【正文】 條件。只有按照固定程序運行才能最大限度的避免失誤。 保 證項目投資的有序性 有序性是大規(guī)模項目投資經(jīng)濟活動正常運行的基本保證。 保證項目投資方案的優(yōu)化 可行性分析的過程，實質(zhì)上是投資方案的優(yōu)化過程。 房地產(chǎn)投資可行性 分析的作用 可行性分析在房地產(chǎn)投資決策中的作用主要體現(xiàn)在四個方面 : 保證項目投資決策的科學(xué)性和合理性 可行性分析在占有大量資料的基礎(chǔ)上，運用科學(xué)的分析方法，對項目策劃所提出的多種方案進行分析 。 房地產(chǎn)投資可行性分析的概念 房地產(chǎn)可行性分析，是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)在投資決策前，通過對房地產(chǎn) 市場有關(guān)方面的條件和情況進行調(diào)查、研究、分析，對建成后社會經(jīng)濟效益進行預(yù) 測和評價的一種科學(xué)分析方法。而銷售性的物業(yè)一般還分為兩種情況 :一是，在項目投資實施一段時間后，對物業(yè)進行預(yù)售 。 第三階段 :項目的營銷或經(jīng)營期 房地產(chǎn)投資項目，因項目性質(zhì)、用途不同，投資的第三階段內(nèi)容的差異較大。施工建設(shè)到竣工驗收這 一時期。它是房地產(chǎn)項目投資分析的主要階段。這肆?xí)r期的核心內(nèi)容是對項目的科學(xué)論證與評價決策。投資建議現(xiàn)階段主要是按照房地產(chǎn)發(fā)展周期進行房地產(chǎn)投資分析。這不僅投資者遭受巨大損失，也在相當(dāng)大的程度上阻礙了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的進程。近年來，我國 房地產(chǎn)在迅速發(fā)展的同時暴露出諸多問題，如投資總量偏大、結(jié)構(gòu)失衡、空置率過高等。進行房地產(chǎn)投資可行性分析，就是在全面調(diào)查投資項目的各方面制約因素基礎(chǔ)上保證投資的較高收益水平。 現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)投資的基本操作程序 房地產(chǎn)投資高收益與高風(fēng)險并存的特性，一方面為投資者獲取高額收益的機會，另一方面也使投資者面臨難以避免的風(fēng)險。住宅還可以為普通住宅、高級住宅及別墅等。隨著城市化及城鎮(zhèn)化的進展及居民對改進居住條件的強烈愿望，在今后相當(dāng)長一段時間內(nèi)，住宅將始終是房地產(chǎn)投資的首選對象。不過，新區(qū)開發(fā)將受到農(nóng)地保護的限制 :尤慕暈，‘”黔年國家土地資源靚出臺了《基本農(nóng)田保護條例》及經(jīng)過修訂的《土地管理法》的實施，表明了我國政府對農(nóng)田實行了世界上最嚴格的保護制度。 新區(qū)開發(fā)指的是城市郊區(qū)新征土地的投資開發(fā)，其主要經(jīng)濟活動是征用農(nóng)村集體所有的土地，并進行土地改造和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。舊城區(qū)開發(fā)的主要經(jīng)濟活動有拆遷安置和改造建設(shè)兩方面。 未開發(fā)的土地 房地產(chǎn)投資對象的土地有兩類 :舊城區(qū)開發(fā)和新城區(qū)開發(fā)。反之，則會刺激需求 我國房地產(chǎn)投資的現(xiàn)狀 我國房地產(chǎn)投資的對象 在目前，一般而言，可作為投資對象的房地產(chǎn)類型包括 :未開發(fā)的土地、出租性住宅、出售性住宅、辦公樓、商場、酒店、工業(yè)廠房、倉儲性物業(yè)、娛樂場所及設(shè)施、休閑性場所及設(shè)施等。反之，則會下降?？梢姡瑢ψ》康男枨髮⒅饕芫用袷杖?、房價和租金水平等因素的制約。 潛在需求是否能成為有效需求，或者在多大程度上可以轉(zhuǎn)化為有效需求是市場需求的主要風(fēng)險，在有些情況下，潛在需求還包括雖有客觀上的需求和購買力，但由于其它因素，人們不愿意將購買力投人到這種需求上。