【正文】 場長期被壓抑或未被挖掘高端 客源需求將因?yàn)槭袌龀霈F(xiàn)新的高檔酒店而得到一定程度的釋放，酒店的開業(yè)也必將會刺激南昌高端客源市場的需求出現(xiàn)大幅度的增長，但帶動系數(shù)將隨市場供給基數(shù)的增加而遞減?！　、儆诔鞘兄行?，營造私密、休閑、寧靜、輕松的商旅環(huán)境　　②注重設(shè)計(jì)元素的運(yùn)用，突顯休閑時(shí)尚的氛圍　?、蹚?qiáng)化核心產(chǎn)品的品質(zhì)與個(gè)性，在關(guān)鍵產(chǎn)品方面，達(dá)到五星級標(biāo)準(zhǔn)　　④提供親切、方便的人性化服務(wù)　　⑤高性價(jià)比，有較強(qiáng)盈利能力本項(xiàng)目酒店以“大配套”為產(chǎn)品特色，酒店的經(jīng)營整合大型商業(yè)綜合體中商場購物、餐飲、影院等酒店上下游的生態(tài)，將投資投入到吻合項(xiàng)目所在地市場的核心產(chǎn)品上，優(yōu)化自身產(chǎn)品功能和成本結(jié)構(gòu)，拋棄傳統(tǒng)的老的星級酒店的投資模型，迎合了目標(biāo)客源的需求特征，也是差異化競爭的表現(xiàn)。22 項(xiàng)目酒店突出主題文化，并與居家美學(xué)相結(jié)合。 項(xiàng)目酒店有舒適的睡眠設(shè)施之客房（個(gè)性化設(shè)計(jì)、安靜隔音，突出沙發(fā)會客區(qū)域的設(shè)計(jì)，加大的出水花灑，足夠的水壓熱水，有新風(fēng)，確?？头靠臻g的舒適體驗(yàn)。 項(xiàng)目酒店的江景花園餐廳，不僅是就餐的地方，還是喝咖啡、閱讀、會客聊天的生活空間。采用東方韻味的設(shè)計(jì)風(fēng)格，酒店內(nèi)隨處可見藝術(shù)雕塑、繪畫，特色的家具、布藝，陳設(shè)、器皿等等，給每一位旅行者帶來愉悅且辨識度高的東方文化體驗(yàn)?！　〈髲d采取總臺咖啡廳混搭模式，打造一個(gè)客戶停留之家，咖啡免費(fèi)，配合書吧，他是一個(gè)精致的咖啡廳?！　≡绮蛥^(qū)別一般酒店設(shè)計(jì)，提出花園就餐環(huán)境，五星級用餐質(zhì)量，席設(shè)景觀餐廳，提供近百個(gè)品種的食物選擇，盡情享受美好的晨間時(shí)光，元?dú)鉂M滿。隨后，有服務(wù)生會引領(lǐng)你到客房，通常這是在奢華度假酒店才有的服務(wù)。如果需要，客房電話上的一個(gè)鍵，就能解決你的叫餐、洗衣、問詢等等所需。l 商務(wù)客源主要包含周邊區(qū)域的大型企業(yè)及周邊各縣市企業(yè)帶來的商務(wù)客源。會議市 場將成為競爭市場的一大塊蛋糕，項(xiàng)目酒店將借勢整體市場的發(fā)展趨勢，著重對會 議客源的拓展；l 政務(wù)客源主要來自于各級政府部門的政務(wù)接待活動。酒店經(jīng)營初期，存在一定的市場培育期，旅游團(tuán)隊(duì) 是打開市場、樹立品牌的重要途徑之一。 會議客源——預(yù)計(jì)約占 20%25%，理由如下：l 酒店承接的會議主要為企業(yè)的年終總結(jié)會、年初計(jì)劃會、新品發(fā)布會、 培訓(xùn)會、政府總結(jié)會等；l 產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市地位的提升也必將帶動酒店會議需求的增加，特別是城際交通 網(wǎng)絡(luò)的不斷完善，企業(yè)會議和跨區(qū)會議需求的增長將尤為明顯；l 同時(shí)，當(dāng)?shù)鼐用穸荚敢庠诰频昊蛏鐣惋嫈[喜宴，本項(xiàng)目酒店將設(shè)置較大規(guī)模的多功能廳，并配置不同規(guī)格、類型的大、中、小型會議室，既能達(dá)到 承接中高端客源宴會需求的檔次和規(guī)模，又能搶占中高端會議市場份額；l 所以，我們預(yù)測本項(xiàng)目酒店的會議客源將占 20%25%，每年政府的會議需求量將相 對穩(wěn)定，企業(yè)會議需求量必將隨著當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大而不斷增加。