房地產(chǎn)投資分析第十章開發(fā)案例分析-文庫吧資料
2025-05-23 00:38本頁面
【正文】 稅前 所得稅后 內(nèi)部收益率（ FIRR） % % 財務凈現(xiàn)值（ NPV） 781 45 投資回收期（年） 基準收益率（ ic） 20% 20% 續(xù)表 109 財務現(xiàn)金流量表（全部投資） 單位：萬元 序號 項 目 合計 1 2 3 4 5 6 1 現(xiàn)金流入 20 714 1 557 7 005 7 186 4 094 873 售房收入 租房收入 自營收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營資金 凈轉(zhuǎn)售收入 20 486 185 44 1 557 7 005 7 133 53 4028 66 763 66 44 2 現(xiàn)金流出 17 395 1 500 2 808 5 747 3 249 2 478 1613 資本金 預售 (租 )收入用于開發(fā)產(chǎn)品投資 自營部分經(jīng)營費用 出租房經(jīng)營費用 經(jīng)營稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3 000 5 501 31 1 137 2 202 1 635 1 500 1 500 941 86 163 119 4 094 385 732 535 233 9 395 754 561 155 11 225 454 337 78 11 46 99 83 表 1010 財務現(xiàn)金流量表（資本金） 單位：萬元 長期借款本金償還 流動資金借款償還 短期借款本金償還 借款利息支付 償還其他應付款 3891 1297 1297 1297 3 凈現(xiàn)金流量 3319 1500 1252 1258 3937 1615 740 4 累計凈現(xiàn)金流量 1500 2752 1493 2444 4059 3319 計算指標 內(nèi)部收益率（ FIRR） % 財務凈現(xiàn)值（ NPV） 909 基準收益率（ ic） 20% 續(xù)表 1010 財務現(xiàn)金流量表（資本金） 單位：萬元 10． 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析 3．清償能力分析 按照項目的借款條件和還款計劃，項目建設期不還本金，從第 4年開始分 3年等額償還本金 ，每年還 1 297萬元；借款利息每年照付，總計付利息 722萬元。資本金內(nèi)部收益率為 %，項目凈現(xiàn)值為 909萬元。 序號 項 目 合 計 1 2 3 4 5 6 1 售房收入 20 486 1 557 7 005 7 133 4028 763 可銷售面積 (平方米 ) 平均售價 (元 /平方米 ) 銷售比例 (%) 122 660 100 45898 1696 37 45898 1 696 37 27764 1632 23 3100 1250 3 2 經(jīng)營稅金及附加 1 127 86 385 392 222 42 營業(yè)稅 城市維護建設稅 教育費附加 1 024 72 31 78 5 2 350 25 11 357 25 11 201 14 6 38 3 1 3 土地增值稅 2 202 163 732 754 454 99 4 商品房銷售凈收入 17 158 1 308 5 888 5 987 3352 622 表 106 售房收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單位：萬元 序號 項 目 合 計 1 2 3 4 5 6 1 租房收入 185 53 66 66 可出租面積 (平方米 ) 單位租金 (元 /平方米 ) 出租率 (%) 528 1 000 80 660 1 000 100 660 1 000 100 2 經(jīng)營稅金及附加 10 3 4 4 營業(yè)稅 城市維護建設稅 教育費附加 9 1 ? 3 ? ? 3 ? ? 3 ? ? 3 租金凈收入 175 50 62 62 4 凈轉(zhuǎn)售收入 44 44 注：由于表中有效數(shù)字是四舍五入取整，但計算過程中仍然保持足夠的有效位數(shù)，可能造成表中合計數(shù)與各年數(shù)字之和不等，在各年數(shù)字絕對值小于 1時，用“ ?” 表示，以后各表同。和項目業(yè)主投入的資本金 3 000萬元相比，在 6年內(nèi)項目盈利和繳納稅金的絕對額是相當高的，表明項目的盈利能力是比較強的。 10． 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析 2．盈利能力分析 項目在計算期內(nèi)經(jīng)營收入 20 671萬元，可獲利潤 4 954萬元，扣除所得稅、公益金、公積金后還有 2 821萬元可分配利潤。 平方米，建設期出租房不預租。售房加權(quán)平均價為 1 670元 /平方米。各類房屋銷售計劃見表 105。住宅樓從項目開工第 2年開始預售，分期付款，按 20%、 70%和 10%分 3年付清。 稅費率見表 104。詳見表 103。 序 號 項 目 總 投 資 估算說明 1 開發(fā)建設總投資 12 391 土地費用 前期工程費 基礎設施建設費 建筑安裝工程費 公共配套設施建設費 開發(fā)間接費 管理費用 銷售費用 開發(fā)期稅費 其他費用 不可預見費 財務費用 420 28 10 9 917 96 99 99 367 183 449 722 2 經(jīng)營資金 3 項目總投資 12 391 開發(fā)產(chǎn)品成本 固定資產(chǎn)投資 經(jīng)營資金 12 391 表 102 項目總投資估算表 單位：萬元 10． 1租售房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析 項目總投資 12 391萬元。 項 目 金額（萬元） 1 2 3 土地費用 420 100% 前期工程費 28 100% 基礎設施建設費 10 100% 建筑安裝工程費 9 917 10% 33% 57% 公共配套設施建
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