尚要素，完全由機(jī)會打造成為角美最具時尚氣息的炫酷影城。三是高，購物環(huán)境要求高，檔次高，顧客群購買力高。占地面積大，建筑面積大，停車面積大，二是多。打造 【 角美 】 最精致唯美的超級 MALL ShoppingMall（簡稱 MALL）是源自美國、風(fēng)行世界的成功商業(yè)模式，凡你所想象到的娛樂、休閑、購物方式，在 “MALL”都有，它的消費(fèi)對象是一個大型復(fù)合型消費(fèi)群體。城市廣場與豐泰財富廣場，但一個位于老城區(qū)，停車將成為其無法克服的困難；一個是在 324國道旁邊，區(qū)位不適合做精致商業(yè)，從區(qū)位的角度看本案是做商業(yè)綜合體的極佳地點。其商業(yè)價值將體現(xiàn)在 3個方面：它能夠?qū)⒔敲垃F(xiàn)有的最優(yōu)質(zhì)商業(yè)資源充分轉(zhuǎn)移過來；因為新質(zhì)商業(yè)空間的出現(xiàn)可以催生出一些全新的商業(yè)消費(fèi)；因為商業(yè)格局的提升將會使相當(dāng)一部分的外流消費(fèi)回流。角美近年來吸引中外企業(yè)的投資熱點，并已基本形成以園區(qū)特色的產(chǎn)業(yè)集群和以工業(yè)主導(dǎo) 的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，發(fā)展快速、基礎(chǔ)殷實、勢頭強(qiáng)勁，必然吸引相當(dāng)多數(shù)量的外來技術(shù)工薪人階層，其群體具有青年時尚公寓需求；●項目周邊興建的醫(yī)院、學(xué)校， “ 青年時尚公寓 ” 具有自住居住需求和出租市場空間；●“ 青年時尚公寓 ” 為房產(chǎn)投資客熱忠需求；可以為富裕人群抵御通貨膨脹，資產(chǎn)保值增值需要；●工業(yè)區(qū)及物流園區(qū)年輕人及首次置業(yè)者的低總價購房需求；●公寓可用作家庭旅館、快捷酒店經(jīng)營項目。項目開發(fā)的市場初步定位住宅部份市場定位2. 項目區(qū)域作為角美新城區(qū)，角美中學(xué)新校區(qū)及角美醫(yī)院的投入，體育中心，龜山公園興建，形成了十分成熟的配套環(huán)境，醫(yī)療配套、教育配套、休閑配套等均成熟，為未來的居住提供好的保障。商業(yè)價值 ：區(qū)域商業(yè)及現(xiàn)代城鎮(zhèn)舒適性購物商業(yè)綜合體發(fā)展存在極大空白 項目緊鄰鎮(zhèn)城主干線 ——仁和西路，位于仁和西路與霞興路交匯處，區(qū)位優(yōu)越，新客運(yùn)站、火車站市政交通設(shè)施聚集，輻射力極強(qiáng)；項目雙面鄰路，商業(yè)的易達(dá)性極強(qiáng)。龍泉華庭 20230元 /㎡ —25000元 /㎡ 小區(qū)生活配套底商為主豐泰財富廣場 22023元 /㎡ ，挑高 以新華都為主力店的角美首站商業(yè)體項目商業(yè)競爭樓盤價位圖表項目地塊價值研判項目地塊價值分析 資源價值： 角美最為自然豐富 “ 江水 ” 、 “ 溫泉 ” 資源本項目周邊現(xiàn)有龍泉谷溫泉 SPA，及九龍江水域帶，其為項目增加較大的附加值。城市廣場 一層： 18000元 /㎡ ，挑高 6米二層： 12023～ 13000元 /㎡為集購物觀光、休閑娛樂為一體的全天侯立體化的大型主題公園式休閑購物中心。商 住宅均價 項目地址天翔世家 漳州市天翔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 4800元 /㎡ 漳州龍海角美鎮(zhèn)文圃大道匯景祥居 龍海市角美商品房開發(fā)有限公司 4500元 /㎡ 角美鎮(zhèn)政府前、角美郵電 局、公安分局旁邊御家蘭庭 漳州市御家房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 4600元 /㎡ 漳州市角美中心小學(xué)西側(cè) 龍泉華庭 龍海龍泉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 5200 元 /㎡ 角美新城區(qū)仁和路和洪岱 路交匯處項目地塊價值研判項目商業(yè)競爭樓盤分析 現(xiàn)角美鎮(zhèn)在售商業(yè)樓盤僅為三個，主要分布于角嵩路的星河城市廣場、豐泰財富廣場及龍泉華庭配套底商，其一層店面銷售價位為： 18000元 /㎡ ～ 25000元 /㎡ ，二層為： 12023元 /㎡ ～ 13000元 /㎡ ，店面面積主要以 50㎡ ～ 80㎡ 為主。項目周邊樓盤價位圖表項目地塊價值研判項目周邊樓盤開發(fā)狀況 項目名稱 開 本案項目地塊占地面積約： 70932㎡ ，建筑容積率約為： ～ ,建筑限高 :100米 ,總建筑面積約為 :212796㎡ 。 周邊未來公共娛樂休閑配套比較完善，體育中心，龜山公園近在咫尺；另外周邊現(xiàn)有龍泉谷溫泉 SPA及打造近 80萬平方米精品品質(zhì)生態(tài)樓盤 “ 溫泉美生活 ” “ 龍泉華庭 ” 、 “ 龍泉御墅 ” ；其將間接提升本項目地段價值。商圈業(yè)態(tài)分布實景圖角美商業(yè)市場調(diào)查分析 角美老鎮(zhèn)街角海路、北門南路主要以男女流行服飾、運(yùn)動品牌裝為主業(yè)態(tài)，其租金相對比較高，達(dá)到年租金 8—10萬，約 100150元 /㎡ /月。角美商業(yè)市場調(diào)查分析 商圈業(yè)態(tài)分布實景圖 324國道臨街及車流量大，業(yè)態(tài)主要以摩托車專賣店和汽車維修為主，近期經(jīng)過馬路兩旁的街道改建，良興商場在此路段新開了一家分店，和中匯購物廣場隔路相望，現(xiàn)已形成了一條步行街，該地段店面升值潛力巨大。所以，此路段整體上由三種主力業(yè)態(tài)構(gòu)成。角美商業(yè)市場調(diào)查分析 通過對角美鎮(zhèn)商圈實地調(diào)研，其商業(yè)主要分布街區(qū)位于：僑興路、北門南路、 324國道轉(zhuǎn)盤處、仁和東、西路、角海路、角嵩路及文圃大道。 代表性樓盤： 本土開發(fā)企業(yè)龍泉地產(chǎn)打造近 80萬平方米精品樓盤 “ 溫泉美生活” “ 龍泉華庭 ”