【正文】 一月 2110:33:0510:33Jan2121Jan211越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 。項目開發(fā)成本估算及投資效益分析關(guān)于以上投資效益分析的幾點說明項目開發(fā)成本估算及投資效益分析項目三種方案投資現(xiàn)金利潤率對比分析項目方案 模式 開發(fā)成本 銷售收入 利潤 投資回報率方案一 底商類型（保守收益） 107851 18134 45%方案二 底商類型（樂觀收益） 109951 28633 72%方案三 綜合體類型（保守收益） 115985 46649 117%備注：項目啟動資金按 40000萬元計算；備注：以上成本與收入單位均為萬元人民幣項目開發(fā)兩種模式主要差異比較分析 項目開發(fā)成本估算及投資效益分析 單 位：萬元模式 啟動資金 開發(fā)成本 財務(wù)成本 銷售收入 投資回報率 啟動資金回收期（年）第一模式：底商類型 40000 107851 7200 125985 45% 第二模式：商業(yè)綜合 體類型 40000 115985 4800162634 117% 1各類項指標(biāo)差值 　 8134 2400 36649 　 　項目開發(fā)成本估算及投資效益分析第七部分 方案二：底商模式的投資效益分析底商模式成本效益分析 (保守價格 )項目或地塊：漳州角美 單位：畝、元、 m2序號 項目費用 計算標(biāo)準(zhǔn) 計算公式數(shù)量 標(biāo)準(zhǔn) 投資金額 (萬元）一 開發(fā)直接費 　 212796 　 79649項目產(chǎn)品開發(fā)配比率及定價預(yù)估分析項目產(chǎn)品開發(fā)配比率及定價預(yù)估分析 項目住宅與商業(yè)面積配比率1．本案地塊開發(fā)主要綜合經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)為 : 占地面積： 70932㎡ ， 容積率： ～ , 總建筑面積 :212796㎡ . 建筑限高 :100米 概括而言，本案有兩種截然不同的開發(fā)方案，一是如同龍泉華庭做底商加住宅模式；二是打造一個專業(yè)的商業(yè)綜合體，兩種開發(fā)方案指標(biāo)設(shè)定、成本、效益以及開發(fā)周期都存在著較大不同，這里我們將兩種開發(fā)模式做一個對比分析。概括起來說， “MALL”有三個主要特點，一是大。休閑價值 ：角美最為完善的休閑娛樂公共配套本項目未來公共娛樂休閑配套比較完善，體育中心，龜山公園近在咫尺，中影萬星國際影城也即將動工。項目地塊位于仁和西路與霞興路交匯處，為角美新區(qū)規(guī)劃 “ 水韻新城 ” 中心城區(qū)，距離老鎮(zhèn)區(qū)不到一公里，規(guī)化中的角美新客運站及龍廈鐵路、廈深鐵路角美火車站距離本項目 10分鐘車程，其交通通達(dá)性便利。角美房地產(chǎn)發(fā)展進程概況高速發(fā)展階段：品牌規(guī)模生態(tài)化生活開發(fā)模式 近年來，海峽西岸經(jīng)濟區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略的深入實施，位于廈漳之間的角美得到新一輪發(fā)展的重要發(fā)展戰(zhàn)略機遇并隨著外來開發(fā)商的進駐，較強的前瞻性，根據(jù)城市的發(fā)展、規(guī)劃的要求，市場的演變，從而不斷地提升房地產(chǎn)的人居生態(tài)生活品質(zhì)；房地產(chǎn)開發(fā)項目進入品牌化、規(guī)?；\作。發(fā)展目標(biāo) 在規(guī)劃期內(nèi)，力爭將角美鎮(zhèn)建設(shè)成一個規(guī)模適合、結(jié)構(gòu)合理、功能齊備、環(huán)境優(yōu)美、生活便利、經(jīng)濟發(fā)達(dá)的現(xiàn)代化中等城市。角美房地產(chǎn)概況及商業(yè)市場調(diào)查分析第三部分 目前區(qū)內(nèi)擁有福龍、龍池、文圃、鳳山、吳宅、江東 6個工業(yè)園區(qū)，基本形成產(chǎn)業(yè)集群的園區(qū)經(jīng)濟和工業(yè)主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟，具有較強的工業(yè)經(jīng)濟支撐力。規(guī)劃道路等級分為鎮(zhèn)區(qū)主干道、鎮(zhèn)區(qū)次干道、鎮(zhèn)區(qū)支路，由此構(gòu)成完善的道路交通體系。