【正文】 324國(guó)道臨街及車流量大，業(yè)態(tài)主要以摩托車專賣店和汽車維修為主，近期經(jīng)過(guò)馬路兩旁的街道改建，良興商場(chǎng)在此路段新開了一家分店，和中匯購(gòu)物廣場(chǎng)隔路相望，現(xiàn)已形成了一條步行街，該地段店面升值潛力巨大。角美商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析 商圈業(yè)態(tài)分布實(shí)景圖 仁和東路主要以建材、新港燈飾市場(chǎng)為主業(yè)態(tài)，生活配套為輔業(yè)態(tài)，其租金不高；現(xiàn)有永輝購(gòu)物超市，其人流量大，但購(gòu)物環(huán)境差，停車不便；仁和西路主要以?shī)蕵?lè)、銀行營(yíng)業(yè)廳為主業(yè)態(tài)；文圃大道主要以餐飲美食為主業(yè)態(tài)。商圈業(yè)態(tài)分布實(shí)景圖角美商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析 角美老鎮(zhèn)街角海路、北門南路主要以男女流行服飾、運(yùn)動(dòng)品牌裝為主業(yè)態(tài)，其租金相對(duì)比較高，達(dá)到年租金 8—10萬(wàn)，約 100150元 /㎡ /月。第三部份 項(xiàng)目地塊價(jià)值研判項(xiàng)目地塊價(jià)值研判項(xiàng)目地塊區(qū)位及概況分析區(qū)位特點(diǎn)：項(xiàng)目地塊位于仁和西路與霞興路交匯處，為角美新區(qū)規(guī)劃 “ 水韻新城 ” 中心城區(qū)，距離老鎮(zhèn)區(qū)不到一公里，規(guī)化中的角美新客運(yùn)站及龍廈鐵路、廈深鐵路角美火車站距離本項(xiàng)目 10分鐘車程，其交通通達(dá)性便利。 周邊未來(lái)公共娛樂(lè)休閑配套比較完善，體育中心，龜山公園近在咫尺；另外周邊現(xiàn)有龍泉谷溫泉 SPA及打造近 80萬(wàn)平方米精品品質(zhì)生態(tài)樓盤 “ 溫泉美生活 ” “ 龍泉華庭 ” 、 “ 龍泉御墅 ” ；其將間接提升本項(xiàng)目地段價(jià)值。地塊概況：本案項(xiàng)目地塊占地面積約： 70932㎡ ，建筑容積率約為： ～ ,建筑限高 :100米 ,總建筑面積約為 :212796㎡ 。項(xiàng)目地塊區(qū)位及概況分析項(xiàng)目地塊價(jià)值研判項(xiàng)目周邊樓盤開發(fā)狀況 項(xiàng)目地塊價(jià)值研判 項(xiàng)目周邊現(xiàn)有已交房入駐樓盤 :天翔世家、匯景祥居、御家蘭庭等，其二手房均價(jià)為： 4500元 /㎡ 4800元 /㎡ ；興建未交房樓盤：龍泉華庭 ，其住宅銷售價(jià)位為： 5000元 /㎡ —5500元 /㎡ 。項(xiàng)目周邊樓盤價(jià)位圖表項(xiàng)目地塊價(jià)值研判項(xiàng)目周邊樓盤開發(fā)狀況 項(xiàng)目名稱 開 發(fā) 商 住宅均價(jià) 項(xiàng)目地址天翔世家 漳州市天翔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 4800元 /㎡ 漳州龍海角美鎮(zhèn)文圃大道匯景祥居 龍海市角美商品房開發(fā)有限公司 4500元 /㎡ 角美鎮(zhèn)政府前、角美郵電 局、公安分局旁邊御家蘭庭 漳州市御家房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 4600元 /㎡ 漳州市角美中心小學(xué)西側(cè) 龍泉華庭 龍海龍泉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 5200 元 /㎡ 角美新城區(qū)仁和路和洪岱 路交匯處項(xiàng)目地塊價(jià)值研判項(xiàng)目商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析 現(xiàn)角美鎮(zhèn)在售商業(yè)樓盤僅為三個(gè)，主要分布于角嵩路的星河城市廣場(chǎng)、豐泰財(cái)富廣場(chǎng)及龍泉華庭配套底商，其一層店面銷售價(jià)位為： 18000元 /㎡ ～ 25000元 /㎡ ，二層為： 12023元 /㎡ ～ 13000元 /㎡ ，店面面積主要以 50㎡ ～ 80㎡ 為主。