【導(dǎo)讀】活躍，房地產(chǎn)已成為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)二。學(xué)的決策和理性的判斷。要在房地產(chǎn)市場(chǎng)激烈地競(jìng)爭(zhēng)中取勝，正確的。房地產(chǎn)投資可行性分析有利于確保房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的科學(xué)性。本文從房地產(chǎn)的基礎(chǔ)知識(shí)人手，分析了房地產(chǎn)投資的。特點(diǎn)、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的特征和我國(guó)目前房地產(chǎn)投資的現(xiàn)狀。立模型，構(gòu)建一個(gè)系統(tǒng)的分析框架，利用這個(gè)分析框架開(kāi)展分析工作，為投資者的投資決策提供可靠的理論依據(jù)。3)結(jié)合實(shí)際案例一xx地塊進(jìn)行房地產(chǎn)投。資可行性分析，論證其具體實(shí)施的可行性。宅業(yè)保持適度的增長(zhǎng)。產(chǎn)業(yè)的增加值占GDP的比重將達(dá)5%，成為名副其實(shí)的支柱產(chǎn)業(yè)。熱，造成了基建規(guī)模過(guò)大、盲目投資嚴(yán)重等諸多問(wèn)題。多因素的影響面臨較多的不確定性，而具有很大的風(fēng)險(xiǎn)。者來(lái)說(shuō)是十分重要的。務(wù)等活動(dòng)中，以期待未來(lái)獲得更大的收益的投資行為。要具有對(duì)各種信息的高度敏感性。位置有著密切的關(guān)系。房地產(chǎn)是一個(gè)資金密集型的行業(yè)，不論是房

　　

【正文】 第三步分析財(cái)務(wù)效益指標(biāo)。財(cái)務(wù)效益指標(biāo)包括反映項(xiàng)目盈利能力的指標(biāo)和反映清償能力的指標(biāo)。反映項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力的指標(biāo)包括靜態(tài)指標(biāo) (投資利潤(rùn)率、投資利稅率、資本金利潤(rùn)等 )和動(dòng)態(tài)指標(biāo) (財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)靜現(xiàn)值等 )。反映項(xiàng)目清償能力的指標(biāo)包括投資回報(bào)期、借款償還期、資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率等。對(duì)財(cái)務(wù)效益進(jìn)行分析和評(píng)估，一是要審核計(jì)算方法是否正確 。二是要審核計(jì)算結(jié)果是否準(zhǔn)確 。若計(jì)算方法不正確或計(jì)算結(jié)果有誤差，則須重新計(jì)算。 第四步提出財(cái)務(wù)分析結(jié)論。將計(jì)算出來(lái)的有關(guān)指標(biāo)運(yùn)用前速分析方法進(jìn)行分析，并從財(cái)務(wù)角提出項(xiàng)目可行與否的結(jié)論。 第五步進(jìn)行不確定性分析。不確定性分析包括盈虧平衡分析、敏感性分析， 主 要分析項(xiàng)目適應(yīng)市場(chǎng)變化的能力等。 房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)分析的數(shù)據(jù)估算 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算指在項(xiàng)目市場(chǎng)、資源、技術(shù)條件分析的基礎(chǔ)上，從項(xiàng)目角度出發(fā)，依據(jù)現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)法規(guī)和價(jià)格政策，對(duì)一系列有關(guān)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)查、搜集、整理和測(cè)算，并編制有關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算表格的工作。財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算主 要內(nèi)容包括 :生產(chǎn)期估算、銷售 (出租 )收人估算、銷售稅金及附加估算、利潤(rùn)總額及其分配估算。 房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售 (出租 )收人估算 對(duì)于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目而言，其銷售 (出租 )收人是指銷售或出租房地產(chǎn)商品所獲得的收人。 