項(xiàng)目市場(chǎng)定位及投資可行性初步分析-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 起現(xiàn)代化工貿(mào)新城 本案非常適合打造商業(yè)綜合體，原因有以下兩個(gè)：本案處于角美新區(qū)規(guī)劃的中心位置，地理?xiàng)l件上得天獨(dú)厚；雖然前面已經(jīng)有了星河 概括起來(lái)說(shuō)， “MALL”有三個(gè)主要特點(diǎn)，一是大。本案的商業(yè)定位 打造 【 角美 】 最具人氣的休閑高地 角美休閑娛樂(lè)業(yè)的現(xiàn)狀是比較分散，且無(wú)規(guī)?；⑵放苹凹谢?；而近年來(lái)，隨著角美經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和鎮(zhèn)區(qū)居民收入水平及消費(fèi)水平的整體提高，現(xiàn)老鎮(zhèn)街區(qū)已無(wú)法滿足其文化娛樂(lè)方面的需求；此外，隨著角美工業(yè)綜合開(kāi)發(fā)區(qū) “ 龍池、福龍、文圃、吳宅、鳳山、江東 ” 六個(gè)工業(yè)集中板塊的加速集聚發(fā)展，必然會(huì)帶來(lái)外來(lái)員工的增加，而這些 80后的打工仔已然成為城市消費(fèi)的主力軍。項(xiàng)目產(chǎn)品開(kāi)發(fā)配比率及定價(jià)預(yù)估分析項(xiàng)目產(chǎn)品開(kāi)發(fā)配比率及定價(jià)預(yù)估分析 項(xiàng)目住宅與商業(yè)面積配比率1．本案地塊開(kāi)發(fā)主要綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)為 : 占地面積： 70932㎡ ， 容積率： ～ , 總建筑面積 :212796㎡ . 建筑限高 :100米 概括而言，本案有兩種截然不同的開(kāi)發(fā)方案，一是如同龍泉華庭做底商加住宅模式；二是打造一個(gè)專業(yè)的商業(yè)綜合體，兩種開(kāi)發(fā)方案指標(biāo)設(shè)定、成本、效益以及開(kāi)發(fā)周期都存在著較大不同，這里我們將兩種開(kāi)發(fā)模式做一個(gè)對(duì)比分析。這樣商業(yè)綜合體基本上做到局部 3層就可以了。商業(yè)綜合體模式的銷售價(jià)格指標(biāo)： 項(xiàng)目住宅與商業(yè)面積配比率項(xiàng)目產(chǎn)品開(kāi)發(fā)配比率及定價(jià)預(yù)估分析 項(xiàng)目產(chǎn)品開(kāi)發(fā)配比率及定價(jià)預(yù)估分析 項(xiàng)目住宅與商業(yè)面積配比率 根據(jù)多年商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作實(shí)操經(jīng)驗(yàn)判斷，像本案這樣規(guī)模的鎮(zhèn)級(jí)城市商業(yè)綜合體，其業(yè)態(tài)規(guī)劃及面積配比可參考以下列表：商業(yè)業(yè)態(tài) 面積需求主力超市 6000—8000㎡時(shí)尚百貨 5000—6000㎡動(dòng)感影視城 3000㎡特色小吃檔口美食城 1500㎡電器賣場(chǎng) 3000—4000㎡家私家紡 2500㎡KTV 4000㎡電玩動(dòng)漫城、臺(tái)球娛樂(lè)城 20232500㎡特色中型規(guī)模餐飲及中西式洋式快餐 5000㎡ 個(gè)性購(gòu)物街區(qū)及冷飲吧 4000㎡手機(jī)數(shù)碼城 2023㎡流行運(yùn)動(dòng)品牌區(qū) 2500美容養(yǎng)生休閑會(huì)所 3000㎡溜冰場(chǎng) 1500㎡兒童娛樂(lè)區(qū) 1500㎡商業(yè)面積總計(jì)預(yù)估為 50000㎡項(xiàng)目產(chǎn)品開(kāi)發(fā)配比率及定價(jià)預(yù)估分析 第六部分 規(guī)劃 /m2 0 勘測(cè) /m2 212796 2 鉆探（含審查） 2元 /m2 212796 3 設(shè)計(jì)（建安） 高層： 30元 /m2 212796 30 設(shè)計(jì)（園林景觀） 18元 /m2 212796 15 人防地下室設(shè)計(jì)費(fèi) 40元 /m2 212796 0 施工圖審查 4元 /m2 212796 4 招投標(biāo) .編制預(yù)算 2元 /m2 212796 3 64 三通一平 /m2 212796 10 監(jiān)理費(fèi) 10元 /m2 212796 10 質(zhì)監(jiān)費(fèi) 面積 /m2 212796 4 附屬配套 ① 供水 面積 7元 /m2 212796 30 ② 供電 面積 80元 /m2 212796 80 ③ 配套費(fèi) 40元 /㎡ 212796 25 小計(jì) 5 房屋建安工程費(fèi) 44084方案二：底商模式的投資效益分析底商模式成本效益分析 (保守價(jià)格 )項(xiàng)目或地塊：漳州角美 單位：畝、元、 m2序號(hào) 項(xiàng)目費(fèi)用 計(jì)算標(biāo)準(zhǔn) 計(jì)算公式數(shù)量 標(biāo)準(zhǔn) 投資金額 (萬(wàn)元）一 開(kāi)發(fā)直接費(fèi) 212796 79649方案二：底商模式的投資效益分析二 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 30302 規(guī)劃 /m2 0 勘測(cè) /m2 212796 2 鉆探（含審查） 2元 /m2 212796 3 設(shè)計(jì)（建安） 高層： 30元 /m2 212796 30 設(shè)計(jì)（園林景觀） 18元 /m2 212796 15 人防地下室設(shè)計(jì)費(fèi) 40元 /m2 212796 0 施工圖審查 4元 /m2 212796 4 招投標(biāo) .