【正文】 投資的較高收益水平。不過，新區(qū)開發(fā)將受到農(nóng)地保護(hù)的限制 :尤慕暈，‘”黔年國家土地資源靚出臺了《基本農(nóng)田保護(hù)條例》及經(jīng)過修訂的《土地管理法》的實(shí)施，表明了我國政府對農(nóng)田實(shí)行了世界上最嚴(yán)格的保護(hù)制度。反之，則會刺激需求 我國房地產(chǎn)投資的現(xiàn)狀 我國房地產(chǎn)投資的對象 在目前，一般而言，可作為投資對象的房地產(chǎn)類型包括 :未開發(fā)的土地、出租性住宅、出售性住宅、辦公樓、商場、酒店、工業(yè)廠房、倉儲性物業(yè)、娛樂場所及設(shè)施、休閑性場所及設(shè)施等。因?yàn)闈撛谛枨笤谝欢l件下可以轉(zhuǎn)化為有效需求。這充分說明供給和需求是密切相關(guān)的，房地產(chǎn)投資過程中的供給過剩，實(shí)際就是需求不足，確切的說就是有效需求不足。這種動態(tài)不確定性決定了市場中的經(jīng)營收入的不確定性，因?yàn)榻?jīng)營者的收入主要是有市場的供給與需求決定的。 例如 :一個年初市價 200 萬元的商鋪預(yù)計全年租金的貼現(xiàn)收人為 20 萬元，則 r=20/200= 很明顯，側(cè) R/H 比率越高，說明經(jīng)營者的投資回報率越高，則該投資越具有吸 引 力。 2020 年、 2020 年以來中央為控制房價的高速增長，出臺了一系列的宏觀調(diào)控政策 :6 次上調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率，加速“項(xiàng)目清理，遏制投資過快，關(guān)緊土地“閘門”鞏固調(diào)控成效，‘， 90/70’’， 15 條細(xì)則量化供應(yīng)結(jié)構(gòu)等，這些措施一出臺，全國各地房地產(chǎn)市場均在不同程度上受到影響，房 地產(chǎn)市場冷淡下來，交易活動減少，商品房開發(fā)商的損失立即出現(xiàn)。住房制度改革風(fēng)險主要是指國家和政府對住房方面的投資政策的改變對房地產(chǎn)商利益的影響。比如，使用年期、補(bǔ)償和收費(fèi)的規(guī)定等都可以導(dǎo)致開發(fā)成本的增加。 一個國家的經(jīng)濟(jì)體制決定著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向和國民經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)比例及經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制。 房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析 政策風(fēng)險是指由于政策的潛在變化有可能給房地產(chǎn)市場投資者帶 來各種不同形式的經(jīng)濟(jì)損失。 。由于市場條件的變化，他所能獲取的回報率是不確定的。 事實(shí)上，風(fēng)險是反映一種特殊的事件，這種事件會帶來多個不確定的結(jié)果，而且每一個不確定的結(jié)果的出現(xiàn)都有一可以測定的概率值。良好的房地產(chǎn)投資可行性分析還能給投資者提供科學(xué)的調(diào)查數(shù)據(jù)和投資策略，使投資者在激烈的市場競爭中處于不敗之地。 。由于土地資源的不可移動性和不可再生性，以及人類對房地產(chǎn)需求的日益增長，使得房地產(chǎn)從長期來看具有保值增值的特點(diǎn)。房地產(chǎn)投資回收期一般需要 3 年一5 年，如 果采用租賃經(jīng)營的方式則時間更長。好的管理和周到的服務(wù)是一種無形的廣告，能產(chǎn)生意想不到的投資效果。房地產(chǎn)的增值事實(shí)上就是土地的增值，而土地增值潛力的大小、利用效果的好壞，都與位置有著密切的關(guān)系。房地產(chǎn)投資是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的基礎(chǔ)，其結(jié)果是形成新的可用房地產(chǎn)或改造原有的房地產(chǎn)。三、保證房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的有序性 。房地產(chǎn)投資規(guī)模大、周期長，受自然因素以及社會、經(jīng)濟(jì)、政治等諸多因素的影響面臨較多的不確定性，而具有很大的風(fēng)險。