【正文】 起現(xiàn)代化工貿新城 本案非常適合打造商業(yè)綜合體，原因有以下兩個：本案處于角美新區(qū)規(guī)劃的中心位置，地理條件上得天獨厚；雖然前面已經(jīng)有了星河 概括起來說， “MALL”有三個主要特點，一是大。本案的商業(yè)定位 打造 【 角美 】 最具人氣的休閑高地 角美休閑娛樂業(yè)的現(xiàn)狀是比較分散，且無規(guī)?；⑵放苹凹谢?；而近年來，隨著角美經(jīng)濟的快速發(fā)展和鎮(zhèn)區(qū)居民收入水平及消費水平的整體提高，現(xiàn)老鎮(zhèn)街區(qū)已無法滿足其文化娛樂方面的需求；此外，隨著角美工業(yè)綜合開發(fā)區(qū) “ 龍池、福龍、文圃、吳宅、鳳山、江東 ” 六個工業(yè)集中板塊的加速集聚發(fā)展，必然會帶來外來員工的增加，而這些 80后的打工仔已然成為城市消費的主力軍。項目產(chǎn)品開發(fā)配比率及定價預估分析項目產(chǎn)品開發(fā)配比率及定價預估分析 項目住宅與商業(yè)面積配比率1．本案地塊開發(fā)主要綜合經(jīng)濟技術指標為 : 占地面積： 70932㎡ ， 容積率： ～ , 總建筑面積 :212796㎡ . 建筑限高 :100米 概括而言，本案有兩種截然不同的開發(fā)方案，一是如同龍泉華庭做底商加住宅模式；二是打造一個專業(yè)的商業(yè)綜合體，兩種開發(fā)方案指標設定、成本、效益以及開發(fā)周期都存在著較大不同，這里我們將兩種開發(fā)模式做一個對比分析。這樣商業(yè)綜合體基本上做到局部 3層就可以了。商業(yè)綜合體模式的銷售價格指標： 項目住宅與商業(yè)面積配比率項目產(chǎn)品開發(fā)配比率及定價預估分析 項目產(chǎn)品開發(fā)配比率及定價預估分析 項目住宅與商業(yè)面積配比率 根據(jù)多年商業(yè)地產(chǎn)運作實操經(jīng)驗判斷，像本案這樣規(guī)模的鎮(zhèn)級城市商業(yè)綜合體，其業(yè)態(tài)規(guī)劃及面積配比可參考以下列表：商業(yè)業(yè)態(tài) 面積需求主力超市 6000—8000㎡時尚百貨 5000—6000㎡動感影視城 3000㎡特色小吃檔口美食城 1500㎡電器賣場 3000—4000㎡家私家紡 2500㎡KTV 4000㎡電玩動漫城、臺球娛樂城 20232500㎡特色中型規(guī)模餐飲及中西式洋式快餐 5000㎡ 個性購物街區(qū)及冷飲吧 4000㎡手機數(shù)碼城 2023㎡流行運動品牌區(qū) 2500美容養(yǎng)生休閑會所 3000㎡溜冰場 1500㎡兒童娛樂區(qū) 1500㎡商業(yè)面積總計預估為 50000㎡項目產(chǎn)品開發(fā)配比率及定價預估分析 第六部分 　 規(guī)劃 /m2 　 　 0　 勘測 /m2 212796 2 　 鉆探（含審查） 2元 /m2 212796 3 　 設計（建安） 高層： 30元 /m2 212796 30 　 設計（園林景觀） 18元 /m2 212796 15 　 人防地下室設計費 40元 /m2 212796 　 0　 施工圖審查 4元 /m2 212796 4 　 招投標 .編制預算 2元 /m2 212796 3 64 　 三通一平 /m2 212796 10 　 監(jiān)理費 10元 /m2 212796 10 　 質監(jiān)費 面積 /m2 212796 4 附屬配套 　 　 　 　 ① 供水 面積 7元 /m2 212796 30 　 ② 供電 面積 80元 /m2 212796 80 　 ③ 配套費 40元 /㎡ 212796 25 　 小計 　 　 　 5 房屋建安工程費 　 　 　 44084方案二：底商模式的投資效益分析底商模式成本效益分析 (保守價格 )項目或地塊：漳州角美 單位：畝、元、 m2序號 項目費用 計算標準 計算公式數(shù)量 標準 投資金額 (萬元）一 開發(fā)直接費 　 212796 　 79649方案二：底商模式的投資效益分析二 開發(fā)間接費 　 　 　 30302　 規(guī)劃 /m2 　 　 0　 勘測 /m2 212796 2 　 鉆探（含審查） 2元 /m2 212796 3 　 設計（建安） 高層： 30元 /m2 212796 30 　 設計（園林景觀） 18元 /m2 212796 15 　 人防地下室設計費 40元 /m2 212796 　 0　 施工圖審查 4元 /m2 212796 4 　 招投標 .