杭州房地產(chǎn)投資市場(chǎng)總結(jié)報(bào)告(編輯修改稿)
2025-06-25 23:56 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 州房地產(chǎn)市場(chǎng)還是存在一定的銷(xiāo)售壓力。第五章 2006年杭州二手房市場(chǎng)運(yùn)行狀況宏觀政策施壓 市場(chǎng)供求錯(cuò)位 2006年杭州二手房供應(yīng)量相較2005年增長(zhǎng)幅度尚不足10%。前兩年大量商品房增量物業(yè)雖已逐批進(jìn)入交付階段，另一方面，換房需求導(dǎo)致部分住家賣(mài)舊買(mǎi)新也使二手房市場(chǎng)在供應(yīng)方面處在吸新納舊的階段。但二手市場(chǎng)供應(yīng)仍如此低迷，究其原因主要還是2006年高頻率的宏觀調(diào)控促使賣(mài)家對(duì)后市的預(yù)計(jì)發(fā)生了變化，部分涉稅物業(yè)業(yè)主甚至產(chǎn)生了消極待售的心理。 據(jù)市場(chǎng)跟蹤數(shù)據(jù)顯示2006年80平方米以?xún)?nèi)的中小戶(hù)型的成交量占據(jù)總量近6成。而全年此類(lèi)別物業(yè)的供應(yīng)量尚不足5成。，結(jié)構(gòu)性供不應(yīng)求使二手房市場(chǎng)出現(xiàn)了特殊的現(xiàn)象：降價(jià)的沒(méi)人買(mǎi)、漲價(jià)的搶著要。（見(jiàn)下圖3）圖1：二手市場(chǎng)供應(yīng)的結(jié)構(gòu)與需求錯(cuò)位明顯 【單位：萬(wàn)套】圖2：2006年80平方米以?xún)?nèi)的中小戶(hù)型的成交量占據(jù)總量近6成：圖3：2006年由于滿(mǎn)足市場(chǎng)要求的小兩室物業(yè)少之又少，緊俏之余成交價(jià)格自然上揚(yáng)：房地產(chǎn)金融篇第六章 2006年杭州房地產(chǎn)金融市場(chǎng)運(yùn)行狀況一、 房地產(chǎn)投資規(guī)模概況：近年來(lái)，杭州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額保持持續(xù)增長(zhǎng)，但增幅持續(xù)下滑，年開(kāi)發(fā)投資規(guī)模逐漸趨于穩(wěn)定。表四、2001～2006年杭州市房地產(chǎn)投資規(guī)模統(tǒng)計(jì)圖（億元）二、杭州市地產(chǎn)金融概況房地產(chǎn)金融化提速，融資手段多樣化宏觀調(diào)控的政策引導(dǎo)、產(chǎn)業(yè)自身升級(jí)與分化形成了房地產(chǎn)融資市場(chǎng)的嶄新格局。房地產(chǎn)融資市場(chǎng)體系尚不健全,銀行信貸仍然是主導(dǎo)，其他融資渠道總量不大。銀根緊縮導(dǎo)致企業(yè)資金鏈緊張，土地市場(chǎng)較為低迷2006年央行的兩次加息和提高準(zhǔn)備金率使銀行放貸規(guī)模有所縮小，銀行審貸趨于嚴(yán)格，也使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資難度加大和融資成本增加。2006年以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增量和個(gè)人購(gòu)房貸款都有所控制。據(jù)浙江省銀監(jiān)局?jǐn)?shù)據(jù)，截至2006年9月底杭州市金融機(jī)構(gòu)（不含外資、證券、保險(xiǎn)），2006年新增房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款107億元。從市場(chǎng)需求方來(lái)說(shuō)，加息增加了其購(gòu)房成本，使持幣待購(gòu)者的支付能力下降，各商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人購(gòu)房貸款的控制也趨向嚴(yán)格。截至2006年9月底杭州市金融機(jī)構(gòu)（不含外資、證券、保險(xiǎn)）。市場(chǎng)需求的減少，直接影響到房地產(chǎn)的銷(xiāo)售，進(jìn)而加長(zhǎng)房地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠周期，增加資金壓力，對(duì)部分房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈?zhǔn)侵卮罂简?yàn)?！?隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展、融資政策的逐步放松以及除銀行信貸之外各種融資渠道發(fā)展空間的進(jìn)一步打開(kāi)，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理辦法也會(huì)在近期有所突破，而直接融資環(huán)境的改善將很快提上議事日程。屆時(shí)，以銀行信貸為主導(dǎo)的單一融資格局將會(huì)逐步被多元化的融資格局所替代，融資市場(chǎng)將出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)投資基金、銀行信貸以及房地產(chǎn)信托三足鼎立之勢(shì)。 