項(xiàng)目市場(chǎng)定位及投資可行性初步分析(文件)
【正文】 0 消防工程 1 1200 1200 景觀、綠地、路燈、管網(wǎng) 1 1600 1600 電梯 1 2023 2023 智能化系統(tǒng) 1 300 300 夜景工程 1 200 200 售樓處裝修 1 500 500 專項(xiàng)維修基金 2% 724 不可預(yù)見(jiàn) 3% 1085 直接成本小計(jì) 486491 土地費(fèi)用 310002 拆遷費(fèi)用 1 3 前期工程費(fèi) 1692 營(yíng)業(yè)稅 按銷售收入 5% 8132 城建稅 按營(yíng)業(yè)稅 ① 7% 8132 569 教育附加稅 ① 4% 8132 325 企業(yè)所得稅及土地增值稅 銷售收入 % 12539 印花稅 按銷售收入 ‰ 49 市場(chǎng)推廣費(fèi) 銷售收入 1% 1626 銷售代理費(fèi) 銷售收入 2% 3253 日常經(jīng)營(yíng)開(kāi)支 銷售收入 1% 1626 財(cái)務(wù)費(fèi)用 4800 開(kāi)辦費(fèi) 含在日常經(jīng)營(yíng)開(kāi)支 0 成本合計(jì) 115985 三 銷售收入 一層店面 19400 22023 42680 二層店面 19400 13000 25220 三層店面 11200 9000 10080 住宅 162796 5200 地下車位 地下商場(chǎng) 四 項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn) 三 二 一 46649稅費(fèi)情況也有所不同，因?yàn)槟壳岸悇?wù)部門(mén)都采用預(yù)征的辦法，企業(yè)所得稅按照銷售額的 %征收，而土地增值稅則住宅與商業(yè)的預(yù)征比例不同，普通住宅是按照 2%，高檔住宅（單價(jià)高于 5000元）是按照 3%征收，而商業(yè)是按照 5%，底商模式的 %與商業(yè)綜合體模式的 %即是按照加權(quán)系數(shù)得出的綜合稅率。216。216。 10:33:0510:33:0510:331/21/2023 10:33:05 AM1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。 21 一月 202310:33:05 上午 10:33:05一月 211比不了得就不比，得不到的就不要。 10:33:05 上午 10:33 上午 10:33:05一月 21沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 10:33:0510:33:0510:33Thursday, January 21, 20231不知香積寺，數(shù)里入云峰。 一月 2110:33 上午 一月 2110:33January 21, 20231少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 10:33:0510:33:0510:331/21/2023 10:33:05 AM1越是沒(méi)有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 一月 21一月 2110:33:0510:33:05January 21, 20231意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 10:33:05 上午 10:33 上午 10:33:05一月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感謝您的下載觀看專 家告 訴。 一月 2110:33 上午 一月 2110:33January 21, 20231業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 10:33:0510:33:0510:33Thursday, January 21, 20231知人者智，自知者明。 10:33:05 上午 10:33 上午 10:33:05一月 21楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 21 一月 202310:33:05 上午 10:33:05一月 211楚塞三湘接，荊門(mén)九派通。 10:33:0510:33:0510:331/21/2023 10:33:05 AM1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 一月 2110:33 上午 一月 2110:33January 21, 20231行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 10:33:0510:33:0510:33Thursday, January 21, 20231乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。項(xiàng)目評(píng)估結(jié)論靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。項(xiàng)目評(píng)估結(jié)論報(bào)告總結(jié)論216。項(xiàng)目評(píng)估結(jié)論216?？紤]到未來(lái)融資的成本可能較高，對(duì)于財(cái)務(wù)成本在銀行貸款利率做適當(dāng)上浮，采用年利率 12%的標(biāo)準(zhǔn)，啟動(dòng)資金預(yù)估為 4億元，如果采用底商模式，平均資金占用時(shí)間為 ；如果采用商業(yè)綜合體模式，則平均資金占用時(shí)間為1年?！?主體工程項(xiàng)目 212796 1750 小區(qū)配電室土建、水電 1 300 300 人防地下室（繳費(fèi)異地建設(shè)） 面積的 3% 0 消防工程 1 3000 3000 景觀、綠地、路燈、管網(wǎng) 1 1600 1600 電梯 1 2500 2500 智能化系統(tǒng) 1 300 300 夜景工程 1 200 200 售樓處裝修 1 500 500 專項(xiàng)維修基金 2% 745 不可預(yù)見(jiàn) 3% 1117 直接成本小計(jì) 52066 營(yíng)業(yè)稅 按銷售收入 5% 138583.1 6929 城建稅 按營(yíng)業(yè)稅 ① 7% 6929 485 教育附加稅 ① 4% 6929 277 企業(yè)所得稅及土地增值稅 銷售收入 % 138583.1 9826 印花稅 按銷售收入 ‰ 138583.1 42 市場(chǎng)推廣費(fèi) 銷售收入 1% 138583.1 1386 銷售代理費(fèi) 銷售收入 2% 138583.1 2772 日常經(jīng)營(yíng)開(kāi)支 銷售收入 1% 138583.1 1386 財(cái)務(wù)費(fèi)用 7200 開(kāi)辦費(fèi) 含在日常經(jīng)營(yíng)開(kāi)支 0 成本合計(jì) 109951 三 銷售收入 一層店面 6232 24200 二層店面 6232 14300 三層店面 9000 0 住宅 202332 5720 地下車位 地下商場(chǎng) 四 項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn) 三 二 一 286331 土地費(fèi)用 310002 拆遷費(fèi)用 1 3 前期工程費(fèi) 1692 主體工程項(xiàng)目 212796 1700 小區(qū)配電室土建、水電 1 300 300 人防地下室（繳費(fèi)異地建設(shè)） 面積的 3% 0 消防工程 1 1200 1200 景觀、綠地、路燈、管網(wǎng) 1 1600 1600 電梯 1 2023 2023 智能化系統(tǒng) 1 300 300 夜景工程 1 200 200 售樓處裝修 1 500 500 專項(xiàng)維修基金 2% 724 不可預(yù)見(jiàn) 3% 1085 直接成本小計(jì) 48649實(shí)際上本案部分臨街的住宅其底層還是可以布置一些商業(yè)面積的，以上并沒(méi)有計(jì)入是一種比較保守的估算方法）。3．兩種開(kāi)發(fā)模式下的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)設(shè)定底商加住宅模式（以下簡(jiǎn)稱底商模式）的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：商業(yè)面積： 12464㎡ ，其中底層 6232㎡ ，二層 6232㎡ ；（以上面積指標(biāo)由來(lái)：本地塊呈長(zhǎng)方形，因?yàn)闆](méi)有地形圖，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)目測(cè)假定地塊長(zhǎng) 400米寬 177米，則該地塊的底商面積可粗略估算為（ 400+177）*12*90%=6232㎡ ， 2米為底商的通常進(jìn)深， 90% 的系數(shù)是考慮中間會(huì)有斷續(xù)。以上僅為對(duì)本案商業(yè)的宏觀定位
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