廣州番禺區(qū)龍歧地塊投資可行性分析恒昌地產(chǎn)-資料下載頁(yè)
2025-05-23 20:53本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】月22日上午10時(shí)正止。本次土地掛牌有三個(gè)新亮點(diǎn)：第一，地價(jià)提升；第二，教育配套設(shè)施由政府統(tǒng)一配置；第三，拍賣地塊集中于南區(qū)、鐘村。精品商業(yè)、休閑度假和文化娛樂(lè)于一體的生態(tài)型生活園區(qū)”。本次土地掛牌出讓。行性分析，粗鄙之處請(qǐng)行家指正。受市橋城區(qū)的生活環(huán)境，使該區(qū)域的城市化進(jìn)程加快。域成為番禺未來(lái)居住中心區(qū)。現(xiàn)時(shí)該區(qū)域市場(chǎng)上以小高層和多層兩種住宅為主，高層住宅的供應(yīng)量較少，樓盤建設(shè)較有特色，如番奧以運(yùn)動(dòng)為主題、海倫堡和御院以歐洲水景為主題，第二類為低價(jià)樓盤目標(biāo)客戶：客源主要集中在本區(qū)域，主要考慮價(jià)格優(yōu)惠，濃厚，置業(yè)前景理想；區(qū)域存在中檔樓盤缺口。補(bǔ)區(qū)域中檔市場(chǎng)空白點(diǎn)，尋求樓盤差異化出發(fā)，確立項(xiàng)目市場(chǎng)定位。要求實(shí)用，樓盤質(zhì)素、品味要求高。節(jié)約用地營(yíng)造綠化空間，提升樓盤檔次；理想，在扣除所得稅、貸款利息后利潤(rùn)約為3328萬(wàn)元。
【正文】 萬(wàn)元。 7 /敏感性分析 1）忽略售價(jià)變動(dòng)因素，且考慮銷售率為 90％的情況下，當(dāng)?shù)貎r(jià)為 8780 萬(wàn)元時(shí)，資本收益率等于零，投資剛好保本。 2）忽略地價(jià)、建筑成本變動(dòng)因素及車位、商鋪售價(jià)變化，只考慮洋房均價(jià)的變化，當(dāng)六層洋房均價(jià)為 2600 元，九層洋房均價(jià)為 2900 元時(shí)，銷售率為 %時(shí)，資本收益率為零，盈虧平衡。當(dāng)洋房均價(jià)下降 200 元，銷售率為 90%時(shí)，項(xiàng)目勉強(qiáng)保持盈利，具備一定抗風(fēng)險(xiǎn)的能力，但抗擊力較弱，特別是目前地價(jià)尚有可能提升。（盈虧平衡分析表略） 五、結(jié)論及思考 結(jié)論 總結(jié)以上分析，按目前 6980 萬(wàn)元拍賣底價(jià)，該地塊進(jìn)行住宅開發(fā)存在一定利潤(rùn)空間，但抗擊風(fēng)險(xiǎn)能力不高，因此， 地價(jià)不宜再大輻提升，最好能控制在 10%的升輻范圍，以減少投資風(fēng)險(xiǎn)、增加利潤(rùn)空間。同時(shí)提高項(xiàng)目質(zhì)素，創(chuàng)造差異性產(chǎn)品，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，是發(fā)展商能獲取更多利潤(rùn)的最佳方法。 8 思考 縱觀本次分析并結(jié)合土地拍賣的經(jīng)濟(jì)效果得出以下幾點(diǎn)： 首先，本次土地拍賣價(jià)較之前大輻提升，說(shuō)明在眾多利好政策的支持下，番禺土地已明顯增值。地價(jià)成本提高，為創(chuàng)造更多利潤(rùn)空間，必然要求發(fā)展商提升樓盤質(zhì)素，增加樓盤附加值，而樓價(jià)隨之上升是必然趨勢(shì)。 其次，土地拍賣提高了房地產(chǎn)開發(fā)的門檻，對(duì)于實(shí)力較弱的發(fā)展商難以單獨(dú)開發(fā)，加 快他們被市場(chǎng)淘汰的速度；但對(duì)于一些有豐富實(shí)操經(jīng)驗(yàn)、系統(tǒng)管理手段和充足資金的大型發(fā)展商，如果能夠合理控制成本是可以獲得一定利潤(rùn)，這也促成了房地產(chǎn)開發(fā)向更高更強(qiáng)的領(lǐng)域發(fā)展。 另外，實(shí)行土地拍賣后，進(jìn)一步加大市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的發(fā)言權(quán)，并使發(fā)展商利潤(rùn)與他們的市場(chǎng)觸覺(jué)直接掛鉤。 客觀而言，這次土地拍賣活動(dòng)使番禺房地產(chǎn)的開發(fā)向市場(chǎng)化、規(guī)范化邁進(jìn)一大步。
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