【正文】 投資的較高收益水平。不過，新區(qū)開發(fā)將受到農(nóng)地保護的限制 :尤慕暈，‘”黔年國家土地資源靚出臺了《基本農(nóng)田保護條例》及經(jīng)過修訂的《土地管理法》的實施，表明了我國政府對農(nóng)田實行了世界上最嚴格的保護制度。反之，則會刺激需求 我國房地產(chǎn)投資的現(xiàn)狀 我國房地產(chǎn)投資的對象 在目前，一般而言，可作為投資對象的房地產(chǎn)類型包括 :未開發(fā)的土地、出租性住宅、出售性住宅、辦公樓、商場、酒店、工業(yè)廠房、倉儲性物業(yè)、娛樂場所及設施、休閑性場所及設施等。因為潛在需求在一定條件下可以轉化為有效需求。這充分說明供給和需求是密切相關的，房地產(chǎn)投資過程中的供給過剩，實際就是需求不足，確切的說就是有效需求不足。這種動態(tài)不確定性決定了市場中的經(jīng)營收入的不確定性，因為經(jīng)營者的收入主要是有市場的供給與需求決定的。 例如 :一個年初市價 200 萬元的商鋪預計全年租金的貼現(xiàn)收人為 20 萬元，則 r=20/200= 很明顯，側 R/H 比率越高，說明經(jīng)營者的投資回報率越高，則該投資越具有吸 引 力。 2020 年、 2020 年以來中央為控制房價的高速增長，出臺了一系列的宏觀調控政策 :6 次上調人民幣存款準備金率，加速“項目清理，遏制投資過快，關緊土地“閘門”鞏固調控成效，‘， 90/70’’， 15 條細則量化供應結構等，這些措施一出臺，全國各地房地產(chǎn)市場均在不同程度上受到影響，房 地產(chǎn)市場冷淡下來，交易活動減少，商品房開發(fā)商的損失立即出現(xiàn)。住房制度改革風險主要是指國家和政府對住房方面的投資政策的改變對房地產(chǎn)商利益的影響。比如，使用年期、補償和收費的規(guī)定等都可以導致開發(fā)成本的增加。 一個國家的經(jīng)濟體制決定著經(jīng)濟的發(fā)展方向和國民經(jīng)濟的結構比例及經(jīng)濟運行機制。 房地產(chǎn)投資風險分析 政策風險是指由于政策的潛在變化有可能給房地產(chǎn)市場投資者帶 來各種不同形式的經(jīng)濟損失。 。由于市場條件的變化，他所能獲取的回報率是不確定的。 事實上，風險是反映一種特殊的事件，這種事件會帶來多個不確定的結果，而且每一個不確定的結果的出現(xiàn)都有一可以測定的概率值。良好的房地產(chǎn)投資可行性分析還能給投資者提供科學的調查數(shù)據(jù)和投資策略，使投資者在激烈的市場競爭中處于不敗之地。 。由于土地資源的不可移動性和不可再生性，以及人類對房地產(chǎn)需求的日益增長，使得房地產(chǎn)從長期來看具有保值增值的特點。房地產(chǎn)投資回收期一般需要 3 年一5 年，如 果采用租賃經(jīng)營的方式則時間更長。好的管理和周到的服務是一種無形的廣告，能產(chǎn)生意想不到的投資效果。房地產(chǎn)的增值事實上就是土地的增值，而土地增值潛力的大小、利用效果的好壞，都與位置有著密切的關系。房地產(chǎn)投資是進行房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的基礎，其結果是形成新的可用房地產(chǎn)或改造原有的房地產(chǎn)。三、保證房地產(chǎn)項目投資的有序性 。房地產(chǎn)投資規(guī)模大、周期長，受自然因素以及社會、經(jīng)濟、政治等諸多因素的影響面臨較多的不確定性，而具有很大的風險。在未來幾十年，我國經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展，快速的經(jīng)濟增長必將要求房地產(chǎn)、住宅業(yè)保持適度的增長。在整個分析框架中，本文著重從財務分析的角度來進行房地產(chǎn)投資可行性分析。中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過二十 多年的發(fā)展已逐步走向理性，但是，房地產(chǎn)投資的收益和風險是并存的，房地產(chǎn)作為一種重要的投資工具，其投資風險的規(guī)避有賴于科學的決策和理性的判斷。文章的具體內容如下 :1)探討房地產(chǎn)投資相關理論及我國的實際情況。成套率提高到 %，房地產(chǎn)業(yè)每年以 12%的速度增長，到 ZOro 年房地產(chǎn)業(yè)的增加值占 GDP 的比重將達 5%，成為名副其實的支柱產(chǎn)業(yè)。 研究意義及研究對象 中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過二十多年的發(fā)展已逐步走向理性，但是，房地產(chǎn)投資的收益與風險是并存的，房地產(chǎn)作為一種重要的投資工具，其投資風險的規(guī)避有賴于科學的決策和理性的判斷。那磨如何開展房地產(chǎn)投資可行性分析 ?如何確保房地產(chǎn)可行性分析的客觀有效性 ?本文正是從這一目標出發(fā)，在充分了解房地產(chǎn)投資的特點的基礎上，結合現(xiàn)代經(jīng)濟學原理，通過建立模型，構建一個系統(tǒng)的分析框架，著重突出財務分析，并利用這一分析框架開展實際案例的投資可行性 分析工作，為投資者的投資決策提供可靠的理論依據(jù)。同投資股票、債券一樣，把握投資的時機很重要。