【正文】 1.“ 生態(tài)休閑景觀高端住宅 ” 定位依據(jù)：★項目打造生態(tài)型精品質高端住宅與角美城市規(guī)劃 “ 水韻新城 ” 中心城區(qū)規(guī)劃結構為 “ 一心、三片、兩軸、兩帶 ” 組團式布局結構形態(tài)；建設城在綠中，藍天、碧水、綠地相互輝映的現(xiàn)代化生態(tài)園林城區(qū)的宏觀大格局相吻合；★豐富自然稀缺價值資源 “ 江水 ” 、 “ 溫泉 ” 如本項目周邊現(xiàn)有龍泉谷溫泉 SPA，及九龍江水域帶對高端購房需求的吸引；★項目區(qū)域教育、醫(yī)療配套日趨成熟，角美中學新校區(qū)及角美醫(yī)院的投入，能夠滿足高端居住需求；★角美老鎮(zhèn)居民傳統(tǒng)習慣不愿意遠離老鎮(zhèn)區(qū)的區(qū)域念舊心理，而本項目距離老鎮(zhèn)區(qū)不到 1公里，可以為老鎮(zhèn)區(qū)居民提升改善居住的愿望；★項目區(qū)域休閑娛樂配套的完善，如體育中心，龜山公園興建，其為本項目打造生態(tài)休閑景觀高端住宅創(chuàng)造有利先機條件。項目開發(fā)的市場初步定位本案的商業(yè)定位 打造 【 角美 】 第一購物廣場 鑒于永輝與新華都已經(jīng)入住角美，本案則應聯(lián)手更具品牌號召力的商家入住，比如世界級的沃爾瑪或中國超市巨頭人人樂等，而這些商家也的確具備實實在在的合作潛力，最近沃爾瑪也開始關注起中國的明星城鎮(zhèn)，著手展開布點工作，而人人樂在福建省的發(fā)展重點本來就是漳州，如果能夠把這種體量和級別的超市引入角美，則本案完全有理由成為角美購買第一廣場。項目開發(fā)的市場初步定位項目開發(fā)的市場初步定位小結第五部份 住宅面積： 162796㎡ ；住宅建筑層高： 30F3．兩種開發(fā)模式下的經(jīng)濟技術指標設定項目住宅與商業(yè)面積配比率項目產(chǎn)品開發(fā)配比率及定價預估分析 底商模式的銷售價格指標： 商業(yè)部份：一層 22023元 /㎡二層 13000元 /㎡住宅部份： 5200元 /㎡ 起價定價依據(jù)：目前角美鎮(zhèn)在售商鋪價格一層約： — /㎡ ，二層約： （如星河城市廣場、豐泰財富廣場及龍泉華庭）；以上價格主要參照龍泉華庭的現(xiàn)價，屬于比較保守的定價。方案一：底商模式的投資效益分析方案一：底商模式的投資效益分析二 開發(fā)間接費 　 　 　 28202方案三：商業(yè)綜合體模式的投資效益分析綜合體模式成本效益分析 (保守價格 )項目或地塊：漳州角美 單位：畝、元、 m2序號 項目費用 計算標準計算公式數(shù)量 標準 投資金額 (萬元）　 　 　 　 　 　一 開發(fā)直接費 　 212796 　 83066底商模式的總銷售額比較低，但成本也相應降低，主要體現(xiàn)在建安（其層高可以更低一些）、外立面裝修（商業(yè)綜合體更高一些）、設備（商業(yè)綜合體的設備投入更多）、消防（商業(yè)綜合體消防等級更高）等方面，這些在以上表格中都得到體現(xiàn)。如果采用商業(yè)綜合體開發(fā)模式，節(jié)奏一定要快，招商要快 ——因為很多優(yōu)質的商業(yè)資源是不可復制的，比如一些超市或肯德基、麥當勞等，如果被別人招商成功了，本案就會錯失先機；建設要快——鑒于商業(yè)綜合體部分只有 3曾高度，完全可以爭取在一年半以內完工開業(yè)，這樣不僅能夠快速完成資金回籠，而且商業(yè)氣氛的營造能夠帶動住宅的價格上漲與快速銷售。 一月 21一月 2110:33:0510:33:05January 21, 20231他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 一月 2110:33:0510:33Jan2121Jan211世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 一月 21一月 21Thursday, January 21, 2023閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023/1/21 10:33:0510:33:0521 January 20231一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。