【正文】 324國道臨街及車流量大，業(yè)態(tài)主要以摩托車專賣店和汽車維修為主，近期經過馬路兩旁的街道改建，良興商場在此路段新開了一家分店，和中匯購物廣場隔路相望，現(xiàn)已形成了一條步行街，該地段店面升值潛力巨大。角美商業(yè)市場調查分析 商圈業(yè)態(tài)分布實景圖 仁和東路主要以建材、新港燈飾市場為主業(yè)態(tài)，生活配套為輔業(yè)態(tài)，其租金不高；現(xiàn)有永輝購物超市，其人流量大，但購物環(huán)境差，停車不便；仁和西路主要以娛樂、銀行營業(yè)廳為主業(yè)態(tài)；文圃大道主要以餐飲美食為主業(yè)態(tài)。商圈業(yè)態(tài)分布實景圖角美商業(yè)市場調查分析 角美老鎮(zhèn)街角海路、北門南路主要以男女流行服飾、運動品牌裝為主業(yè)態(tài)，其租金相對比較高，達到年租金 8—10萬，約 100150元 /㎡ /月。第三部份 項目地塊價值研判項目地塊價值研判項目地塊區(qū)位及概況分析區(qū)位特點：項目地塊位于仁和西路與霞興路交匯處，為角美新區(qū)規(guī)劃 “ 水韻新城 ” 中心城區(qū)，距離老鎮(zhèn)區(qū)不到一公里，規(guī)化中的角美新客運站及龍廈鐵路、廈深鐵路角美火車站距離本項目 10分鐘車程，其交通通達性便利。 周邊未來公共娛樂休閑配套比較完善，體育中心，龜山公園近在咫尺；另外周邊現(xiàn)有龍泉谷溫泉 SPA及打造近 80萬平方米精品品質生態(tài)樓盤 “ 溫泉美生活 ” “ 龍泉華庭 ” 、 “ 龍泉御墅 ” ；其將間接提升本項目地段價值。地塊概況：本案項目地塊占地面積約： 70932㎡ ，建筑容積率約為： ～ ,建筑限高 :100米 ,總建筑面積約為 :212796㎡ 。項目地塊區(qū)位及概況分析項目地塊價值研判項目周邊樓盤開發(fā)狀況 項目地塊價值研判 項目周邊現(xiàn)有已交房入駐樓盤 :天翔世家、匯景祥居、御家蘭庭等，其二手房均價為： 4500元 /㎡ 4800元 /㎡ ；興建未交房樓盤：龍泉華庭 ，其住宅銷售價位為： 5000元 /㎡ —5500元 /㎡ 。項目周邊樓盤價位圖表項目地塊價值研判項目周邊樓盤開發(fā)狀況 項目名稱 開 發(fā) 商 住宅均價 項目地址天翔世家 漳州市天翔房地產開發(fā)有限公司 4800元 /㎡ 漳州龍海角美鎮(zhèn)文圃大道匯景祥居 龍海市角美商品房開發(fā)有限公司 4500元 /㎡ 角美鎮(zhèn)政府前、角美郵電 局、公安分局旁邊御家蘭庭 漳州市御家房地產開發(fā)有限公司 4600元 /㎡ 漳州市角美中心小學西側 龍泉華庭 龍海龍泉房地產開發(fā)有限公司 5200 元 /㎡ 角美新城區(qū)仁和路和洪岱 路交匯處項目地塊價值研判項目商業(yè)競爭樓盤分析 現(xiàn)角美鎮(zhèn)在售商業(yè)樓盤僅為三個，主要分布于角嵩路的星河城市廣場、豐泰財富廣場及龍泉華庭配套底商，其一層店面銷售價位為： 18000元 /㎡ ～ 25000元 /㎡ ，二層為： 12023元 /㎡ ～ 13000元 /㎡ ，店面面積主要以 50㎡ ～ 80㎡ 為主。項目商業(yè)競爭樓盤價位圖表項目名稱 店面售價 商業(yè)主題定位 星河 城市廣場 一層： 18000元 /㎡ ，挑高 6米二層： 12023～ 13000元 /㎡為集購物觀光、休閑娛樂為一體的全天侯立體化的大型主題公園式休閑購物中心。項目涵蓋了名店步行街、大型超市賣場、百貨名店、電影院、時尚女人街、電子城、電玩城、美食廣場、兒童專區(qū)等多種娛樂消費形態(tài)。龍泉華庭 20230元 /㎡ —25000元 /㎡ 小區(qū)生活配套底商為主豐泰財富廣場 22023元 /㎡ ，挑高 以新華都為主力店的角美首站商業(yè)體項目商業(yè)競爭樓盤價位圖表項目地塊價值研判項目地塊價值分析 資源價值： 角美最為自然豐富 “ 江水 ” 、 “ 溫泉 ” 資源本項目周邊現(xiàn)有龍泉谷溫泉 SPA，及九龍江水域帶，其為項目增加較大的附加值。休閑價值 ：角美最為完善的休閑娛樂公共配套本項目未來公共娛樂休閑配套比較完善，體育中心，龜山公園近在咫尺，中影萬星國際影城也即將動工。商業(yè)價值 ：區(qū)域商業(yè)及現(xiàn)代城鎮(zhèn)舒適性購物商業(yè)綜合體發(fā)展存在極大空白 項目緊鄰鎮(zhèn)城主干線 ——仁和西路，位于仁和西路與霞興路交匯處，區(qū)位優(yōu)越，新客運站、火車站市政交通設施聚集，輻射力極強；項目雙面鄰路，商業(yè)的易達性極強。 