【正文】 和西路與霞興路交匯處，為角美新區(qū)規(guī)劃 “ 水韻新城 ” 中心城區(qū)，距離老鎮(zhèn)區(qū)不到一公里，規(guī)化中的角美新客運(yùn)站及龍廈鐵路、廈深鐵路角美火車站距離本項(xiàng)目 10分鐘車程，其交通通達(dá)性便利。地塊概況：項(xiàng)目地塊區(qū)位及概況分析項(xiàng)目地塊價(jià)值研判項(xiàng)目周邊樓盤開發(fā)狀況 項(xiàng)目地塊價(jià)值研判 項(xiàng)目周邊現(xiàn)有已交房入駐樓盤 :天翔世家、匯景祥居、御家蘭庭等，其二手房均價(jià)為： 4500元 /㎡ 4800元 /㎡ ；興建未交房樓盤：龍泉華庭 ，其住宅銷售價(jià)位為： 5000元 /㎡ —5500元 /㎡ 。發(fā) 項(xiàng)目商業(yè)競爭樓盤價(jià)位圖表項(xiàng)目名稱 店面售價(jià) 商業(yè)主題定位 星河 項(xiàng)目涵蓋了名店步行街、大型超市賣場、百貨名店、電影院、時(shí)尚女人街、電子城、電玩城、美食廣場、兒童專區(qū)等多種娛樂消費(fèi)形態(tài)。休閑價(jià)值 ：角美最為完善的休閑娛樂公共配套本項(xiàng)目未來公共娛樂休閑配套比較完善，體育中心，龜山公園近在咫尺，中影萬星國際影城也即將動(dòng)工。 周邊居住高檔生態(tài)品質(zhì)樓盤居多，消費(fèi)群體整體比較高且周邊沒有區(qū)域性商業(yè)綜合體其亦為本地塊商用物業(yè)的經(jīng)營定位提供極大的操作空間。項(xiàng)目地塊價(jià)值研判項(xiàng)目地塊價(jià)值分析 第四部份 項(xiàng)目開發(fā)的市場初步定位項(xiàng)目開發(fā)的市場初步定位住宅部份市場定位產(chǎn)品定位：生態(tài)休閑景觀高端住宅 +青年時(shí)尚公寓 1.“ 生態(tài)休閑景觀高端住宅 ” 定位依據(jù)：★項(xiàng)目打造生態(tài)型精品質(zhì)高端住宅與角美城市規(guī)劃 “ 水韻新城 ” 中心城區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)為 “ 一心、三片、兩軸、兩帶 ” 組團(tuán)式布局結(jié)構(gòu)形態(tài)；建設(shè)城在綠中，藍(lán)天、碧水、綠地相互輝映的現(xiàn)代化生態(tài)園林城區(qū)的宏觀大格局相吻合；★豐富自然稀缺價(jià)值資源 “ 江水 ” 、 “ 溫泉 ” 如本項(xiàng)目周邊現(xiàn)有龍泉谷溫泉 SPA，及九龍江水域帶對(duì)高端購房需求的吸引；★項(xiàng)目區(qū)域教育、醫(yī)療配套日趨成熟，角美中學(xué)新校區(qū)及角美醫(yī)院的投入，能夠滿足高端居住需求；★角美老鎮(zhèn)居民傳統(tǒng)習(xí)慣不愿意遠(yuǎn)離老鎮(zhèn)區(qū)的區(qū)域念舊心理，而本項(xiàng)目距離老鎮(zhèn)區(qū)不到 1公里，可以為老鎮(zhèn)區(qū)居民提升改善居住的愿望；★項(xiàng)目區(qū)域休閑娛樂配套的完善，如體育中心，龜山公園興建，其為本項(xiàng)目打造生態(tài)休閑景觀高端住宅創(chuàng)造有利先機(jī)條件?！?青年時(shí)尚公寓 ” 定位依據(jù)：●作為廈門灣西岸崛起現(xiàn)代化工貿(mào)新城 項(xiàng)目開發(fā)的市場初步定位商業(yè)部份的市場定位在角美這個(gè)地方打造商業(yè)綜合體，能夠制造出 “ 贏者通吃 ” 的效應(yīng)，一旦搶先得到市場的承認(rèn)，其統(tǒng)治地位將牢不可破。本案非常適合打造商業(yè)綜合體，原因有以下兩個(gè)：本案處于角美新區(qū)規(guī)劃的中心位置，地理?xiàng)l件上得天獨(dú)厚；雖然前面已經(jīng)有了星河 項(xiàng)目開發(fā)的市場初步定位本案的商業(yè)定位 打造 【 角美 】 第一購物廣場 鑒于永輝與新華都已經(jīng)入住角美，本案則應(yīng)聯(lián)手更具品牌號(hào)召力的商家入住，比如世界級(jí)的沃爾瑪或中國超市巨頭人人樂等，而這些商家也的確具備實(shí)實(shí)在在的合作潛力，最近沃爾瑪也開始關(guān)注起中國的明星城鎮(zhèn)，著手展開布點(diǎn)工作，而人人樂在福建省的發(fā)展重點(diǎn)本來就是漳州，如果能夠把這種體量和級(jí)別的超市引入角美，則本案完全有理由成為角美購買第一廣場。概括起來說， “MALL”有三個(gè)主要特點(diǎn)，一是大。行業(yè)多，店鋪多，功能多。本案的商業(yè)定位 打造 【 角美 】 最具人氣的休閑高地 角美休閑娛樂業(yè)的現(xiàn)狀是比較分散，且無規(guī)?；?、品牌化及集中化；而近年來，隨著角美經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和鎮(zhèn)區(qū)居民收入水平及消費(fèi)水平的整體提高，現(xiàn)老鎮(zhèn)街區(qū)已無法滿足其文化娛樂方面的需求；此外，隨著角美工業(yè)綜合開發(fā)區(qū) “ 龍池、福龍、文圃、吳宅、鳳山、江東 ” 六個(gè)工業(yè)集中板塊的加速集聚發(fā)展，必然會(huì)帶來外來員工的增加，而這些 80后的打工仔已然成為城市消費(fèi)的主力軍。