房地產(chǎn)投資分析第二章市場(chǎng)分析-文庫(kù)吧資料
2025-05-23 00:38本頁(yè)面
【正文】 法等。在占有若干統(tǒng)計(jì)資料、預(yù)測(cè)對(duì)象的未來(lái)受突發(fā)性因素影響較小的情況下，選用適當(dāng)?shù)臄?shù)學(xué)模型進(jìn)行定量預(yù)測(cè)，可以得到比較滿意的預(yù)測(cè)效果。定性預(yù)測(cè)方法主要包括集體判斷法、專家意見法。 通常采用的方法有： 1．直觀判斷法 這是定性預(yù)測(cè)方法的統(tǒng)稱。 2． 4房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法 2．定量預(yù)測(cè) 定量預(yù)測(cè)是在了解歷史資料和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，運(yùn)用數(shù)學(xué)方法和其他分析技術(shù)，建立可以表現(xiàn)數(shù)量關(guān)系的數(shù)量模型，并以此為基礎(chǔ)分析、計(jì)算和確定房地產(chǎn)市場(chǎng)要素在未來(lái)可能的數(shù)量。 2． 4房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法 1．定性預(yù)測(cè) 定性預(yù)測(cè)是指依靠人們的經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)知識(shí)和分析能力，參照已有的資料，通過(guò)主觀判斷，對(duì)事物未來(lái)的狀態(tài)如總體趨勢(shì)、發(fā)生或發(fā)展的各種可能性及其后果等做出分析與判斷。 2． 4房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法 2． 4． 1房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)是指運(yùn)用科學(xué)的方法和手段，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查所提供的信息資料，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)及其變化趨勢(shì)進(jìn)行測(cè)算和判斷，以確定未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向、需求量、供給量以及相應(yīng)的租金售價(jià)水平。 2． 3房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法與程序 3．設(shè)計(jì)調(diào)查表 設(shè)計(jì)調(diào)查表的程序和應(yīng)注意的問(wèn)題如下： 1）決定調(diào)查方式 2）決定采用哪一種類型的問(wèn)題 3）設(shè)計(jì)調(diào)查表問(wèn)題應(yīng)注意的事項(xiàng) 2． 3房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法與程序 4．選樣 5．?dāng)?shù)據(jù)處理、分析與解釋 6．提出調(diào)查報(bào)告 需要說(shuō)明的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的前期工作，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析是對(duì)市場(chǎng)調(diào)查信息再加工的過(guò)程。 2． 3房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法與程序 2．決定收集資料的方法 資料分為第一手資料和第二手資料。只有當(dāng)需要調(diào)查的問(wèn)題被仔細(xì)、準(zhǔn)確地定義以后，才能設(shè)計(jì)研究計(jì)劃，獲取切乎實(shí)際的信息。市場(chǎng)調(diào)查通過(guò)一定的市場(chǎng)調(diào)查程序得以實(shí)現(xiàn)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查方法是指市場(chǎng)調(diào)查人員在實(shí)地調(diào)查中收集各種信息資料所采用的具體方法。 4）其他信息。 2）房地產(chǎn)供給方面的信息。 2． 2房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 2．從市場(chǎng)分析的角度看，市場(chǎng)信息分為四個(gè)方面。 2）是與區(qū)域環(huán)境有關(guān)的信息。 2． 2房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 2． 2． 4房地產(chǎn)市場(chǎng)分析中的信息類型 1．從投資者的角度看，分為三個(gè)類型。 2． 2房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 3）房地產(chǎn)銷售階段 該階段的市場(chǎng)調(diào)查分析主要包括房地產(chǎn)項(xiàng)目廣告策略在目標(biāo)市場(chǎng)中的反應(yīng)和收效情況，收集并充分研究所收集到的資料，了解公司營(yíng)銷計(jì)劃的執(zhí)行情況、市場(chǎng)上其他在售項(xiàng)目的主要營(yíng)銷手段和銷售狀況、價(jià)格走勢(shì)等；此外還包括消費(fèi)者購(gòu)買商品的動(dòng)機(jī)以及使用商品的事實(shí)情況調(diào)查分析。 2． 2房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 3．房地產(chǎn)項(xiàng)目在不同階段進(jìn)行市場(chǎng)分析的要點(diǎn) 1）房地產(chǎn)項(xiàng)目定位階段 該階段的市場(chǎng)調(diào)查分析除了進(jìn)行公開在售項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)的調(diào)查、市場(chǎng)供求研究之外，還包括項(xiàng)目的細(xì)分市場(chǎng)分析、目標(biāo)市場(chǎng)狀況，消費(fèi)者活動(dòng)、購(gòu)買動(dòng)機(jī)、傾向、決策等心理過(guò)程的分析。 2． 2房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 對(duì)投資環(huán)境的調(diào)查和預(yù)測(cè)，一般是指對(duì)下列各環(huán)境的調(diào)查和預(yù)測(cè)： 1）政治環(huán)境 2）法律環(huán)境 3）經(jīng)濟(jì)環(huán)境 4）文化環(huán)境 5）自然環(huán)境 6）規(guī)劃環(huán)境 7）基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境 2． 2房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 2．房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的調(diào)查與預(yù)測(cè) 房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的調(diào)查與預(yù)測(cè)應(yīng)在房地產(chǎn)投資環(huán)境調(diào)查與預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上進(jìn)行。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)包括房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)查與預(yù)測(cè)、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的調(diào)查與預(yù)測(cè)。 從圖 22我們可以看出，只有當(dāng)市場(chǎng)分析的收益超過(guò)該分析所花費(fèi)的成本時(shí)，市場(chǎng)分析才是合算的。因此，在分析到一定階段時(shí)，會(huì)有一個(gè)點(diǎn)使市場(chǎng)分析所需的成本超過(guò)收益。 2． 2房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 2．市場(chǎng)分析的程度 進(jìn)行市場(chǎng)分析的目的是想使投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流量及市場(chǎng)價(jià)值的變化預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確，以使自己在開發(fā)結(jié)束時(shí)或持有期內(nèi)獲得最大利潤(rùn)。 2． 2房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 2． 2． 2房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的限度 1．市場(chǎng)分析的限制 由于以下幾方面的限制，市場(chǎng)分析的效果有時(shí)并不如我們想象的那么好。 二是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理需要市場(chǎng)分析。 2． 2房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 2． 2． 1房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的必要性 房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)分析是在投資決策確定之前，調(diào)查市場(chǎng)情況、了解項(xiàng)目背景資料、辨識(shí)投資風(fēng)險(xiǎn)、選擇投資機(jī)會(huì)的過(guò)程。 2． 1房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般問(wèn)題 3．按房地產(chǎn)權(quán)屬交易的內(nèi)容劃分，房地產(chǎn)市場(chǎng)可分為： 1）租賃市場(chǎng) 租賃市場(chǎng)是對(duì)不同類型房地產(chǎn)的使用權(quán)進(jìn)行一定期限和方式的有
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