【文章內(nèi)容簡介】 業(yè)因車流的單向行駛從而冷清。道路規(guī)劃中如大型城市地鐵、輕軌的出入口的設(shè)立，使其地面物業(yè)因交通工具的便捷而形成新的商業(yè)熱點，如北京原五道口，因輕軌站的設(shè)立，使輕軌出口處開的盈通大廈，沃爾瑪入駐就是看出依靠輕軌便捷龐大的人流運輸。交通規(guī)劃中常見的有立交橋的興建，因為商業(yè)物業(yè)在很多地方都在十字路口，但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，十字路口因不堪交通流量大，于是立交橋興建，立交橋使地面車流在橋上而過，從而原很熱鬧的商廈，因門前車輛不易到達(dá)變冷落，另一方面橫著一座橋，視覺影響很大，立交橋興建在投資初期尤為關(guān)注規(guī)劃。某些區(qū)域因主干道貫通，從而使其原本商業(yè)很差，但因道路改變帶來新的人流車流從而欣欣向榮。此類例子舉不勝舉。土地的利用規(guī)劃：在商業(yè)地產(chǎn)中很多市場的土地來源屬于政府劃撥土地或臨建物，例如全國各地在994年，各地紛紛占道為市或封道為市的集貿(mào)市場，就是對土地利用的一種違規(guī)臨建，通過土地規(guī)劃，可以了解未來區(qū)域商業(yè)的拆遷量和未來主要商業(yè)區(qū)域的規(guī)劃所在。例如：北京雅寶路市場以前是臨街小鐵皮房，由街道辦的，其土地規(guī)化為綠地，這就意味在不久將來這些大批臨建鐵皮房拆遷，將產(chǎn)生大的商機(jī)，于是雅寶路后來的吉利大廈的興起，就吸納了一大批這些拆遷戶，同樣的如秀水街，原建外街道的一條通往美國大使館的路，因經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而封道為市，哪怕秀水生意再好，違反土地利用規(guī)劃，不能長久，于2004年拆了。劃撥土地改為商用土地，改變土地利用性質(zhì)，或是工業(yè)、住宅用地改性為商業(yè)用地，此都是常見的一些案例。人口未來規(guī)劃。在許多城市統(tǒng)計年鑒和未來發(fā)展計劃中，常常可見未來規(guī)劃區(qū)人口萬，在未來年，城市規(guī)劃人口可達(dá)萬人，此與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度聯(lián)系一些，通過此可了解未來城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個總量過程，了解商業(yè)的總需求的趨勢。 行業(yè)特性及發(fā)展：除區(qū)域性綜合類市場外，對一些特殊行業(yè)，如通訊、古董、郵幣卡、眼鏡等，在考慮區(qū)域的共性外，還要考慮其行業(yè)的特殊性及其行業(yè)發(fā)展的特殊過程，以通訊行業(yè)為例：其產(chǎn)生從最初專賣店，到街頭小店，從產(chǎn)品的高貴到平民化，從模擬到數(shù)字到3G的迅速更新?lián)Q代，到產(chǎn)生二手手機(jī)市場以及水貨、翻版機(jī)市場等，都有其商業(yè)發(fā)展的特殊性。導(dǎo)致其營銷渠道的改變，以及其商業(yè)模式的變革。如家電業(yè)，最初在百貨商場內(nèi)零售，到后來產(chǎn)生家電市場，再由國美、蘇寧、大中連鎖店的遍地開花，其營銷渠道也就逐漸轉(zhuǎn)為在家電連鎖店內(nèi)營銷的模式。 五、宏觀經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)使用方法。宏觀、政策、法規(guī)及重大事件是用來界定趨勢的，是研判區(qū)域的趨勢上升或下降所用的（在某個階段）。區(qū)域的范圍界定中分核心區(qū)域與輻射區(qū)域。在一、二級城市中輻射區(qū)域較大，在三級城市中一般較小，僅以核心區(qū)域計算，但要考慮商圈間隸屬關(guān)系。核心區(qū)域人口與人均GDP值是驗證GDP總量的指標(biāo)。人口人均GDP=GDP總量輻射區(qū)域人口輻射區(qū)域的GDP=輻射GDP總量。區(qū)域社會零售總額，人均可支配收入，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額，與GDP總量是得出區(qū)域的總的商業(yè)消化量，即總的商業(yè)消費支撐量的參考值。面積，人口密度人口247。面積=人口密度人均GDP與人均可支配收入是互相驗證值總的商業(yè)消費量247。面積=單位面積的商業(yè)消費量。人均可支配收入人口密度=單位面積的支配收入這兩個值驗證單位面積的商業(yè)消費量，即單位面積的商業(yè)支撐量?？傮w規(guī)劃與人均GDP增長率經(jīng)濟(jì)增長率是推出未來的發(fā)展量，在現(xiàn)有基礎(chǔ)上乘以增長率就是未來的放大量。從商業(yè)的規(guī)劃中得出商業(yè)面積的未來供應(yīng)量從以上幾點的關(guān)系中得出區(qū)域總的商業(yè)消費量和單位消費量及未來放大量，針對區(qū)域現(xiàn)量和未來放大量做比較。就可以換算出區(qū)域是否飽和，及飽和度大小。尤其是具有“盆地效應(yīng)”的城市其特別明顯城市特性、支柱產(chǎn)業(yè)狀況，城市化進(jìn)程，人均GDP這四個參數(shù)是對區(qū)域商業(yè)運行特征及特殊性的驗證值。恩格爾系數(shù)，百戶汽車擁有量，與人均GDP驗證值，是用來對城市性質(zhì)進(jìn)行互相驗證做判斷。