項(xiàng)目市場(chǎng)定位及投資可行性初步分析-閱讀頁(yè)
2025-02-01 04:50本頁(yè)面
【正文】 資效益分析底商模式成本效益分析 (保守價(jià)格 )項(xiàng)目或地塊：漳州角美 單位：畝、元、 m2序號(hào) 項(xiàng)目費(fèi)用 計(jì)算標(biāo)準(zhǔn) 計(jì)算公式數(shù)量 標(biāo)準(zhǔn) 投資金額 (萬(wàn)元）一 開(kāi)發(fā)直接費(fèi) 212796 79649 規(guī)劃 /m2 0 勘測(cè) /m2 212796 2 鉆探（含審查） 2元 /m2 212796 3 設(shè)計(jì)（建安） 高層： 30元 /m2 212796 30 設(shè)計(jì)（園林景觀） 18元 /m2 212796 15 人防地下室設(shè)計(jì)費(fèi) 40元 /m2 212796 0 施工圖審查 4元 /m2 212796 4 招投標(biāo) .編制預(yù)算 2元 /m2 212796 3 64 三通一平 /m2 212796 10 監(jiān)理費(fèi) 10元 /m2 212796 10 質(zhì)監(jiān)費(fèi) 面積 /m2 212796 方案二：底商模式的投資效益分析4 附屬配套 ① 供水 面積 7元 /m2 212796 30 ② 供電 面積 80元 /m2 212796 80 ③ 配套費(fèi) 40元 /㎡ 212796 25 小計(jì) 5 房屋建安工程費(fèi) 44084方案二：底商模式的投資效益分析二 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 30302方案三：商業(yè)綜合體模式的投資效益分析綜合體模式成本效益分析 (保守價(jià)格 )項(xiàng)目或地塊：漳州角美 單位：畝、元、 m2序號(hào) 項(xiàng)目費(fèi)用 計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算公式數(shù)量 標(biāo)準(zhǔn) 投資金額 (萬(wàn)元） 一 開(kāi)發(fā)直接費(fèi) 212796 83066 規(guī)劃 /m2 0 勘測(cè) /m2 212796 2 鉆探（含審查） 2元 /m2 212796 3 設(shè)計(jì)（建安） 高層： 30元 /m2 212796 30 設(shè)計(jì)（園林景觀） 18元 /m2 212796 15 人防地下室設(shè)計(jì)費(fèi) 40元 /m2 212796 0 施工圖審查 4元 /m2 212796 4 招投標(biāo) .編制預(yù)算 2元 /m2 212796 3 64 三通一平 /m2 212796 10 監(jiān)理費(fèi) 10元 /m2 212796 10 質(zhì)監(jiān)費(fèi) 面積 /m2 212796 方案三：商業(yè)綜合體模式的投資效益分析4 附屬配套 ① 供水 面積 7元 /m2 212796 30 ② 供電 面積 80元 /m2 212796 80 ③ 配套費(fèi) 40元 /㎡ 212796 25 小計(jì) 5 房屋建安工程費(fèi) 47501方案三：商業(yè)綜合體模式的投資效益分析二 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 35319項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本估算及投資效益分析關(guān)于以上投資效益分析的幾點(diǎn)說(shuō)明鑒于本案沒(méi)有建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，無(wú)法提供精確的數(shù)字，以上投資分析僅為粗略的估算，地下室部分既沒(méi)有計(jì)入成本也沒(méi)有計(jì)算收入，原則上可看做兩廂對(duì)抵。底商模式的總銷售額比較低，但成本也相應(yīng)降低，主要體現(xiàn)在建安（其層高可以更低一些）、外立面裝修（商業(yè)綜合體更高一些）、設(shè)備（商業(yè)綜合體的設(shè)備投入更多）、消防（商業(yè)綜合體消防等級(jí)更高）等方面，這些在以上表格中都得到體現(xiàn)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本估算及投資效益分析關(guān)于以上投資效益分析的幾點(diǎn)說(shuō)明項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本估算及投資效益分析項(xiàng)目三種方案投資現(xiàn)金利潤(rùn)率對(duì)比分析項(xiàng)目方案 模式 開(kāi)發(fā)成本 銷售收入 利潤(rùn) 投資回報(bào)率方案一 底商類型（保守收益） 107851 18134 45%方案二 底商類型（樂(lè)觀收益） 109951 28633 72%方案三 綜合體類型（保守收益） 115985 46649 117%備注：項(xiàng)目啟動(dòng)資金按 40000萬(wàn)元計(jì)算；備注：以上成本與收入單位均為萬(wàn)元人民幣項(xiàng)目開(kāi)發(fā)兩種模式主要差異比較分析 