【正文】 打造近 80萬平方米精品樓盤 “ 溫泉美生活” “ 龍泉華庭 ” 、 “ 龍泉御墅 ” 、 “ 龍泉麗景 ” ；廈門房地產(chǎn)商鑫星河地產(chǎn)開發(fā)的角美首座主題式購物公園 “ 星河 規(guī)劃道路等級分為鎮(zhèn)區(qū)主干道、鎮(zhèn)區(qū)次干道、鎮(zhèn)區(qū)支路，由此構(gòu)成完善的道路交通體系。城鎮(zhèn)規(guī)模 充分發(fā)揮廈漳泉城市聯(lián)盟的優(yōu)勢，加強與九龍江三角洲都市區(qū)的聯(lián)系，把角美作為城市來經(jīng)營、規(guī)劃，最終建成產(chǎn)業(yè)功能完善、濱江城市特色鮮明的現(xiàn)代化城區(qū)，爭取到 2023年，建成中心城區(qū)達 66平方公里，人口達到 55萬，城市化人口達到 90%。目前區(qū)內(nèi)擁有福龍、龍池、文圃、鳳山、吳宅、江東 6個工業(yè)園區(qū)，基本形成產(chǎn)業(yè)集群的園區(qū)經(jīng)濟和工業(yè)主導的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟，具有較強的工業(yè)經(jīng)濟支撐力。項目開發(fā)財務及投資效益分析第七部分 角美房地產(chǎn)概況及商業(yè)市場調(diào)查分析第三部分 角美鎮(zhèn)區(qū)域特征和城市概況工業(yè)優(yōu)勢 角美工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)是福建省最早開發(fā)的外向型工業(yè)區(qū)之一，經(jīng)過十幾年的發(fā)展，現(xiàn)已形成門類多樣、產(chǎn)品豐富的輕型工業(yè)體系。發(fā)展目標 在規(guī)劃期內(nèi)，力爭將角美鎮(zhèn)建設成一個規(guī)模適合、結(jié)構(gòu)合理、功能齊備、環(huán)境優(yōu)美、生活便利、經(jīng)濟發(fā)達的現(xiàn)代化中等城市。道路交通 鎮(zhèn)區(qū)路網(wǎng)總體形成 “三橫五縱 ”的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)。角美房地產(chǎn)發(fā)展進程概況高速發(fā)展階段：品牌規(guī)模生態(tài)化生活開發(fā)模式 近年來，海峽西岸經(jīng)濟區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略的深入實施，位于廈漳之間的角美得到新一輪發(fā)展的重要發(fā)展戰(zhàn)略機遇并隨著外來開發(fā)商的進駐，較強的前瞻性，根據(jù)城市的發(fā)展、規(guī)劃的要求，市場的演變，從而不斷地提升房地產(chǎn)的人居生態(tài)生活品質(zhì)；房地產(chǎn)開發(fā)項目進入品牌化、規(guī)?；\作。角美商業(yè)市場調(diào)查分析 商圈業(yè)態(tài)分布實景圖 仁和東路主要以建材、新港燈飾市場為主業(yè)態(tài)，生活配套為輔業(yè)態(tài)，其租金不高；現(xiàn)有永輝購物超市，其人流量大，但購物環(huán)境差，停車不便；仁和西路主要以娛樂、銀行營業(yè)廳為主業(yè)態(tài)；文圃大道主要以餐飲美食為主業(yè)態(tài)。項目地塊位于仁和西路與霞興路交匯處，為角美新區(qū)規(guī)劃 “ 水韻新城 ” 中心城區(qū)，距離老鎮(zhèn)區(qū)不到一公里，規(guī)化中的角美新客運站及龍廈鐵路、廈深鐵路角美火車站距離本項目 10分鐘車程，其交通通達性便利。項目地塊區(qū)位及概況分析項目地塊價值研判項目周邊樓盤開發(fā)狀況 項目地塊價值研判 項目周邊現(xiàn)有已交房入駐樓盤 :天翔世家、匯景祥居、御家蘭庭等，其二手房均價為： 4500元 /㎡ 4800元 /㎡ ；興建未交房樓盤：龍泉華庭 ，其住宅銷售價位為： 5000元 /㎡ —5500元 /㎡ 。休閑價值 ：角美最為完善的休閑娛樂公共配套本項目未來公共娛樂休閑配套比較完善，體育中心，龜山公園近在咫尺，中影萬星國際影城也即將動工?！?青年時尚公寓 ” 定位依據(jù)：●作為廈門灣西岸崛起現(xiàn)代化工貿(mào)新城 概括起來說， “MALL”有三個主要特點，一是大。項目產(chǎn)品開發(fā)配比率及定價預估分析項目產(chǎn)品開發(fā)配比率及定價預估分析 項目住宅與商業(yè)面積配比率1．