商圈業(yè)態(tài)分布實景圖角美商業(yè)市場調(diào)查分析 角美老鎮(zhèn)街角海路、北門南路主要以男女流行服飾、運動品牌裝為主業(yè)態(tài)，其租金相對比較高，達(dá)到年租金 8—10萬，約 100150元 /㎡ /月。項目周邊樓盤價位圖表項目地塊價值研判項目周邊樓盤開發(fā)狀況 項目名稱 開 角美近年來吸引中外企業(yè)的投資熱點，并已基本形成以園區(qū)特色的產(chǎn)業(yè)集群和以工業(yè)主導(dǎo) 的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，發(fā)展快速、基礎(chǔ)殷實、勢頭強勁，必然吸引相當(dāng)多數(shù)量的外來技術(shù)工薪人階層，其群體具有青年時尚公寓需求；●項目周邊興建的醫(yī)院、學(xué)校， “ 青年時尚公寓 ” 具有自住居住需求和出租市場空間；●“ 青年時尚公寓 ” 為房產(chǎn)投資客熱忠需求；可以為富裕人群抵御通貨膨脹，資產(chǎn)保值增值需要；●工業(yè)區(qū)及物流園區(qū)年輕人及首次置業(yè)者的低總價購房需求；●公寓可用作家庭旅館、快捷酒店經(jīng)營項目?！?主體工程項目 　 212796 1750 　 小區(qū)配電室土建、水電 　 1 300 300　 人防地下室（繳費異地建設(shè)） 面積的 3% 　 　 0　 消防工程 　 1 3000 3000　 景觀、綠地、路燈、管網(wǎng) 　 1 1600 1600　 電梯 　 1 2500 2500　 智能化系統(tǒng) 　 1 300 300　 夜景工程 　 1 200 200　 售樓處裝修 　 1 500 500　 專項維修基金 　 　 2% 745 　 不可預(yù)見 　 　 3% 1117 　 直接成本小計 　 　 52066項目評估結(jié)論靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 21 一月 202310:33:05 上午 10:33:05一月 211楚塞三湘接，荊門九派通。 10:33:05 上午 10:33 上午 10:33:05一月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感謝您的下載觀看專 家告 訴。 10:33:0510:33:0510:33Thursday, January 21, 20231不知香積寺，數(shù)里入云峰。216。1 土地費用 　 　 　 310002 拆遷費用 　 1 　 　3 前期工程費 　 　 　 1692商業(yè)部份： 一層 22023元 /㎡二層 13000元 /㎡三層 9000元 /㎡住宅部份： 5200元 /㎡ 起價定價依據(jù)同上； 一般而言，在相同地段商業(yè)綜合體商業(yè)部分的售價應(yīng)該會有相當(dāng)幅度的提升，本案本著穩(wěn)健保守的原則未作向上的價格調(diào)整 。項目開發(fā)的市場初步定位住宅部份市場定位2.本案項目地塊占地面積約： 70932㎡ ，建筑容積率約為： ～ ,建筑限高 :100米 ,總建筑面積約為 :212796㎡ 。角美商業(yè)市場調(diào)查分析 商圈業(yè)態(tài)分布實景圖 324國道臨街及車流量大，業(yè)態(tài)主要以摩托車專賣店和汽車維修為主，近期經(jīng)過馬路兩旁的街道改建，良興商場在此路段新開了一家分店，和中匯購物廣場隔路相望，現(xiàn)已形成了一條步行街，該地段店面升值潛力巨大。舊區(qū)建設(shè)側(cè)重抓好僑興街、農(nóng)貿(mào)點、糧站片區(qū)等舊城改造項目，促使集鎮(zhèn)城市中心功能更加完善，帶動作用不斷增強。角美鎮(zhèn)區(qū)域特征和城市概況交通優(yōu)勢 角美現(xiàn)有 324國道線從城區(qū)中部通過，廈漳高速、鷹廈鐵路及正在建設(shè)中的龍廈鐵路、廈深鐵路從北部通過，海滄鐵路、同三高速穿越境內(nèi)，以及連接海滄和長泰的三條主干道角海路、角嵩路、角泰路；其交通方便快捷，優(yōu)勢明顯。角美鎮(zhèn)發(fā)展概況及城市規(guī)劃第二部份 角美鎮(zhèn)城市規(guī)劃分析 角美鎮(zhèn)城市規(guī)劃分析 規(guī)劃方向 規(guī)劃三大新區(qū)：角美中心區(qū)、龍池新區(qū)、福龍新區(qū)。城市廣場 ” ；以及港資企業(yè)豐泰地產(chǎn)所開發(fā)的 “ 豐泰財富廣場 ” 。地塊概況： 周邊居住高檔生態(tài)品質(zhì)樓盤居多，