【正文】 消費(fèi)群體整體比較高且周邊沒(méi)有區(qū)域性商業(yè)綜合體其亦為本地塊商用物業(yè)的經(jīng)營(yíng)定位提供極大的操作空間。行業(yè)多，店鋪多，功能多。二層面積同上?！?規(guī)劃 /m2 　 　 0　 勘測(cè) /m2 212796 2 　 鉆探（含審查） 2元 /m2 212796 3 　 設(shè)計(jì)（建安） 高層： 30元 /m2 212796 30 　 設(shè)計(jì)（園林景觀） 18元 /m2 212796 15 　 人防地下室設(shè)計(jì)費(fèi) 40元 /m2 212796 　 0　 施工圖審查 4元 /m2 212796 4 　 招投標(biāo) .編制預(yù)算 2元 /m2 212796 3 64 　 三通一平 /m2 212796 10 　 監(jiān)理費(fèi) 10元 /m2 212796 10 　 質(zhì)監(jiān)費(fèi) 面積 /m2 212796 方案二：底商模式的投資效益分析4 附屬配套 　 　 　 　 ① 供水 面積 7元 /m2 212796 30 　 ② 供電 面積 80元 /m2 212796 80 　 ③ 配套費(fèi) 40元 /㎡ 212796 25 　 小計(jì) 　 　 　 　 　 　 　 　 　5 房屋建安工程費(fèi) 　 　 　 44084本項(xiàng)目是角美新區(qū)規(guī)劃 “ 水韻新城 ” 中心城區(qū) ,具有稀缺自然生態(tài)休閑景觀資源及完善教育、醫(yī)療、公園等公共配套資源項(xiàng)目，且地塊商業(yè)潛力巨大，具有較高的開(kāi)發(fā)價(jià)值。 2023/1/21 10:33:0510:33:0521 January 20231做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線(xiàn)向前。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 一月 21一月 21Thursday, January 21, 2023閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話(huà)。 一月 21一月 2110:33:0510:33:05January 21, 20231他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。底商模式的總銷(xiāo)售額比較低，但成本也相應(yīng)降低，主要體現(xiàn)在建安（其層高可以更低一些）、外立面裝修（商業(yè)綜合體更高一些）、設(shè)備（商業(yè)綜合體的設(shè)備投入更多）、消防（商業(yè)綜合體消防等級(jí)更高）等方面，這些在以上表格中都得到體現(xiàn)。方案一：底商模式的投資效益分析方案一：底商模式的投資效益分析二 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 　 　 　 28202項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)初步定位小結(jié)第五部份 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)初步定位本案的商業(yè)定位 打造 【 角美 】 第一購(gòu)物廣場(chǎng) 鑒于永輝與新華都已經(jīng)入住角美，本案則應(yīng)聯(lián)手更具品牌號(hào)召力的商家入住，比如世界級(jí)的沃爾瑪或中國(guó)超市巨頭人人樂(lè)等，而這些商家也的確具備實(shí)實(shí)在在的合作潛力，最近沃爾瑪也開(kāi)始關(guān)注起中國(guó)的明星城鎮(zhèn)，著手展開(kāi)布點(diǎn)工作，而人人樂(lè)在福建省的發(fā)展重點(diǎn)本來(lái)就是漳州，如果能夠把這種體量和級(jí)別的超市引入角美，則本案完全有理由成為角美購(gòu)買(mǎi)第一廣場(chǎng)。項(xiàng)目涵蓋了名店步行街、大型超市賣(mài)場(chǎng)、百貨名店、電影院、時(shí)尚女人街、電子城、電玩城、美食廣場(chǎng)、兒童專(zhuān)區(qū)等多種娛樂(lè)消費(fèi)形態(tài)。中期發(fā)展階級(jí)：打造品質(zhì)化住宅樓盤(pán) 2023年廈門(mén)建發(fā)房地產(chǎn)在角美龍池打造 “ 鉆石之城 ” 圣地亞哥及在此之間一批開(kāi)發(fā)商，重視房地產(chǎn)的品質(zhì)，并逐步把園林設(shè)計(jì)等理念引入房地產(chǎn)，從而開(kāi)創(chuàng)了品質(zhì)化住宅樓盤(pán)，到了 20232023年，幾個(gè)大盤(pán)開(kāi)始在角美動(dòng)工，房地產(chǎn)住的品質(zhì)才開(kāi)始發(fā)生翻天覆地的變化。為盡快拉開(kāi)城市總體框架，壯大城市體量，角美工業(yè)綜合開(kāi)發(fā)區(qū)著重建設(shè) “ 一城（主城區(qū)）、三軸（以國(guó)道 324線(xiàn)為主軸的西通道、以角海路為主軸的東通道、以角江路為主軸的中通道）、帶六園（龍池、福龍、文圃、吳宅、鳳山、江東六大工業(yè)園區(qū)） ” 的城市布局。項(xiàng)目地塊價(jià)值研判第四部分 擁有 5所中學(xué)、 35所小學(xué)、 2座公園和 1家年交易額上億元的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，建有龍海市第一醫(yī)院分院、龍池醫(yī)院、影院、游泳館、乒乓球館等配套，角美城市后發(fā)優(yōu)勢(shì)逐步凸顯。 