【正文】 ，涉及具體關(guān)于項(xiàng)目功能分區(qū)、業(yè)態(tài)細(xì)分布、商場(chǎng)主力店如何定位、商業(yè)體量如何確定、人 /車流動(dòng)線、購(gòu)物街區(qū)間人流如何有效貫通、體驗(yàn)式購(gòu)物空間的形象設(shè)計(jì)等，需經(jīng)深入市場(chǎng)調(diào)研及商家訪談后方能得出系統(tǒng)性結(jié)論。打造 【 角美 】 最具時(shí)尚氣息的炫酷影城 雖然角美也規(guī)劃了萬(wàn)星國(guó)際影城，但在角美這樣一個(gè)小城鎮(zhèn)，孤立的影城其經(jīng)營(yíng)壓力是巨大的，因?yàn)橛俺窃诮裉煲呀?jīng)不僅僅是看一場(chǎng)電影這樣簡(jiǎn)單，它更具有追尋時(shí)尚的意味，而唯有在一個(gè)具有綜合性和時(shí)尚性的環(huán)境內(nèi)，它才能充分彰顯它的魅力；更何況本案的開(kāi)發(fā)在先，且位置更為優(yōu)越，再輔之以電玩城、自助 ktv等其他時(shí)尚要素，完全由機(jī)會(huì)打造成為角美最具時(shí)尚氣息的炫酷影城。占地面積大，建筑面積大，停車面積大，二是多。城市廣場(chǎng)與豐泰財(cái)富廣場(chǎng)，但一個(gè)位于老城區(qū)，停車將成為其無(wú)法克服的困難；一個(gè)是在 324國(guó)道旁邊，區(qū)位不適合做精致商業(yè)，從區(qū)位的角度看本案是做商業(yè)綜合體的極佳地點(diǎn)。角美近年來(lái)吸引中外企業(yè)的投資熱點(diǎn)，并已基本形成以園區(qū)特色的產(chǎn)業(yè)集群和以工業(yè)主導(dǎo) 的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，發(fā)展快速、基礎(chǔ)殷實(shí)、勢(shì)頭強(qiáng)勁，必然吸引相當(dāng)多數(shù)量的外來(lái)技術(shù)工薪人階層，其群體具有青年時(shí)尚公寓需求；●項(xiàng)目周邊興建的醫(yī)院、學(xué)校， “ 青年時(shí)尚公寓 ” 具有自住居住需求和出租市場(chǎng)空間；●“ 青年時(shí)尚公寓 ” 為房產(chǎn)投資客熱忠需求；可以為富裕人群抵御通貨膨脹，資產(chǎn)保值增值需要；●工業(yè)區(qū)及物流園區(qū)年輕人及首次置業(yè)者的低總價(jià)購(gòu)房需求；●公寓可用作家庭旅館、快捷酒店經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。商業(yè)價(jià)值 ：區(qū)域商業(yè)及現(xiàn)代城鎮(zhèn)舒適性購(gòu)物商業(yè)綜合體發(fā)展存在極大空白 項(xiàng)目緊鄰鎮(zhèn)城主干線 ——仁和西路，位于仁和西路與霞興路交匯處，區(qū)位優(yōu)越，新客運(yùn)站、火車站市政交通設(shè)施聚集，輻射力極強(qiáng)；項(xiàng)目雙面鄰路，商業(yè)的易達(dá)性極強(qiáng)。城市廣場(chǎng) 一層： 18000元 /㎡ ，挑高 6米二層： 12023～ 13000元 /㎡為集購(gòu)物觀光、休閑娛樂(lè)為一體的全天侯立體化的大型主題公園式休閑購(gòu)物中心。項(xiàng)目周邊樓盤(pán)價(jià)位圖表項(xiàng)目地塊價(jià)值研判項(xiàng)目周邊樓盤(pán)開(kāi)發(fā)狀況 項(xiàng)目名稱 開(kāi) 周邊未來(lái)公共娛樂(lè)休閑配套比較完善，體育中心，龜山公園近在咫尺；另外周邊現(xiàn)有龍泉谷溫泉 SPA及打造近 80萬(wàn)平方米精品品質(zhì)生態(tài)樓盤(pán) “ 溫泉美生活 ” “ 龍泉華庭 ” 、 “ 龍泉御墅 ” ；其將間接提升本項(xiàng)目地段價(jià)值。商圈業(yè)態(tài)分布實(shí)景圖角美商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析 角美老鎮(zhèn)街角海路、北門(mén)南路主要以男女流行服飾、運(yùn)動(dòng)品牌裝為主業(yè)態(tài)，其租金相對(duì)比較高，達(dá)到年租金 8—10萬(wàn)，約 100150元 /㎡ /月。所以，此路段整體上由三種主力業(yè)態(tài)構(gòu)成。 