項(xiàng)目商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)樓盤價(jià)位圖表項(xiàng)目名稱 店面售價(jià) 商業(yè)主題定位 星河 城市廣場(chǎng) 一層： 18000元 /㎡ ，挑高 6米二層： 12023～ 13000元 /㎡為集購(gòu)物觀光、休閑娛樂(lè)為一體的全天侯立體化的大型主題公園式休閑購(gòu)物中心。項(xiàng)目涵蓋了名店步行街、大型超市賣場(chǎng)、百貨名店、電影院、時(shí)尚女人街、電子城、電玩城、美食廣場(chǎng)、兒童專區(qū)等多種娛樂(lè)消費(fèi)形態(tài)。龍泉華庭 20230元 /㎡ —25000元 /㎡ 小區(qū)生活配套底商為主豐泰財(cái)富廣場(chǎng) 22023元 /㎡ ，挑高 以新華都為主力店的角美首站商業(yè)體項(xiàng)目商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)樓盤價(jià)位圖表項(xiàng)目地塊價(jià)值研判項(xiàng)目地塊價(jià)值分析 資源價(jià)值： 角美最為自然豐富 “ 江水 ” 、 “ 溫泉 ” 資源本項(xiàng)目周邊現(xiàn)有龍泉谷溫泉 SPA，及九龍江水域帶，其為項(xiàng)目增加較大的附加值。休閑價(jià)值 ：角美最為完善的休閑娛樂(lè)公共配套本項(xiàng)目未來(lái)公共娛樂(lè)休閑配套比較完善，體育中心，龜山公園近在咫尺，中影萬(wàn)星國(guó)際影城也即將動(dòng)工。商業(yè)價(jià)值 ：區(qū)域商業(yè)及現(xiàn)代城鎮(zhèn)舒適性購(gòu)物商業(yè)綜合體發(fā)展存在極大空白 項(xiàng)目緊鄰鎮(zhèn)城主干線 ——仁和西路，位于仁和西路與霞興路交匯處，區(qū)位優(yōu)越，新客運(yùn)站、火車站市政交通設(shè)施聚集，輻射力極強(qiáng)；項(xiàng)目雙面鄰路，商業(yè)的易達(dá)性極強(qiáng)。 周邊居住高檔生態(tài)品質(zhì)樓盤居多，消費(fèi)群體整體比較高且周邊沒有區(qū)域性商業(yè)綜合體其亦為本地塊商用物業(yè)的經(jīng)營(yíng)定位提供極大的操作空間。 項(xiàng)目區(qū)域作為角美新城區(qū)，角美中學(xué)新校區(qū)及角美醫(yī)院的投入，體育中心，龜山公園興建，形成了十分成熟的配套環(huán)境，醫(yī)療配套、教育配套、休閑配套等均成熟，為未來(lái)的居住提供好的保障。項(xiàng)目地塊價(jià)值研判項(xiàng)目地塊價(jià)值分析 第四部份 項(xiàng)目開發(fā)的市場(chǎng)初步定位項(xiàng)目開發(fā)的市場(chǎng)初步定位住宅部份市場(chǎng)定位產(chǎn)品定位：生態(tài)休閑景觀高端住宅 +青年時(shí)尚公寓 1.“ 生態(tài)休閑景觀高端住宅 ” 定位依據(jù)：★項(xiàng)目打造生態(tài)型精品質(zhì)高端住宅與角美城市規(guī)劃 “ 水韻新城 ” 中心城區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)為 “ 一心、三片、兩軸、兩帶 ” 組團(tuán)式布局結(jié)構(gòu)形態(tài)；建設(shè)城在綠中，藍(lán)天、碧水、綠地相互輝映的現(xiàn)代化生態(tài)園林城區(qū)的宏觀大格局相吻合；★豐富自然稀缺價(jià)值資源 “ 江水 ” 、 “ 溫泉 ” 如本項(xiàng)目周邊現(xiàn)有龍泉谷溫泉 SPA，及九龍江水域帶對(duì)高端購(gòu)房需求的吸引；★項(xiàng)目區(qū)域教育、醫(yī)療配套日趨成熟，角美中學(xué)新校區(qū)及角美醫(yī)院的投入，能夠滿足高端居住需求；★角美老鎮(zhèn)居民傳統(tǒng)習(xí)慣不愿意遠(yuǎn)離老鎮(zhèn)區(qū)的區(qū)域念舊心理，而本項(xiàng)目距離老鎮(zhèn)區(qū)不到 1公里，可以為老鎮(zhèn)區(qū)居民提升改善居住的愿望；★項(xiàng)目區(qū)域休閑娛樂(lè)配套的完善，如體育中心，龜山公園興建，其為本項(xiàng)目打造生態(tài)休閑景觀高端住宅創(chuàng)造有利先機(jī)條件。