第二部份 商 住宅均價(jià) 項(xiàng)目地址天翔世家 漳州市天翔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 4800元 /㎡ 漳州龍海角美鎮(zhèn)文圃大道匯景祥居 龍海市角美商品房開(kāi)發(fā)有限公司 4500元 /㎡ 角美鎮(zhèn)政府前、角美郵電 局、公安分局旁邊御家蘭庭 漳州市御家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 4600元 /㎡ 漳州市角美中心小學(xué)西側(cè) 龍泉華庭 龍海龍泉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 5200 元 /㎡ 角美新城區(qū)仁和路和洪岱 路交匯處項(xiàng)目地塊價(jià)值研判項(xiàng)目商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析 現(xiàn)角美鎮(zhèn)在售商業(yè)樓盤(pán)僅為三個(gè)，主要分布于角嵩路的星河城市廣場(chǎng)、豐泰財(cái)富廣場(chǎng)及龍泉華庭配套底商，其一層店面銷(xiāo)售價(jià)位為： 18000元 /㎡ ～ 25000元 /㎡ ，二層為： 12023元 /㎡ ～ 13000元 /㎡ ，店面面積主要以 50㎡ ～ 80㎡ 為主。其商業(yè)價(jià)值將體現(xiàn)在 3個(gè)方面：它能夠?qū)⒔敲垃F(xiàn)有的最優(yōu)質(zhì)商業(yè)資源充分轉(zhuǎn)移過(guò)來(lái)；因?yàn)樾沦|(zhì)商業(yè)空間的出現(xiàn)可以催生出一些全新的商業(yè)消費(fèi)；因?yàn)樯虡I(yè)格局的提升將會(huì)使相當(dāng)一部分的外流消費(fèi)回流。1 土地費(fèi)用 　 　 　 310002 拆遷費(fèi)用 　 1 　 　3 前期工程費(fèi) 　 　 　 1692　 營(yíng)業(yè)稅 按銷(xiāo)售收入 5% 8132 　 城建稅 按營(yíng)業(yè)稅 ① 7% 8132 569 　 教育附加稅 ① 4% 8132 325 　 企業(yè)所得稅及土地增值稅 銷(xiāo)售收入 % 12539 　 印花稅 按銷(xiāo)售收入 ‰ 49 　 市場(chǎng)推廣費(fèi) 銷(xiāo)售收入 1% 1626 　 銷(xiāo)售代理費(fèi) 銷(xiāo)售收入 2% 3253 　 日常經(jīng)營(yíng)開(kāi)支 銷(xiāo)售收入 1% 1626 　 財(cái)務(wù)費(fèi)用 　 　 　 4800　 開(kāi)辦費(fèi) 含在日常經(jīng)營(yíng)開(kāi)支 　 　 0 　 成本合計(jì) 　 　 　 115985　三 銷(xiāo)售收入 　 　 　 　 一層店面 　 19400 22023 42680　 二層店面 　 19400 13000 25220　 三層店面 　 11200 9000 10080　 住宅 　 162796 5200 　 地下車(chē)位 　 　 　 　　 地下商場(chǎng) 　 　 　 　四 項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn) 三 二 一 　 　 46649 10:33:0510:33:0510:331/21/2023 10:33:05 AM1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。 一月 2110:33 上午 一月 2110:33January 21, 20231少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 一月 2110:33 上午 一月 2110:33January 21, 20231業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 10:33:0510:33:0510:331/21/2023 10:33:05 AM1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。項(xiàng)目評(píng)估結(jié)論報(bào)告總結(jié)論216。　 營(yíng)業(yè)稅 按銷(xiāo)售收入 5% 138583.1 6929 　 城建稅 按營(yíng)業(yè)稅 ① 7% 6929 485 　 教育附加稅 ① 4% 6929 277 　 企業(yè)所得稅及土地增值稅 銷(xiāo)售收入 % 138583.1 9826 　 印花稅 按銷(xiāo)售收入 ‰ 138583.1 42 　 市場(chǎng)推廣費(fèi) 銷(xiāo)售收入 1% 138583.1 1386 　 銷(xiāo)售代理費(fèi) 銷(xiāo)售收入 2% 138583.1 2772 　 日常經(jīng)營(yíng)開(kāi)支 銷(xiāo)售收入 1% 138583.1 1386 　 財(cái)務(wù)費(fèi)用 　 　 　 7200 　 開(kāi)辦費(fèi) 含在日常經(jīng)營(yíng)開(kāi)支 　 　 0 　 成本合計(jì) 　 　 　 109951　三 銷(xiāo)售收入 　 　 　 　 一層店面 　 6232 24200 　 二層店面 　 6232 14300 　 三層店面 　 　 9000 0　 住宅 　 202332 5720 　 地下車(chē)位 　 　 　 　　 地下商場(chǎng)