在未來幾十年，我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，快速的經(jīng)濟(jì)增長必將要求房地產(chǎn)、住宅業(yè)保持適度的增長。在整個分析框架中，本文著重從財務(wù)分析的角度來進(jìn)行房地產(chǎn)投資可行性分析。中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過二十 多年的發(fā)展已逐步走向理性，但是，房地產(chǎn)投資的收益和風(fēng)險是并存的，房地產(chǎn)作為一種重要的投資工具，其投資風(fēng)險的規(guī)避有賴于科學(xué)的決策和理性的判斷。文章的具體內(nèi)容如下 :1)探討房地產(chǎn)投資相關(guān)理論及我國的實(shí)際情況。成套率提高到 %，房地產(chǎn)業(yè)每年以 12%的速度增長，到 ZOro 年房地產(chǎn)業(yè)的增加值占 GDP 的比重將達(dá) 5%，成為名副其實(shí)的支柱產(chǎn)業(yè)。 研究意義及研究對象 中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過二十多年的發(fā)展已逐步走向理性，但是，房地產(chǎn)投資的收益與風(fēng)險是并存的，房地產(chǎn)作為一種重要的投資工具，其投資風(fēng)險的規(guī)避有賴于科學(xué)的決策和理性的判斷。那磨如何開展房地產(chǎn)投資可行性分析 ?如何確保房地產(chǎn)可行性分析的客觀有效性 ?本文正是從這一目標(biāo)出發(fā)，在充分了解房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，通過建立模型，構(gòu)建一個系統(tǒng)的分析框架，著重突出財務(wù)分析，并利用這一分析框架開展實(shí)際案例的投資可行性 分析工作，為投資者的投資決策提供可靠的理論依據(jù)。同投資股票、債券一樣，把握投資的時機(jī)很重要。有了良好的位置，雖然具備了 好的投資獲利條件，但卻不一定能帶來好的投資效果。房地 產(chǎn)是一個資金密集型的行業(yè)，不論是房地產(chǎn)開發(fā)投資還是置業(yè)投資，所需要資金少則數(shù)十萬，多則數(shù)千萬元，甚至數(shù)億元。房地產(chǎn)被認(rèn)為是一種非流動性資產(chǎn)，一旦投資開發(fā)或購買房地產(chǎn)，巨額的資金在較長的時間內(nèi)就沉淀在房地產(chǎn)上。從我國過去十幾年住宅市場價格的變化情況來看，其年均增長幅度也大大超過同期通貨膨脹的平均水平。 。其后許多專家學(xué)者在此基礎(chǔ)上給風(fēng)險下了各種大同小異的定義。K 為所有不確定結(jié)果的數(shù)量值。結(jié)果表明，投資普通住宅回報率的風(fēng)險比投資高檔寫字樓回報率的風(fēng)險小得多。由于房地產(chǎn)投資具有風(fēng)險，因而投資者一般對承擔(dān)的這一風(fēng)險在經(jīng)濟(jì)上要求補(bǔ)償，這一補(bǔ)償也叫風(fēng)險溢價或風(fēng)險回報。在市場環(huán)境不完善的條件下，政策風(fēng)險對房地產(chǎn)市場的影響尤為重要。這種損失不一定體現(xiàn)在房地產(chǎn)商品對價格降低上，主要是市場上的交易活動減少。并會行使優(yōu)先購買權(quán)，對一些價格較低的地塊實(shí)行優(yōu)先購買。比如說，在即期市場上，某項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)很有發(fā)展前景，但長期市場的變化要受 到國家政策調(diào)整的影響，因此，每項(xiàng)投資都有由政策調(diào)整而帶來的投資損失的可能性。我們可以用投資回報率表示經(jīng)營者的獲利大小。比如 :投資股票、投資債券、投資銀行獲取利息等。這種由于供給與需求之間的不平衡而導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)營者的損失，就是供求風(fēng)險。比如，在有的地方，人們的住房水平非常落后，人們對住房的需求客觀上和欲念上都很強(qiáng)。比如，在我國住房租金曾經(jīng)極低，很少有人愿意將儲 蓄用于購買住房。舊城區(qū)投資的土地屬于房地產(chǎn)的二次開發(fā)，是由于原有城區(qū)因使用性質(zhì)改變或城市老化，房屋陳舊、破損或基礎(chǔ)設(shè)施改造而進(jìn)行的投資建設(shè)。住宅投資可分為兩類，即出租性住宅和銷售性住宅。