代表性樓盤(pán)： 本土開(kāi)發(fā)企業(yè)龍泉地產(chǎn)打造近 80萬(wàn)平方米精品樓盤(pán) “ 溫泉美生活” “ 龍泉華庭 ” 、 “ 龍泉御墅 ” 、 “ 龍泉麗景 ” ；廈門(mén)房地產(chǎn)商鑫星河地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的角美首座主題式購(gòu)物公園 “ 星河 角美房地產(chǎn)概況及商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析角美房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)程概況初級(jí)發(fā)展階段：初始自建自住 早期的角美沒(méi)有房地產(chǎn)可言， 2023年以前，角美建的房子沒(méi)有規(guī)劃，不講品質(zhì)，不講價(jià)格，也沒(méi)有理念，大多建筑形態(tài)都是自建自住為主，滿足的是最基本的居住需求；一種是農(nóng)民自建房、一種是介于農(nóng)民與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之間的房子，最后一種才是真正的房地產(chǎn)商蓋的房子。規(guī)劃道路等級(jí)分為鎮(zhèn)區(qū)主干道、鎮(zhèn)區(qū)次干道、鎮(zhèn)區(qū)支路，由此構(gòu)成完善的道路交通體系。該片區(qū)的匯景祥居、天翔世家、仙鷺溫泉人家、御家園、星河特區(qū)等 8個(gè)商住小區(qū)建設(shè)，對(duì)于提升當(dāng)?shù)厝司悠焚|(zhì)具有重要作用。城鎮(zhèn)規(guī)模 充分發(fā)揮廈漳泉城市聯(lián)盟的優(yōu)勢(shì)，加強(qiáng)與九龍江三角洲都市區(qū)的聯(lián)系，把角美作為城市來(lái)經(jīng)營(yíng)、規(guī)劃，最終建成產(chǎn)業(yè)功能完善、濱江城市特色鮮明的現(xiàn)代化城區(qū)，爭(zhēng)取到 2023年，建成中心城區(qū)達(dá) 66平方公里，人口達(dá)到 55萬(wàn)，城市化人口達(dá)到 90%。為實(shí)現(xiàn)這一戰(zhàn)略目標(biāo)，角美將按照 “ 一主一輔、雙城爭(zhēng)輝 ” 、 “ 一江兩帶、山海共舞 ” 的城市空間結(jié)構(gòu)展開(kāi)城市布局。目前區(qū)內(nèi)擁有福龍、龍池、文圃、鳳山、吳宅、江東 6個(gè)工業(yè)園區(qū)，基本形成產(chǎn)業(yè)集群的園區(qū)經(jīng)濟(jì)和工業(yè)主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)，具有較強(qiáng)的工業(yè)經(jīng)濟(jì)支撐力。角美鎮(zhèn)發(fā)展概況及城市規(guī)劃 角美鎮(zhèn)區(qū)域特征和城市概況區(qū)位優(yōu)勢(shì) 角美鎮(zhèn)歸屬福建省龍海市，為漳州次中心城市。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)財(cái)務(wù)及投資效益分析第七部分 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)市場(chǎng)初步定位第五部分 角美房地產(chǎn)概況及商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析第三部分 【 角美 2023P06地塊 】市場(chǎng)定位及投資可行性初步分析第一部分 角美鎮(zhèn)區(qū)域特征和城市概況工業(yè)優(yōu)勢(shì) 角美工業(yè)綜合開(kāi)發(fā)區(qū)是福建省最早開(kāi)發(fā)的外向型工業(yè)區(qū)之一，經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展，現(xiàn)已形成門(mén)類多樣、產(chǎn)品豐富的輕型工業(yè)體系。 角美鎮(zhèn)城市規(guī)劃分析 根據(jù)漳州城市規(guī)劃目標(biāo)，角美將成為漳州新的 “ 次中心城市 ” 之一。發(fā)展目標(biāo) 在規(guī)劃期內(nèi)，力爭(zhēng)將角美鎮(zhèn)建設(shè)成一個(gè)規(guī)模適合、結(jié)構(gòu)合理、功能齊備、環(huán)境優(yōu)美、生活便利、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的現(xiàn)代化中等城市。 “西進(jìn) ”是沿仁和西路向洪岱洋片區(qū)、福龍工業(yè)園推進(jìn)； “南拓 ”沿洪岱路向角江路、石美片區(qū)拓展。