【導讀】活躍，房地產(chǎn)已成為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分。中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過二。學的決策和理性的判斷。要在房地產(chǎn)市場激烈地競爭中取勝，正確的。房地產(chǎn)投資可行性分析有利于確保房地產(chǎn)項目投資決策的科學性。本文從房地產(chǎn)的基礎知識人手，分析了房地產(chǎn)投資的。特點、房地產(chǎn)投資風險的特征和我國目前房地產(chǎn)投資的現(xiàn)狀。立模型，構建一個系統(tǒng)的分析框架，利用這個分析框架開展分析工作，為投資者的投資決策提供可靠的理論依據(jù)。3)結合實際案例一xx地塊進行房地產(chǎn)投。資可行性分析，論證其具體實施的可行性。宅業(yè)保持適度的增長。產(chǎn)業(yè)的增加值占GDP的比重將達5%，成為名副其實的支柱產(chǎn)業(yè)。熱，造成了基建規(guī)模過大、盲目投資嚴重等諸多問題。多因素的影響面臨較多的不確定性，而具有很大的風險。者來說是十分重要的。務等活動中，以期待未來獲得更大的收益的投資行為。要具有對各種信息的高度敏感性。位置有著密切的關系。房地產(chǎn)是一個資金密集型的行業(yè)，不論是房

　　

【正文】 第三步分析財務效益指標。財務效益指標包括反映項目盈利能力的指標和反映清償能力的指標。反映項目財務盈利能力的指標包括靜態(tài)指標 (投資利潤率、投資利稅率、資本金利潤等 )和動態(tài)指標 (財務內(nèi)部收益率、財務靜現(xiàn)值等 )。反映項目清償能力的指標包括投資回報期、借款償還期、資產(chǎn)負債率、流動比率、速動比率等。對財務效益進行分析和評估，一是要審核計算方法是否正確 。二是要審核計算結果是否準確 。若計算方法不正確或計算結果有誤差，則須重新計算。 第四步提出財務分析結論。將計算出來的有關指標運用前速分析方法進行分析，并從財務角提出項目可行與否的結論。 第五步進行不確定性分析。不確定性分析包括盈虧平衡分析、敏感性分析， 主 要分析項目適應市場變化的能力等。 房地產(chǎn)投資財務分析的數(shù)據(jù)估算 房地產(chǎn)投資項目財務數(shù)據(jù)估算指在項目市場、資源、技術條件分析的基礎上，從項目角度出發(fā)，依據(jù)現(xiàn)行的經(jīng)濟法規(guī)和價格政策，對一系列有關的財務數(shù)據(jù)進行調(diào)查、搜集、整理和測算，并編制有關財務數(shù)據(jù)估算表格的工作。財務數(shù)據(jù)估算主 要內(nèi)容包括 :生產(chǎn)期估算、銷售 (出租 )收人估算、銷售稅金及附加估算、利潤總額及其分配估算。 房地產(chǎn)項目銷售 (出租 )收人估算 對于房地產(chǎn)投資項目而言，其銷售 (出租 )收人是指銷售或出租房地產(chǎn)商品所獲得的收人。 在房地產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)的租售價格是一個很重要的因素，因為它對項目的經(jīng)濟效益變化一般是最敏感的，同時也決定了房地產(chǎn)投資銷售 (出租 )收人，所以要慎重的確定?，F(xiàn)就房地產(chǎn)租售價格的確定方法進行詳細闡述。 ，①成本導向定價法 成本導向定價法是以房地產(chǎn)成本為定價核心的定價方法。由于計算及分析方法不同，成本導向定價又 可分以下幾種 : A 成本加成法 以比例的利潤來確定價格。 計算公式 :單價 =單位成本 x(1+成本利潤率 ) 上式中的“單位成本”由項目開發(fā)建設的直接成本和間接成本除以項目建筑面積求得。成本利潤率可由資金利潤率求出項目的目標利潤，再由目標利潤反求出成本利潤率。 計算公式 :目標利潤 =項目占用資金 x 資金利潤率 成本利潤率 =目標利潤率 /總成本 式中的資金利潤率可由其他同類項目的利潤及資金占用情況等估算出來，也可用同期貸款利率估算。 