廣州芳村高爾夫球場地塊投資可行性分析報(bào)告-資料下載頁
2025-05-23 20:52本頁面
【導(dǎo)讀】的地塊，這是在今年4月新政后廣州首次推出的市區(qū)土地。自國家出臺最嚴(yán)厲調(diào)。緒濃厚；而隨著夬行逐步收緊流勱性，房企的資金壓力也開始顯現(xiàn)。下，兩地塊仌于7月29日拍出了較高地價(jià)，溢價(jià)率均超過100%。經(jīng)緯行研究中心特針對芳村高爾夫球場A、B地塊做了一份地塊的可行。性分析，供市場參考。18%，進(jìn)高于廣州市平均水平（8%）。項(xiàng)目地處荔灣區(qū)的芳村板塊，屬廣佛交界地帶。體化觃劃》，芳村桂城地區(qū)觃劃總面積約平方公里。平方公里，佛山境內(nèi)平方公里。道以西地區(qū)，包括白鵝潭城市設(shè)計(jì)地區(qū)和花地河以西地區(qū)。的廣州花単園地區(qū)、葵蓬地區(qū)被列為重點(diǎn)項(xiàng)目策劃。嚴(yán)格控制交接地帶的開發(fā)建。珠江大橋、鶴洞大橋和丫髻沙大橋，該地區(qū)約6公里河道將有6處過江設(shè)施。途地區(qū)的經(jīng)濟(jì)帶勱作用，而且會(huì)對沿線城市景觀造成較大負(fù)面影響。近年供應(yīng)逐年增長，價(jià)格穩(wěn)中有升。一向缺貨的荔灣區(qū)近兩年來供應(yīng)逐年增長，供求相對平衡。今年1月新增供應(yīng)激增，整體供應(yīng)較為充足。
【正文】 1． 76 10 1． 6 11 周邊自然環(huán)境 10% 11 1． 1 7 0． 7 8 0． 8 9 0． 9 7 周邊人文環(huán)境 10% 8 8 10 1 10 1 10 1 周邊配套 14 10 1． 4 10 1． 4 10 1． 4 10 1． 4 10 % 治安狀況 8% 10 0． 8 9 0． 72 8 0． 64 10 0． 8 8 片區(qū)提升空間 15% 10 1． 5 10 10 1． 5 10 1． 5 8 總評分 10．18 9． 8 參照項(xiàng)目毛坯價(jià)（元） PN(a) P1(a)15000 P2(a)14137 P3(a)13000 P4(a)14000 P5(a)11533 折算價(jià)格（元）PN(b) P1(b)14734 P2(b)14757 P3(b)13265 P4(b)13972 P5(b)12269 參照權(quán)重（ %） Y 30% 30% 15% 15% 10% 加權(quán)后數(shù) 目（元）PN(c) P1(c)4420 P2(c)4427 P3(c)1990 P4(c)2095 P5(c)1227 本項(xiàng)目預(yù)估毛坯均價(jià)： 14160 元 /平方米 注 :本體系中對各參照項(xiàng)目的評分是相對評分，即以本項(xiàng)目為基準(zhǔn)（ 10 分），根據(jù)參照項(xiàng)目相對于本項(xiàng)目的水平高低迚行評分。各參照樓盤價(jià)格均為毛坯價(jià)格 ,其中芳村花園為通過二手價(jià)溢價(jià) 35%后的參考價(jià)。 計(jì)算方法： Pn(b) ＝ Pn(a) * 10 / Xi Pn(c) ＝ Pn(b) * Yn （ ∑Yn＝ 100%） P 區(qū)位＝ ∑Pi(c) 參照項(xiàng)目 萬科柏悅 荔江美筑 逸彩新世 翠竹苑 芳村花園 灣 界 評分指標(biāo) 權(quán)重 評分 加權(quán)分 評分 加權(quán)分 評分 加權(quán)分 評分 加權(quán)分 評分 加權(quán)分 項(xiàng)目狀況 社區(qū)規(guī)模 16% 9 1． 44 7 1． 12 11 1． 76 10 1． 6 8 社區(qū)規(guī)劃 16% 9 1． 44 10 1． 6 10 1． 6 10 1． 6 6 園林環(huán)境 16% 10 1． 6 7 1． 12 8 1． 28 9 1． 44 6 戶型設(shè)計(jì) 15% 10 1． 5 9 1． 35 9 1． 35 10 1． 5 7 社區(qū)商業(yè) 4% 11 0． 44 10 0． 4 10 0． 4 10 0． 4 10 學(xué)校 6% 11 0． 66 10 0． 6 10 0． 6 10 0． 6 10 會(huì)所 4% 10 0． 4 10 0． 4 9 0． 36 10 0． 4 5 物業(yè)管理 8% 12 0． 96 10 0． 8 9 0． 72 10 0． 8 6 開發(fā)商品牌 15% 12 1． 8 10 1． 5 10 1． 5 10 1． 5 10 總評分 9． 57 9． 84 參照項(xiàng)目毛坯價(jià)（元） P1(a)15000 P2(a)14137 P3(a)13000 Pn(a)14000 P5(a)11533 折算價(jià)格（元） P1(b)146 P2(b)159 P3(b)135 Pn(b)142 P5(b)155 48 02 84 28 22 參照權(quán)重（ %） 30% 30% 15% 15% 10% 加權(quán)后數(shù)目（元） P1(c)4395 P2(c)4771 P3(c)2038 Pn(c)2134 P5(c)1552 項(xiàng)目預(yù)估價(jià)： 14889 元 /平方米 注 :本體系中對各參照項(xiàng)目的評分是相對評分，即以本項(xiàng)目為基準(zhǔn)（ 10 分），根據(jù)參照項(xiàng)目相對于本項(xiàng)目的水平高低迚行評分。其中戶型設(shè)計(jì)及物業(yè)管理以市面上一般性取值為參照。 計(jì)算方法 Pi(b) ＝ Pi(a) * 10 / Xi Pi(c) ＝ Pi(b) * Yi （ ∑Yi＝ 100%） P 產(chǎn)品＝ ∑Pi(c) 3．區(qū)位、產(chǎn)品綜合均衡 現(xiàn)綜合考慮區(qū)位和產(chǎn)品后，待開發(fā)項(xiàng)目中產(chǎn)品的毛坯價(jià)格為： P 預(yù)估＝ P 區(qū)位 * % + P 產(chǎn)品 * %=14695（元 /平方米）。 4．分期價(jià)格確定及收益 由于項(xiàng)目將在明年下半年才可能發(fā)售，界時(shí)區(qū)域整體市場將有較大的需求缺口 ,且隨著周邊市政配套建設(shè)的完善以及新政對樓市的影響逐步放緩 ,本案的銷售價(jià)格將有一定的上升空間 ,預(yù)估增幅為 8%.銷售時(shí)建議項(xiàng)目采用低開高走的營銷策略 ,將景觀資源較好的區(qū)域最后銷售 ,以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值的最大化。 整個(gè)推售過程可分三期迚行，估測各分期毛坯價(jià)格分別為： 15870、 16000、16500，考慮以精裝 2000 元 /平米銷售，價(jià)格分別為 17870、 18000、 18500，銷售率 95%100%；按照上述估測，計(jì)算實(shí)際銷售總收入。 建筑面積 單價(jià) 銷售率 銷售額 備注 （平方米） （元 /平米） （萬元） 第一批 56807 17870 95% 預(yù)計(jì)于 2020 年下半年上市銷售，貨量為三分之一 第二批 56807 18000 95% 97139. 貨量為三分之一 第三批 56808 18500 100% 貨量為三分之一 合 計(jì) 170422
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