周邊居住高檔生態(tài)品質樓盤居多，消費群體整體比較高且周邊沒有區(qū)域性商業(yè)綜合體其亦為本地塊商用物業(yè)的經營定位提供極大的操作空間。 項目區(qū)域作為角美新城區(qū)，角美中學新校區(qū)及角美醫(yī)院的投入，體育中心，龜山公園興建，形成了十分成熟的配套環(huán)境，醫(yī)療配套、教育配套、休閑配套等均成熟，為未來的居住提供好的保障。項目地塊價值研判項目地塊價值分析 第四部份 項目開發(fā)的市場初步定位項目開發(fā)的市場初步定位住宅部份市場定位產品定位：生態(tài)休閑景觀高端住宅 +青年時尚公寓 1.“ 生態(tài)休閑景觀高端住宅 ” 定位依據(jù)：★項目打造生態(tài)型精品質高端住宅與角美城市規(guī)劃 “ 水韻新城 ” 中心城區(qū)規(guī)劃結構為 “ 一心、三片、兩軸、兩帶 ” 組團式布局結構形態(tài)；建設城在綠中，藍天、碧水、綠地相互輝映的現(xiàn)代化生態(tài)園林城區(qū)的宏觀大格局相吻合；★豐富自然稀缺價值資源 “ 江水 ” 、 “ 溫泉 ” 如本項目周邊現(xiàn)有龍泉谷溫泉 SPA，及九龍江水域帶對高端購房需求的吸引；★項目區(qū)域教育、醫(yī)療配套日趨成熟，角美中學新校區(qū)及角美醫(yī)院的投入，能夠滿足高端居住需求；★角美老鎮(zhèn)居民傳統(tǒng)習慣不愿意遠離老鎮(zhèn)區(qū)的區(qū)域念舊心理，而本項目距離老鎮(zhèn)區(qū)不到 1公里，可以為老鎮(zhèn)區(qū)居民提升改善居住的愿望；★項目區(qū)域休閑娛樂配套的完善，如體育中心，龜山公園興建，其為本項目打造生態(tài)休閑景觀高端住宅創(chuàng)造有利先機條件。項目開發(fā)的市場初步定位住宅部份市場定位2.“ 青年時尚公寓 ” 定位依據(jù)：●作為廈門灣西岸崛起現(xiàn)代化工貿新城 角美近年來吸引中外企業(yè)的投資熱點，并已基本形成以園區(qū)特色的產業(yè)集群和以工業(yè)主導 的經濟結構，發(fā)展快速、基礎殷實、勢頭強勁，必然吸引相當多數(shù)量的外來技術工薪人階層，其群體具有青年時尚公寓需求；●項目周邊興建的醫(yī)院、學校， “ 青年時尚公寓 ” 具有自住居住需求和出租市場空間；●“ 青年時尚公寓 ” 為房產投資客熱忠需求；可以為富裕人群抵御通貨膨脹，資產保值增值需要；●工業(yè)區(qū)及物流園區(qū)年輕人及首次置業(yè)者的低總價購房需求；●公寓可用作家庭旅館、快捷酒店經營項目。項目開發(fā)的市場初步定位商業(yè)部份的市場定位在角美這個地方打造商業(yè)綜合體，能夠制造出 “ 贏者通吃 ” 的效應，一旦搶先得到市場的承認，其統(tǒng)治地位將牢不可破。其商業(yè)價值將體現(xiàn)在 3個方面：它能夠將角美現(xiàn)有的最優(yōu)質商業(yè)資源充分轉移過來；因為新質商業(yè)空間的出現(xiàn)可以催生出一些全新的商業(yè)消費；因為商業(yè)格局的提升將會使相當一部分的外流消費回流。本案非常適合打造商業(yè)綜合體，原因有以下兩個：本案處于角美新區(qū)規(guī)劃的中心位置，地理條件上得天獨厚；雖然前面已經有了星河 城市廣場與豐泰財富廣場，但一個位于老城區(qū)，停車將成為其無法克服的困難；一個是在 324國道旁邊，區(qū)位不適合做精致商業(yè)，從區(qū)位的角度看本案是做商業(yè)綜合體的極佳地點。項目開發(fā)的市場初步定位本案的商業(yè)定位 打造 【 角美 】 第一購物廣場 鑒于永輝與新華都已經入住角美，本案則應聯(lián)手更具品牌號召力的商家入住，比如世界級的沃爾瑪或中國超市巨頭人人樂等，而這些商家也的確具備實實在在的合作潛力，最近沃爾瑪也開始關注起中國的明星城鎮(zhèn)，著手展開布點工作，而人人樂在福建省的發(fā)展重點本來就是漳州，如果能夠把這種體量和級別的超市引入角美，則本案完全有理由成為角美購買第一廣場。打造 【 角美 】 最精致唯美的超級 MALL ShoppingMall（簡稱 MALL）是源自美國、風行世界的成功商業(yè)模式，凡你所想象到的娛樂、休閑、購物方式，在 “MALL”都有，它的消費對象是一個大型復合型消費群體。概括