編制預(yù)算 2元 /m2 212796 3 64 三通一平 /m2 212796 10 監(jiān)理費(fèi) 10元 /m2 212796 10 質(zhì)監(jiān)費(fèi) 面積 /m2 212796 方案三：商業(yè)綜合體模式的投資效益分析4 附屬配套 ① 供水 面積 7元 /m2 212796 30 ② 供電 面積 80元 /m2 212796 80 ③ 配套費(fèi) 40元 /㎡ 212796 25 小計(jì) 5 房屋建安工程費(fèi) 47501項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本估算及投資效益分析關(guān)于以上投資效益分析的幾點(diǎn)說(shuō)明鑒于本案沒(méi)有建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，無(wú)法提供精確的數(shù)字，以上投資分析僅為粗略的估算，地下室部分既沒(méi)有計(jì)入成本也沒(méi)有計(jì)算收入，原則上可看做兩廂對(duì)抵。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本估算及投資效益分析關(guān)于以上投資效益分析的幾點(diǎn)說(shuō)明項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本估算及投資效益分析項(xiàng)目三種方案投資現(xiàn)金利潤(rùn)率對(duì)比分析項(xiàng)目方案 模式 開(kāi)發(fā)成本 銷售收入 利潤(rùn) 投資回報(bào)率方案一 底商類型（保守收益） 107851 18134 45%方案二 底商類型（樂(lè)觀收益） 109951 28633 72%方案三 綜合體類型（保守收益） 115985 46649 117%備注：項(xiàng)目啟動(dòng)資金按 40000萬(wàn)元計(jì)算；備注：以上成本與收入單位均為萬(wàn)元人民幣項(xiàng)目開(kāi)發(fā)兩種模式主要差異比較分析 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本估算及投資效益分析 單 位：萬(wàn)元模式 啟動(dòng)資金 開(kāi)發(fā)成本 財(cái)務(wù)成本 銷售收入 投資回報(bào)率 啟動(dòng)資金回收期（年）第一模式：底商類型 40000 107851 7200 125985 45% 第二模式：商業(yè)綜合 體類型 40000 115985 4800162634 117% 1各類項(xiàng)指標(biāo)差值 8134 2400 36649 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本估算及投資效益分析第七部分 從兩種開(kāi)發(fā)思路的對(duì)比分析中可以看出，本案采用商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)模式更具有吸引力，不僅因?yàn)樯虡I(yè)面積的大量增加而產(chǎn)生出溢出效益，同時(shí)實(shí)踐表明，在小城鎮(zhèn)商業(yè)綜合體對(duì)其住宅也能夠起到價(jià)值帶動(dòng)作用，從而呈現(xiàn)雙增長(zhǎng)。本案啟動(dòng)時(shí)間較為敏感，對(duì)于未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀政策走向，投資者應(yīng)謹(jǐn)慎評(píng)估，我們的觀點(diǎn)是在大政策背景一致的情況下，商業(yè)地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)會(huì)更小。 一月 2110:33:0510:33Jan2121Jan211故人江海別，幾度隔山川。 。 一月 21一月 21Thursday, January 21, 2023很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 一月 21一月 2110:33:0510:33:05January 21, 20231意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023/1/21 10:33:0510:33:0521 January 20231空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 一月 2110:33:0510:33Jan2121Jan211越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 21 一月 202310:33:05 上午 10:33:05一月 211最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于
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