【說(shuō)明：以上數(shù)據(jù)因全年數(shù)據(jù)未收集到，暫以9月統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)代替】三、房地產(chǎn)市場(chǎng)資本運(yùn)作大事件1萬(wàn)科收購(gòu)南都房產(chǎn)2廣廈收購(gòu)?fù)ê椭脴I(yè)3綠城香港上市成功4綠城攜手葛洲壩集團(tuán)、西子集團(tuán)、濱江房產(chǎn)5坤和攜手萬(wàn)科四、2006年杭州房產(chǎn)公司銷(xiāo)售額排行排行公司項(xiàng)目銷(xiāo)售額（億）1濱江房產(chǎn)金色海岸、御景苑、南肖埠小區(qū)北景東苑2新盛元房產(chǎn)盛元*慧谷3宋都房產(chǎn)新城國(guó)際、采荷嘉業(yè)大廈、采荷人家、興業(yè)大廈4倚天置業(yè)公司倚天*盛世錢(qián)塘5工信房產(chǎn)風(fēng)雅錢(qián)塘6廣廈房產(chǎn)檀香園、綠洲花園7國(guó)都房產(chǎn)楓華府第、崇文公寓8華元房產(chǎn)夢(mèng)琴灣、伊薩卡、十六街區(qū)9廣宇集團(tuán)西城年華、祥和人家、河濱花園10天陽(yáng)置業(yè)美林灣城市規(guī)劃篇第七章 2006年杭州城市規(guī)劃的進(jìn)展?fàn)顩r 杭州市發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃“旅游西進(jìn)、城市東括、跨江發(fā)展”，已經(jīng)完成基本布局。其發(fā)展過(guò)程中城西（主要是閑林和老余杭區(qū)域）的土地大片的被開(kāi)發(fā)商圈入囊中，目前政府所有的土地已經(jīng)零零散散數(shù)量不多，而在城東區(qū)域，目前還有大量土地未有開(kāi)發(fā)，基本為政府所有，政府可以通過(guò)經(jīng)營(yíng)該區(qū)域的土地獲得一定的財(cái)政收入，所以 2006年的政府扶持項(xiàng)目，明顯傾向于城市東部與錢(qián)江新城等政府持有大量土地的區(qū)域。以后幾年之內(nèi)這些區(qū)域?qū)⒊蔀榘l(fā)展重點(diǎn)，具有很大的開(kāi)發(fā)價(jià)值。 06年在宏觀調(diào)控的環(huán)境下地方政府救市，通過(guò)金融與稅收手段刺激購(gòu)房，同時(shí)為錢(qián)江新城、下沙及濱江板塊進(jìn)行政策扶持，間接為三大版塊06年熱銷(xiāo)提高了政策支持。如2006年03月30日通過(guò)的《外地人在杭購(gòu)房入戶(hù)試點(diǎn)辦法》等。從06年外地大型地產(chǎn)公司的項(xiàng)目分布來(lái)看，也同政府的策略方向剛好吻合一致，這里不難看出復(fù)地選擇喬司、中海選擇濱江、萬(wàn)科選擇九堡背后的地產(chǎn)游戲規(guī)則。 一、三大交通動(dòng)脈通車(chē) 2006年4月中旬，文一西路延伸段幾經(jīng)周折后，終于正式通車(chē)。這條路的開(kāi)通，把城西蔣村已經(jīng)成熟的居住圈繼續(xù)向西擴(kuò)充了疆土，新城西的概念應(yīng)運(yùn)而生，老余杭的低價(jià)樓盤(pán)再次進(jìn)入杭州人視野?！ ?2月25日，連接杭州黃山兩座旅游名城的杭徽高速公路全線(xiàn)通車(chē)，從杭州到臨安只要20分鐘?！ ?2月29日，德勝快速路東段正式開(kāi)通。九堡、下沙樓盤(pán)距離主城區(qū)的車(chē)程至少縮短了10分鐘。二、國(guó)家發(fā)改委正式批復(fù)杭州地鐵1號(hào)線(xiàn) 4月19日，國(guó)家發(fā)改委正式批復(fù)杭州市地鐵1號(hào)線(xiàn)工程可行性研究報(bào)告，標(biāo)志著杭州地鐵1號(hào)線(xiàn)的國(guó)家級(jí)審批基本完成。如果說(shuō)去年6月國(guó)務(wù)院批復(fù)杭州市地鐵建設(shè)規(guī)劃意味著杭州地鐵正式被提上議程，那么此次批復(fù)無(wú)疑就等于杭州地鐵拿到了“出生證”。三、1500億決戰(zhàn)東部 6月22日，杭州市政府發(fā)布消息：未來(lái)幾年內(nèi)將斥資1500億元，在杭州的東部地區(qū)進(jìn)行一次大規(guī)模改造，其中包括滬杭磁懸浮、“滬杭、杭寧、杭甬、杭長(zhǎng)”四條高速城際列車(chē)、地鐵、運(yùn)河二通道、新火車(chē)東站等。同時(shí)，還有一大批城中村將改造，丁橋、九堡、下沙等地將建起大型居住區(qū)。第八章 一五規(guī)劃對(duì)杭州發(fā)展的影響 十一五規(guī)劃是中央與地方目標(biāo)最一致、契合度最高的社會(huì)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，也是中國(guó)社會(huì)發(fā)展與地方區(qū)域發(fā)展的趨勢(shì)所在，十一五規(guī)劃的發(fā)展方向?qū)Ψ康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有著巨大的商業(yè)價(jià)值。一、十一五規(guī)劃目標(biāo) 十一五期間，進(jìn)一步優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu),轉(zhuǎn)變?cè)鲩L(zhǎng)方式,增強(qiáng)創(chuàng)新能力,全市生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)11%，到2010年達(dá)4900億元左右，人均生產(chǎn)總值按戶(hù)籍人口計(jì)達(dá)8400美元、按常住人口計(jì)達(dá)7400美元,高技術(shù)產(chǎn)業(yè)占規(guī)模以上工業(yè)增加值比重達(dá)25%,逐步實(shí)現(xiàn)由“杭州制造”向“杭州創(chuàng)造”轉(zhuǎn)變。持續(xù)增長(zhǎng)的生產(chǎn)
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