【正文】 ，涉及具體關于項目功能分區(qū)、業(yè)態(tài)細分布、商場主力店如何定位、商業(yè)體量如何確定、人 /車流動線、購物街區(qū)間人流如何有效貫通、體驗式購物空間的形象設計等，需經(jīng)深入市場調(diào)研及商家訪談后方能得出系統(tǒng)性結(jié)論。打造 【 角美 】 最具時尚氣息的炫酷影城 雖然角美也規(guī)劃了萬星國際影城，但在角美這樣一個小城鎮(zhèn)，孤立的影城其經(jīng)營壓力是巨大的，因為影城在今天已經(jīng)不僅僅是看一場電影這樣簡單，它更具有追尋時尚的意味，而唯有在一個具有綜合性和時尚性的環(huán)境內(nèi)，它才能充分彰顯它的魅力；更何況本案的開發(fā)在先，且位置更為優(yōu)越，再輔之以電玩城、自助 ktv等其他時尚要素，完全由機會打造成為角美最具時尚氣息的炫酷影城。占地面積大，建筑面積大，停車面積大，二是多。城市廣場與豐泰財富廣場，但一個位于老城區(qū)，停車將成為其無法克服的困難；一個是在 324國道旁邊，區(qū)位不適合做精致商業(yè)，從區(qū)位的角度看本案是做商業(yè)綜合體的極佳地點。角美近年來吸引中外企業(yè)的投資熱點，并已基本形成以園區(qū)特色的產(chǎn)業(yè)集群和以工業(yè)主導 的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，發(fā)展快速、基礎殷實、勢頭強勁，必然吸引相當多數(shù)量的外來技術(shù)工薪人階層，其群體具有青年時尚公寓需求；●項目周邊興建的醫(yī)院、學校， “ 青年時尚公寓 ” 具有自住居住需求和出租市場空間；●“ 青年時尚公寓 ” 為房產(chǎn)投資客熱忠需求；可以為富裕人群抵御通貨膨脹，資產(chǎn)保值增值需要；●工業(yè)區(qū)及物流園區(qū)年輕人及首次置業(yè)者的低總價購房需求；●公寓可用作家庭旅館、快捷酒店經(jīng)營項目。商業(yè)價值 ：區(qū)域商業(yè)及現(xiàn)代城鎮(zhèn)舒適性購物商業(yè)綜合體發(fā)展存在極大空白 項目緊鄰鎮(zhèn)城主干線 ——仁和西路，位于仁和西路與霞興路交匯處，區(qū)位優(yōu)越，新客運站、火車站市政交通設施聚集，輻射力極強；項目雙面鄰路，商業(yè)的易達性極強。城市廣場 一層： 18000元 /㎡ ，挑高 6米二層： 12023～ 13000元 /㎡為集購物觀光、休閑娛樂為一體的全天侯立體化的大型主題公園式休閑購物中心。項目周邊樓盤價位圖表項目地塊價值研判項目周邊樓盤開發(fā)狀況 項目名稱 開 周邊未來公共娛樂休閑配套比較完善，體育中心，龜山公園近在咫尺；另外周邊現(xiàn)有龍泉谷溫泉 SPA及打造近 80萬平方米精品品質(zhì)生態(tài)樓盤 “ 溫泉美生活 ” “ 龍泉華庭 ” 、 “ 龍泉御墅 ” ；其將間接提升本項目地段價值。商圈業(yè)態(tài)分布實景圖角美商業(yè)市場調(diào)查分析 角美老鎮(zhèn)街角海路、北門南路主要以男女流行服飾、運動品牌裝為主業(yè)態(tài)，其租金相對比較高，達到年租金 8—10萬，約 100150元 /㎡ /月。所以，此路段整體上由三種主力業(yè)態(tài)構(gòu)成。 