因為潛在需求在一定條件下可以轉(zhuǎn)化為有效需求。在分析房地產(chǎn)需求時，應(yīng)著重分析有效需求。但是，在這些地方，人們經(jīng)濟收人很低，還沒有形成對住房的購買力，因此，這些地方對住房的需求是一種潛在需求。潛在是一種欲念上的但無經(jīng)濟購買力的需求。這充分說明供給和需求是密切相關(guān)的，房地產(chǎn)投資過程中的供給過剩，實際就是需求不足，確切的說就是有效需求不足。 供給和需求是緊緊聯(lián)系在一起的，分析供給離不開需求，而分析需求也離不開供給，據(jù)有關(guān)統(tǒng)計資料顯示，至 2020 年底，我國未出售的新建商品房面積累計達到 10315 萬平方米，其中商品住宅面積有 5700 多萬平方米。這是整個房地產(chǎn)市場中最重要、最直接的風(fēng)險之一。比如，當(dāng)供給短缺或是需求不足時，都將 令房地產(chǎn)市場的主體，即買方或買方中的一方受到損失。這種動態(tài)不確定性決定了市場中的經(jīng)營收入的不確定性，因為經(jīng)營者的收入主要是有市場的供給與需求決定的。依次，在上面分析的情況下，如果銀行利率 i 高過租金的收益率，則很少有投資者會投資在物業(yè)上，或者說，租金收益率要大于銀行利息率才具有投資價值。其中， 投資銀行基本上是一種無風(fēng)險的投資。投資者還可以通過其它方式獲取投資回報率。 例如 :一個年初市價 200 萬元的商鋪預(yù)計全年租金的貼現(xiàn)收人為 20 萬元，則 r=20/200= 很明顯，側(cè) R/H 比率越高，說明經(jīng)營者的投資回報率越高，則該投資越具有吸 引 力。R 為年租金收人 。在這種情況下，假如房地產(chǎn)經(jīng)營者投資購買一物業(yè) 并將物業(yè)出租，收取租金以獲取收益。 2020 年、 2020 年以來中央為控制房價的高速增長，出臺了一系列的宏觀調(diào)控政策 :6 次上調(diào)人民幣存款準備金率，加速“項目清理，遏制投資過快，關(guān)緊土地“閘門”鞏固調(diào)控成效，‘， 90/70’’， 15 條細則量化供應(yīng)結(jié)構(gòu)等，這些措施一出臺，全國各地房地產(chǎn)市場均在不同程度上受到影響，房 地產(chǎn)市場冷淡下來，交易活動減少，商品房開發(fā)商的損失立即出現(xiàn)。如 1993 年，為了抑制國內(nèi)通貨膨脹，中央采取宏觀經(jīng)濟調(diào)控政策，銀根緊縮，導(dǎo)致大量的房地產(chǎn)施工不足。 (3)金融政策變化風(fēng)險 金融政策改變會對整個房地產(chǎn)市場產(chǎn)生很大的影響，房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)者和經(jīng)營者都會因此賺取利潤或虧損。 房地產(chǎn)投資受政策制約甚大，房地產(chǎn)由于投資大、周期長，在投資商的決策與國家的政策調(diào)整 (主要指國家對房地產(chǎn)投資的政策 )存在一定的差距或矛盾時，該投資必然會面臨政策變動所帶來的風(fēng)險。住房制度改革風(fēng)險主要是指國家和政府對住房方面的投資政策的改變對房地產(chǎn)商利益的影響。這將給囤積土地待價而估者帶來很大的損失。這會給房地產(chǎn)開商帶來增加成本的風(fēng)險。比如，政府可能在一定情況下實行高地價政策，以控制土地的出讓數(shù)量 。比如，使用年期、補償和收費的規(guī)定等都可以導(dǎo)致開發(fā)成本的增加。 (2)房地產(chǎn)制度改革風(fēng)險 ①土地使用制度改革風(fēng)險。另一種情況是經(jīng)濟體制改革后房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)發(fā)生改變，或者說房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的模式發(fā)生改變，房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)比例變化發(fā)生改變。