【正文】 1.“ 生態(tài)休閑景觀高端住宅 ” 定位依據(jù)：★項(xiàng)目打造生態(tài)型精品質(zhì)高端住宅與角美城市規(guī)劃 “ 水韻新城 ” 中心城區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)為 “ 一心、三片、兩軸、兩帶 ” 組團(tuán)式布局結(jié)構(gòu)形態(tài)；建設(shè)城在綠中，藍(lán)天、碧水、綠地相互輝映的現(xiàn)代化生態(tài)園林城區(qū)的宏觀大格局相吻合；★豐富自然稀缺價(jià)值資源 “ 江水 ” 、 “ 溫泉 ” 如本項(xiàng)目周邊現(xiàn)有龍泉谷溫泉 SPA，及九龍江水域帶對(duì)高端購(gòu)房需求的吸引；★項(xiàng)目區(qū)域教育、醫(yī)療配套日趨成熟，角美中學(xué)新校區(qū)及角美醫(yī)院的投入，能夠滿足高端居住需求；★角美老鎮(zhèn)居民傳統(tǒng)習(xí)慣不愿意遠(yuǎn)離老鎮(zhèn)區(qū)的區(qū)域念舊心理，而本項(xiàng)目距離老鎮(zhèn)區(qū)不到 1公里，可以為老鎮(zhèn)區(qū)居民提升改善居住的愿望；★項(xiàng)目區(qū)域休閑娛樂(lè)配套的完善，如體育中心，龜山公園興建，其為本項(xiàng)目打造生態(tài)休閑景觀高端住宅創(chuàng)造有利先機(jī)條件。項(xiàng)目開發(fā)的市場(chǎng)初步定位本案的商業(yè)定位 打造 【 角美 】 第一購(gòu)物廣場(chǎng) 鑒于永輝與新華都已經(jīng)入住角美，本案則應(yīng)聯(lián)手更具品牌號(hào)召力的商家入住，比如世界級(jí)的沃爾瑪或中國(guó)超市巨頭人人樂(lè)等，而這些商家也的確具備實(shí)實(shí)在在的合作潛力，最近沃爾瑪也開始關(guān)注起中國(guó)的明星城鎮(zhèn)，著手展開布點(diǎn)工作，而人人樂(lè)在福建省的發(fā)展重點(diǎn)本來(lái)就是漳州，如果能夠把這種體量和級(jí)別的超市引入角美，則本案完全有理由成為角美購(gòu)買第一廣場(chǎng)。項(xiàng)目開發(fā)的市場(chǎng)初步定位項(xiàng)目開發(fā)的市場(chǎng)初步定位小結(jié)第五部份 住宅面積： 162796㎡ ；住宅建筑層高： 30F3．兩種開發(fā)模式下的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)設(shè)定項(xiàng)目住宅與商業(yè)面積配比率項(xiàng)目產(chǎn)品開發(fā)配比率及定價(jià)預(yù)估分析 底商模式的銷售價(jià)格指標(biāo)： 商業(yè)部份：一層 22023元 /㎡二層 13000元 /㎡住宅部份： 5200元 /㎡ 起價(jià)定價(jià)依據(jù)：目前角美鎮(zhèn)在售商鋪價(jià)格一層約： — /㎡ ，二層約： （如星河城市廣場(chǎng)、豐泰財(cái)富廣場(chǎng)及龍泉華庭）；以上價(jià)格主要參照龍泉華庭的現(xiàn)價(jià)，屬于比較保守的定價(jià)。方案一：底商模式的投資效益分析方案一：底商模式的投資效益分析二 開發(fā)間接費(fèi) 　 　 　 28202方案三：商業(yè)綜合體模式的投資效益分析綜合體模式成本效益分析 (保守價(jià)格 )項(xiàng)目或地塊：漳州角美 單位：畝、元、 m2序號(hào) 項(xiàng)目費(fèi)用 計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算公式數(shù)量 標(biāo)準(zhǔn) 投資金額 (萬(wàn)元）　 　 　 　 　 　一 開發(fā)直接費(fèi) 　 212796 　 83066底商模式的總銷售額比較低，但成本也相應(yīng)降低，主要體現(xiàn)在建安（其層高可以更低一些）、外立面裝修（商業(yè)綜合體更高一些）、設(shè)備（商業(yè)綜合體的設(shè)備投入更多）、消防（商業(yè)綜合體消防等級(jí)更高）等方面，這些在以上表格中都得到體現(xiàn)。如果采用商業(yè)綜合體開發(fā)模式，節(jié)奏一定要快，招商要快 ——因?yàn)楹芏鄡?yōu)質(zhì)的商業(yè)資源是不可復(fù)制的，比如一些超市或肯德基、麥當(dāng)勞等，如果被別人招商成功了，本案就會(huì)錯(cuò)失先機(jī)；建設(shè)要快——鑒于商業(yè)綜合體部分只有 3曾高度，完全可以爭(zhēng)取在一年半以內(nèi)完工開業(yè)，這樣不僅能夠快速完成資金回籠，而且商業(yè)氣氛的營(yíng)造能夠帶動(dòng)住宅的價(jià)格上漲與快速銷售。 一月 21一月 2110:33:0510:33:05January 21, 20231他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 一月 2110:33:0510:33Jan2121Jan211世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 一月 21一月 21Thursday, January 21, 2023閱讀一切好書如同和過(guò)去最杰出的人談話。 