【導(dǎo)讀】的地塊，這是在今年4月新政后廣州首次推出的市區(qū)土地。自國(guó)家出臺(tái)最嚴(yán)厲調(diào)。緒濃厚；而隨著央行逐步收緊流動(dòng)性，房企的資金壓力也開(kāi)始顯現(xiàn)。下，兩地塊仍于7月29日拍出了較高地價(jià)，溢價(jià)率均超過(guò)100%。經(jīng)緯行研究中心特針對(duì)芳村高爾夫球場(chǎng)A、B地塊做了一份地塊的可行性。分析，供市場(chǎng)參考。遠(yuǎn)低于廣州平均水平（80%）。于廣州市平均水平的㎡/間，體現(xiàn)這一區(qū)域改善性住房需求比較旺盛。項(xiàng)目地處荔灣區(qū)的芳村板塊，屬?gòu)V佛交界地帶。體化規(guī)劃》，芳村桂城地區(qū)規(guī)劃總面積約平方公里。平方公里，佛山境內(nèi)平方公里。道以西地區(qū)，包括白鵝潭城市設(shè)計(jì)地區(qū)和花地河以西地區(qū)。的廣州花博園地區(qū)、葵蓬地區(qū)被列為重點(diǎn)項(xiàng)目策劃。嚴(yán)格控制交接地帶的開(kāi)發(fā)建。途地區(qū)的經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)作用，而且會(huì)對(duì)沿線(xiàn)城市景觀(guān)造成較大負(fù)面影響。今年1月新增供應(yīng)激增，整體供應(yīng)較為充足。網(wǎng)簽面積總體低位徘徊，網(wǎng)簽均價(jià)由上升轉(zhuǎn)為平緩，呈量縮價(jià)滯態(tài)勢(shì)。

　　

【正文】 ，銷(xiāo)售部設(shè)在鄭州市。 （ 2）在球場(chǎng)開(kāi)業(yè)后將把銷(xiāo)售總部設(shè)立在球場(chǎng)內(nèi)，同時(shí)可根據(jù)市場(chǎng)需求在開(kāi)封和洛陽(yáng)等地設(shè)立銷(xiāo)售分公司。 （ 3）組織高爾夫球技術(shù)講座班，并安排免費(fèi)課程，目的在于提 31 高會(huì)員整體高球水平。 （ 4）成立高爾夫球隊(duì)，帶領(lǐng)隊(duì)員參加全國(guó)性業(yè)余高爾夫賽事，以提高河南省高爾夫的水平和聲譽(yù)。 （ 5）定期舉辦高爾夫業(yè)余賽事，并承接大型職業(yè)高爾夫球賽，以此擴(kuò)大高爾夫運(yùn)動(dòng)在河南省的影響力。 第四章 項(xiàng)目選址與建設(shè)條件 項(xiàng)目選址 項(xiàng)目選址在鄭州市雁鳴湖旅游區(qū)內(nèi)，位于中牟縣城北部，處于黃河濕地向黃河沖積平原的過(guò)渡地帶。該旅游區(qū)地理位置在東經(jīng)114176。 00′ 02″ — 114186。07′ 01″ ， 北緯 34186。47′ 06″ — 34186。53′ 52″之間，緊鄰連霍高速公路，西北距黃河 7 公里，南距中牟縣城 15 公里，東、西距開(kāi)封、鄭州 30 公里，距鄭州國(guó)際機(jī)場(chǎng) 32 公里，是鄭州的高品位度假休閑區(qū)，鄭東新區(qū)的“后花園”。 工程項(xiàng)目地理位置見(jiàn)附圖一。 外部環(huán)境與交通運(yùn)輸條件 外部環(huán)境 雁鳴湖旅游區(qū)位于鄭州市所轄的中牟縣境內(nèi)，以雁鳴湖和縣國(guó)營(yíng)林場(chǎng)北 林區(qū)為主體構(gòu)成。全區(qū)總面積約 5000 公頃，有林地面積 2583公頃（其中刺槐林 2387 公頃，楊類(lèi) 190 公頃），水面及濕地面積約1500 公頃。該區(qū)跨 5 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。 