【正文】 8 0 9 08 1 1 09 0 1 09 0 3 09 0 5 09 0 7（千平方米）上海2022 年周均成交 47 . 6 萬平方米2022 年周均成交 30 . 5 萬平方米09 年年初至今周均成交 49 . 2 萬平方米 每周商品房成交套數(shù)05001, 00 01, 50 02, 00 02, 50 03, 00 007 0 1 07 0 3 07 0 5 07 0 7 07 0 9 07 1 1 08 0 1 08 0 3 08 0 5 08 0 7 08 0 9 08 1 1 09 0 1 09 0 3 09 0 5 09 0 7（套） 杭州2022 年周均成交 804 套2022 年周均成交 439 套09 年年初至今周均成交 1263 套 7 一些城市成交量超過 07年水平 珠三角地區(qū)成交量 其他區(qū)域成交量 資料來源： CRED，中金公司研究部 每周住宅成交面積05010015020025007 0 1 07 0 3 07 0 5 07 0 7 07 0 9 07 1 1 08 0 1 08 0 3 08 0 5 08 0 7 08 0 9 08 1 1 09 0 1 09 0 3 09 0 5 09 0 7（千平方米）深圳2022 年周均成交 9. 0 萬平方米2022 年周均成交 7. 9 萬平方米08 年年初至今周均成交 14 . 5 萬平方米 每周住宅成交套數(shù)04008001, 20 01, 60 02, 00 02, 40 02, 80 03, 20 007 0 1 07 0 3 07 0 5 07 0 7 07 0 9 07 1 1 08 0 1 08 0 3 08 0 5 08 0 7 08 0 9 08 1 1 09 0 1 09 0 3 09 0 5 09 0 7（套）廣州2022 年周均成交 980 套 2022 年周均成交 1114 套09 年年初至今周均成交 2098 套 每周商品房成交面積01002003004005006007008009001, 00 007 0 1 07 0 3 07 0 5 07 0 7 07 0 9 07 1 1 08 0 1 08 0 3 08 0 5 08 0 7 08 0 9 08 1 1 09 0 1 09 0 3 09 0 5 09 0 7（千平方米）重慶2022 年周均成交 35 . 2 萬平方米2022 年周均成交 23 . 6 萬平方米09 年年初至今周均成交 43 . 9 萬平方米 每周住宅期房成交套數(shù)01, 00 02, 00 03, 00 04, 00 05, 00 007 0 1 07 0 3 07 0 5 07 0 7 07 0 9 07 1 1 08 0 1 08 0 3 08 0 5 08 0 7 08 0 9 08 1 1 09 0 1 09 0 3 09 0 5 09 0 7（套）長沙2022 年周均成交 2187 套2022 年周均成交 1671 套09 年年初至今周均成交 3224 套 8 商品房 /商品住宅去化時間逐月下降 商品房 /商品住宅去化速度 資料來源： CRED，中金公司研究部 510152025303540北京 上海 深圳 福州 蘇州 南京 杭州 南昌 重慶（ 月 ）2 0 0 8 . 8 2 0 0 8 . 1 2 2 0 0 9 . 1 2 0 0 9 . 4 2 0 0 9 . 7商品住宅 商品房08 年 08 月平均值 ： 15 個月08 年 12 月平均值 ： 13 個月09 年 01 月平均值 ： 1 0 個月09 年 04 月平均值 ： 6 個月09 年 07 月平均值 ： 5 個月08 年 08 月平均值 ： 22 個月08 年 12 月平均值 ： 21 個月09 年 01 月平均值 ： 15 個月09 年 04 月平均值 ： 8 個月09 年 07 月平均值 ： 5 個月9 商品房熱銷將推動投資回升 新開工面積與銷售面積正相關(guān) 新開工面積與開發(fā)投資額及土地購置面積正相關(guān) 商品房新開工面積呈季末性高增長 房地產(chǎn)銷售額與信貸及貨幣供應(yīng)量正相關(guān) 3 0%2 0%1 0%0%10%20%30%40%50%60%1996 1997 1998 1999 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022商品房新開工面積同比增長 YTD商品房銷售面積同比增長 YTD 3 0%2 0%1 0%0%10%20%30%40%50%60%1996 1997 1998 1999 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022商品房新開工面積同比增長 YTD 房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長 YTD土地購置面積同比增長 YTD 0%10%20%30%40%50%60%1999 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 20221H20092022E 2022E3 0. 