對房地產(chǎn)業(yè)來說，這種改變的結(jié)果會出現(xiàn)兩種情況 :一是通過改革，政府將房地產(chǎn)業(yè)在整個經(jīng)濟中的地位進行調(diào)整，如果政府將房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟的地位降低 ，減少投資于房地產(chǎn)業(yè)的資金，房地產(chǎn)商品市場的活力將會減少，這將給房地產(chǎn)商品生產(chǎn)者和經(jīng)營者都帶來損失。 一個國家的經(jīng)濟體制決定著經(jīng)濟的發(fā)展方向和國民經(jīng)濟的結(jié)構(gòu)比例及經(jīng)濟運行機制。其中，經(jīng)濟體制風(fēng)險、房地產(chǎn)制度變革風(fēng)險、金融政策變化風(fēng)險是主要風(fēng)險。因此，房地產(chǎn)投資商都非常關(guān)注房地產(chǎn)政策的變化趨勢，以便及時處理由此而引發(fā)的風(fēng)險。房地產(chǎn)業(yè)由于與社會經(jīng)濟發(fā)展緊密相關(guān)，因此，在很大程度上受到政府政策的控制，政府對租金、售價的限制，對外資的控制，對土地使用的控制，對環(huán)境保護的要求，尤其是對投資規(guī)模、投資方向、金融的控制以及新稅收政策的制定，都對房地產(chǎn)投資者構(gòu)成風(fēng)險。 房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析 政策風(fēng)險是指由于政策的潛在變化有可能給房地產(chǎn)市場投資者帶 來各種不同形式的經(jīng)濟損失。劃分風(fēng)險的方法很多，如系統(tǒng)風(fēng)險與非系統(tǒng)風(fēng)險，純粹風(fēng)險和投機風(fēng)險等等。 房地產(chǎn)投資風(fēng)險的類型 房地產(chǎn)市場是千變?nèi)f化的，變化的根本原因是由于一系列的不確定因素的存在。 。 。經(jīng)濟繁榮時，寫字樓火爆，回報率很高，為 70%，而對于普通住宅影響較小 . 房地產(chǎn)投資風(fēng)險的特點 房地產(chǎn)投資具有周期性長、投人資金量大、資金變現(xiàn)能力差等特點，因而投資風(fēng)險也具有其自身的特點，具體如下 : 。 表 ， 普 通住宅的投資回報率預(yù)測 經(jīng)濟狀況 發(fā)生概率 投資回報率 蕭條 6% 平穩(wěn) 15% 繁榮 20% 可以看出，在經(jīng)濟蕭條時，高檔寫字樓的租售可能慘淡，因此會出現(xiàn)虧損，回報率為一巧 %，而對于普通住宅市場沖擊的可能性較小，回報率仍為 6%。 表一 : 高檔寫字樓的投資回報率預(yù)測 經(jīng)濟狀況 發(fā)生概率 投資回報率 蕭條 15% 平穩(wěn) 20% 繁榮 70% 如果該投資者改高檔寫字樓為普通住宅投資，他預(yù)測得到的投資回報率仍然是不確定的，假設(shè)這項投資的不確定性如表 1一 2所示，計算結(jié)果表明，這項投資的風(fēng)險度量值為 R=。由于市場條件的變化，他所能獲取的回報率是不確定的。這種差異程度越大，表明不確定結(jié)果的綜合效應(yīng)越難以 測定，從而事件的風(fēng)險就越大。 這種效應(yīng)的數(shù)量值就是風(fēng)險的度量。 根據(jù)上面的定義，風(fēng)險用數(shù)學(xué)函數(shù)可以表示為 :R=F(P， K)式中，P 為各種不確定性的概率 。 事實上，風(fēng)險是反映一種特殊的事件，這種事件會帶來多個不確定的結(jié)果，而且每一個不確定的結(jié)果的出現(xiàn)都有一可以測定的概率值。 雖然風(fēng)險的定義很多，但大致可分為兩類，第一類定義強調(diào)風(fēng)險的不確定性。如英國的史蒂芬 .魯比認為 :“在投資決策活動中，風(fēng)險可以被認為是決策的實際結(jié)局可