該風(fēng)景名勝區(qū)地處暖溫帶，四季分明，雨量適中，光照充足，氣候宜人。這里不僅有水有林，風(fēng)景秀麗，而且野鴨成群，蒼鷺駐足， 32 白鶴翱翔，大雁齊飛，具有很強(qiáng)的觀(guān)賞價(jià)值。 雁鳴湖是通過(guò)人工渠道分流黃河水而形成的，包括東湖、中湖、西湖。東湖水位深，水面大，正開(kāi)發(fā)成水上樂(lè)園區(qū)；中湖北低南高，南部為茂密的水生植物，中部水淺草多，北部沿堤水深，這里作為景區(qū)的緩沖區(qū)，是鳥(niǎo)類(lèi)棲息 地之一，為東湖游客垂釣和觀(guān)鳥(niǎo)之處；西湖水位普遍較淺，蒲草、蘆葦非常茂密，是鳥(niǎo)類(lèi)的主要活動(dòng)區(qū)。 雁鳴湖南岸是面積近 4 萬(wàn)畝的森林公園，這里林木茂盛，蔚然成蔭，是景區(qū)的有機(jī)組成部分。林中野生鳥(niǎo)類(lèi)數(shù)量繁多，是鄭州市的愛(ài)鳥(niǎo)護(hù)鳥(niǎo)基地。 項(xiàng)目建成后將依托省會(huì)鄭州市和雁鳴湖旅游區(qū)進(jìn)行良好的運(yùn)營(yíng)，成為鄭州市重要的休閑度假基地。 交通運(yùn)輸條件 鄭州是我國(guó)公、鐵、航兼具的綜合性交通樞紐，是溝通、促進(jìn)全國(guó)各經(jīng)濟(jì)區(qū)交流、聯(lián)合的中樞之地。鄭州素有中國(guó)鐵路“心臟”之稱(chēng)，京廣、隴海兩大鐵路干線(xiàn)在此交匯，周?chē)€有京九、焦柳、月石 、平阜線(xiàn)通過(guò)，形成三縱三橫干線(xiàn)框架。擁有三個(gè)鐵路特等站，鄭州北站是亞洲最大的列車(chē)編組站，鄭州東站是全國(guó)最大的零擔(dān)貨物中轉(zhuǎn)站，鄭州車(chē)站是全國(guó)最大的客運(yùn)站之一。鄭州是全國(guó) 7 個(gè)公路主樞紐城市之一，國(guó)道 107 線(xiàn)和 310 線(xiàn)以及境內(nèi)的 18 條公路干線(xiàn)，輻射周?chē)魇∈校痪┲?、連霍高速公路在此交叉而過(guò)。目前，鄭州擁有鐵路一類(lèi)口岸和航空一類(lèi)口岸各 1 個(gè)，鐵路二類(lèi)口岸和公路二類(lèi)口岸各 1 個(gè)，貨運(yùn)在鄭州可聯(lián)檢封關(guān)，直達(dá)國(guó)外，開(kāi)通了鄭州至香港直達(dá)集裝箱專(zhuān) 33 列。鄭州空港已與全國(guó) 30 多個(gè)大中城市通航，開(kāi)辦有直飛香港、澳門(mén)的包機(jī)業(yè)務(wù)，新的 4E 級(jí) 國(guó)際民航機(jī)場(chǎng) —— 新鄭國(guó)際機(jī)場(chǎng)已建成通航，是全國(guó)五大航空門(mén)站之一。項(xiàng)目選址地理位置優(yōu)越，交通十分便捷。 自然條件 雁鳴湖旅游區(qū)地質(zhì)條件 雁鳴湖旅游區(qū)地質(zhì)構(gòu)造為秦嶺東西向構(gòu)造體系東端和新華夏系沉降帶之華北坳陷復(fù)合部位。中牟縣地層上部為新生代第四紀(jì)的松散沉積物發(fā)育而成，土壤有亞砂土及粉砂土兩大類(lèi)，并有亞砂土及黑色淤泥夾層。下部為新生代第三紀(jì)和石炭紀(jì)、奧陶紀(jì)、寒武紀(jì)等古老地層。 新生代第四紀(jì)由于沉積初期基面不平，以及地質(zhì)構(gòu)造差異的影響，總厚度變化很大，其厚度是北厚南薄，雁鳴湖旅游區(qū)北部的黃 河大堤至其南部厚度由 350 米降至 300 米。 根據(jù)河南省地震局對(duì)本地區(qū)構(gòu)造斷裂的調(diào)查，不存在深大斷裂，斷裂構(gòu)造為蓋層斷裂，這些斷裂新生代以來(lái)活動(dòng)微弱，不具備發(fā)生 6級(jí)以上的地震條件。