【正文】 的回落。在商品房銷售快速增長的帶動下，房地產(chǎn)竣工面積持續(xù)增長。　　2．房地產(chǎn)市場可能低開高走國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計數(shù)字顯示，2001年1至11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資4857億元，％。中性因素：證券市場對外開放、市場化、規(guī)范化監(jiān)管以及證券市場創(chuàng)新。專家估計，股市下降10%，將影響房市3%的購買力?？紤]到目前石油及原料價格下降、歐美銀行指導利率調(diào)低、工業(yè)化國家通脹壓力減輕刺激購買力增強，以及新技術的應用使勞動生產(chǎn)率繼續(xù)上升等諸多利好消息，我們固然有理由相信2002年世界經(jīng)濟將開始復蘇，但這一前景是很不確定的，經(jīng)濟形勢繼續(xù)惡化的可能性相當大。這將是自1993年以來世界經(jīng)濟的最低增幅。但是項目周邊無證券部。:河北醫(yī)院和鐵路醫(yī)院是周邊距項目最近的兩所醫(yī)院，但醫(yī)院較小。項目西側的席廠下坡小學則屬于教育質量稍差的小學。周邊也沒有成型的自由市場。在京津公路未改造之前，南口路的交通流量還比較大，京津公路改造之后，許多流量改走京津公路，使南口路的壓力減緩。在經(jīng)過了幾年的大規(guī)模改造之后，雖然有大批居民遷入，但主要集中在榆關道上，南口路一帶仍然較偏僻，且周邊基本無外來人口，治安的基礎不錯。12環(huán)境污染:雖然項目周邊區(qū)域原為工業(yè)區(qū)，但是近幾年區(qū)域內(nèi)工廠紛紛停產(chǎn)，加上原本的工廠并不是高污染企業(yè)，所以周邊的污染并不嚴重。 項目規(guī)劃建筑用地100000平米，占地面積67000平米左右。原址為工業(yè)用地，地上建筑物多為廠、庫房、辦公用房，拆遷較簡單。原有的大型污染企業(yè)天津搪瓷廠已倒閉，另一污染源東方化工廠距離較遠，對此項目無太大影響。在項目東側鐵路附近有鐵路公安處看守所。2． 公共交通網(wǎng)： 18路，北倉—辰緯路、 803路，萬科新城—人民公園852路，宜興埠—西站、 670路，小淀—百貨大樓671路，梅廠—百貨大樓、 878路，普濟河道—金谷園610，浦口道—四十七中、 678路，體院北—普天里3． 交通遠景規(guī)劃：榆關道在規(guī)劃中是一條四十米寬雙向四車道的規(guī)劃路。:周邊比較知名的餐飲場所為翰賓樓，另外在項目以西還有一家津浦大酒店。昆緯路上的天津市二中是新建的示范校，只是稍遠了一些。周邊醫(yī)療水平較高的醫(yī)院還有中醫(yī)醫(yī)院和二五四醫(yī)院，其中二五四醫(yī)院是大型的綜合性軍屬醫(yī)院，只是距項目稍遠。：榆關道西頭北洋橋畔有西沽公園，在北站附近還有北寧公園，這是周邊較有名的兩個景點。%的增長率作為判斷世界經(jīng)濟是否進入衰退的門檻。12 國內(nèi)經(jīng)濟保持穩(wěn)定2001年中國經(jīng)濟一枝獨秀，%的增長率，經(jīng)濟總體形勢良好，增長穩(wěn)中趨緩。因此，股市的預期與房市走勢可謂是“牽首動尾”的聯(lián)動效應。三種因素的力量對比基本平衡。房地產(chǎn)開發(fā)投資的增幅開始回落，％，％，％，％。截至11月份，％。 　?。ィ?，％，而10月當月增長比例為13％，為去年以來的最低點。同時去年的走低將為今年創(chuàng)造上升空間 從國內(nèi)各項房地產(chǎn)統(tǒng)計指標判斷，2001年國內(nèi)房地產(chǎn)投資增長形勢是高開低走，今年的形勢很可能與去年相反，表現(xiàn)為低開高走。目前樓市真正存在的大問題是房價上漲速度太快，為今后預留的空間太小。上海在1993年宏觀調(diào)控之后，樓市進入了低谷，但也正是當年的低房價為如今的上海房地產(chǎn)的高速發(fā)展提供了空間。 　　在促進消費方面，我們注意到在全國經(jīng)濟工作會議八個方面的部署中，并沒有提到“刺激內(nèi)需”的字樣，而是提出了“培育國內(nèi)消費需求”的要求。 　　就目前國內(nèi)產(chǎn)業(yè)形勢觀察，唯一能夠對經(jīng)濟增長起到較為有效支撐的是兩個產(chǎn)業(yè)，一個是房地產(chǎn)，一個是汽車。 　　今年國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展具有以下利好因素： 　　一、國家宏觀政策的推動力。 二、住房制度改革推動行業(yè)高速發(fā)展。