房地產(chǎn)投資分析第二章市場(chǎng)分析(編輯修改稿)
2025-06-20 00:38 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 角度看，分為三個(gè)類型。 1）是與宏觀環(huán)境相關(guān)的信息，如政治法律環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境。 2）是與區(qū)域環(huán)境有關(guān)的信息。 3）是與投資項(xiàng)目直接相關(guān)的信息。 2． 2房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 2．從市場(chǎng)分析的角度看，市場(chǎng)信息分為四個(gè)方面。 1）房地產(chǎn)需求方面的信息。 2）房地產(chǎn)供給方面的信息。 3）房地產(chǎn)市場(chǎng)交易方面的信息。 4）其他信息。 2． 3房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法與程序 2． 3． 1房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查是以房地產(chǎn)為特定對(duì)象，對(duì)相關(guān)的市場(chǎng)信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究和預(yù)測(cè)，并最終為房地產(chǎn)投資項(xiàng)目提供決策服務(wù)的一種活動(dòng)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查方法是指市場(chǎng)調(diào)查人員在實(shí)地調(diào)查中收集各種信息資料所采用的具體方法。 2． 3房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法與程序 市場(chǎng)調(diào)查的方法主要包括以下幾種： 1．普查法 2．抽樣調(diào)查法 3．直接調(diào)查法 4．間接調(diào)查法 上述介紹的調(diào)查方法，具體到房地產(chǎn)項(xiàng)目的不同階段會(huì)有很強(qiáng)的選擇性。市場(chǎng)調(diào)查通過一定的市場(chǎng)調(diào)查程序得以實(shí)現(xiàn)。 2． 3房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法與程序 2． 3． 2房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的程序 1．提出問題，確定調(diào)查的目的 這一步要解決的問題是為什么調(diào)查。只有當(dāng)需要調(diào)查的問題被仔細(xì)、準(zhǔn)確地定義以后，才能設(shè)計(jì)研究計(jì)劃，獲取切乎實(shí)際的信息。 一般來說，確定調(diào)查目的要有一個(gè)過程，不是一時(shí)就能確定下來的，可以采用探測(cè)性調(diào)查、描述性調(diào)查、因果性調(diào)查來確定。 2． 3房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法與程序 2．決定收集資料的方法 資料分為第一手資料和第二手資料。 第一手資料是專門為要調(diào)查的問題而特地收集或?qū)嶒?yàn)而得的統(tǒng)計(jì)資料； 第二手資料是指原始資料經(jīng)過整理后所形成的可為他人利用的資料或其它項(xiàng)目已經(jīng)擁有的資料。 2． 3房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法與程序 3．設(shè)計(jì)調(diào)查表 設(shè)計(jì)調(diào)查表的程序和應(yīng)注意的問題如下： 1）決定調(diào)查方式 2）決定采用哪一種類型的問題 3）設(shè)計(jì)調(diào)查表問題應(yīng)注意的事項(xiàng) 2． 3房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法與程序 4．選樣 5．?dāng)?shù)據(jù)處理、分析與解釋 6．提出調(diào)查報(bào)告 需要說明的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的前期工作，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析是對(duì)市場(chǎng)調(diào)查信息再加工的過程。但有時(shí)一些市場(chǎng)調(diào)查做完后，市場(chǎng)分析也就直接包括在市場(chǎng)調(diào)查的過程中了。 2． 4房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法 2． 4． 1房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)是指運(yùn)用科學(xué)的方法和手段，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查所提供的信息資料，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來及其變化趨勢(shì)進(jìn)行測(cè)算和判斷，以確定未來一段時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向、需求量、供給量以及相應(yīng)的租金售價(jià)水平。 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)一般分為定性預(yù)測(cè)和定量預(yù)測(cè)。 2． 4房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法 1．定性預(yù)測(cè) 定性預(yù)測(cè)是指依靠人們的經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)知識(shí)和分析能力，參照已有的資料，通過主觀判斷，對(duì)事物未來的狀態(tài)如總體趨勢(shì)、發(fā)生或發(fā)展的各種可能性及其后果等做出分析與判斷。 其特點(diǎn)是，主要靠經(jīng)驗(yàn)判斷未來，有時(shí)也做一些量化分析作為判斷的輔助手段。 2． 4房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法 2．定量預(yù)測(cè) 定量預(yù)測(cè)是在了解歷史資料和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，運(yùn)用數(shù)學(xué)方法和其他分析技術(shù)，建立可以表現(xiàn)數(shù)量關(guān)系的數(shù)量模型，并以此為基礎(chǔ)分析、計(jì)算和確定房地產(chǎn)市場(chǎng)要素在未來可能的數(shù)量。 2． 4房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法 2． 4． 2房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的方法 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的具體方法因預(yù)測(cè)的對(duì)象、內(nèi)容、期限不同而有所不同。 通常采用的方法有： 1．直觀判斷法 這是定性預(yù)測(cè)方法的統(tǒng)稱。這種方法適用范圍廣、成本低、費(fèi)時(shí)少，但受預(yù)測(cè)者的主觀因素影響大，較難提供以準(zhǔn)確數(shù)據(jù)為依據(jù)的預(yù)測(cè)值，在數(shù)據(jù)資料較少或不準(zhǔn)的情況下，多采用此法。定性預(yù)測(cè)方法主要包括集體判斷法、專家意見法。 2． 4房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法 2．歷史引伸法 這是定量預(yù)測(cè)方法的統(tǒng)稱。在占有若干統(tǒng)計(jì)資料、預(yù)測(cè)對(duì)象的未來受突發(fā)性因素影響較小的情況下，選用適當(dāng)?shù)臄?shù)學(xué)模型進(jìn)行定量預(yù)測(cè)，可以得到比較滿意的預(yù)測(cè)效果。但是，由于所選擇和建立的數(shù)學(xué)模型不可能把所有因素都考慮進(jìn)去，因此定量預(yù)測(cè)的結(jié)果出現(xiàn)誤差也在所難免。此種方法包括簡(jiǎn)單平均數(shù)法、移動(dòng)平均數(shù)法、加權(quán)移動(dòng)平均數(shù)法、趨勢(shì)預(yù)測(cè)法、指數(shù)平滑法和季節(jié)指數(shù)法等。 2． 4房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法 1）簡(jiǎn)單平均數(shù)法 簡(jiǎn)單平均數(shù)法是用算術(shù)平均值作為新一期的預(yù)測(cè)值的方法。 其計(jì)算公式如下： 1 2 3 1ninixx x x xxnn??
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