但由于受華北地震帶的影響，該地區(qū)存在 6 級(jí)以上地震的地質(zhì)背景。據(jù)國(guó)家地震局及建設(shè)部發(fā)《中國(guó)地震烈度區(qū)劃圖（ 1990）》及《河南省工程抗震設(shè)防烈度圖》的規(guī)定，該地區(qū)工程抗震設(shè)防烈度為 7 度。 依據(jù)上述條件可知，雁鳴湖旅游區(qū)的場(chǎng)地是穩(wěn)定的。 34 地形地貌 雁鳴湖旅游區(qū)處于黃河濕地向黃河沖積平原的過(guò)渡地帶，地形表現(xiàn)為濕土和沙丘相交，是 林木覆蓋率較高的區(qū)域。生態(tài)環(huán)境保持了黃河沖積平原的地貌原狀，沙丘多為風(fēng)成丘，是古黃河多次決口并受西北風(fēng)搬運(yùn)形成。該類(lèi)地形地貌對(duì)球場(chǎng)的造型、排水及日常養(yǎng)護(hù)是非常有利的。 水文及工程地質(zhì)條件 從河南省區(qū)域水文地質(zhì)條件看，雁鳴湖旅游區(qū)所處位置地下水儲(chǔ)量豐富，地下水富存于深部黃河沉積的砂層中，淺部地下水主要富存于粉細(xì)砂的砂層中，地下水補(bǔ)給面廣，構(gòu)成單元豐富，這一范圍內(nèi)的淺層地下水多年平均可開(kāi)采量為 萬(wàn)立方米，地表水多年平均可利用量 19600 萬(wàn)立方米，完全能滿(mǎn)足高爾夫球場(chǎng)的用水需求。地下水位埋 深不一，一般在平坦地帶為自然地面下 2— 3 米，其水質(zhì)類(lèi)型為 HCO3－ － Cl－ － SO42－ + Na+ － Mg2+ － Ca2+ 或 HCO3－ － Cl－ － SO42－ + Ca2+ －Na+ － Mg2+ 型，總硬度 — ， PH 值 — ，對(duì)砼無(wú)腐蝕性。 高爾夫項(xiàng)目區(qū)緊鄰一條引黃干渠，設(shè)計(jì)過(guò)水能力 90— 150m3/s，可作為項(xiàng)目區(qū)用水的有效補(bǔ)充。 項(xiàng)目區(qū)西北距黃河 7 公里。中牟縣境內(nèi)黃河大堤設(shè)防水位（ 2020年）平均高程為 米，現(xiàn)實(shí)際高程為 米，按國(guó)務(wù)院要求流量 22300m3/s 大堤不決口。為確保堤防安全，從七十年代起，在千里黃河大堤的北面（南岸）采取放淤固堤工程，加寬堤身到 100 米， 35 中牟縣境內(nèi)已淤背加高到 米，防洪可靠。 項(xiàng)目區(qū)天然地基承載力為 100— 120kPa。具體地基土物理力學(xué)特性見(jiàn)表 4－ 1。 36 表 4— 1 編號(hào) 層 底 高 程 （ m） 層 厚 （ m） 土 名 天然 含水 量 W% % 天然容重 γ kn/m3 比重Gs 飽和 度 Sr% % 天然孔隙比 e 液限ω L 塑限ω p 塑性指數(shù) Ip 液性指數(shù) IL 內(nèi)摩摩角 ф186。 度 粘聚力 C MPa 比貫入阻力 Ps MPa 壓縮模量 Es MPa 承載力標(biāo)準(zhǔn)值fk KPa ① ～ 素填土 ② ～ 粉 質(zhì) 粘 土 85 21 44 110 ③ ～ 粉 砂 100 120 ④ ～ 粉 土 85 ⑤ ～ 粉 土 98 ⑥ ～ 粉 砂 150 ⑦ 未揭穿 粉 土 90 土壤結(jié)構(gòu)及土壤成份 雁鳴湖旅游區(qū)地處黃河泛濫平原，地表下 1— 2m 范圍主要有粉細(xì)砂覆蓋，其下地層多為中細(xì)砂、粉土，地表覆蓋的粉細(xì)砂混雜少量粉粒。項(xiàng)目區(qū)范圍內(nèi)沙質(zhì)土壤約占 55%左右，壤質(zhì)土壤為 35%，其余為濕地、水域、潮土。 地表 1m 范圍內(nèi)的土壤物理及化學(xué)性狀見(jiàn)表 4— 2。 