2023/1/21 10:33:0510:33:0521 January 20231一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 。 2023/1/21 10:33:0510:33:0521 January 20231做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 一月 21一月 21Thursday, January 21, 2023雨中黃葉樹，燈下白頭人。本項(xiàng)目是角美新區(qū)規(guī)劃 “ 水韻新城 ” 中心城區(qū) ,具有稀缺自然生態(tài)休閑景觀資源及完善教育、醫(yī)療、公園等公共配套資源項(xiàng)目，且地塊商業(yè)潛力巨大，具有較高的開發(fā)價(jià)值。方案三：商業(yè)綜合體模式的投資效益分析二 開發(fā)間接費(fèi) 　 　 　 35319　 規(guī)劃 /m2 　 　 0　 勘測(cè) /m2 212796 2 　 鉆探（含審查） 2元 /m2 212796 3 　 設(shè)計(jì)（建安） 高層： 30元 /m2 212796 30 　 設(shè)計(jì)（園林景觀） 18元 /m2 212796 15 　 人防地下室設(shè)計(jì)費(fèi) 40元 /m2 212796 　 0　 施工圖審查 4元 /m2 212796 4 　 招投標(biāo) .編制預(yù)算 2元 /m2 212796 3 64 　 三通一平 /m2 212796 10 　 監(jiān)理費(fèi) 10元 /m2 212796 10 　 質(zhì)監(jiān)費(fèi) 面積 /m2 212796 方案二：底商模式的投資效益分析4 附屬配套 　 　 　 　 ① 供水 面積 7元 /m2 212796 30 　 ② 供電 面積 80元 /m2 212796 80 　 ③ 配套費(fèi) 40元 /㎡ 212796 25 　 小計(jì) 　 　 　 　 　 　 　 　 　5 房屋建安工程費(fèi) 　 　 　 44084項(xiàng)目開發(fā)成本估算及投資效益分析方案一：底商模式的投資效益分析底商模式成本效益分析 (保守價(jià)格 )項(xiàng)目或地塊：漳州角美 單位：畝、元、 m2序號(hào) 項(xiàng)目費(fèi)用 計(jì)算標(biāo)準(zhǔn) 計(jì)算公式數(shù)量 標(biāo)準(zhǔn) 投資金額 (萬(wàn)元）一 開發(fā)直接費(fèi) 　 212796 　 79649二層面積同上。行業(yè)多，店鋪多，功能多。項(xiàng)目開發(fā)的市場(chǎng)初步定位商業(yè)部份的市場(chǎng)定位在角美這個(gè)地方打造商業(yè)綜合體，能夠制造出 “ 贏者通吃 ” 的效應(yīng)，一旦搶先得到市場(chǎng)的承認(rèn)，其統(tǒng)治地位將牢不可破。 周邊居住高檔生態(tài)品質(zhì)樓盤居多，消費(fèi)群體整體比較高且周邊沒(méi)有區(qū)域性商業(yè)綜合體其亦為本地塊商用物業(yè)的經(jīng)營(yíng)定位提供極大的操作空間。發(fā) 地塊概況：第三部份 城市廣場(chǎng) ” ；以及港資企業(yè)豐泰地產(chǎn)所開發(fā)的 “ 豐泰財(cái)富廣場(chǎng) ” 。鎮(zhèn)區(qū)交通設(shè)施主要有長(zhǎng)途汽車站、公交首末站、公共停車場(chǎng)和公共加氣加油站。角美鎮(zhèn)城市規(guī)劃分析 角美鎮(zhèn)城市規(guī)劃分析 規(guī)劃方向 規(guī)劃三大新區(qū)：角美中心區(qū)、龍池新區(qū)、福龍新區(qū)。 后發(fā)優(yōu)勢(shì) 近年來(lái)，角美鎮(zhèn)已先后投入數(shù)億資金不斷加大城市建設(shè)和改造力度，完成了一系列城市基礎(chǔ)配套工程，目前已形成 “二縱四橫 ”的道路交通網(wǎng)絡(luò)；集鎮(zhèn)建成工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)由原來(lái)的 5． 25平方公里拓展到 18平方公里，城市化水平達(dá)到 42． 7％。角美鎮(zhèn)發(fā)展概況及城市規(guī)劃第二部份 項(xiàng)目產(chǎn)品開發(fā)配比率及定價(jià)預(yù)估分析第六部分 角美鎮(zhèn)區(qū)域特征和城市概況交通優(yōu)勢(shì) 角美現(xiàn)有 324國(guó)道線從城區(qū)中部通過(guò)，廈漳高速、鷹廈鐵路及正在建設(shè)中的龍廈鐵路、廈深鐵路從北部通過(guò)，海滄鐵路、同三高速穿越境內(nèi)，以及連接海滄和長(zhǎng)泰的三條主干道角海路、角嵩路、角泰路；其交通方便快捷，優(yōu)勢(shì)明顯。角美城市總體規(guī)劃 角美鎮(zhèn)城市規(guī)劃分析 中心城區(qū)項(xiàng)目分布現(xiàn)狀圖 中心城區(qū)啟動(dòng)項(xiàng)目簡(jiǎn)介圖 角美鎮(zhèn)城市規(guī)劃分析 規(guī)劃定位 大廈門灣的重要節(jié)點(diǎn)，漳州東