在房地產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)的租售價(jià)格是一個(gè)很重要的因素，因?yàn)樗鼘?duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益變化一般是最敏感的，同時(shí)也決定了房地產(chǎn)投資銷售 (出租 )收人，所以要慎重的確定?，F(xiàn)就房地產(chǎn)租售價(jià)格的確定方法進(jìn)行詳細(xì)闡述。 ，①成本導(dǎo)向定價(jià)法 成本導(dǎo)向定價(jià)法是以房地產(chǎn)成本為定價(jià)核心的定價(jià)方法。由于計(jì)算及分析方法不同，成本導(dǎo)向定價(jià)又 可分以下幾種 : A 成本加成法 以比例的利潤(rùn)來(lái)確定價(jià)格。 計(jì)算公式 :單價(jià) =單位成本 x(1+成本利潤(rùn)率 ) 上式中的“單位成本”由項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的直接成本和間接成本除以項(xiàng)目建筑面積求得。成本利潤(rùn)率可由資金利潤(rùn)率求出項(xiàng)目的目標(biāo)利潤(rùn)，再由目標(biāo)利潤(rùn)反求出成本利潤(rùn)率。 計(jì)算公式 :目標(biāo)利潤(rùn) =項(xiàng)目占用資金 x 資金利潤(rùn)率 成本利潤(rùn)率 =目標(biāo)利潤(rùn)率 /總成本 式中的資金利潤(rùn)率可由其他同類項(xiàng)目的利潤(rùn)及資金占用情況等估算出來(lái)，也可用同期貸款利率估算。 B 盈虧平衡法 盈虧平衡法定價(jià)法的基本指導(dǎo)思想是通過(guò)研究項(xiàng)目的規(guī)模、成本、單價(jià)及收益，確保按 此價(jià)格銷售一定數(shù)量的產(chǎn)品，能使項(xiàng)目盈虧保持平衡或獲取一定利潤(rùn)。 計(jì)算公式 :P。 =(F+C:QZ)/Ql Pl=(F+exQZ+E)/Q， P。為盈虧平衡單價(jià) 。 F 為固定資產(chǎn) 。 c:為單位變動(dòng)成本 。 Q:為可銷售面積 。 QZ 為開(kāi)發(fā)建筑面積 。 P，為目標(biāo)利潤(rùn)單價(jià) 。 E 為目標(biāo)利潤(rùn)。 采用盈虧平衡法，首先要分析項(xiàng)目的成本結(jié)構(gòu)，分離固定成本和變動(dòng)成本。凡是在一定范圍內(nèi)不隨項(xiàng)目建筑面積而變化的成本均屬固定成本，如愈地出讓金、征地拆遷費(fèi)等 。凡是隨建筑面積變化而變化的成本屬變動(dòng)成本，娜蛛工程費(fèi)等。此外，需確定可售面積廠由項(xiàng) 目的開(kāi)發(fā)建筑面積扣除公共設(shè)蜘配套占地面積，回遷戶占用面積等不能作房屋銷售的面積后剩余的建筑面積均成積 ②需求導(dǎo)向定價(jià)法 需求導(dǎo)向定價(jià)是按需求方對(duì)產(chǎn)品價(jià)值認(rèn)可及需求強(qiáng)度定價(jià)。由于具體的計(jì)算與分析程序不同，可分為以下幾種 : A 認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法 認(rèn)知價(jià)值是需求導(dǎo)向定價(jià)法中最基本也是最重要的定價(jià)方法?；谛枨笳咦陨韺?duì)某種物業(yè)需求的程度、一牛購(gòu)買力及對(duì)市場(chǎng)供求關(guān)系的認(rèn)識(shí)，需求者對(duì)其需求物業(yè)有一種價(jià)值判斷，這個(gè)價(jià)值判斷就是認(rèn)知價(jià)值。需求者購(gòu)房時(shí)求通常會(huì)在認(rèn)知價(jià)值與該物業(yè)的實(shí)際售價(jià)之間進(jìn)行比較，決定策略。當(dāng)消費(fèi)者剩余為負(fù)數(shù) 時(shí)，消費(fèi)者購(gòu)買該物業(yè)的可能性將減少 。當(dāng)消費(fèi)者剩余為正數(shù)時(shí)，消典者購(gòu)買該物業(yè)的可能性將增加。所以利用這種規(guī)律定價(jià)時(shí)，關(guān)鍵環(huán)節(jié)是調(diào)查鑲彝發(fā)現(xiàn)和界定認(rèn)知價(jià)值。通常有三種方法 :直接評(píng)定法、直接評(píng)價(jià)法和診斷法 。共直接評(píng)定法是直接請(qǐng)消費(fèi)者給出反映其對(duì)商品價(jià)值的認(rèn)知價(jià)值的方法 。直摘謠價(jià)法是消費(fèi)者將預(yù)定分?jǐn)?shù)在同類商品中進(jìn)行分配，再以市場(chǎng)平均價(jià)，按各商品得分值及比例評(píng)價(jià)來(lái)確定其認(rèn)知價(jià)值的方法。 