【文章內(nèi)容簡介】 以得出，新興、中小房開企業(yè)拿地明顯比以往積極，成為土地市場的主角。 現(xiàn)象四：土地成交價格略有小幅下調(diào)、開發(fā)重心向外擴(kuò)散 2020 年杭州 18 月份住宅的平均成交單價為每畝 479 萬元，較 2020年的每畝 497 萬元，下跌了 %。究其原因，主要是今年所供地塊明顯往城市邊緣區(qū)域拓展，老城區(qū)地塊基本上屈指可數(shù)，加上城區(qū)邊緣商業(yè)類綜合用地占了相當(dāng)大的比重，因此成交單價相對于以往來說有點(diǎn)下浮。 事實(shí)上，從長期來看，由于杭州市加大了普通商品房土地的供應(yīng)力度，重點(diǎn)推出城市外圍周邊地塊，增大了普通商品房的土地供應(yīng)量，因此 ，地價象以往那樣長期大幅上漲的可能性不大。 三、土地成交情況分析 土地出讓金 杭州市收取的土地出讓金從 1997 年的 6 億多增加到 2020 年的 億元，年均遞增 %。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2020 年杭州市收取的土地出讓金首次突破 100 億大關(guān)，達(dá)到 億元，比上年翻了一番。截止今年6 月 31 日，共收取土地出讓金 69 億，是去年全年的 %。而從上半年成交土地面積僅占全年計(jì)劃三分之一不到的情況來看，預(yù)計(jì)今年土地出讓的總金額又會上一個新臺階。 未成交情況 隨著 2020 年 4 月份央行貨幣政策的公布，要嚴(yán)格控 制房地產(chǎn)貸款資金的發(fā)放，規(guī)定開發(fā)商自有資本金將提高到 35%，對政策極其敏感的土地市場便馬上作出了回應(yīng)。 5 月份杭州市未成交地塊面積約 畝，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了前 4 個月的總和，占當(dāng)月總出讓面積的 %。而 6月份雖只有 畝未成交，但未成交面積已達(dá)到了當(dāng)月總出讓面積的 51%。（包括因故取消的地塊）。 現(xiàn)場競標(biāo)分析 截止 2020 年 6 月 31 日，杭城土地公開出讓共推出 47 宗地塊，其中8 宗流標(biāo)。前 4 個月的公開出讓現(xiàn)場雖然沒了前幾年一哄而上的局面，但是現(xiàn)場氣氛還是比較活躍的，但 6 月份的成交情況卻是波瀾迭起。 5 月份房交會冷淡收場后，很多人認(rèn)為 5 月 19 日的土地拍賣也將難逃此運(yùn)。結(jié)果當(dāng)天推出 4 宗土地，共引來了 33 家投標(biāo)單位，場面上還是保持原來紅火的氛圍。從現(xiàn)場競價來看，各開發(fā)企業(yè)對價格的把握都比較統(tǒng)一，大多是底價的 150%左右。實(shí)際成交價格與上年的同區(qū)塊相比，都保持在原有水平或有 所提升。 6 月份的土地招標(biāo)會則比較清淡， 4 宗土地有兩宗因投標(biāo)企業(yè)不足 3家而流標(biāo)。成交的兩宗總共也只有 7 家企業(yè)競標(biāo)，成交價格分別比底價高出了 %和 %。 7 月 15 日成交的六宗土地，也只有本身提出掛牌價的幾家企業(yè)競價，平淡成交，溢價幅度很小。土地市場的這種遭遇，主要是因?yàn)榻螘r間，金融政策的收緊使得很多項(xiàng)目進(jìn)展受到不同程度的影響，項(xiàng)目尋求合作日漸增多。想要置地的企業(yè)選擇增多，同時出于對后勢的把握不定，置地步伐較為謹(jǐn)慎。 四、土地出讓價格分析 由于不同容積率的地價水平相差很大，如果同一性質(zhì)內(nèi)按照不同的 容積率分析，會使計(jì)算的地價偏離實(shí)際的地價水平。為避免這種情況，以下地價分析都采取了同一性質(zhì)用地內(nèi)先進(jìn)行容積率的平均，然后以該值進(jìn)行修正。這樣得出的結(jié)果就會更接近實(shí)際的地價水平。 用途分析 從上半年杭州市國土資源局公布的出讓結(jié)果來看：今年上半年各種用途的土地價格都有不同程度的上 揚(yáng)。從樓面地價來看：其中綜合用途為 2151 元 /平方米，平均容積率為 ；純住宅為 3028 元 /平方米，平均容積率為 ；商業(yè)為 1213 元 /平方米，平均容積率為 ；辦公用地為 2080 元 /平方米，平均容積率為 。由于上半年純商業(yè)的用地都集中在城北祥符橋一帶，主要是汽車銷售、服務(wù)用地，而純寫字樓，商業(yè)、寫字樓一體的綜合性用地都集中在錢江新城，從而造成上半年純商業(yè)地價比商辦綜合地價低一大截。 區(qū)域分析 對比不同區(qū)域的用地價格可以看出：老城區(qū) 3 級以內(nèi)的土地價格高的驚人，今年上半年只在城東新開河附近推出了一宗 22 畝的綜合性用地，樓面地價 6975 元 /平方米；出地大戶的下沙、濱江區(qū)域樓面地價水平相比同期也有大幅的上升，分別達(dá)到 1259 元 /平方米、 1802 元 /平方米，平均容積率分別為 、 ；三墩為 2894 元 /平方米，平均容積率為 ；城北區(qū)域?yàn)?2221 元 /平方 米，平均容積率為 ；錢江新城為 2601 元 /平方米，平均容積率為 城市之間對比 2020 年全國主要城市地價總體水平為 1166 元／平方米，比 2020 年增加 92 元／平方米。