項(xiàng)目市場(chǎng)定位及投資可行性初步分析-wenkub
2023-02-10 04:50:19 本頁(yè)面
【正文】 規(guī)劃方向 規(guī)劃三大新區(qū)：角美中心區(qū)、龍池新區(qū)、福龍新區(qū)。為盡快拉開(kāi)城市總體框架，壯大城市體量，角美工業(yè)綜合開(kāi)發(fā)區(qū)著重建設(shè) “ 一城（主城區(qū)）、三軸（以國(guó)道 324線(xiàn)為主軸的西通道、以角海路為主軸的東通道、以角江路為主軸的中通道）、帶六園（龍池、福龍、文圃、吳宅、鳳山、江東六大工業(yè)園區(qū)） ” 的城市布局。 后發(fā)優(yōu)勢(shì) 近年來(lái)，角美鎮(zhèn)已先后投入數(shù)億資金不斷加大城市建設(shè)和改造力度，完成了一系列城市基礎(chǔ)配套工程，目前已形成 “二縱四橫 ”的道路交通網(wǎng)絡(luò)；集鎮(zhèn)建成工業(yè)綜合開(kāi)發(fā)區(qū)由原來(lái)的 5． 25平方公里拓展到 18平方公里，城市化水平達(dá)到 42． 7％。區(qū)域總面積163平方公里，位于廈漳泉交界，九龍江入?？?；雄踞廈門(mén)西海岸，鷹廈鐵路、 324線(xiàn)國(guó)道、廈漳高速公路交匯于此，是閩南金三角的交通樞紐，是閩南城市聯(lián)盟的 “ 橋頭堡 ” ；是廈漳經(jīng)濟(jì)聯(lián)結(jié)的契合點(diǎn)、接力站；與廈門(mén)市接壤 21公里，距廈門(mén)島 15公里，是廈門(mén)市環(huán)島 20公里經(jīng)濟(jì)圈和海灣型城市建設(shè)的重要組成部分，具有東連廈門(mén)特區(qū)、西接漳州市區(qū)的獨(dú)特區(qū)位優(yōu)勢(shì)。角美鎮(zhèn)發(fā)展概況及城市規(guī)劃第二部份 項(xiàng)目地塊價(jià)值研判第四部分 項(xiàng)目產(chǎn)品開(kāi)發(fā)配比率及定價(jià)預(yù)估分析第六部分 項(xiàng)目評(píng)估結(jié)論目錄第一部份 角美鎮(zhèn)區(qū)域特征和城市概況交通優(yōu)勢(shì) 角美現(xiàn)有 324國(guó)道線(xiàn)從城區(qū)中部通過(guò)，廈漳高速、鷹廈鐵路及正在建設(shè)中的龍廈鐵路、廈深鐵路從北部通過(guò)，海滄鐵路、同三高速穿越境內(nèi)，以及連接海滄和長(zhǎng)泰的三條主干道角海路、角嵩路、角泰路；其交通方便快捷，優(yōu)勢(shì)明顯。擁有 5所中學(xué)、 35所小學(xué)、 2座公園和 1家年交易額上億元的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，建有龍海市第一醫(yī)院分院、龍池醫(yī)院、影院、游泳館、乒乓球館等配套，角美城市后發(fā)優(yōu)勢(shì)逐步凸顯。角美城市總體規(guī)劃 角美鎮(zhèn)城市規(guī)劃分析 中心城區(qū)項(xiàng)目分布現(xiàn)狀圖 中心城區(qū)啟動(dòng)項(xiàng)目簡(jiǎn)介圖 角美鎮(zhèn)城市規(guī)劃分析 規(guī)劃定位 大廈門(mén)灣的重要節(jié)點(diǎn)，漳州東部的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心，以行政中心、商業(yè)金融中心、產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新中心構(gòu)成的角美城市功能核心區(qū)，人居環(huán)境示范區(qū)。 角美中心區(qū)是三大新區(qū)的重點(diǎn)，實(shí)施中將以建成區(qū)為依托，西進(jìn)南拓。舊區(qū)建設(shè)側(cè)重抓好僑興街、農(nóng)貿(mào)點(diǎn)、糧站片區(qū)等舊城改造項(xiàng)目，促使集鎮(zhèn)城市中心功能更加完善，帶動(dòng)作用不斷增強(qiáng)。 