例如 :某區(qū)域住宅市場(chǎng)均價(jià)為佗 500 元 /平方米，內(nèi)有四幢住宅，分值總分為 100，四幢住宅分值分配為 3 2 2 20，按平均分值25計(jì)算，‘則洲幢住宅的認(rèn)知價(jià)值系數(shù)分別為 ， 、 、 ，最后得出四幢住宅認(rèn) 知價(jià)值分別為 3100 元 /平方米、 2700/平方米 ,2200 元 /平方米 ,2020 元 /平方米。 診斷法是直接評(píng)價(jià)法的擴(kuò)展，考慮到影響商品價(jià)值的因素不是唯一的鵝在由消 費(fèi)者評(píng)定出影響該商品價(jià)值的幾個(gè)關(guān)鍵屬性，并給出其相應(yīng)的權(quán)重系數(shù) ，由消費(fèi)者按直接評(píng)價(jià)法的程序分別對(duì)各因素進(jìn)行評(píng)分，再分別求得各 類商品 的加權(quán)平均分，即各商品的認(rèn)知價(jià)值系數(shù)，以此為據(jù)以市場(chǎng)平均價(jià)的比例分現(xiàn)來(lái)確定其認(rèn)知價(jià)格。 B 消費(fèi)心理定價(jià)法 依 據(jù)消費(fèi)者購(gòu)買商品的心理特征進(jìn)行定價(jià)，即消費(fèi)心理定價(jià)法。通常有以 下四種消費(fèi)心理。 (1)高價(jià)消費(fèi)心理。即消費(fèi)者希望通過(guò)購(gòu)買活動(dòng)，滿足自身價(jià)值的展示。在某些場(chǎng)合，這種自我展示的精神需要甚至是第一位的。一些高檔住宅和別墅的開(kāi)發(fā)建設(shè)，正是為了滿足這類需求。 (2)保值增值心理。由于房地產(chǎn)的特性，決定了其具有抵制通貨膨脹、保值增值的功效，所以一些購(gòu)房者將房地產(chǎn)作為投資對(duì)象。 (3)按價(jià)論質(zhì)心理。由于建筑結(jié)構(gòu)及建筑生產(chǎn)過(guò)程的特殊性，房地產(chǎn)商品許多內(nèi)在質(zhì)量特性是無(wú)法憑直覺(jué)和感觀認(rèn)知的。于是一些消費(fèi)者出現(xiàn)了“一分 錢 一分貨” 的消費(fèi)心理，認(rèn)知價(jià)格是質(zhì)量的指標(biāo)，價(jià)高質(zhì)量?jī)?yōu)良的標(biāo)志，價(jià)格低則產(chǎn)品的質(zhì)量值得懷疑。 (4)價(jià)格范圍心理。即對(duì)房地產(chǎn)形成了一個(gè)價(jià)格上限和價(jià)格下限的心理。如果房?jī)r(jià)超過(guò)價(jià)格上限，便認(rèn)為太貴，如果價(jià)格低于下限，便會(huì)懷疑其質(zhì)量。這是最廣泛的心理狀態(tài)，前三種消費(fèi)心理往往伴隨價(jià)格范圍心理。 ③競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法 競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法是指以競(jìng)爭(zhēng)各方的實(shí)力對(duì)比和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的商品價(jià)格為主要依據(jù)，以在競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中生存和發(fā)展的定價(jià)方法。通常有隨行就市法和避強(qiáng)定價(jià)法。 房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)分析的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo) 評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)效果的好壞，一方面 取決于基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的可靠性，另一方面則取決于所選取的評(píng)價(jià)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)體系的合理性。只有選取正確的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的結(jié)果才能與客觀實(shí)際情況相吻合，才具有實(shí)際意義。 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)可以分為靜態(tài)盈利能力指標(biāo)，動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)與清償能力指標(biāo)。 