0%0. 0%30 . 0%60 . 0%90 . 0%全國銀行信貸總額同比增幅M 2 同比增幅銷售額同比增幅 商品房單月新開工面積204060801001201401602 0 0 7 0 1 2 0 0 7 0 4 2 0 0 7 0 7 2 0 0 7 1 0 2 0 0 8 0 1 2 0 0 8 0 4 2 0 0 8 0 7 2 0 0 8 1 0 2 0 0 9 0 1 2 0 0 9 0 4 2 0 0 9 0 7（ 百萬平方米 ）10 供應(yīng)呈長期偏緊趨勢 土地購置面積與開發(fā)面積增速 資料來源：搜房數(shù)據(jù)庫，中金公司研究部 資金面抑制供給 資料來源：搜房數(shù)據(jù)庫，央行報告， CEIC,中金公司研究部 4 0%2 0%0%20%40%60%80%100%120%00 1 2 01 1 2 02 1 2 03 1 2 04 1 2 05 1 2 06 1 2 07 1 2 08 1 2土地購置面積同比增長 YTD土地開發(fā)面積同比增長 YTD0%10%20%30%40%50%1999 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 1H 20 09全國銀行信貸總額同比增幅房地產(chǎn)開發(fā)總資金同比增幅房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅11 供給增速區(qū)域分化明顯 開發(fā)投資額分區(qū)域增速 資料來源：搜房數(shù)據(jù)庫，中金公司研究部 新開工面積分區(qū)域增速 資料來源：搜房數(shù)據(jù)庫，央行報告， CEIC,中金公司研究部 開發(fā)投資額增速 1 0 . 0 %0 . 0 %1 0 . 0 %2 0 . 0 %3 0 . 0 %4 0 . 0 %5 0 . 0 %0 5 0 1 0 5 0 7 0 6 0 1 0 6 0 7 0 7 0 1 0 7 0 7 0 8 0 1 0 8 0 7 0 9 0 1十大城市其他城市全國新開工面積增速 3 0 . 0 % 2 0 . 0 % 1 0 . 0 %0 . 0 %1 0 . 0 %2 0 . 0 %3 0 . 0 %4 0 . 0 %5 0 . 0 %0 5 0 1 0 5 0 7 0 6 0 1 0 6 0 7 0 7 0 1 0 7 0 7 0 8 0 1 0 8 0 7 0 9 0 1十大城市其他城市全國12 房價將呈結(jié)構(gòu)性上漲：住宅市場區(qū)域差異顯著 全國住宅及十大城市住宅有效在建面積 /銷售面積 十大城市與其他城市住宅銷售額 十大城市與其他城市住宅銷售面積 資料來源：搜房數(shù)據(jù)庫，中金公司研究部 十大城市與其他城市住宅銷售均價 25%20%24%26%22%32%32%35%75%80%76%74%78%68%68%65%1002003004005006002022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 1H 09(千平方米)0%20%40%60%80%100%120%( % )1 0 大城市住宅銷售面積 其他城市住宅銷售面積1 0 大城市住宅銷售面積占比 其他城市住宅銷售面積占比42%35%42%44%37%52%52%54%58%65%58%56%63%48%48%46%2004006008001, 00 01, 20 01, 40 01, 60 01, 80 02022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 1H 09(百萬元)20%30%40%50%60%70%80%( % )1 0 大城市住宅銷售額 其他城市住宅銷售額1 0 大城市住宅銷售額占比 其他城市住宅銷售額占比2%2%18%13%13%18%7%0%5%19%6%26%13%6%1, 00 02, 00 03, 00 04, 00 05, 00 06, 00 07, 00 08, 00 02022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 1H 09(百萬元)0%5%10%15%20%25%30%35%( % )1 0 大城市住宅銷售均價 其他城市住宅銷售均價1 0 大城市住宅銷售均價漲幅 其他城市住宅銷售均價漲幅住宅在建/ 銷售1 . 0 01 . 5 02 . 0 02 . 5 03 . 0 03 . 5 04 . 0