第二部份 代表性樓盤(pán)：天翔地產(chǎn)斥巨資打造角美首席 7萬(wàn)㎡大型國(guó)際品質(zhì)社區(qū) “ 天翔世家” ，角美商品房開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)角美地標(biāo)式建筑 ——“ 匯景祥居 ” ；順華集團(tuán)打造高檔次住宅社區(qū) “ 薌鷺溫泉人家 ” 08年銷(xiāo)售價(jià)位達(dá) 5000元 /㎡ 。角美商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析 通過(guò)對(duì)角美鎮(zhèn)商圈實(shí)地調(diào)研，其商業(yè)主要分布街區(qū)位于：僑興路、北門(mén)南路、 324國(guó)道轉(zhuǎn)盤(pán)處、仁和東、西路、角海路、角嵩路及文圃大道。角美商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析 商圈業(yè)態(tài)分布實(shí)景圖 324國(guó)道臨街及車(chē)流量大，業(yè)態(tài)主要以摩托車(chē)專(zhuān)賣(mài)店和汽車(chē)維修為主，近期經(jīng)過(guò)馬路兩旁的街道改建，良興商場(chǎng)在此路段新開(kāi)了一家分店，和中匯購(gòu)物廣場(chǎng)隔路相望，現(xiàn)已形成了一條步行街，該地段店面升值潛力巨大。本案項(xiàng)目地塊占地面積約： 70932㎡ ，建筑容積率約為： ～ ,建筑限高 :100米 ,總建筑面積約為 :212796㎡ 。商 住宅均價(jià) 項(xiàng)目地址天翔世家 漳州市天翔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 4800元 /㎡ 漳州龍海角美鎮(zhèn)文圃大道匯景祥居 龍海市角美商品房開(kāi)發(fā)有限公司 4500元 /㎡ 角美鎮(zhèn)政府前、角美郵電 局、公安分局旁邊御家蘭庭 漳州市御家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 4600元 /㎡ 漳州市角美中心小學(xué)西側(cè) 龍泉華庭 龍海龍泉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 5200 元 /㎡ 角美新城區(qū)仁和路和洪岱 路交匯處項(xiàng)目地塊價(jià)值研判項(xiàng)目商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析 現(xiàn)角美鎮(zhèn)在售商業(yè)樓盤(pán)僅為三個(gè)，主要分布于角嵩路的星河城市廣場(chǎng)、豐泰財(cái)富廣場(chǎng)及龍泉華庭配套底商，其一層店面銷(xiāo)售價(jià)位為： 18000元 /㎡ ～ 25000元 /㎡ ，二層為： 12023元 /㎡ ～ 13000元 /㎡ ，店面面積主要以 50㎡ ～ 80㎡ 為主。龍泉華庭 20230元 /㎡ —25000元 /㎡ 小區(qū)生活配套底商為主豐泰財(cái)富廣場(chǎng) 22023元 /㎡ ，挑高 以新華都為主力店的角美首站商業(yè)體項(xiàng)目商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)價(jià)位圖表項(xiàng)目地塊價(jià)值研判項(xiàng)目地塊價(jià)值分析 資源價(jià)值： 角美最為自然豐富 “ 江水 ” 、 “ 溫泉 ” 資源本項(xiàng)目周邊現(xiàn)有龍泉谷溫泉 SPA，及九龍江水域帶，其為項(xiàng)目增加較大的附加值。 項(xiàng)目區(qū)域作為角美新城區(qū)，角美中學(xué)新校區(qū)及角美醫(yī)院的投入，體育中心，龜山公園興建，形成了十分成熟的配套環(huán)境，醫(yī)療配套、教育配套、休閑配套等均成熟，為未來(lái)的居住提供好的保障。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)初步定位住宅部份市場(chǎng)定位2.