【正文】 部的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心，以行政中心、商業(yè)金融中心、產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新中心構(gòu)成的角美城市功能核心區(qū)，人居環(huán)境示范區(qū)。舊區(qū)建設(shè)側(cè)重抓好僑興街、農(nóng)貿(mào)點、糧站片區(qū)等舊城改造項目，促使集鎮(zhèn)城市中心功能更加完善，帶動作用不斷增強(qiáng)。 代表性樓盤：天翔地產(chǎn)斥巨資打造角美首席 7萬㎡大型國際品質(zhì)社區(qū) “ 天翔世家” ，角美商品房開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)角美地標(biāo)式建筑 ——“ 匯景祥居 ” ；順華集團(tuán)打造高檔次住宅社區(qū) “ 薌鷺溫泉人家 ” 08年銷售價位達(dá) 5000元 /㎡ 。角美商業(yè)市場調(diào)查分析 商圈業(yè)態(tài)分布實景圖 324國道臨街及車流量大，業(yè)態(tài)主要以摩托車專賣店和汽車維修為主，近期經(jīng)過馬路兩旁的街道改建，良興商場在此路段新開了一家分店，和中匯購物廣場隔路相望，現(xiàn)已形成了一條步行街，該地段店面升值潛力巨大。本案項目地塊占地面積約： 70932㎡ ，建筑容積率約為： ～ ,建筑限高 :100米 ,總建筑面積約為 :212796㎡ 。龍泉華庭 20230元 /㎡ —25000元 /㎡ 小區(qū)生活配套底商為主豐泰財富廣場 22023元 /㎡ ，挑高 以新華都為主力店的角美首站商業(yè)體項目商業(yè)競爭樓盤價位圖表項目地塊價值研判項目地塊價值分析 資源價值： 角美最為自然豐富 “ 江水 ” 、 “ 溫泉 ” 資源本項目周邊現(xiàn)有龍泉谷溫泉 SPA，及九龍江水域帶，其為項目增加較大的附加值。項目開發(fā)的市場初步定位住宅部份市場定位2.打造 【 角美 】 最精致唯美的超級 MALL ShoppingMall（簡稱 MALL）是源自美國、風(fēng)行世界的成功商業(yè)模式，凡你所想象到的娛樂、休閑、購物方式，在 “MALL”都有，它的消費對象是一個大型復(fù)合型消費群體。商業(yè)部份： 一層 22023元 /㎡二層 13000元 /㎡三層 9000元 /㎡住宅部份： 5200元 /㎡ 起價定價依據(jù)同上； 一般而言，在相同地段商業(yè)綜合體商業(yè)部分的售價應(yīng)該會有相當(dāng)幅度的提升，本案本著穩(wěn)健保守的原則未作向上的價格調(diào)整 ?！?營業(yè)稅 按銷售收入 5% 125985 6299 　 城建稅 按營業(yè)稅 ① 7% 6299 441 　 教育附加稅 ① 4% 6299 252 　 企業(yè)所得稅及土地增值稅 銷售收入 % 125985 8932 　 印花稅 按銷售收入 ‰ 125985 38 　 市場推廣費 銷售收入 1% 125985 1260 　 銷售代理費 銷售收入 2% 125985 2520 　 日常經(jīng)營開支 銷售收入 1% 125985 1260 　 財務(wù)費用 　 　 　 7200 　 開辦費 含在日常經(jīng)營開支 　 　 0 　 成本合計 　 　 　 107851　三 銷售收入 　 　 　 　 一層店面 　 6232 22023 　 二層店面 　 6232 13000 　 三層店面 　 　 9000 0　 住宅 　 202332 5200 　 地下車位 　 　 　 　　 地下商場 　 　 　 　四 項目凈利潤 三 二 一 　 　 181341 土地費用 　 　 　 310002 拆遷費用 　 1 　 　3 前期工程費 　 　 　 1692稅費情況也有所不同，因為目前稅務(wù)部門都采用預(yù)征的辦法，企業(yè)所得稅按照銷售額的 %征收，而土地增值稅則住宅與商業(yè)的預(yù)征比例不同，普通住宅是按照 2%，高檔住宅（單價高于 5000元）是按照 3%征收，而商業(yè)是按照 5%，底商模式的 %與商業(yè)綜合體模式的 %即是按照加權(quán)系數(shù)得出的綜合稅率。216。 21 一月 202310:33:05 上午 10:33:05一月 211比不了得就不比，得不到的就不要。 10:33:0510:33:0510:33Thursday, January 21, 20231不知香積寺，數(shù)里入云峰。 