引起這些問題的原因固然是多方面的，但企業(yè)微觀的投資可行性分析的滯后是重要因素之一。項(xiàng)目能否成立的判定，項(xiàng)目的投資規(guī)模、資金籌措方案等等的確定都在該階段完成。二是，在竣工驗(yàn)收合格后才進(jìn)行營銷工作。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資活動涉及面廣、回收期長、風(fēng)險度高?？尚行苑治鲫P(guān)于項(xiàng)目投資資金需求、經(jīng)濟(jì)效益評價、項(xiàng)目還貸能力分析的結(jié)論是向銀行申請貸款的依據(jù)等等。 項(xiàng)目進(jìn)度 安排 采用網(wǎng)絡(luò)圖或橫道圖，按前期工程、主體工程、附屬工程、交工驗(yàn)收、銷 售經(jīng)營等，分階段安排好開發(fā)建設(shè)進(jìn)度。 盈利能力目標(biāo) 盈利能力是反映房地產(chǎn)投資財務(wù)效益的主要目標(biāo)。 (1)分析實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的程度 :即通過實(shí)際指標(biāo)與計劃指標(biāo)、計劃指標(biāo)與定額指標(biāo)的對比，計劃 指標(biāo)與先進(jìn)指標(biāo)的比較等來分析實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的程度。比率分析是項(xiàng)目財務(wù)分析常用的方法。前者稱為環(huán)比動態(tài)比率，后者稱為定基動態(tài)比率。比率分析法是項(xiàng)目財務(wù)分析中常用的方法，在研究項(xiàng)目償債能力、獲利能力、經(jīng)營能力等方面均有廣泛應(yīng)用?？蓳?jù)此分析、檢驗(yàn)計算結(jié)果的正確性。財務(wù)效益指標(biāo)包括反映項(xiàng)目盈利能力的指標(biāo)和反映清償能力的指標(biāo)。 第五步進(jìn)行不確定性分析。由于計算及分析方法不同，成本導(dǎo)向定價又 可分以下幾種 : A 成本加成法 以比例的利潤來確定價格。 F 為固定資產(chǎn) 。凡是隨建筑面積變化而變化的成本屬變動成本，娜蛛工程費(fèi)等。通常有三種方法 :直接評定法、直接評價法和診斷法 。 (1)高價消費(fèi)心理。于是一些消費(fèi)者出現(xiàn)了“一分 錢 一分貨” 的消費(fèi)心理，認(rèn)知價格是質(zhì)量的指標(biāo)，價高質(zhì)量優(yōu)良的標(biāo)志，價格低則產(chǎn)品的質(zhì)量值得懷疑。只有選取正確的評價指標(biāo)體系，財務(wù)評價的結(jié)果才能與客觀實(shí)際情況相吻合，才具有實(shí)際意義。 ’ 參考文獻(xiàn) (一 )著作部分 [1]俊德 .項(xiàng)目評估 — 理論與方法 [M].武漢 :華中理工大學(xué)出版社， 2020 [2]勝平 .房地產(chǎn)金融與投資 [M].北京 :高等教育出版社， 2020 [3]張明貴 .房地產(chǎn)營銷與管理 [M].大連 :東北財經(jīng)大學(xué)出版社， 2020 [4]洪玉主 .房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理 [M].北京 :中國物價出版社， 2020 〔 5]喬志敏 .房地產(chǎn)經(jīng)營管理教程【 M].上海 :立信會計出版社， 2020 【 6]黃賢金 .房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理 [M〕 .上海 :上海財經(jīng)大學(xué)出版社， 2020 [7]劉正山 .房地產(chǎn)投資分析網(wǎng) ].大連 :東北財務(wù)大學(xué)出版社， 2020 [8]俞明軒、豐雷 .地產(chǎn)投資分析 [M」 .北京 :中國人民大學(xué)出版社， 2020 [9]謝經(jīng)榮、殷紅、王玉玫 .房地產(chǎn)金融 [M].北京 :中國人民大學(xué)出版社， 2020 [10]吳德慶、馬月才 .管理經(jīng)濟(jì)學(xué) [M].北京 :中國人民大學(xué)出版社， 2020 [11][美 ]瓦爾特 .尼柯爾 .微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)原理與 運(yùn)用 [M].北京 :中國財政經(jīng)濟(jì)出版