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本估算及投資效益分析 單 位：萬(wàn)元模式 啟動(dòng)資金 開(kāi)發(fā)成本 財(cái)務(wù)成本 銷售收入 投資回報(bào)率 啟動(dòng)資金回收期（年）第一模式：底商類型 40000 107851 7200 125985 45% 第二模式：商業(yè)綜合 體類型 40000 115985 4800162634 117% 1各類項(xiàng)指標(biāo)差值 8134 2400 36649 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本估算及投資效益分析第七部分 本項(xiàng)目是角美新區(qū)規(guī)劃 “ 水韻新城 ” 中心城區(qū) ,具有稀缺自然生態(tài)休閑景觀資源及完善教育、醫(yī)療、公園等公共配套資源項(xiàng)目，且地塊商業(yè)潛力巨大，具有較高的開(kāi)發(fā)價(jià)值。從兩種開(kāi)發(fā)思路的對(duì)比分析中可以看出，本案采用商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)模式更具有吸引力，不僅因?yàn)樯虡I(yè)面積的大量增加而產(chǎn)生出溢出效益，同時(shí)實(shí)踐表明，在小城鎮(zhèn)商業(yè)綜合體對(duì)其住宅也能夠起到價(jià)值帶動(dòng)作用，從而呈現(xiàn)雙增長(zhǎng)。如果采用商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)模式，節(jié)奏一定要快，招商要快 ——因?yàn)楹芏鄡?yōu)質(zhì)的商業(yè)資源是不可復(fù)制的，比如一些超市或肯德基、麥當(dāng)勞等，如果被別人招商成功了，本案就會(huì)錯(cuò)失先機(jī)；建設(shè)要快——鑒于商業(yè)綜合體部分只有 3曾高度，完全可以爭(zhēng)取在一年半以內(nèi)完工開(kāi)業(yè)，這樣不僅能夠快速完成資金回籠，而且商業(yè)氣氛的營(yíng)造能夠帶動(dòng)住宅的價(jià)格上漲與快速銷售。本案啟動(dòng)時(shí)間較為敏感，對(duì)于未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀政策走向，投資者應(yīng)謹(jǐn)慎評(píng)估，我們的觀點(diǎn)是在大政策背景一致的情況下，商業(yè)地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)會(huì)更小。 一月 21一月 21Thursday, January 21, 2023雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 一月 2110:33:0510:33Jan2121Jan211故人江海別，幾度隔山川。 一月 21一月 2110:33:0510:33:05January 21, 20231他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 。 2023/1/21 10:33:0510:33:0521 January 20231做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 一月 21一月 21Thursday, January 21, 2023很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 一月 2110:33:0510:33Jan2121Jan211世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 一月 21一月 2110:33:0510:33:05January 21, 20231意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 。 2023/1/21 10:33:0510:33:0521 January 20231空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 一月 21一月 21Thursday, January 21, 2023閱讀一切好書如同和過(guò)去最杰出的人談話。 一月 2110:33:0510:33Jan2121Jan211越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 21 一月 202310:33:05 上午 10:33:05一月 211最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 2023/1/21 10:33:0510:33:0521 January 20231一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要
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