項(xiàng)目開發(fā)的市場(chǎng)初步定位住宅部份市場(chǎng)定位2.“ 青年時(shí)尚公寓 ” 定位依據(jù)：●作為廈門灣西岸崛起現(xiàn)代化工貿(mào)新城 角美近年來(lái)吸引中外企業(yè)的投資熱點(diǎn)，并已基本形成以園區(qū)特色的產(chǎn)業(yè)集群和以工業(yè)主導(dǎo) 的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，發(fā)展快速、基礎(chǔ)殷實(shí)、勢(shì)頭強(qiáng)勁，必然吸引相當(dāng)多數(shù)量的外來(lái)技術(shù)工薪人階層，其群體具有青年時(shí)尚公寓需求；●項(xiàng)目周邊興建的醫(yī)院、學(xué)校， “ 青年時(shí)尚公寓 ” 具有自住居住需求和出租市場(chǎng)空間；●“ 青年時(shí)尚公寓 ” 為房產(chǎn)投資客熱忠需求；可以為富裕人群抵御通貨膨脹，資產(chǎn)保值增值需要；●工業(yè)區(qū)及物流園區(qū)年輕人及首次置業(yè)者的低總價(jià)購(gòu)房需求；●公寓可用作家庭旅館、快捷酒店經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。項(xiàng)目開發(fā)的市場(chǎng)初步定位商業(yè)部份的市場(chǎng)定位在角美這個(gè)地方打造商業(yè)綜合體，能夠制造出 “ 贏者通吃 ” 的效應(yīng)，一旦搶先得到市場(chǎng)的承認(rèn)，其統(tǒng)治地位將牢不可破。其商業(yè)價(jià)值將體現(xiàn)在 3個(gè)方面：它能夠?qū)⒔敲垃F(xiàn)有的最優(yōu)質(zhì)商業(yè)資源充分轉(zhuǎn)移過(guò)來(lái)；因?yàn)樾沦|(zhì)商業(yè)空間的出現(xiàn)可以催生出一些全新的商業(yè)消費(fèi)；因?yàn)樯虡I(yè)格局的提升將會(huì)使相當(dāng)一部分的外流消費(fèi)回流。本案非常適合打造商業(yè)綜合體，原因有以下兩個(gè)：本案處于角美新區(qū)規(guī)劃的中心位置，地理?xiàng)l件上得天獨(dú)厚；雖然前面已經(jīng)有了星河 城市廣場(chǎng)與豐泰財(cái)富廣場(chǎng)，但一個(gè)位于老城區(qū)，停車將成為其無(wú)法克服的困難；一個(gè)是在 324國(guó)道旁邊，區(qū)位不適合做精致商業(yè)，從區(qū)位的角度看本案是做商業(yè)綜合體的極佳地點(diǎn)。項(xiàng)目開發(fā)的市場(chǎng)初步定位本案的商業(yè)定位 打造 【 角美 】 第一購(gòu)物廣場(chǎng) 鑒于永輝與新華都已經(jīng)入住角美，本案則應(yīng)聯(lián)手更具品牌號(hào)召力的商家入住，比如世界級(jí)的沃爾瑪或中國(guó)超市巨頭人人樂(lè)等，而這些商家也的確具備實(shí)實(shí)在在的合作潛力，最近沃爾瑪也開始關(guān)注起中國(guó)的明星城鎮(zhèn)，著手展開布點(diǎn)工作，而人人樂(lè)在福建省的發(fā)展重點(diǎn)本來(lái)就是漳州，如果能夠把這種體量和級(jí)別的超市引入角美，則本案完全有理由成為角美購(gòu)買第一廣場(chǎng)。打造 【 角美 】 最精致唯美的超級(jí) MALL ShoppingMall（簡(jiǎn)稱 MALL）是源自美國(guó)、風(fēng)行世界的成功商業(yè)模式，凡你所想象到的娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物方式，在 “MALL”都有，它的消費(fèi)對(duì)象是一個(gè)大型復(fù)合型消費(fèi)群體。概括