張店區(qū)付家鎮(zhèn)地塊投資可行性初步分析報告-資料下載頁
2025-01-01 17:34本頁面
【正文】 項目2023年 6月份啟動入市銷售，則銷售均價的理想狀態(tài)約為： 2700*（ 1+10%） =2970元 /平米 說明：此預(yù)測為純理想化預(yù)算。具體數(shù)據(jù)需要根據(jù)當時市場供需情況判定。 成本收益預(yù)測 因沒有地塊詳細數(shù)據(jù)，根據(jù)目測，地塊占地約 320畝?？紤]在不得而知項目地塊屬性的情況下，假設(shè)地塊容積率與盛世康城相同。容積率為： 。銷售均價為 2970元 /平米預(yù)算。根據(jù)這一數(shù)據(jù)我們預(yù)測如下： 占地面積 320畝（ 213440平米） 容積率 建筑面積估算 384192平米 開發(fā)模式 多層、小高層 建議售價 2970元 /平米 毛收益預(yù)算 1,141,050,240元 總收益約為 。 可行性分析研究 總投入 分類 收費標準 費用（元） 土地費用（參考 70萬 /畝地價） 70萬 /畝 224,000,000元 前期費用（行政新費用、各類規(guī)費、配套費） 380元 /平米 145,992,960元 建安成本（多層、小高層、高層） 1000元 /平米 384,192,000元 公共基礎(chǔ)設(shè)施費用 100元 /平米 38,419,200元 稅費（營業(yè)稅、印花稅等） 10%銷售額 114,105,024元 運營費用（含營銷、管理費用） 5%銷售額 57,052,512元 不可預(yù)知費用 10元 /平米 3,841,920元 費用總計 967,603,616元 由此得出本項目 利潤額約為： 總收益 總成本 = = 利潤率： 利潤額 /總銷售額 %= / *100%=15% 可行性分析研究 可行性分析研究 15% 不是我們想看到的。 這是同質(zhì)化產(chǎn)品的測算 我們要的是將容積率講到 將產(chǎn)品建議成低密度。 根據(jù)以往經(jīng)驗，高品質(zhì)低密度產(chǎn)品售價是普通高品質(zhì)住宅的 。 成本收益預(yù)測 因沒有地塊詳細數(shù)據(jù)，根據(jù)目測，地塊占地約 320畝?？紤]在不得而知項目地塊屬性的情況下，假設(shè)地塊容積率與盛世康城相同。容積率為： 。根據(jù)這一數(shù)據(jù)我們預(yù)測如下： 占地面積 320畝（ 213440平米） 容積率 建筑面積估算 320230平米 開發(fā)模式 聯(lián)排，雙拼，多層，高層 建議售價 2970元 /平米 *=4455元 /平米。取雙拼、聯(lián)排、多層、高層產(chǎn)品均價： 4300元 /平米 毛收益預(yù)算 1,376,688,000元 總收益約為 。 可行性分析研究 總投入 分類 收費標準 費用（元） 土地費用（參考 70萬 /畝地價） 70萬 /畝 224,000,000元 前期費用（行政新費用、各類規(guī)費、配套費） 380元 /平米 121,660,800元 建安成本（聯(lián)排、雙拼、多層、高層） 1300元 /平米 416,208,000元 公共基礎(chǔ)設(shè)施費用 100元 /平米 32,016,000元 稅費（營業(yè)稅、印花稅等） 10%銷售額 137,668,800元 運營費用（含營銷、管理費用） 5%銷售額 68,834,400元 不可預(yù)知費用 10元 /平米 13,766,880元 費用總計 1,014,154,880元 由此得出本項目 利潤額約為： 總收益 總成本 = = 利潤率： 利潤額 /總銷售額 %= / *100%=27% 可行性分析研究 項目可行性分析結(jié)論 （ 1）、通過以上分析和經(jīng)濟效益評價的結(jié)果說明，本項目內(nèi)部收益率正常，各經(jīng)濟指標顯示發(fā)展商前期投入較大，回收資金能力正常； （ 2）、本項目應(yīng)加強銷售控制與工程進度建設(shè)周期的監(jiān)控，可適當加大建設(shè)投資成本，如利用新材料、加強項目內(nèi)園林景觀環(huán)藝等方面的投入，以提升項目綜合素質(zhì)、品位和差異化 ,為項目售價提高加重砝碼。 （ 3）、可通過合理避稅，爭取政府的各種優(yōu)惠政策，減少營業(yè)稅及附加和所得稅的納稅額，從而增強項目的操作空間。 綜上所述，通過對本項目的初步市場研究及投資分析，我們認為項目具有一定的可操作性，由于中高檔項目的價格敏感性相對較小，相信通過專業(yè)的資源整合，來提升本項目在市場的整體競爭力，項目運作是可行的。 可行性分析研究 項目操作建議 （ 1）項目在立項、施工前期應(yīng)更加深入具體做好比較充分的市場調(diào)研工作，如在戶型設(shè)計、裝修風格和標準、價格定位等方面考慮目前的市場需求，為項目的下一步進展和銷售的順利進行打下良好的基礎(chǔ)，在營銷過程中采取靈活多樣的、目標市場針對性較強的營銷推廣方式，以最小的營銷費用達到最好的銷售推廣效果。 （ 2）項目在入市前期應(yīng)做好合理的銷售價格政策，采取成本定價與市場導(dǎo)向定價相結(jié)合的定價策略。 （ 3）為提高發(fā)展商投資收益率，本項目認真做好園林景觀的營造與售后物業(yè)服務(wù)和小區(qū)作，價格將隨著項目品牌的擴大而適當提升，已顯出項目強大的生命力。 （ 4）應(yīng)在項目建設(shè)期間做好預(yù)售工作，加大宣傳推廣力度，抓住淄博市相關(guān)大型的節(jié)點宣傳，將對本項目起到事半功倍的作用。傳推廣力度，抓住安陽市相關(guān)大型的節(jié)點宣傳，將對本項目起到事半功倍的作用。 可行性分析研究 結(jié) 束 語 結(jié)合市場調(diào)查、現(xiàn)有樓盤狀況和消費者調(diào)查以及本項目地塊的優(yōu)劣勢分析，我們認為： 一、貴公司所考察地塊，市場洞察力敏銳，符合市場發(fā)展需求。開發(fā)商實力雄厚 ,本著博采眾長的理念預(yù)備精心打造項目，這是項目未來取得成功的基礎(chǔ) 二、在開發(fā)過程，發(fā)展商應(yīng)當借鑒目前競爭樓盤的優(yōu)點與缺憾，深入研究即將開發(fā)的大面積項目的發(fā)展趨勢，集中定位，取長補短。 三、項目產(chǎn)品本身（戶型、外立面、風格、花園等等）要根據(jù)目前淄博的市場情況，進行合理的規(guī)劃設(shè)計，強調(diào)前瞻性。 四、市場競爭加劇，發(fā)展商應(yīng)建立現(xiàn)代企業(yè)制度，建立“淄博市房地產(chǎn)第一方陣”之品牌形象，全方位提升項目的競爭能力，并擴大市場占有率。 五、根據(jù)淄博市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢以及提升發(fā)展商品牌的需求，為提高樓盤素質(zhì)，確保操作順利推進并能夠規(guī)避風險，走強強聯(lián)合之路成為必然。 THANKS！ 專注溝通，完美每件事！
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