房地產(chǎn)投資可行性估測-文庫吧資料
2025-05-23 00:38本頁面
【正文】 100% 200% 30% 40% 50% 60% 扣除項目金額 增值額 扣除項目： A. 取得土地使用權(quán)所支付的金額； B. 開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本； C. 開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用； 。（ 含 100％ ） C. 增值額超過扣除項目金額 100%、未超過扣除項目金額 200%的部分，稅率為 50%。 房地產(chǎn)開發(fā)投資中的稅金 經(jīng)營稅金： 兩稅一附加 營業(yè)稅（ 5％）、城市維護建設(shè)稅和教育費附加（營業(yè)稅的 10％） 企業(yè)所得稅： 25％ 土地增值稅 針對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中發(fā)生的土地增值所征收的一種稅 印花稅和交易服務(wù)費 城鎮(zhèn)土地使用稅： 占用國有土地而交納的一種稅 房產(chǎn)稅： 擁有房地產(chǎn)而交納的一種財產(chǎn)稅 土地增值稅的計算 四級超額累進稅率： A. 增值額未超過扣除項目金額 50%的部分，稅率為 30%。 租 售 計 劃 租售方案 租售價格 租售收入 收款方式 租售物業(yè)用途、類型、面積、 時間及其與建筑物的對應(yīng)關(guān)系 依照定價策略和方法制定租售價格 依據(jù)經(jīng)營情況、類別和時間計算 租售收入，形成租售收入計劃 考慮當(dāng)?shù)馗犊盍?xí)慣，確定分期 付款的期數(shù)及各期付款的比例 房地產(chǎn)開發(fā)投資收益的構(gòu)成 自營收入＝營業(yè)額－營業(yè)成本－自營中的商業(yè) 經(jīng)營風(fēng)險回報 租售收入（經(jīng)營收入）＝銷售收入＋出租收入＋自營收入 其中，銷售收入＝銷售房屋面積 房屋銷售單價 （含土地、商品房和配套設(shè)施） 出租收入＝出租房屋建筑面積 房屋租金單價 （含土地和商品房） 兩個關(guān)鍵因素：有效經(jīng)營面積和價格的制定。 資金使用計劃 時間 費用項目 合計 開發(fā)經(jīng)營期 1 2 3 … n 1 土地費用 2 前期工程費 3 房屋開發(fā)費 4 開發(fā)期費用 5 開發(fā)期稅費 6 其他費用 7 不可預(yù)見費 合計 提示：充分考慮各款項的支付特點，預(yù)收款、欠付款、預(yù)付定金 以及按照工程進度付款的情況，按期（年、半年、季、月）編制。 銷 售 費 用 銷售人員工資、獎金、福利費、差旅費，銷售機構(gòu) 的折舊費、修理費、物料消耗費、廣告宣傳費、代 理費、銷售服務(wù)費及銷售許可證申領(lǐng)費。 按照項目總投資的 3～ 5％估算 開發(fā)費用的估算 財 務(wù) 費 用 資金使用成本，如借款或債券利息 資金籌集成本，如手續(xù)費、融資代理費、承諾費、 外匯匯兌凈損失以及其他。 【 例 】 某商業(yè)綜合房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價的備選方案 建設(shè)內(nèi)容與經(jīng)營方式 是否分期開發(fā) 寫字樓、公寓 寫字樓、商場 銷售 出租 不分期 評價方案一 評價方案三 分 2期 評價方案二 評價方案四 提示： 其他因素可以采用敏感性等方法進行分析。 （ 2）項目策劃 項目投資方案的擬訂和選擇。 市場分析的步驟 分析影響本地房地產(chǎn)投資環(huán)境的國內(nèi)外經(jīng)濟形勢； 審度與投資機會相關(guān)地區(qū)和全市的經(jīng)濟、人口以及政治趨勢； 劃定構(gòu)成直接競爭的同類物業(yè)所在的街區(qū)、交易或市場區(qū)域的特定地理界限； 分析特定物業(yè)類型在市場范圍的潛在需求，預(yù)測研究期內(nèi)的需求； 確定并分析市場范圍內(nèi)的競爭性（同類）物業(yè)； 估測預(yù)測期內(nèi)市場范圍中可能出現(xiàn)的額外供給，估測所研究物業(yè)的供給在預(yù)測需求中所占的合理份額 。 時機、區(qū)位、類型和質(zhì)量的選擇； 擬定和優(yōu)化開發(fā)經(jīng)營方案； 市場研究的程度 市場環(huán)境的穩(wěn)定性 如街區(qū)功能、宏觀形勢、市場趨勢等 所涉及物業(yè)的復(fù)雜性 如穩(wěn)定街區(qū)的小規(guī)模物業(yè)、物業(yè)所處開發(fā)階段、物業(yè)的多用途、物業(yè)產(chǎn)權(quán)的復(fù)雜性等 投資人承擔(dān)風(fēng)險能力 如謹(jǐn)慎 —— 更多信息，冒險 —— 較少信息 提示： 市場研究常處于螺旋式遞進狀態(tài)，復(fù)雜性和成本會隨之 增加。 財務(wù)上可行 物理上可行 法律上可行 方案或計劃可行 2. 可行性研究的作用 與其他協(xié)作方 、 合作方 簽訂協(xié)議 、 合同的依據(jù) 可行性研究報告 投資 決策 籌集 資金 后續(xù)設(shè)計任務(wù)書 和規(guī)劃設(shè)計 出發(fā)點 不要在一個錯誤的時間、一個錯誤的地點、面向一個錯誤的市場開發(fā)或購買了一個錯誤的樓盤?。?！ 3. 可行性研究的工作階段 機會可行性研究 初步可行性研究 詳細(xì)可行性研究 4. 可行性研究的程序 研究工作籌劃 調(diào)查研究 方案構(gòu)建、選擇和優(yōu)化 財務(wù)評價和綜合評價 編制可行性研究報告 房地產(chǎn)投資項目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇 市場分析 項目策劃 投資方案 的擬訂 選擇相關(guān)基礎(chǔ)參數(shù) 定量分析 （ 1）市場分析 從需求角度確立擬開發(fā)項目的價值。 評估不同投資策略對投資價值的影響。 經(jīng)營凈收入 年貸款本息：抵押貸款人 稅前現(xiàn)金流：權(quán)益投資人 現(xiàn)金流的價值 所得稅 稅后現(xiàn)金流： CFi,CFd 現(xiàn)金流 現(xiàn)值＝ Pd 現(xiàn)值＝ Pe Pv＝ Pd+Pe r 12211 ( 1 ) ( 1 ) ( 1 ) ( 1 ) ( 1 )nn d i de n n i niv d eCF CF CF CFCF CFPr r r r r rP P P?? ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ????決策模型的應(yīng)用條件 對收益、營運支出、融資總額和時間、銷售價格、稅費、機
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