10:33:0510:33:0510:331/21/2023 10:33:05 AM1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 10:33:05 上午 10:33 上午 10:33:05一月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感謝您的下載觀看專 家告 訴。 10:33:0510:33:0510:33Thursday, January 21, 20231知人者智，自知者明。 21 一月 202310:33:05 上午 10:33:05一月 211楚塞三湘接，荊門九派通。 一月 2110:33 上午 一月 2110:33January 21, 20231行動出成果，工作出財富。項目評估結(jié)論靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。項目評估結(jié)論216?！?主體工程項目 　 212796 1750 　 小區(qū)配電室土建、水電 　 1 300 300　 人防地下室（繳費異地建設(shè)） 面積的 3% 　 　 0　 消防工程 　 1 3000 3000　 景觀、綠地、路燈、管網(wǎng) 　 1 1600 1600　 電梯 　 1 2500 2500　 智能化系統(tǒng) 　 1 300 300　 夜景工程 　 1 200 200　 售樓處裝修 　 1 500 500　 專項維修基金 　 　 2% 745 　 不可預(yù)見 　 　 3% 1117 　 直接成本小計 　 　 520661 土地費用 　 　 　 310002 拆遷費用 　 1 　 　3 前期工程費 　 　 　 16923．兩種開發(fā)模式下的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)設(shè)定底商加住宅模式（以下簡稱底商模式）的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：商業(yè)面積： 12464㎡ ，其中底層 6232㎡ ，二層 6232㎡ ；（以上面積指標(biāo)由來：本地塊呈長方形，因為沒有地形圖，根據(jù)現(xiàn)場目測假定地塊長 400米寬 177米，則該地塊的底商面積可粗略估算為（ 400+177）*12*90%=6232㎡ ， 2米為底商的通常進(jìn)深， 90% 的系數(shù)是考慮中間會有斷續(xù)。占地面積大，建筑面積大，停車面積大，二是多。角美近年來吸引中外企業(yè)的投資熱點，并已基本形成以園區(qū)特色的產(chǎn)業(yè)集群和以工業(yè)主導(dǎo) 的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，發(fā)展快速、基礎(chǔ)殷實、勢頭強(qiáng)勁，必然吸引相當(dāng)多數(shù)量的外來技術(shù)工薪人階層，其群體具有青年時尚公寓需求；●項目周邊興建的醫(yī)院、學(xué)校， “ 青年時尚公寓 ” 具有自住居住需求和出租市場空間；●“ 青年時尚公寓 ” 為房產(chǎn)投資客熱忠需求；可以為富裕人群抵御通貨膨脹，資產(chǎn)保值增值需要；●工業(yè)區(qū)及物流園區(qū)年輕人及首次置業(yè)者的低總價購房需求；●公寓可用作家庭旅館、快捷酒店經(jīng)營項目。商業(yè)價值 ：區(qū)域商業(yè)及現(xiàn)代城鎮(zhèn)舒適性購物商業(yè)綜合體發(fā)展存在極大空白 項目緊鄰鎮(zhèn)城主干線 ——仁和西路，位于仁和西路與霞興路交匯處，區(qū)位優(yōu)越，新客運(yùn)站、火車站市政交通設(shè)施聚集，輻射力極強(qiáng)；項目雙面鄰路，商業(yè)的易達(dá)性極強(qiáng)。項目周邊樓盤價位圖表項目地塊價值研判項目周邊樓盤開發(fā)狀況 項目名稱 開 周邊未來公共娛樂休閑配套比較完善，體育中心，龜山公園近在咫尺；另外周邊現(xiàn)有龍泉谷溫泉 SPA及打造近 80萬平方米精品品質(zhì)生態(tài)樓盤 “ 溫泉美生活 ” “ 龍泉華庭 ” 、 “ 龍泉御墅 ” ；其將間接提升本項目地段價值。商圈業(yè)態(tài)分布實景圖角美商業(yè)市場調(diào)查分析 角美老鎮(zhèn)街角海路、北門南路主要以男女流行服飾、運(yùn)動品牌裝為主業(yè)態(tài)，其租金相對比較高，達(dá)到年租金 8—10萬，約 100150元 /㎡ /月。 代表性樓盤： 本土開發(fā)企業(yè)龍泉地產(chǎn)