當前居民消費的恩格爾系數(shù)已降至40％，北京甚至接近35％，這正是增加住房消費的良機。房地產(chǎn)企業(yè)在“國退民進”的背景下，將會啟動更多的民間投資。2．本市房地產(chǎn)市場分析21回顧2001年全市銷售商品房660萬建筑平方米，％％，％，本市住宅消費繼續(xù)保持了旺盛的增長勢頭，呈現(xiàn)購銷兩旺的發(fā)展態(tài)勢?！　‰S著住宅質量的提高和功能、環(huán)境的改變，購買情況變化，％，波動幅度在正負2％內(nèi)，商品房價格呈穩(wěn)步上升趨勢。22市場特點221項目差別減小，競爭更趨激烈，品牌競爭特點顯著。開發(fā)商為追求規(guī)模效應，降低單位配套成本，發(fā)揮規(guī)模競爭優(yōu)勢，未來項目的開發(fā)規(guī)模呈現(xiàn)逐漸增大的趨勢。隨著主流市場的變化，相應的居住觀念也發(fā)生了變化，購房者購買住宅不僅僅是解決居住問題，而是選擇一種生活方式。從一定程度上反映出開發(fā)商的實力與水平，同時營造一個好的居住環(huán)境對于客戶的吸引力也是很大的。一些前期市場調(diào)查詳細、市場定位準確、項目規(guī)劃設計符合市場需求的精品項目的價格將有相當?shù)纳蠞q。而且南開區(qū)、河西區(qū)在自然環(huán)境、人文環(huán)境、交通狀況、經(jīng)濟實力等方面均較其它幾個區(qū)（河東區(qū)、河北區(qū)、紅橋區(qū)）要好，人口文化素質比較高，收入水平也高于市區(qū)北部幾個區(qū)，對居住環(huán)境的要求比較高，改善型住宅的市場需求大。從居住面積上看，人均居住面積在30平米以下都屬于住宅高速增長期。222住房貨幣分配將成為住宅市場的重要力量 截止到去年10月底，全市共有49個企業(yè)、局（集團公司）566個單位實施了住房貨幣分房方案。2002年我市計劃拆遷面積100萬平米，根據(jù)經(jīng)驗推算，引致的安置型需求在20萬平米左右。而且，政府有關部門已經(jīng)把搞好三級市場提到了議事日程上，2002年我市房地產(chǎn)三級市場將日趨活躍。23不利因素231拆遷面積減少：拆遷面積減少，特別是拆遷計劃中公建比例加大,將對增量市場產(chǎn)生影響。銀行對房地產(chǎn)項目貸款“惜貸”現(xiàn)象嚴重，住房貸款的利息偏高，年限短、成數(shù)低，種類少，不能滿足市場的要求。233房地產(chǎn)市場的泡沫現(xiàn)象有所放大：持續(xù)兩年的600萬平米以上的銷量使許多開發(fā)商以為房地產(chǎn)的第二個春天已經(jīng)來臨，實則不然，市場上還有大量的空置房存在，上揚的房地產(chǎn)指數(shù)是靠新開工面積和投資拉上去的，在股市中這招叫“拉高出貨”。242建材換代使成本上揚：一批大宗建材的更新?lián)Q代如粘土磚，鍍鋅管的禁用和塑鋼門窗，PVC管等新型建材的廣泛使用提高了建筑成本。26預測：2002年本市房地產(chǎn)市場將可能保持20002001年的良好勢頭，繼續(xù)走強創(chuàng)新高，成交量可能持平或略低，而價格可能會有所上揚。31河北區(qū)房地產(chǎn)市場簡述根據(jù)相關的市場調(diào)查報告，我們可以看出河北區(qū)的居住定位圖一 被調(diào)查者居住地分布上圖是參加調(diào)查的人群分布示意。是購房者的哪些變化導致的這種改變呢？我們進一步對購房者原居住區(qū)和與購買區(qū)進行了相關分析，如下圖所示：（注：橫軸原住區(qū)，縱軸欲選區(qū)） 3） 從上圖可以看出，南開區(qū)在被調(diào)查者的選擇中僅次于河西區(qū)，證明了南開區(qū)良好的人文、經(jīng)濟環(huán)境對購房者的吸引力也是很強的 。32河北區(qū)商品房市場的不平衡性河北區(qū)由于區(qū)內(nèi)原有的大量工廠停工轉產(chǎn)，使河北區(qū)的經(jīng)濟形勢一直難以由大的發(fā)展和質的飛躍。就河北區(qū)內(nèi)來看，房地產(chǎn)價格從中山路，獅子林橋大街一帶向普濟河道立交橋于京津橋方向呈遞減，王串場、金鐘河大街中環(huán)以內(nèi)地區(qū)由于靠近河東，房地產(chǎn)價格也較高。1萬以下12萬24萬46萬68萬810萬10萬以上14個16個20個15個3個1個3個表一 河北區(qū)項目建筑面積分布圖四 河北區(qū)項目建筑面積分布圖五 河北區(qū)項目建筑面積分布構成比例 從統(tǒng)計結果可以看出，河北區(qū)開發(fā)項目的面積偏小，建筑面積在4萬平米以下的項目占了總數(shù)的70%。120014001400160016001800180020002000220022002400240026002600300