有了良好的位置，雖然具備了 好的投資獲利條件，但卻不一定能帶來好的投資效果。房地 產(chǎn)是一個資金密集型的行業(yè)，不論是房地產(chǎn)開發(fā)投資還是置業(yè)投資，所需要資金少則數(shù)十萬，多則數(shù)千萬元，甚至數(shù)億元。房地產(chǎn)被認為是一種非流動性資產(chǎn)，一旦投資開發(fā)或購買房地產(chǎn)，巨額的資金在較長的時間內就沉淀在房地產(chǎn)上。從我國過去十幾年住宅市場價格的變化情況來看，其年均增長幅度也大大超過同期通貨膨脹的平均水平。 。其后許多專家學者在此基礎上給風險下了各種大同小異的定義。K 為所有不確定結果的數(shù)量值。結果表明，投資普通住宅回報率的風險比投資高檔寫字樓回報率的風險小得多。由于房地產(chǎn)投資具有風險，因而投資者一般對承擔的這一風險在經(jīng)濟上要求補償，這一補償也叫風險溢價或風險回報。在市場環(huán)境不完善的條件下，政策風險對房地產(chǎn)市場的影響尤為重要。這種損失不一定體現(xiàn)在房地產(chǎn)商品對價格降低上，主要是市場上的交易活動減少。并會行使優(yōu)先購買權，對一些價格較低的地塊實行優(yōu)先購買。比如說，在即期市場上，某項房地產(chǎn)開發(fā)很有發(fā)展前景，但長期市場的變化要受 到國家政策調整的影響，因此，每項投資都有由政策調整而帶來的投資損失的可能性。我們可以用投資回報率表示經(jīng)營者的獲利大小。比如 :投資股票、投資債券、投資銀行獲取利息等。這種由于供給與需求之間的不平衡而導致房地產(chǎn)經(jīng)營者的損失，就是供求風險。比如，在有的地方，人們的住房水平非常落后，人們對住房的需求客觀上和欲念上都很強。比如，在我國住房租金曾經(jīng)極低，很少有人愿意將儲 蓄用于購買住房。舊城區(qū)投資的土地屬于房地產(chǎn)的二次開發(fā)，是由于原有城區(qū)因使用性質改變或城市老化，房屋陳舊、破損或基礎設施改造而進行的投資建設。住宅投資可分為兩類，即出租性住宅和銷售性住宅。引起這些問題的原因固然是多方面的，但企業(yè)微觀的投資可行性分析的滯后是重要因素之一。項目能否成立的判定，項目的投資規(guī)模、資金籌措方案等等的確定都在該階段完成。二是，在竣工驗收合格后才進行營銷工作。房地產(chǎn)項目投資活動涉及面廣、回收期長、風險度高?？尚行苑治鲫P于項目投資資金需求、經(jīng)濟效益評價、項目還貸能力分析的結論是向銀行申請貸款的依據(jù)等等。 項目進度 安排 采用網(wǎng)絡圖或橫道圖，按前期工程、主體工程、附屬工程、交工驗收、銷 售經(jīng)營等，分階段安排好開發(fā)建設進度。 盈利能力目標 盈利能力是反映房地產(chǎn)投資財務效益的主要目標。 (1)分析實現(xiàn)目標的程度 :即通過實際指標與計劃指標、計劃指標與定額指標的對比，計劃 指標與先進指標的比較等來分析實現(xiàn)目標的程度。比率分析是項目財務分析常用的方法。前者稱為環(huán)比動態(tài)比率，后者稱為定基動態(tài)比率。比率分析法是項目財務分析中常用的方法，在研究項目償債能力、獲利能力、經(jīng)營能力等方面均有廣泛應用?？蓳?jù)此分析、檢驗計算結果的正確性。財務效益指標包括反映項目盈利能力的指標和反映清償能力的指標。 第五步進行不確定性分析。由于計算及分析方法不同，成本導向定價又 可分以下幾種 : A 成本加成法 以比例的利潤來確定價格。 F 為固定資產(chǎn) 。凡是隨建筑面積變化而變化的成本屬變動成本，娜蛛工程費等。通常有三種方法 :直接評定法、直接評價法和診斷法 。 (1)高價消費心理。于是一些消費者出現(xiàn)了“一分 錢 一分貨” 的消費心理，認知價格是質量的指標，價高質量優(yōu)良的標志，價格低則產(chǎn)品的質量值得懷疑。只有選取正確的評價指標體系，財務評價的結果才能與客觀實際情況相吻合，才具有實際意義。 ’ 參考文獻 (一 )著作部分 [1]俊德 .項目評估 — 理論與方法 [M].武漢 :華中理工大學出版社， 2020 [2]勝平 .房地產(chǎn)金融與投資 [M].北京 :高等教育出版社， 2020 [3]張明貴 .房地產(chǎn)營銷與管理 [M].大連 :東北財經(jīng)大學出版社， 2020 [4]洪玉主 .房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理 [M].北京 :中國物價出版社， 2020 〔 5]喬志敏 .房地產(chǎn)經(jīng)營管理教程【 M].上海 :立信會計出版社， 2020 【 6]黃賢金 .房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理 [M〕 .上海 :上海財經(jīng)大學出版社， 2020 [7]劉正山 .房地產(chǎn)投資分析網(wǎng) ].大連 :東北財務大學出版社， 2020 [8]俞明軒、豐雷 .地產(chǎn)投資分析 [M」 .北京 :中國人民大學出版社， 2020 [9]謝經(jīng)榮、殷紅、王玉玫 .房地產(chǎn)金融 [M].北京 :中國人民大學出版社， 2020 [10]吳德慶、馬月才 .管理經(jīng)濟學 [M].北京 :中國人民大學出版社， 2020 [11][美 ]瓦爾特 .尼柯爾 .微觀經(jīng)濟學原理與 運用 [M].北京 :中國財政經(jīng)濟出版