勝人者有力，自勝者強。 。 2023/1/21 10:33:0510:33:0521 January 20231做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 一月 21一月 21Thursday, January 21, 2023雨中黃葉樹，燈下白頭人。本項目是角美新區(qū)規(guī)劃 “ 水韻新城 ” 中心城區(qū) ,具有稀缺自然生態(tài)休閑景觀資源及完善教育、醫(yī)療、公園等公共配套資源項目，且地塊商業(yè)潛力巨大，具有較高的開發(fā)價值。方案三：商業(yè)綜合體模式的投資效益分析二 開發(fā)間接費 　 　 　 35319　 規(guī)劃 /m2 　 　 0　 勘測 /m2 212796 2 　 鉆探（含審查） 2元 /m2 212796 3 　 設計（建安） 高層： 30元 /m2 212796 30 　 設計（園林景觀） 18元 /m2 212796 15 　 人防地下室設計費 40元 /m2 212796 　 0　 施工圖審查 4元 /m2 212796 4 　 招投標 .編制預算 2元 /m2 212796 3 64 　 三通一平 /m2 212796 10 　 監(jiān)理費 10元 /m2 212796 10 　 質監(jiān)費 面積 /m2 212796 方案二：底商模式的投資效益分析4 附屬配套 　 　 　 　 ① 供水 面積 7元 /m2 212796 30 　 ② 供電 面積 80元 /m2 212796 80 　 ③ 配套費 40元 /㎡ 212796 25 　 小計 　 　 　 　 　 　 　 　 　5 房屋建安工程費 　 　 　 44084項目開發(fā)成本估算及投資效益分析方案一：底商模式的投資效益分析底商模式成本效益分析 (保守價格 )項目或地塊：漳州角美 單位：畝、元、 m2序號 項目費用 計算標準 計算公式數(shù)量 標準 投資金額 (萬元）一 開發(fā)直接費 　 212796 　 79649二層面積同上。行業(yè)多，店鋪多，功能多。項目開發(fā)的市場初步定位商業(yè)部份的市場定位在角美這個地方打造商業(yè)綜合體，能夠制造出 “ 贏者通吃 ” 的效應，一旦搶先得到市場的承認，其統(tǒng)治地位將牢不可破。 周邊居住高檔生態(tài)品質樓盤居多，消費群體整體比較高且周邊沒有區(qū)域性商業(yè)綜合體其亦為本地塊商用物業(yè)的經(jīng)營定位提供極大的操作空間。發(fā) 地塊概況：第三部份 城市廣場 ” ；以及港資企業(yè)豐泰地產(chǎn)所開發(fā)的 “ 豐泰財富廣場 ” 。鎮(zhèn)區(qū)交通設施主要有長途汽車站、公交首末站、公共停車場和公共加氣加油站。角美鎮(zhèn)城市規(guī)劃分析 角美鎮(zhèn)城市規(guī)劃分析 規(guī)劃方向 規(guī)劃三大新區(qū)：角美中心區(qū)、龍池新區(qū)、福龍新區(qū)。 后發(fā)優(yōu)勢 近年來，角美鎮(zhèn)已先后投入數(shù)億資金不斷加大城市建設和改造力度，完成了一系列城市基礎配套工程，目前已形成 “二縱四橫 ”的道路交通網(wǎng)絡；集鎮(zhèn)建成工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)由原來的 5． 25平方公里拓展到 18平方公里，城市化水平達到 42． 7％。角美鎮(zhèn)發(fā)展概況及城市規(guī)劃第二部份 項目產(chǎn)品開發(fā)配比率及定價預估分析第六部分 角美鎮(zhèn)區(qū)域特征和城市概況交通優(yōu)勢 角美現(xiàn)有 324國道線從城區(qū)中部通過，廈漳高速、鷹廈鐵路及正在建設中的龍廈鐵路、廈深鐵路從北部通過，海滄鐵路、同三高速穿越境內，以及連接海滄和長泰的三條主干道角海路、角嵩路、角泰路；其交通方便快捷，優(yōu)勢明顯。角美城市總體規(guī)劃 角美鎮(zhèn)城市規(guī)劃分析 中心城區(qū)項目分布現(xiàn)狀圖 中心城區(qū)啟動項目簡介圖 角美鎮(zhèn)城市規(guī)劃分析 規(guī)劃定位 大廈門灣的重要節(jié)點，漳州東