本案地塊開發(fā)主要綜合經(jīng)濟技術(shù)指標為 : 占地面積： 70932㎡ ， 容積率： ～ , 總建筑面積 :212796㎡ . 建筑限高 :100米 概括而言，本案有兩種截然不同的開發(fā)方案，一是如同龍泉華庭做底商加住宅模式；二是打造一個專業(yè)的商業(yè)綜合體，兩種開發(fā)方案指標設定、成本、效益以及開發(fā)周期都存在著較大不同，這里我們將兩種開發(fā)模式做一個對比分析。商業(yè)綜合體模式的銷售價格指標： 項目住宅與商業(yè)面積配比率項目產(chǎn)品開發(fā)配比率及定價預估分析 項目產(chǎn)品開發(fā)配比率及定價預估分析 項目住宅與商業(yè)面積配比率 根據(jù)多年商業(yè)地產(chǎn)運作實操經(jīng)驗判斷，像本案這樣規(guī)模的鎮(zhèn)級城市商業(yè)綜合體，其業(yè)態(tài)規(guī)劃及面積配比可參考以下列表：商業(yè)業(yè)態(tài) 面積需求主力超市 6000—8000㎡時尚百貨 5000—6000㎡動感影視城 3000㎡特色小吃檔口美食城 1500㎡電器賣場 3000—4000㎡家私家紡 2500㎡KTV 4000㎡電玩動漫城、臺球娛樂城 20232500㎡特色中型規(guī)模餐飲及中西式洋式快餐 5000㎡ 個性購物街區(qū)及冷飲吧 4000㎡手機數(shù)碼城 2023㎡流行運動品牌區(qū) 2500美容養(yǎng)生休閑會所 3000㎡溜冰場 1500㎡兒童娛樂區(qū) 1500㎡商業(yè)面積總計預估為 50000㎡項目產(chǎn)品開發(fā)配比率及定價預估分析 第六部分 方案二：底商模式的投資效益分析底商模式成本效益分析 (保守價格 )項目或地塊：漳州角美 單位：畝、元、 m2序號 項目費用 計算標準 計算公式數(shù)量 標準 投資金額 (萬元）一 開發(fā)直接費 　 212796 　 79649　 規(guī)劃 /m2 　 　 0　 勘測 /m2 212796 2 　 鉆探（含審查） 2元 /m2 212796 3 　 設計（建安） 高層： 30元 /m2 212796 30 　 設計（園林景觀） 18元 /m2 212796 15 　 人防地下室設計費 40元 /m2 212796 　 0　 施工圖審查 4元 /m2 212796 4 　 招投標 .編制預算 2元 /m2 212796 3 64 　 三通一平 /m2 212796 10 　 監(jiān)理費 10元 /m2 212796 10 　 質(zhì)監(jiān)費 面積 /m2 212796 方案三：商業(yè)綜合體模式的投資效益分析4 附屬配套 　 　 　 　 ① 供水 面積 7元 /m2 212796 30 　 ② 供電 面積 80元 /m2 212796 80 　 ③ 配套費 40元 /㎡ 212796 25 　 小計 　 　 　 　 　 　 　 　 　5 房屋建安工程費 　 　 　 47501項目開發(fā)成本估算及投資效益分析關(guān)于以上投資效益分析的幾點說明項目開發(fā)成本估算及投資效益分析項目三種方案投資現(xiàn)金利潤率對比分析項目方案 模式 開發(fā)成本 銷售收入 利潤 投資回報率方案一 底商類型（保守收益） 107851 18134 45%方案二 底商類型（樂觀收益） 109951 28633 72%方案三 綜合體類型（保守收益） 115985 46649 117%備注：項目啟動資金按 40000萬元計算；備注：以上成本與收入單位均為萬元人民幣項目開發(fā)兩種模式主要差異比較分析 項目開發(fā)成本估算及投資效益分析 單 位：萬元模式 啟動資金 開發(fā)成本 財務成本 銷售收入 投資回報率 啟動資金回收期（年）第一模式：底商類型 40000 107851 7200 125985 45% 第二模式：商業(yè)綜合 體類型 40000 115985 4800162634 117% 1各類項指標差值 　 8134 2400 36649 　 　項目開發(fā)成本估算及投資效益分析第七部分 本案啟動時間較為敏感，對于未來房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀政策走向，投資者應謹慎評估，我們的觀點是在大政策背景一致的情況下，商業(yè)地產(chǎn)的投資風險會更小。 。 一月 21一月 2110:33:0510:33:05January 21, 20231意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 一月 2110:33:0510:33Jan2121Jan211越是無能的人，越喜歡挑剔別