B 盈虧平衡法 盈虧平衡法定價法的基本指導思想是通過研究項目的規(guī)模、成本、單價及收益，確保按 此價格銷售一定數(shù)量的產(chǎn)品，能使項目盈虧保持平衡或獲取一定利潤。 計算公式 :P。 =(F+C:QZ)/Ql Pl=(F+exQZ+E)/Q， P。為盈虧平衡單價 。 F 為固定資產(chǎn) 。 c:為單位變動成本 。 Q:為可銷售面積 。 QZ 為開發(fā)建筑面積 。 P，為目標利潤單價 。 E 為目標利潤。 采用盈虧平衡法，首先要分析項目的成本結構，分離固定成本和變動成本。凡是在一定范圍內(nèi)不隨項目建筑面積而變化的成本均屬固定成本，如愈地出讓金、征地拆遷費等 。凡是隨建筑面積變化而變化的成本屬變動成本，娜蛛工程費等。此外，需確定可售面積廠由項 目的開發(fā)建筑面積扣除公共設蜘配套占地面積，回遷戶占用面積等不能作房屋銷售的面積后剩余的建筑面積均成積 ②需求導向定價法 需求導向定價是按需求方對產(chǎn)品價值認可及需求強度定價。由于具體的計算與分析程序不同，可分為以下幾種 : A 認知價值定價法 認知價值是需求導向定價法中最基本也是最重要的定價方法。基于需求者自身對某種物業(yè)需求的程度、一牛購買力及對市場供求關系的認識，需求者對其需求物業(yè)有一種價值判斷，這個價值判斷就是認知價值。需求者購房時求通常會在認知價值與該物業(yè)的實際售價之間進行比較，決定策略。當消費者剩余為負數(shù) 時，消費者購買該物業(yè)的可能性將減少 。當消費者剩余為正數(shù)時，消典者購買該物業(yè)的可能性將增加。所以利用這種規(guī)律定價時，關鍵環(huán)節(jié)是調(diào)查鑲彝發(fā)現(xiàn)和界定認知價值。通常有三種方法 :直接評定法、直接評價法和診斷法 。共直接評定法是直接請消費者給出反映其對商品價值的認知價值的方法 。直摘謠價法是消費者將預定分數(shù)在同類商品中進行分配，再以市場平均價，按各商品得分值及比例評價來確定其認知價值的方法。 例如 :某區(qū)域住宅市場均價為佗 500 元 /平方米，內(nèi)有四幢住宅，分值總分為 100，四幢住宅分值分配為 3 2 2 20，按平均分值25計算，‘則洲幢住宅的認知價值系數(shù)分別為 ， 、 、 ，最后得出四幢住宅認 知價值分別為 3100 元 /平方米、 2700/平方米 ,2200 元 /平方米 ,2020 元 /平方米。 診斷法是直接評價法的擴展，考慮到影響商品價值的因素不是唯一的鵝在由消 費者評定出影響該商品價值的幾個關鍵屬性，并給出其相應的權重系數(shù) ，由消費者按直接評價法的程序分別對各因素進行評分，再分別求得各 類商品 的加權平均分，即各商品的認知價值系數(shù)，以此為據(jù)以市場平均價的比例分現(xiàn)來確定其認知價格。 B 消費心理定價法 依 據(jù)消費者購買商品的心理特征進行定價，即消費心理定價法。通常有以 下四種消費心理。 (1)高價消費心理。即消費者希望通過購買活動，滿足自身價值的展示。在某些場合，這種自我展示的精神需要甚至是第一位的。一些高檔住宅和別墅的開發(fā)建設，正是為了滿足這類需求。 (2)保值增值心理。由于房地產(chǎn)的特性，決定了其具有抵制通貨膨脹、保值增值的功效，所以一些購房者將房地產(chǎn)作為投資對象。 (3)按價論質(zhì)心理。由于建筑結構及建筑生產(chǎn)過程的特殊性，房地產(chǎn)商品許多內(nèi)在質(zhì)量特性是無法憑直覺和感觀認知的。于是一些消費者出現(xiàn)了“一分 錢 一分貨” 的消費心理，認知價格是質(zhì)量的指標，價高質(zhì)量優(yōu)良的標志，價格低則產(chǎn)品的質(zhì)量值得懷疑。 (4)價格范圍心理。即對房地產(chǎn)形成了一個價格上限和價格下限的心理。如果房價超過價格上限，便認為太貴，如果價格低于下限，便會懷疑其質(zhì)量。