【正文】 芙蓉雅庭 齊盛花園 本案 平均分 79 63 68 75 均價 PA＝ 2900 PB＝ 2200 PC=2400 PX＝？ 修正后各相關(guān)樓盤價格 Pi’ Pi’=( QX/ Qi) Pi 注： Pi為銷售均價 PA’=(QX/QA) PA=75/79*2900=2753 PB’=(QX/QB) PB=75/63*2200=2619 PC’=(QX/QC) PC=75/68*2400=2647 各相關(guān)樓盤權(quán)重取值為 Wi WA=50% WB=20% WC=30% PX =Σ PiWi =PA’ WA+PB’ WB+PC’ WC =2753 50%+2619 20%+2647 30% =1377+524+794 =2695 根據(jù)以上分析，在目前的市場環(huán)境下運用市場比較法我們可以得出物業(yè)的基礎(chǔ)均價為： 2700元 /平米 可行性分析研究 可行性分析研究 項目銷售價估算：按照 2023年， 2023年兩年來房價平均上漲比例 10%計算。 換個方式來說，對于項目產(chǎn)品所附加的這種 “ 享樂生活的東西 ” ，是帶有我們某些主觀性的，而市場是動態(tài)的，對于這種休閑生活型物業(yè)、這種純愉悅精神的享樂生活型物業(yè)，市場并沒有太多的先例，也沒有形成一套 “ 意識形態(tài) ” 或 “ 行為模式 ” ，這和賣普通豪華住宅不同， “ 豪宅 ” 是一個相對成熟的市場和產(chǎn)品，而本項目的競爭不光只是誰比誰做得更出彩，還要我們喚醒 “ 享樂生活 ” 的欲望，這就要求，我們某些主觀的東西需要具有共性，也就是金字塔尖一千三百多人的共性！為此，我們認(rèn)為：本項目的運作將是一個資源整合的運作。 喜愛臨水人居。另外，由于本項目具有的稀缺屬性，在推廣中應(yīng)加強面向周邊區(qū)縣進(jìn)行推廣，預(yù)計效果會較有明顯。 地塊 SWOT分析 ?總體而言，本案優(yōu)勢和劣勢交互存在。 周邊居民以農(nóng)業(yè)人口居多，人文景觀難以保證，社區(qū)檔次受到負(fù)面影響。以快速實現(xiàn)城市化發(fā)展（社會主義新農(nóng)村）為目的。 付家鎮(zhèn)規(guī)劃 付家鎮(zhèn)規(guī)劃 中心鎮(zhèn)合村并居打造 “ 城市組團區(qū) ” 根據(jù) “ 組團發(fā)展 ” 的目標(biāo)， “ 十一五 ” 期間，我市將按照與中心互動、層次和諧、特色互補、空間拓展的原則，形成與中心城區(qū)發(fā)展相對應(yīng)的城市組團區(qū)。 供應(yīng)市場分析 啟 示 中高端低密度產(chǎn)品存在市場空白。使用外墻保溫、地暖。近幾年，隨著世紀(jì)路沿線的發(fā)展，世紀(jì)路沿線涌現(xiàn)出了大批量的房地產(chǎn)項目，其中包括錦繡花城、泉山小區(qū)、齊盛花園、盛世康城、芙蓉雅庭、南苑綠洲較有代表性。 普通住宅， 90120平米依然是主力消化房源 ，其次是 6090平米，120144平米戶型消化較好， 140㎡ 以上戶型明顯存在市場抗力 。 供應(yīng)市場分析 在目前大環(huán)境下： 這將是項目降低市場風(fēng)險，實現(xiàn)贏利的唯一途徑。新建商品住宅預(yù)售均價 2771元 /㎡ ，同比增長 %，其中第三季度預(yù)售均價 2825元 /㎡ ，同比增長 %。并且 1號、 2號地塊現(xiàn)存有未拆遷建筑、廠區(qū)等。 3號、 4號地塊尚有一部分居民未搬遷。 0102030405060701月 份 2月 份 3月 份 4月 份 5月 份 6月 份 7月 份 8月 份 9月 份2 0 0 8 年新開工面積（萬㎡） 2 0 0 9 年新開工面積（萬㎡）19月份各月新開工面積走勢及同期對比 供應(yīng)市場分析 項目 區(qū)縣 完成投資 施工面積 新開工面積 竣工面積 預(yù)售面積 住宅預(yù)售均價 億元 同比 % 萬㎡ 同比 % 萬㎡ 同比 % 萬㎡ 同比 % 萬㎡ 同比 % 元 /㎡ 同比 % 中心城區(qū) 1 6 9 1 3001 8 經(jīng)歷過 2023年短暫的全國房地產(chǎn)淡季之后，進(jìn)入2023年，在國家相關(guān)政策以及淄博當(dāng)?shù)貙Ψ康禺a(chǎn)行業(yè)有效調(diào)整的直接推動下，淄博房地產(chǎn)開發(fā)市場呈現(xiàn)出觀望氛圍逐漸消除、投資和消費信心快速回升、商品房銷售量增價漲的良好局面，重新步入快速發(fā)展軌道。 下面將就項目存在的整體市場環(huán)境及特征，區(qū)域市場環(huán)境及特征，代表樓盤分析，作相應(yīng)闡述，以期為地塊定位及產(chǎn)品開發(fā)提供參考。 西部新城區(qū)依舊是住宅最為活躍的區(qū)域，目前價格在 3300元 3500元 /平米。 供應(yīng)市場分析 項目名稱 項目背景 戶型面積 可售房源 銷售情況 交房標(biāo)準(zhǔn) 盛世康城 一期 山東安沃達(dá)置業(yè)有限公司，一期開發(fā)總建筑面積約為 ，后續(xù)供應(yīng) 16萬平米。 芙蓉雅庭 馨盛開發(fā)，由兩棟多層住宅及沿街商鋪構(gòu)成。 產(chǎn)品的差異性，如退臺洋房等以及高層產(chǎn)品存在市場空白。從圖中可以看出，圍繞傅家鎮(zhèn)中心片區(qū)將發(fā)展成以傅家鎮(zhèn)政府駐地中心片區(qū)為中心，周圍南外環(huán)片區(qū)、世紀(jì)路南端片區(qū)、房石片區(qū)、昌國路片區(qū)四個區(qū)域為一體的城市組團區(qū)。同時，在將該區(qū)域發(fā)展成重要城市居住地之外，延昌國路以及世紀(jì)路將發(fā)展成張店西南重要經(jīng)濟支撐點，以重點發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，逐步形成具有一定特色的區(qū)域發(fā)展格局。 周邊城市化發(fā)展受約束，短期內(nèi)區(qū)域配套不完善。 ?關(guān)鍵如何充分利用潛在機會點，規(guī)避、弱化威脅。 關(guān)于本地塊的目標(biāo)客戶群： 相對一般房地產(chǎn)住宅而言針對的是市民金字塔的中上層中的一部分人。 追求生活情調(diào)和生活品味。 地塊定位及開發(fā)建議 本項目可以作為一期開發(fā)完畢，大體需要整合的資源如下： 建筑規(guī)劃設(shè)計公司 園林環(huán)境藝術(shù)設(shè)計公司 建筑公司 物業(yè)管理公司 營銷策劃公司 模型制作公司 室內(nèi)裝飾公司 影視制作公司 網(wǎng)站制作公司 地塊定位及開發(fā)建議 開發(fā)項目參考 地塊定位及開發(fā)建議 物業(yè)類別：住宅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅、高層住宅 項目特色：復(fù)合地產(chǎn) 物業(yè)：中海物業(yè)管理