【正文】 調(diào)查 第五節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法 一、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)是指運(yùn)用科學(xué)的方法和手段，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查所提供的信息資料，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)及其變化趨勢(shì)進(jìn)行測(cè)算和判斷，以確定未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向、需求量、供給量以及相應(yīng)的租金售價(jià)水平。 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查方法是指市場(chǎng)調(diào)查人員在實(shí)地調(diào)查中收集各種信息資料所采用的具體方法。 ?要較準(zhǔn)確預(yù)測(cè)經(jīng)營(yíng)期的現(xiàn)金流，分析投資回收期及投資回收后的經(jīng)營(yíng)狀況。 ?投資、經(jīng)營(yíng)的特殊性。 ? 要考慮車輛通道、生產(chǎn)工藝、設(shè)備安裝、防火、抗震等方面的特殊要求。 ? 考慮不同行業(yè)工業(yè)物業(yè)的互換性，建設(shè)多功能物業(yè)。 其中，新建住宅的數(shù)量受下列因素制約： ①籌集住房資金的數(shù)額； ②建筑材料生產(chǎn)狀況； ③住宅生產(chǎn)效率； ④住宅竣工率和住宅小區(qū)配套工程狀況； ⑤住宅流通渠道狀況等。 （ 5）住宅單元大小、類型的需求和偏好。要考慮戶均人口數(shù)、是否有與父母合住的習(xí)慣。主要考慮目標(biāo)客戶家庭的可支配收入，還有銀行規(guī)定的最低首付比例和允許的供樓款占可支配收入的最高比例。而我國(guó)目前的住宅的租售比不合理，租房比買房劃算。房?jī)r(jià)收入比的國(guó)際通用標(biāo)準(zhǔn)為 3～ 6︰ 1，這里是指中位家庭年收入與中位住宅價(jià)格之比；而我國(guó)各大中城市的房?jī)r(jià)收入比一般都在 10︰ 1以上。因此寫字樓租金一般每年都會(huì)提高一定幅度。 ? 項(xiàng)目?jī)?nèi)外設(shè)計(jì)的平面布局、特色與格調(diào)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、大廈內(nèi)擬提供的公共服務(wù)和設(shè)施、能滿足的特殊需求和偏好。交通、通訊以及與相關(guān)機(jī)構(gòu)的聯(lián)系的便捷條件。特別應(yīng)考慮項(xiàng)目所在城市的第三產(chǎn)業(yè)的比重和水平。分散型主要是在人口集中、新居住區(qū)投資建設(shè)，滿足地區(qū)群體購(gòu)物需要。 ? 考慮集中型和分散型的問(wèn)題。 ? 該區(qū)域主要商業(yè)物業(yè)類型及服務(wù)范圍。 ? 現(xiàn)有地段中商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)狀況。此因素在零售商業(yè)物業(yè)起著關(guān)鍵作用，影響其銷售狀況和價(jià)格水平。 分析時(shí)要充分考慮項(xiàng)目所在地區(qū)的流動(dòng)人口和常住人口的數(shù)量、購(gòu)買力水平以及該地區(qū)的特殊要求，還要考慮商業(yè)物業(yè)的服務(wù)半徑及其他競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的分布情況，最后才能確定項(xiàng)目的規(guī)模、檔次及日后的經(jīng)營(yíng)構(gòu)想。找出某一消費(fèi)群體所對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)產(chǎn)品子市場(chǎng)； ③分析各子市場(chǎng)的供需關(guān)系，求出各子市場(chǎng)的供需缺口； ④將供需缺口最大的子市場(chǎng)確定為目標(biāo)子市場(chǎng)，具體求出目標(biāo)子市場(chǎng)供求缺口量（即未滿足的需求量）。 ③找出影響計(jì)劃項(xiàng)目成功的關(guān)鍵問(wèn)題，明確下一步分析 的方向和側(cè)重點(diǎn)。 其中營(yíng)銷建議是研究銷售較好的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目及戶型，進(jìn)行目標(biāo)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和產(chǎn)品功能定位，并找出目標(biāo)物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，提出強(qiáng)化其優(yōu)勢(shì)、弱化劣勢(shì)的措施，并指出它的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源。 地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析 要對(duì)項(xiàng)目地塊所在的區(qū)位與類似的區(qū)位進(jìn)行比較， 發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)機(jī)會(huì) 在有兩個(gè)或兩個(gè)以上的可選用途時(shí)， 就要對(duì)每一種可能的用途進(jìn)行分析比較 1 2 區(qū)位分析 某地點(diǎn)最佳用途分析是進(jìn)行投資決策的主要分析內(nèi)容 進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)評(píng)價(jià)，確定目標(biāo)物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)，預(yù)測(cè)一定 價(jià)格和特征下項(xiàng)目的銷售率及市場(chǎng)占有率（市場(chǎng)份額）。 