通過(guò)以上各章節(jié)對(duì)房地產(chǎn)投資可行性分析的探討和研究，得出以下幾點(diǎn)結(jié)論 : 房地產(chǎn)投資可行性分析是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)在投資決策前，通過(guò)分析項(xiàng)目的宏觀環(huán)境、區(qū)域環(huán)境、開(kāi)發(fā)條件及對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、消費(fèi)市場(chǎng)的調(diào)研，進(jìn)行目標(biāo)市場(chǎng)的定位，在此基礎(chǔ)上，運(yùn)用財(cái)務(wù)分析進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析 、預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)分析，來(lái)確定項(xiàng)目是否可行。 財(cái)務(wù)分析在整個(gè)房地產(chǎn)投資可行性分析中是核心內(nèi)容，通過(guò)估算或計(jì)算出項(xiàng)目的投資成本、預(yù)期收益、各項(xiàng)稅金和利潤(rùn)等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，據(jù)此編制必要的財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算相應(yīng)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，然后對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析、預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)分析，來(lái)考察項(xiàng)目的盈利能力、清償能力等財(cái)務(wù)狀況，從而為投資者提供可靠的理論依據(jù)。 本文將構(gòu)建的房地產(chǎn)投資可行性分析框架運(yùn)用到實(shí)際案例中，論證了其較強(qiáng)的可行性。 隨著我國(guó)加人 WTO 以后，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)近一步規(guī)劃化、市場(chǎng)化，市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)也更加激烈，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)性也隨著加大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 要在這個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中立于不敗之地，就必須進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)投資可行性分析?？茖W(xué)有效的房地產(chǎn)可行性分析將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生有益的作用，也會(huì)促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康、蓬勃發(fā)展。 ’ 參考文獻(xiàn) (一 )著作部分 [1]俊德 .項(xiàng)目評(píng)估 — 理論與方法 [M].武漢 :華中理工大學(xué)出版社， 2020 [2]勝平 .房地產(chǎn)金融與投資 [M].北京 :高等教育出版社， 2020 [3]張明貴 .房地產(chǎn)營(yíng)銷與管理 [M].大連 :東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社， 2020 [4]洪玉主 .房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理 [M].北京 :中國(guó)物價(jià)出版社， 2020 〔 5]喬志敏 .房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理教程【 M].上海 :立信會(huì)計(jì)出版社， 2020 【 6]黃賢金 .房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理 [M〕 .上海 :上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社， 2020 [7]劉正山 .房地產(chǎn)投資分析網(wǎng) ].大連 :東北財(cái)務(wù)大學(xué)出版社， 2020 [8]俞明軒、豐雷 .地產(chǎn)投資分析 [M」 .北京 :中國(guó)人民大學(xué)出版社， 2020 [9]謝經(jīng)榮、殷紅、王玉玫 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