所以，本項(xiàng)目酒店必將成為南昌市及下屬各區(qū)政府部門的公務(wù)接待的政府點(diǎn)采購單位之一；l 同時(shí)，由于政府消費(fèi)水平相對偏低、且結(jié)賬的滯后性影響酒店經(jīng)營的現(xiàn)金流，所以， 建議本項(xiàng)目酒店的經(jīng)營不能過于依賴政府消費(fèi)，保持政務(wù)客源比例的相對穩(wěn)定，加強(qiáng) 對企業(yè)商務(wù)及會議客源的拓展；25l 相比競爭市場其他酒店的資源條件，本項(xiàng)目酒店資源環(huán)境優(yōu)勢明顯，具有一定的私密 性和隱蔽性，加上酒店自身在品質(zhì)上樹立競爭優(yōu)勢 旅游客源及其他——預(yù)計(jì)約占10%15%，理由如下： 本項(xiàng)目酒店將可以吸引和留住，檔次較高的旅游團(tuán)隊(duì)；l 酒店的經(jīng)營整合大型商業(yè)綜合體中商場購物、餐飲、影院等酒店上下游的生態(tài)環(huán)境，為客人津津樂道的人文環(huán)境、寧靜氛圍、服務(wù)細(xì)節(jié)、友好態(tài)度，是本項(xiàng)目酒店的產(chǎn)品特色和核心競爭優(yōu) 勢，而休閑娛樂功能的成功經(jīng)營將對酒店其他服務(wù)功能起到有效帶動作用，特別是對 客房出租率的貢獻(xiàn)；l 憑借“南昌最好的中端精選酒店”的良好形象和品牌，本項(xiàng)目酒店必將吸引慕名前來消費(fèi)和體 驗(yàn)的散客群體；l 依托酒店自身建立的預(yù)定系統(tǒng)或者旅游商務(wù)網(wǎng)的訂房網(wǎng)絡(luò)，本項(xiàng)目酒店還 將承接一部分網(wǎng)絡(luò)預(yù)訂散客；l 所以，我們預(yù)測本項(xiàng)目的旅游及其他客源比例約為10%15%，主要表現(xiàn)在對休閑娛樂功能 的經(jīng)營帶動量和網(wǎng)絡(luò)預(yù)訂、自來散客需求量增加的預(yù)期。在綜合體項(xiàng)目中，知名酒店的品牌效應(yīng) 在目前市場中是顯而易見的。216。客源市場的差異化：本項(xiàng)目酒店的目 標(biāo)客源市場主要定位在中高端消費(fèi)階層，聚焦在商務(wù)散客、會議客源和政府客源中的 高端消費(fèi)需求；26l 市場領(lǐng)先者策略：承接現(xiàn)有市場需求，堅(jiān)持以產(chǎn)品水平為競爭力，保持市場高占有率，引導(dǎo)市場競爭。具備接待中高端商務(wù)會議的會議功能和較合適的餐飲功能，可滿足當(dāng)?shù)厥袌龅男枨螅⒗瓌泳频昕头康某鲎饴省?）、會議中心29位于酒店3層，區(qū)域面積約為2349㎡，包括但不限于以下功能和面積：會議室類型數(shù)量多媒體接待人數(shù)面積（㎡）所在區(qū)域多功能廳1多媒體2003004F中型會議室1多媒體1001504F小會議室1多媒體204035F會議倉庫1604F①說明：會議室及多功能會議室需集中設(shè)置；②多功能設(shè)施的活動前準(zhǔn)備空間和大型物品的?？堪徇\(yùn)所需空間；5）、康體娛樂：位于酒店地下一層，區(qū)域面積約為整2775㎡，建議外包：項(xiàng)目數(shù)量接待人數(shù)面積（㎡）所在區(qū)域SPA1外包健身房1108036F茶室12060待定6）、行政辦公區(qū)域需綜合考慮預(yù)留空間：說明：酒店需要根據(jù)實(shí)際情況劃分行政辦公區(qū)域，正常的行政辦公區(qū)域在解決辦公需要的同時(shí)，需與酒店的客人不相互干擾。q IT機(jī)房、程控交換機(jī)房、服務(wù)器機(jī)房集中放置；q 監(jiān)控機(jī)房及消防控制室、總機(jī)集中放置；q 空調(diào)機(jī)房、變配電房、熱力機(jī)房集中放置；q 給水泵房（給水水箱、給水水泵等）、消防泵房（水箱、水泵、報(bào)警等）集中放置；功能要求1）.平面空間布局分區(qū)應(yīng)依空間的使用機(jī)能及營運(yùn)模式合理規(guī)劃，使人、貨、車流盡量避免交叉。3） 餐飲、會議功能的使用要綜合考慮住客和非住客的方便性；324）客人流線為先，設(shè)置最方便的交通流線供客人使用，包括從街道步行到酒店，從停車 場到酒店等流線均不得被服務(wù)流線和物品流線所交叉和阻隔，員工和物品出入的服務(wù)流線和物品流線應(yīng)盡量遠(yuǎn)離客人視線，應(yīng)單獨(dú)設(shè)置服務(wù)人員和 車輛的出入口，通常在酒店的背面或地下室5）廚房位置的設(shè)計(jì)，要考慮一個(gè)廚房可以兼顧多個(gè)餐飲功能區(qū)的服務(wù)。