其商業(yè)價(jià)值將體現(xiàn)在 3個(gè)方面：它能夠?qū)⒔敲垃F(xiàn)有的最優(yōu)質(zhì)商業(yè)資源充分轉(zhuǎn)移過(guò)來(lái)；因?yàn)樾沦|(zhì)商業(yè)空間的出現(xiàn)可以催生出一些全新的商業(yè)消費(fèi)；因?yàn)樯虡I(yè)格局的提升將會(huì)使相當(dāng)一部分的外流消費(fèi)回流。打造 【 角美 】 最精致唯美的超級(jí) MALL ShoppingMall（簡(jiǎn)稱(chēng) MALL）是源自美國(guó)、風(fēng)行世界的成功商業(yè)模式，凡你所想象到的娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物方式，在 “MALL”都有，它的消費(fèi)對(duì)象是一個(gè)大型復(fù)合型消費(fèi)群體。三是高，購(gòu)物環(huán)境要求高，檔次高，顧客群購(gòu)買(mǎi)力高。）住宅面積： 202332㎡ ；住宅建筑層高： 18~30F項(xiàng)目產(chǎn)品開(kāi)發(fā)配比率及定價(jià)預(yù)估分析 項(xiàng)目住宅與商業(yè)面積配比率項(xiàng)目住宅與商業(yè)面積配比率項(xiàng)目產(chǎn)品開(kāi)發(fā)配比率及定價(jià)預(yù)估分析 商業(yè)綜合體模式的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：商業(yè)面積： 50000㎡ ，其中底層 19400㎡ ，二層 19400㎡ ，三層 11200㎡ ；（ 以上面積指標(biāo)由來(lái)：本案建筑密度 35%，這就意味著建筑物占地的極限面積 為70932*35%=24826㎡ ，假定住宅面積為 162796㎡ ，按照 30層計(jì)算，其基地面積為5427㎡ ，則理論上可用于商業(yè)的占地面積為 248265427=19399㎡ 。商業(yè)部份： 一層 22023元 /㎡二層 13000元 /㎡三層 9000元 /㎡住宅部份： 5200元 /㎡ 起價(jià)定價(jià)依據(jù)同上； 一般而言，在相同地段商業(yè)綜合體商業(yè)部分的售價(jià)應(yīng)該會(huì)有相當(dāng)幅度的提升，本案本著穩(wěn)健保守的原則未作向上的價(jià)格調(diào)整 。1 土地費(fèi)用 310002 拆遷費(fèi)用 1 3 前期工程費(fèi) 1692 營(yíng)業(yè)稅 按銷(xiāo)售收入 5% 125985 6299 城建稅 按營(yíng)業(yè)稅 ① 7% 6299 441 教育附加稅 ① 4% 6299 252 企業(yè)所得稅及土地增值稅 銷(xiāo)售收入 % 125985 8932 印花稅 按銷(xiāo)售收入 ‰ 125985 38 市場(chǎng)推廣費(fèi) 銷(xiāo)售收入 1% 125985 1260 銷(xiāo)售代理費(fèi) 銷(xiāo)售收入 2% 125985 2520 日常經(jīng)營(yíng)開(kāi)支 銷(xiāo)售收入 1% 125985 1260 財(cái)務(wù)費(fèi)用 7200 開(kāi)辦費(fèi) 含在日常經(jīng)營(yíng)開(kāi)支 0 成本合計(jì) 107851 三 銷(xiāo)售收入 一層店面 6232 22023 二層店面 6232 13000 三層店面 9000 0 住宅 202332 5200 地下車(chē)位 地下商場(chǎng) 四 項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn) 三 二 一 18134 主體工程項(xiàng)目 212796 1700 小區(qū)配電室土建、水電 1 300 300 人防地下室（繳費(fèi)異地建設(shè)） 面積的 3%
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