編制預算 2元 /m2 212796 3 64 　 三通一平 /m2 212796 10 　 監(jiān)理費 10元 /m2 212796 10 　 質監(jiān)費 面積 /m2 212796 方案三：商業(yè)綜合體模式的投資效益分析4 附屬配套 　 　 　 　 ① 供水 面積 7元 /m2 212796 30 　 ② 供電 面積 80元 /m2 212796 80 　 ③ 配套費 40元 /㎡ 212796 25 　 小計 　 　 　 　 　 　 　 　 　5 房屋建安工程費 　 　 　 47501項目開發(fā)成本估算及投資效益分析關于以上投資效益分析的幾點說明鑒于本案沒有建筑規(guī)劃設計方案，無法提供精確的數(shù)字，以上投資分析僅為粗略的估算，地下室部分既沒有計入成本也沒有計算收入，原則上可看做兩廂對抵。項目開發(fā)成本估算及投資效益分析關于以上投資效益分析的幾點說明項目開發(fā)成本估算及投資效益分析項目三種方案投資現(xiàn)金利潤率對比分析項目方案 模式 開發(fā)成本 銷售收入 利潤 投資回報率方案一 底商類型（保守收益） 107851 18134 45%方案二 底商類型（樂觀收益） 109951 28633 72%方案三 綜合體類型（保守收益） 115985 46649 117%備注：項目啟動資金按 40000萬元計算；備注：以上成本與收入單位均為萬元人民幣項目開發(fā)兩種模式主要差異比較分析 項目開發(fā)成本估算及投資效益分析 單 位：萬元模式 啟動資金 開發(fā)成本 財務成本 銷售收入 投資回報率 啟動資金回收期（年）第一模式：底商類型 40000 107851 7200 125985 45% 第二模式：商業(yè)綜合 體類型 40000 115985 4800162634 117% 1各類項指標差值 　 8134 2400 36649 　 　項目開發(fā)成本估算及投資效益分析第七部分 從兩種開發(fā)思路的對比分析中可以看出，本案采用商業(yè)綜合體開發(fā)模式更具有吸引力，不僅因為商業(yè)面積的大量增加而產(chǎn)生出溢出效益，同時實踐表明，在小城鎮(zhèn)商業(yè)綜合體對其住宅也能夠起到價值帶動作用，從而呈現(xiàn)雙增長。本案啟動時間較為敏感，對于未來房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀政策走向，投資者應謹慎評估，我們的觀點是在大政策背景一致的情況下，商業(yè)地產(chǎn)的投資風險會更小。 一月 2110:33:0510:33Jan2121Jan211故人江海別，幾度隔山川。 。 一月 21一月 21Thursday, January 21, 2023很多事情努力了未必有結果，但是不努力卻什么改變也沒有。 一月 21一月 2110:33:0510:33:05January 21, 20231意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023/1/21 10:33:0510:33:0521 January 20231空山新雨后，天氣晚來秋。 一月 2110:33:0510:33Jan2121Jan211越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 21 一月 202310:33:05 上午 10:33:05一月 211最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于