代表性樓盤： 本土開發(fā)企業(yè)龍泉地產(chǎn)打造近 80萬平方米精品樓盤 “ 溫泉美生活” “ 龍泉華庭 ” 、 “ 龍泉御墅 ” 、 “ 龍泉麗景 ” ；廈門房地產(chǎn)商鑫星河地產(chǎn)開發(fā)的角美首座主題式購物公園 “ 星河 角美房地產(chǎn)概況及商業(yè)市場調(diào)查分析角美房地產(chǎn)發(fā)展進程概況初級發(fā)展階段：初始自建自住 早期的角美沒有房地產(chǎn)可言， 2023年以前，角美建的房子沒有規(guī)劃，不講品質(zhì)，不講價格，也沒有理念，大多建筑形態(tài)都是自建自住為主，滿足的是最基本的居住需求；一種是農(nóng)民自建房、一種是介于農(nóng)民與房地產(chǎn)開發(fā)之間的房子，最后一種才是真正的房地產(chǎn)商蓋的房子。規(guī)劃道路等級分為鎮(zhèn)區(qū)主干道、鎮(zhèn)區(qū)次干道、鎮(zhèn)區(qū)支路，由此構(gòu)成完善的道路交通體系。該片區(qū)的匯景祥居、天翔世家、仙鷺溫泉人家、御家園、星河特區(qū)等 8個商住小區(qū)建設，對于提升當?shù)厝司悠焚|(zhì)具有重要作用。城鎮(zhèn)規(guī)模 充分發(fā)揮廈漳泉城市聯(lián)盟的優(yōu)勢，加強與九龍江三角洲都市區(qū)的聯(lián)系，把角美作為城市來經(jīng)營、規(guī)劃，最終建成產(chǎn)業(yè)功能完善、濱江城市特色鮮明的現(xiàn)代化城區(qū)，爭取到 2023年，建成中心城區(qū)達 66平方公里，人口達到 55萬，城市化人口達到 90%。為實現(xiàn)這一戰(zhàn)略目標，角美將按照 “ 一主一輔、雙城爭輝 ” 、 “ 一江兩帶、山海共舞 ” 的城市空間結(jié)構(gòu)展開城市布局。目前區(qū)內(nèi)擁有福龍、龍池、文圃、鳳山、吳宅、江東 6個工業(yè)園區(qū)，基本形成產(chǎn)業(yè)集群的園區(qū)經(jīng)濟和工業(yè)主導的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟，具有較強的工業(yè)經(jīng)濟支撐力。角美鎮(zhèn)發(fā)展概況及城市規(guī)劃 角美鎮(zhèn)區(qū)域特征和城市概況區(qū)位優(yōu)勢 角美鎮(zhèn)歸屬福建省龍海市，為漳州次中心城市。項目開發(fā)財務及投資效益分析第七部分 項目開發(fā)市場初步定位第五部分 角美房地產(chǎn)概況及商業(yè)市場調(diào)查分析第三部分 【 角美 2023P06地塊 】市場定位及投資可行性初步分析第一部分 角美鎮(zhèn)區(qū)域特征和城市概況工業(yè)優(yōu)勢 角美工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)是福建省最早開發(fā)的外向型工業(yè)區(qū)之一，經(jīng)過十幾年的發(fā)展，現(xiàn)已形成門類多樣、產(chǎn)品豐富的輕型工業(yè)體系。 角美鎮(zhèn)城市規(guī)劃分析 根據(jù)漳州城市規(guī)劃目標，角美將成為漳州新的 “ 次中心城市 ” 之一。發(fā)展目標 在規(guī)劃期內(nèi)，力爭將角美鎮(zhèn)建設成一個規(guī)模適合、結(jié)構(gòu)合理、功能齊備、環(huán)境優(yōu)美、生活便利、經(jīng)濟發(fā)達的現(xiàn)代化中等城市。 “西進 ”是沿仁和西路向洪岱洋片區(qū)、福龍工業(yè)園推進； “南拓 ”沿洪岱路向角江路、石美片區(qū)拓展。