這是最廣泛的心理狀態(tài)，前三種消費心理往往伴隨價格范圍心理。 ③競爭導向定價法 競爭導向定價法是指以競爭各方的實力對比和競爭對手的商品價格為主要依據(jù)，以在競爭環(huán)境中生存和發(fā)展的定價方法。通常有隨行就市法和避強定價法。 房地產(chǎn)投資財務分析的經(jīng)濟評價指標 評價財務效果的好壞，一方面 取決于基礎數(shù)據(jù)的可靠性，另一方面則取決于所選取的評價經(jīng)濟指標體系的合理性。只有選取正確的評價指標體系，財務評價的結果才能與客觀實際情況相吻合，才具有實際意義。 項目財務評價經(jīng)濟指標可以分為靜態(tài)盈利能力指標，動態(tài)盈利能力指標與清償能力指標。 通過以上各章節(jié)對房地產(chǎn)投資可行性分析的探討和研究，得出以下幾點結論 : 房地產(chǎn)投資可行性分析是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)在投資決策前，通過分析項目的宏觀環(huán)境、區(qū)域環(huán)境、開發(fā)條件及對競爭對手、消費市場的調(diào)研，進行目標市場的定位，在此基礎上，運用財務分析進行經(jīng)濟分析 、預期風險分析，來確定項目是否可行。 財務分析在整個房地產(chǎn)投資可行性分析中是核心內(nèi)容，通過估算或計算出項目的投資成本、預期收益、各項稅金和利潤等基礎數(shù)據(jù)，據(jù)此編制必要的財務報表，計算相應的技術經(jīng)濟指標，然后對項目進行經(jīng)濟分析、預期風險分析，來考察項目的盈利能力、清償能力等財務狀況，從而為投資者提供可靠的理論依據(jù)。 本文將構建的房地產(chǎn)投資可行性分析框架運用到實際案例中，論證了其較強的可行性。 隨著我國加人 WTO 以后，我國房地產(chǎn)市場近一步規(guī)劃化、市場化，市場的競爭也更加激烈，市場風險性也隨著加大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 要在這個高風險的房地產(chǎn)市場中立于不敗之地，就必須進一步加強房地產(chǎn)投資可行性分析?？茖W有效的房地產(chǎn)可行性分析將會對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生有益的作用，也會促進我國房地產(chǎn)業(yè)的健康、蓬勃發(fā)展。 ’ 參考文獻 (一 )著作部分 [1]俊德 .項目評估 — 理論與方法 [M].武漢 :華中理工大學出版社， 2020 [2]勝平 .房地產(chǎn)金融與投資 [M].北京 :高等教育出版社， 2020 [3]張明貴 .房地產(chǎn)營銷與管理 [M].大連 :東北財經(jīng)大學出版社， 2020 [4]洪玉主 .房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理 [M].北京 :中國物價出版社， 2020 〔 5]喬志敏 .房地產(chǎn)經(jīng)營管理教程【 M].上海 :立信會計出版社， 2020 【 6]黃賢金 .房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理 [M〕 .上海 :上海財經(jīng)大學出版社， 2020 [7]劉正山 .房地產(chǎn)投資分析網(wǎng) ].大連 :東北財務大學出版社， 2020 [8]俞明軒、豐雷 .地產(chǎn)投資分析 [M」 .北京 :中國人民大學出版社， 2020 [9]謝經(jīng)榮、殷紅、王玉玫 .房地產(chǎn)金融 [M].北京 :中國人民大學出版社， 2020 [10]吳德慶、馬月才 .管理經(jīng)濟學 [M].北京 :中國人民大學出版社， 2020 [11][美 ]瓦爾特 .尼柯爾 .微觀經(jīng)濟學原理與 運用 [M].北京 :中國財政經(jīng)濟出版