表 4— 2 物理性狀表： 層次 cm 顏色 質(zhì)地 容重 g/cm3 孔隙度 機(jī)械組成 % 018 灰白 砂土 18100 淺黃 緊砂 續(xù)表 4— 2 化學(xué)性狀表： 層次 cm 有機(jī)質(zhì) % 全氮 % 全磷 % PH 代換量 me/100g (177。 ) 石灰反應(yīng) 018 中 18100 中 氣象條件 （一）氣溫 全年平均氣溫： 186。C 年極端最高氣溫： 186。C 年極端最低氣溫：－ 186。C 最冷月（一月）平均最低氣溫：－ 186。C 最熱月（ 七月）平均最高氣溫： 186。C （二）風(fēng)向 冬季主導(dǎo)風(fēng)向：東北 夏季主導(dǎo)風(fēng)向：東南 （三）風(fēng)速 春季平均風(fēng)速： 夏季平均風(fēng)速： 秋季平均風(fēng)速： 冬季平均風(fēng)速： 夏秋季最大風(fēng)速： 17m/s 冬季最大風(fēng)速： 20m/s （四）降水 年平均總降水量： 年最大降水量： 年最小降水量： 年月平均最大降水量（七月）： 年月平均最小降水量（一月）： 年日平均最大降水量： 年小時(shí)平均最大降水量： （五）濕度 年平均濕度： 68% 年最熱月（七月）相對(duì)濕度： 80% 年最冷月（一月）相對(duì)濕度： 62% （六）其它 全年日照時(shí)數(shù)： 2366 小時(shí) 最大凍土深度： 300mm 最大積雪厚度： 210mm 全年無(wú)霜期： 212 天 建設(shè)條件 區(qū)域條件能滿(mǎn)足項(xiàng)目要求 雁鳴湖旅游區(qū)是當(dāng)?shù)卣趪?guó)家森林公園的基礎(chǔ)上進(jìn)行規(guī)劃論證的。 2020 年 6 月由北京大學(xué)環(huán)境科學(xué)中心幫助編制了《雁鳴湖生態(tài)風(fēng)景區(qū)旅游發(fā)展規(guī)劃》，并采取了邊規(guī)劃、邊建設(shè)、邊開(kāi)放的開(kāi)發(fā)方式。進(jìn)區(qū)道路及供電設(shè)施為早期建設(shè)完成項(xiàng)目，環(huán)湖 游覽道路已經(jīng)修通，通訊、供水設(shè)施正在加緊建設(shè)中。 水資源及自然生態(tài)環(huán)境良好 雁鳴湖旅游區(qū)原系國(guó)家森林公園，環(huán)境保護(hù)良好，該區(qū)域水資源及自然生態(tài)環(huán)境是建設(shè)高爾夫球場(chǎng)的理想條件，是鄭州市及其周邊地區(qū)的其它場(chǎng)地?zé)o法比擬的。 征地工作落實(shí) 本項(xiàng)目已于 2020 年 4 月 9 日與中牟縣政府簽署了《土地有償使用合同》。土地有償使用范圍是 畝，其中大部分是林場(chǎng)的沙荒地，基本上不需要進(jìn)行拆遷工作，可大大縮短建設(shè)工期。 《土地有償使用合同》見(jiàn)附件二。 資金籌措落實(shí) 由圣安德魯斯國(guó)際高爾夫 發(fā)展（香港）有限公司投資建設(shè)圣安德魯斯高爾夫項(xiàng)目，注冊(cè)資金 6900 萬(wàn)元。項(xiàng)目總投資 17022 萬(wàn)元，全部來(lái)自自有資金投資。該公司在國(guó)內(nèi)、外信譽(yù)度較高，具有豐富的經(jīng) 營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)。 建材資源 建材、沙石料來(lái)自新鄭、密縣，距項(xiàng)目區(qū) 35km；水泥可由廠(chǎng)家直接送到項(xiàng)目區(qū)；中牟縣城建材市場(chǎng)可供應(yīng)鋼材、木材及項(xiàng)目所需的其他建材，距項(xiàng)目區(qū) 15km。