其中，商業(yè)地價水平值為 1919 元／平方米，住宅地價水平值為 1103 元／平方米，工業(yè)地價水平值為 494 元／平方米。長江三角洲平均地價高于珠江三角洲平均地價。 杭州市去年全年經(jīng)營性用地收取的出讓金為 163 億元，平均地價為357 萬元 /畝，即 5355 元 /平方米，是全國平均水平的 倍。在長三角 16 個城市中僅次于上海，位居第二。而全國 排名是第三，排在杭州之前的分別是北京和上海。 地價指數(shù) 根據(jù)國土資源部“中國城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)”公布的數(shù)據(jù)表明： 過去 4 年里，杭州市區(qū)的經(jīng)營性用地價格一直呈現(xiàn)持續(xù)上升的狀態(tài)。2020 年杭州市綜合地價指數(shù)為 134，商業(yè)地價指數(shù)為 151，住宅地價指數(shù)為 152。 與 2020 年相比， 2020 年杭州的地價指數(shù)有所上升。其中，綜合地價指數(shù)上升點(diǎn)數(shù)為 9，商業(yè)地價指數(shù)上升點(diǎn)數(shù)為 13，住宅地價指數(shù)上升點(diǎn)數(shù)為 12。 2020 年杭州城市地價指數(shù)變化狀況 綜合地價指數(shù) 商業(yè)地價指數(shù) 住宅地價指數(shù) 2020 年 125 138 140 2020 年 134 151 152 變化點(diǎn)數(shù) 9 13 12 變化方向 ↑ ↑ ↑ 歷年杭州地價水平 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 商業(yè)地價指數(shù) 100 119 138 151 住宅地價指數(shù) 100 121 140 152 地價占房價的比例 全國主要城市各年份地價占房價的比例 (％ ) 城市 2020 年 2020 年 2020 年 三年平均 北京 上海 廣州 深圳 杭州 蘇州 常州 中山 原因分析： 長期以來，杭州市國土資源局一直實(shí)行“非飽和土地供應(yīng)”政策。該政策讓市場始終處于饑渴的狀態(tài)之中，其主要手段是通過限制土地供應(yīng)量，來造成房地產(chǎn)市場的供不應(yīng)求。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示： 1999 年杭州經(jīng)營性土地出讓僅 500 畝，其后 3 年的供應(yīng)量也只是 20203000 畝左右，直到 2020 年，才上升為 4500 畝。 該政策有利之處十分明顯，就是能夠促進(jìn)房地產(chǎn)市場迅速發(fā)育。政府方面認(rèn)為：“如果沒有這種土地供應(yīng)政策指引，杭州市房地產(chǎn)市場就不可能保持連續(xù) 7 年的高速增長?！钡豢煞裾J(rèn)，這同樣也是把雙刃劍。正所謂水漲船高，在這把雙刃劍推動下地價不斷向上攀升，同時另一方面也在一定程度上帶動房價快速上漲。杭州市早在 1997 年下半年就組建了土地儲備中心，對土地統(tǒng)購統(tǒng)銷，實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌。土地的日趨市場化，使招拍掛成 了開發(fā)企業(yè)拿地的唯一渠道。杭州市房地產(chǎn)的流金歲月也使各開發(fā)企業(yè)在土地出讓會上不知疲倦的競爭，“天價”、“宇宙價”相繼而出。 另一方面，“三外”企業(yè)的積極加入，客觀上使?fàn)幹嗟暮蜕性絹碓蕉?。去年下半年就有某集團(tuán)進(jìn)軍杭州市房地產(chǎn)領(lǐng)域，一口氣拿下了 4 宗土地，總價款達(dá)到了 25 億。其中一宗與第二名的報(bào)價差距竟達(dá) 1 個億，難怪業(yè)內(nèi)人士字直呼看不懂。市場上房價火箭式上升，使得老百姓的怨聲載道。為此，從 2020 年開始國家加大了房地產(chǎn)宏觀方面的調(diào)控，采取了一系列的有效措施。同時，杭州市政府也打破了以往“非飽和土地供應(yīng)”的慣例，去 年一年總共推出了 4500 畝的經(jīng)營性用地，其中商品住宅為 3500 畝，供地量幾乎是前 2 年的總和。筆者從杭州市國土資源局獲悉，今年計(jì)劃推出量為 6000 畝，以 2020 年平均容積率為 計(jì)算， 2020 年商品房供應(yīng)量約為 1120 萬平方米，這將極大的緩解目前市場上商品房的供求矛盾。 五、土地市場展望 2020 年，針對供需嚴(yán)重不平衡的情況，杭州市放出 3500 畝住宅用地。今年，杭州宣布將再供應(yīng) 4500 畝左右的住宅用地。 但此時，杭州市房地產(chǎn)市場的“水庫” — 土地儲備中心，卻除了正在征地拆遷的 1000 畝土地外，再無地可供。 事 實(shí)上，杭州的土地資源并不豐富。西邊是西湖，東邊是錢塘江。杭州市以及新并入的兩個區(qū) —— 余杭、蕭山的土地資源享受獨(dú)立管理權(quán)限，再除去一些開發(fā)區(qū)的土地，杭州市國土局手中僅握有 560 平方公里的土地。 這幾年，杭州老城區(qū)遷移的空間幾乎沒有了。 1999 年，杭州的土地供應(yīng)主要以舊城改造和居民拆遷