道路交通 鎮(zhèn)區(qū)路網(wǎng)總體形成 “三橫五縱 ”的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)。角美房地產(chǎn)發(fā)展進程概況高速發(fā)展階段：品牌規(guī)模生態(tài)化生活開發(fā)模式 近年來，海峽西岸經(jīng)濟區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略的深入實施，位于廈漳之間的角美得到新一輪發(fā)展的重要發(fā)展戰(zhàn)略機遇并隨著外來開發(fā)商的進駐，較強的前瞻性，根據(jù)城市的發(fā)展、規(guī)劃的要求，市場的演變，從而不斷地提升房地產(chǎn)的人居生態(tài)生活品質(zhì)；房地產(chǎn)開發(fā)項目進入品牌化、規(guī)?；\作。角美商業(yè)市場調(diào)查分析 路段 租金 業(yè)態(tài)分布僑興路 2030元 ∕㎡ 電子通訊餐飲為主，生活配套為輔北門南路 100元 ∕㎡ 運動、流行服飾為主324國道轉(zhuǎn)盤處 100150元 ∕㎡ 以餐飲、中匯、良興購物廣場、 中博手機城仁和西路、主圃大道 3040元 ∕㎡ 娛樂、餐欽、銀行為主業(yè)態(tài)仁和東路 2530元 ∕㎡ 建材、新港燈飾市場、生活配套為輔角海路 100150元 ∕㎡ 蘇寧電器、批發(fā)等業(yè)態(tài)為主角嵩路 4060元 ∕㎡ 一站式購物中心，以豐泰財富廣場、星 河城市廣場為代表商圈主業(yè)態(tài)分布及租金列表商圈業(yè)態(tài)分布實景圖角美商業(yè)市場調(diào)查分析 角嵩路是角美除 324國道外車流量最大的地段，廈門開往角美的班車都?？吭诖寺范紊舷驴停蚨肆髁恳草^大，其業(yè)態(tài)以服裝和食雜為主；此路靠南區(qū)域有大量的建材。角美商業(yè)市場調(diào)查分析 商圈業(yè)態(tài)分布實景圖 仁和東路主要以建材、新港燈飾市場為主業(yè)態(tài)，生活配套為輔業(yè)態(tài)，其租金不高；現(xiàn)有永輝購物超市，其人流量大，但購物環(huán)境差，停車不便；仁和西路主要以娛樂、銀行營業(yè)廳為主業(yè)態(tài)；文圃大道主要以餐飲美食為主業(yè)態(tài)。項目地塊價值研判項目地塊價值研判項目地塊區(qū)位及概況分析區(qū)位特點：項目地塊位于仁和西路與霞興路交匯處，為角美新區(qū)規(guī)劃 “ 水韻新城 ” 中心城區(qū)，距離老鎮(zhèn)區(qū)不到一公里，規(guī)化中的角美新客運站及龍廈鐵路、廈深鐵路角美火車站距離本項目 10分鐘車程，其交通通達性便利。項目地塊區(qū)位及概況分析項目地塊價值研判項目周邊樓盤開發(fā)狀況 項目地塊價值研判 項目周邊現(xiàn)有已交房入駐樓盤 :天翔世家、匯景祥居、御家蘭庭等，其二手房均價為： 4500元 /㎡ 4800元 /㎡ ；興建未交房樓盤：龍泉華庭 ，其住宅銷售價位為： 5000元 /㎡ —5500元 /㎡ 。項目商業(yè)競爭樓盤價位圖表項目名稱 店面售價 商業(yè)主題定位 星河 休閑價值 ：角美最為完善的休閑娛樂公共配套本項目未來公共娛樂休閑配套比較完善，體育中心，龜山公園近在咫尺，中影萬星國際影城也即將動工。項目地塊價值研判項目地塊價值分析 第四部份 “ 青年時尚公寓 ” 定位依據(jù)：●作為廈門灣西岸崛