項(xiàng)目開發(fā)的市場初步定位項(xiàng)目開發(fā)的市場初步定位小結(jié)第五部份 項(xiàng)目產(chǎn)品開發(fā)配比率及定價(jià)預(yù)估分析項(xiàng)目產(chǎn)品開發(fā)配比率及定價(jià)預(yù)估分析 項(xiàng)目住宅與商業(yè)面積配比率1．本案地塊開發(fā)主要綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)為 : 占地面積： 70932㎡ ， 容積率： ～ , 總建筑面積 :212796㎡ . 建筑限高 :100米 概括而言，本案有兩種截然不同的開發(fā)方案，一是如同龍泉華庭做底商加住宅模式；二是打造一個(gè)專業(yè)的商業(yè)綜合體，兩種開發(fā)方案指標(biāo)設(shè)定、成本、效益以及開發(fā)周期都存在著較大不同，這里我們將兩種開發(fā)模式做一個(gè)對(duì)比分析。二層面積同上。這樣商業(yè)綜合體基本上做到局部 3層就可以了。住宅面積： 162796㎡ ；住宅建筑層高： 30F3．兩種開發(fā)模式下的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)設(shè)定項(xiàng)目住宅與商業(yè)面積配比率項(xiàng)目產(chǎn)品開發(fā)配比率及定價(jià)預(yù)估分析 底商模式的銷售價(jià)格指標(biāo)： 商業(yè)部份：一層 22023元 /㎡二層 13000元 /㎡住宅部份： 5200元 /㎡ 起價(jià)定價(jià)依據(jù)：目前角美鎮(zhèn)在售商鋪價(jià)格一層約： — /㎡ ，二層約： （如星河城市廣場、豐泰財(cái)富廣場及龍泉華庭）；以上價(jià)格主要參照龍泉華庭的現(xiàn)價(jià)，屬于比較保守的定價(jià)。商業(yè)綜合體模式的銷售價(jià)格指標(biāo)： 項(xiàng)目住宅與商業(yè)面積配比率項(xiàng)目產(chǎn)品開發(fā)配比率及定價(jià)預(yù)估分析 項(xiàng)目產(chǎn)品開發(fā)配比率及定價(jià)預(yù)估分析 項(xiàng)目住宅與商業(yè)面積配比率 根據(jù)多年商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作實(shí)操經(jīng)驗(yàn)判斷，像本案這樣規(guī)模的鎮(zhèn)級(jí)城市商業(yè)綜合體，其業(yè)態(tài)規(guī)劃及面積配比可參考以下列表：商業(yè)業(yè)態(tài) 面積需求主力超市 6000—8000㎡時(shí)尚百貨 5000—6000㎡動(dòng)感影視城 3000㎡特色小吃檔口美食城 1500㎡電器賣場 3000—4000㎡家私家紡 2500㎡KTV 4000㎡電玩動(dòng)漫城、臺(tái)球娛樂城 20232500㎡特色中型規(guī)模餐飲及中西式洋式快餐 5000㎡ 個(gè)性購物街區(qū)及冷飲吧 4000㎡手機(jī)數(shù)碼城 2023㎡流行運(yùn)動(dòng)品牌區(qū) 2500美容養(yǎng)生休閑會(huì)所 3000㎡溜冰場 1500㎡兒童娛樂區(qū) 1500㎡商業(yè)面積總計(jì)預(yù)估為 50000㎡項(xiàng)目產(chǎn)品開發(fā)配比率及定價(jià)預(yù)估分析 第六部分 項(xiàng)目開發(fā)成本估算及投資效益分析方案一：底商模式的投資效益分析底商模式成本效益分析 (保守價(jià)格 )項(xiàng)目或地塊：漳州角美 單位：畝、元、 m2序號(hào) 項(xiàng)目費(fèi)用 計(jì)算標(biāo)準(zhǔn) 計(jì)算公式數(shù)量 標(biāo)準(zhǔn) 投資金額 (萬元）一 開發(fā)直接費(fèi) 　 212796 　 79649　 規(guī)劃 /m2 　 　 0　 勘測 /m2 212796 2 　 鉆探（含審查） 2元 /m2 212796 3 　 設(shè)計(jì)（建安） 高層： 30元 /m2 212796 30 　 設(shè)計(jì)（園林景觀） 18元 /m2 212796 15 　 人防地下室設(shè)計(jì)費(fèi) 40元 /m2 212796 　 0　 施工圖審查 4元 /m2 212796 4 　 招投標(biāo) .編制預(yù)算 2元 /m2 212796 3 64 　 三通一平 /m2 212796 10 　 監(jiān)理費(fèi) 10元 /m2 212796 10 　 質(zhì)監(jiān)費(fèi) 面積 /m2 212796 4 附屬配套 　 　 　 　 ① 供水 面積 7元 /m2 212796 30 　 ② 供電 面積 80元 /m2 212796 80 　 ③ 配套費(fèi) 40元 /㎡ 212796 25 　 小計(jì) 　 　 　 5 房屋建安工程費(fèi) 　 　 　 44084方案一：底商模式的投資效益分析方案一：底商模式的投資效益分析二 開發(fā)間接費(fèi) 　 　 　 28202方案二：底商模式的投