地區(qū)經(jīng)濟(jì)的基本趨勢(shì)分析 地區(qū)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)分析 1 2 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析可采用計(jì)劃部門等機(jī)構(gòu)對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)情況的 研究結(jié)果，而不必對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)情況作完全分析。 是在前兩個(gè)層次的基礎(chǔ)上，對(duì)特定地點(diǎn)特定項(xiàng)目作競(jìng)爭(zhēng) 能力分析，預(yù)測(cè)一定價(jià)格和特征下的銷售率及市場(chǎng)占有率 情況，對(duì)項(xiàng)目的租金及售價(jià)、吸納量及吸納量計(jì)劃進(jìn)行 預(yù)測(cè)。 對(duì)研究區(qū)域內(nèi)專業(yè)市場(chǎng) (住宅、商業(yè)或工業(yè)物業(yè) )或?qū)I(yè) 子市場(chǎng)的供需分析，是在前一層次分析的基礎(chǔ)上，對(duì)特定 子市場(chǎng)的供需情況進(jìn)行單獨(dú)的估計(jì)和預(yù)測(cè)。 第二節(jié) 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和 市場(chǎng)供求分析 補(bǔ)充：“三個(gè)三”的市場(chǎng)分析思路 三個(gè)層面：（ 1）國(guó)家或行業(yè)；（ 2）區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)；（ 3）項(xiàng)目地塊 三個(gè)方面：（ 1）需求；（ 2）供給；（ 3）價(jià)格 三個(gè)時(shí)段：（ 1）過(guò)去；（ 2）現(xiàn)在；（ 3）未來(lái) 第二節(jié) 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和 市場(chǎng)供求分析 補(bǔ)充：“三個(gè)三”的市場(chǎng)分析思路 區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng) 項(xiàng)目 國(guó)家 /地區(qū) /城市 三個(gè)層面 市場(chǎng)研究區(qū)域內(nèi)所有的物業(yè)類型及總的地區(qū)經(jīng)濟(jì)，對(duì)總的 房地產(chǎn)市場(chǎng)及各專業(yè)市場(chǎng)總供需情況的綜合分析。目標(biāo)客戶人群的主要特征、行為方式、地理分布。購(gòu)買者的職業(yè)、年齡、受教育程度、現(xiàn)居住或工作地點(diǎn)區(qū)位分布，投資和自用各自比例。對(duì)于規(guī)劃中的項(xiàng)目和正在開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目應(yīng)分析其用途、投資者、所在區(qū)縣名稱、位置、占地面積、容積率、建筑面積、售價(jià)、項(xiàng)目當(dāng)前狀況、完工日期等。 第二節(jié) 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和 市場(chǎng)供求分析 （二）房地產(chǎn)投資環(huán)境分析方法 SWOT分析法 （ 1）優(yōu)勢(shì)（ S） （ 2）劣勢(shì)（ W） （ 3）機(jī)遇（ O） （ 4）挑戰(zhàn)（ T） 第二節(jié) 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和 市場(chǎng)供求分析 四、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求分析 （一）市場(chǎng)供給分析 具體包括相關(guān)房地產(chǎn)類型的存量、在建數(shù)量、計(jì)劃開(kāi)工量、已獲規(guī)劃許可的數(shù)量、改變用途的數(shù)量和拆遷數(shù)量等，短期內(nèi)新增供給數(shù)量的估計(jì)，當(dāng)前城市規(guī)劃及其可能的變化和土地利用、交通、基本建設(shè)投資等計(jì)劃，分析未來(lái)相關(guān)市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)供求之間的數(shù)量差異?；驹恚喊阉芯康膹?fù)雜問(wèn)題看做是一個(gè)大系統(tǒng)，通過(guò)對(duì)系統(tǒng)的多個(gè)因素的分析，劃分出各因素間相互聯(lián)系的有序?qū)哟?，上一層次的元素?duì)相鄰的下一層次的全部或部分元素起著支配作用，從而形成一個(gè)自上而下的逐層支配的關(guān)系。其中層次分析法、特爾菲法最常用。其主要目的是對(duì)以上的各環(huán)境影響因素進(jìn)行權(quán)重分析，通過(guò)打分量化各因素的影響程度，最后加總確定項(xiàng)目投資環(huán)境的優(yōu)劣。 （ 1）政治環(huán)境；（ 2）法律環(huán)境；（ 3）經(jīng)濟(jì)環(huán)境；（ 4）社會(huì)文化環(huán)境；（ 5）自然地理環(huán)境；（ 6）規(guī)劃環(huán)境；（ 7）基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境 第二節(jié) 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和 市場(chǎng)供求分析 三、房地產(chǎn)投資環(huán)境分析 （二）房地產(chǎn)投資環(huán)境分析方法 投資環(huán)境分析方法主要有：相似度法、多因素和關(guān)鍵因素評(píng)估法、綜合分析法等。這就說(shuō)明，即使上面所述的四個(gè)限制均不存在，也仍然有一個(gè)市場(chǎng)分析的經(jīng)濟(jì)合理程度問(wèn)題。 如果想做，市場(chǎng)分析是無(wú)止境的。 第二節(jié) 房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和 市場(chǎng)供求分析 一、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的必要性 房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)分析是在投資決策確定之前，調(diào)查市場(chǎng)情況、了解項(xiàng)目背景資料、辨識(shí)投資風(fēng)險(xiǎn)、選擇投資機(jī)會(huì)的過(guò)程。