道路交通 鎮(zhèn)區(qū)路網(wǎng)總體形成 “三橫五縱 ”的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)。角美房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)程概況高速發(fā)展階段：品牌規(guī)模生態(tài)化生活開(kāi)發(fā)模式 近年來(lái)，海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略的深入實(shí)施，位于廈漳之間的角美得到新一輪發(fā)展的重要發(fā)展戰(zhàn)略機(jī)遇并隨著外來(lái)開(kāi)發(fā)商的進(jìn)駐，較強(qiáng)的前瞻性，根據(jù)城市的發(fā)展、規(guī)劃的要求，市場(chǎng)的演變，從而不斷地提升房地產(chǎn)的人居生態(tài)生活品質(zhì)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)入品牌化、規(guī)?；\(yùn)作。角美商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析 路段 租金 業(yè)態(tài)分布僑興路 2030元 ∕㎡ 電子通訊餐飲為主，生活配套為輔北門(mén)南路 100元 ∕㎡ 運(yùn)動(dòng)、流行服飾為主324國(guó)道轉(zhuǎn)盤(pán)處 100150元 ∕㎡ 以餐飲、中匯、良興購(gòu)物廣場(chǎng)、 中博手機(jī)城仁和西路、主圃大道 3040元 ∕㎡ 娛樂(lè)、餐欽、銀行為主業(yè)態(tài)仁和東路 2530元 ∕㎡ 建材、新港燈飾市場(chǎng)、生活配套為輔角海路 100150元 ∕㎡ 蘇寧電器、批發(fā)等業(yè)態(tài)為主角嵩路 4060元 ∕㎡ 一站式購(gòu)物中心，以豐泰財(cái)富廣場(chǎng)、星 河城市廣場(chǎng)為代表商圈主業(yè)態(tài)分布及租金列表商圈業(yè)態(tài)分布實(shí)景圖角美商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析 角嵩路是角美除 324國(guó)道外車流量最大的地段，廈門(mén)開(kāi)往角美的班車都?？吭诖寺范紊舷驴?，因而人流量也較大，其業(yè)態(tài)以服裝和食雜為主；此路靠南區(qū)域有大量的建材。角美商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析 商圈業(yè)態(tài)分布實(shí)景圖 仁和東路主要以建材、新港燈飾市場(chǎng)為主業(yè)態(tài)，生活配套為輔業(yè)態(tài)，其租金不高；現(xiàn)有永輝購(gòu)物超市，其人流量大，但購(gòu)物環(huán)境差，停車不便；仁和西路主要以?shī)蕵?lè)、銀行營(yíng)業(yè)廳為主業(yè)態(tài)；文圃大道主要以餐飲美食為主業(yè)態(tài)。項(xiàng)目地塊價(jià)值研判項(xiàng)目地塊價(jià)值研判項(xiàng)目地塊區(qū)位及概況分析區(qū)位特點(diǎn)：項(xiàng)目地塊位于仁和西路與霞興路交匯處，為角美新區(qū)規(guī)劃 “ 水韻新城 ” 中心城區(qū)，距離老鎮(zhèn)區(qū)不到一公里，規(guī)化中的角美新客運(yùn)站及龍廈鐵路、廈深鐵路角美火車站距離本項(xiàng)目 10分鐘車程，其交通通達(dá)性便利。項(xiàng)目地塊區(qū)位及概況分析項(xiàng)目地塊價(jià)值研判項(xiàng)目周邊樓盤(pán)開(kāi)發(fā)狀況 項(xiàng)目地塊價(jià)值研判 項(xiàng)目周邊現(xiàn)有已交房入駐樓盤(pán) :天翔世家、匯景祥居、御家蘭庭等，其二手房均價(jià)為： 4500元 /㎡ 4800元 /㎡ ；興建未交房樓盤(pán)：龍泉華庭 ，其住宅銷售價(jià)位為： 5000元 /㎡ —5500元 /㎡ 。項(xiàng)目商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)價(jià)位圖表項(xiàng)目名稱 店面售價(jià) 商業(yè)主題定位 星河 休閑價(jià)值 ：角美最為完善的休閑娛樂(lè)公共配套本項(xiàng)目未來(lái)公共娛樂(lè)休閑配套比較完善，體育中心，龜山公園近在咫尺，中影萬(wàn)星國(guó)際影城也即將動(dòng)工。項(xiàng)目地塊價(jià)值研判項(xiàng)目地塊價(jià)值分析 第四部份 “ 青年時(shí)尚公寓 ” 定位依據(jù)：●作為廈門(mén)灣西岸崛