7）地下水箱的面積要為整體酒店的實(shí)際需要。根據(jù)市場情況，有上下810%的浮動。33營業(yè)收入分析q 本項(xiàng)目營業(yè)收入分為客房收入、餐飲及會議室收入、其他收入等項(xiàng)目，年運(yùn)營期營業(yè)收入累積為2918萬元；q 以五年運(yùn)營期平均每財(cái)年客房收入分析：總客房數(shù)為196間/套，本項(xiàng)目運(yùn)營全年每日平均出租率為80%，平均房價(jià)430元，收入預(yù)計(jì)：全年人民幣為2460萬元（196/間*430元/天*80%）。q 以五年運(yùn)營期平均每財(cái)年餐飲收入分析：餐飲收入主要分為咖啡廳、私房菜、宴會廳、大堂酒廊、會議室等收入，收入預(yù)計(jì)：全年人民幣為438萬元。收入預(yù)計(jì)：全年人民幣為20萬元。%。q 經(jīng)營費(fèi)用分析：經(jīng)營費(fèi)用主要分低值品攤銷、維修費(fèi)、汽車使用費(fèi)、洗滌費(fèi)、交際應(yīng)酬費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)、柴油費(fèi)、煤氣、廣告宣傳費(fèi)、其他費(fèi)用、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)等， 萬元，%。第七章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 一、項(xiàng)目運(yùn)行宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)整體來看，南昌區(qū)域整體發(fā)展水平處于較高的位置，但項(xiàng)目仍存在一定的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，而本項(xiàng)目的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)主要來自于當(dāng)?shù)丶捌渲苓吅暧^經(jīng)濟(jì)運(yùn)行所產(chǎn)生的不確定性，：q 項(xiàng)目銷售中的不確定因素；q 政府政策指導(dǎo)對項(xiàng)目的影響。 隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步活躍以及政府優(yōu)惠政策的落實(shí)，項(xiàng)目周邊區(qū)域四、五星級高檔酒店仍會有一定數(shù)量的增加，因此，本項(xiàng)目的發(fā)展關(guān)鍵還是要看項(xiàng)目運(yùn)營后的經(jīng)營管理水平。四、其他風(fēng)險(xiǎn)除了上述三種主要風(fēng)險(xiǎn)之外，其他諸如經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)也是本項(xiàng)目所需要認(rèn)真考慮的。第八章 市場調(diào)研報(bào)告結(jié)論通過對該地區(qū)酒店市場狀況、城市發(fā)展趨勢、項(xiàng)目地理位置、交通條件、周邊環(huán)境和項(xiàng)目物業(yè)條件等因素的綜合分析，此酒店項(xiàng)目定位為中端精選酒店。再加上高星級酒店的建設(shè)與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展之間的滯后性，因此對區(qū)域內(nèi)經(jīng)營該酒店項(xiàng)目持有樂觀的態(tài)度。36伴隨著市場的發(fā)展，本市場調(diào)研報(bào)告的預(yù)測方案建立在穩(wěn)健的原則基礎(chǔ)上，酒店實(shí)際運(yùn)營管理到位，將會更有效的提高收入，控制成本，整體投資回報(bào)周期還有望縮短。期望可以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與社會效益雙贏。