以上的參數(shù)中，最重要的是：面積、人口數(shù)、人均GDP、增長率，這4個參數(shù)值，是必須要參考的，其余的都可以從中延伸，任何一個項目的前期分析中，這4個值的分析是必備的。第二章 投資技術(shù)參數(shù)一、地產(chǎn)方面地產(chǎn)常用知識解答：什么是房地產(chǎn)之項目管理程序答：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈很長，包括前期策劃分析、征地、拆遷、規(guī)劃、設(shè)計、施工、預(yù)銷售、產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證以及物業(yè)管理。一般情況下，可以劃分為準(zhǔn)備、施工和經(jīng)營三個階段。前期的準(zhǔn)備階段，主要是策劃分析、辦理項目立項和規(guī)劃的相關(guān)手續(xù)；工程建設(shè)階段，是指房地產(chǎn)開發(fā)項目從列入年度施工計劃起，到客戶可以住用程度的過程；房地產(chǎn)經(jīng)營，是開發(fā)商通過對開發(fā)房地產(chǎn)的銷售、出租和抵押實現(xiàn)預(yù)期投資收益的行為。 　　房地產(chǎn)商的戰(zhàn)略規(guī)劃是靠“項目”去實施的，而“項目”的實施則是要靠戰(zhàn)略規(guī)劃來指導(dǎo)的。　　項目的生命周期可以分為四大階段，即概念階段、規(guī)劃階段、實施階段及結(jié)束階段，項目的不同階段其項目管理的內(nèi)容是不相同的?！　「拍铍A段的主要任務(wù)是根據(jù)公司的戰(zhàn)略規(guī)劃選定項目并確定項目是否可行?！　∫?guī)劃階段是對可行項目作好開工前的人財物及一切軟硬件準(zhǔn)備。 實施階段是按計劃啟動實施項目工作?！　〗Y(jié)束階段是項目結(jié)束的有關(guān)工作?！　‘?dāng)然，項目的各個階段沒有嚴(yán)格地分開，在執(zhí)行時經(jīng)常是交叉進(jìn)行的。下面簡單闡述一下房地產(chǎn)開發(fā)項目各階段主要工作內(nèi)容?！　∫弧?概念階段　　1． 根據(jù)公司的整體戰(zhàn)略規(guī)劃選定項目（公司高、中層參與），然后，由投資規(guī)劃部或拓展部對選定項目進(jìn)行初步和詳細(xì)可行性研究并制訂項目商業(yè)計劃書。　　2． 請相關(guān)專家、學(xué)者對項目進(jìn)行評估與論證（確定風(fēng)險等級、進(jìn)行資源測算等），提出項目建議書?！　?． 通過公司決策層批準(zhǔn)進(jìn)入下一階段。　　本階段的工作重點是與公司決策層充分溝通并請相關(guān)專家、學(xué)者對項目進(jìn)行評估與論證以確定項目的可行性?！　《?規(guī)劃階段　　1． 確定項目總負(fù)責(zé)人（重點項目）?！　?． 確定項目經(jīng)理?！　?． 確定項目組主要成員?！?． 確認(rèn)項目的有效性（項目最終產(chǎn)品的范圍界定、實施方案、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的確定、項目的資源保證、項目經(jīng)費及現(xiàn)金流量的預(yù)算、項目的工作結(jié)構(gòu)分解、項目政策與程序的制訂、風(fēng)險評估）　　5． 提出項目概要報告（營銷、物業(yè)等機(jī)構(gòu)參與）。　　6． 通過公司決策層批準(zhǔn)進(jìn)入下一階段。　　本階段的工作重點是確定項目經(jīng)理并與項目組主要成員充分溝通，使雙方思想基本達(dá)成一致，然后對項目的有效性進(jìn)行論證?！　∪?、 實施階段　　1． 建立項目組織?！　?． 取得土地使用權(quán)（可以在第一、二階段）?！　?． 制訂項目計劃（專業(yè)性、可行性）。　　4． 通過項目（規(guī)劃）設(shè)計、工程招標(biāo)、招標(biāo)采購、監(jiān)理招標(biāo)、物業(yè)招標(biāo)等展開項目營銷?！　?． 通過規(guī)劃、消防、人防、水、電、氣、防蟻等部門審查（協(xié)調(diào)貫穿整個項目實施過程）。　　6． 合同管理（質(zhì)量、費用、進(jìn)度、范圍、安全等控制）?！　?． 項目銷售（嚴(yán)格培訓(xùn)、統(tǒng)一說法、不留后遺癥、展示開發(fā)商的文化等）。　　8． 水、電、氣、智能化、網(wǎng)絡(luò)、商業(yè)等進(jìn)場?！　”倦A段的工作重點是明確分工、制訂計劃、狠抓廉政、陽光招標(biāo)（優(yōu)秀的規(guī)劃設(shè)計院、承建商、供應(yīng)商是高品質(zhì)產(chǎn)品的保證）、搞好與政府各部門之間的關(guān)系、協(xié)調(diào)各部門之間的關(guān)系及進(jìn)場時間、按現(xiàn)代項目管理的技術(shù)嚴(yán)格控制質(zhì)量成本進(jìn)度、項目的銷售等?！　∷摹⒔Y(jié)束階段　　1．項目驗收（單體、消防、人防、環(huán)境、水電、設(shè)備等），辦理備案證?！　?．物業(yè)公司對項目進(jìn)行接管驗收?！　?．配合物業(yè)公司交房。　　4．項目清算。　　5．資產(chǎn)清理。　　6．文檔總結(jié)?！　?．對整個項目進(jìn)行評估總結(jié)，為其它項目作準(zhǔn)備。　　8．解散項目組。　　9．對項目組成員的考核延長2～5年。　　本階段的工作重點是辦理備案證、配合物業(yè)公司交房、對整個項目進(jìn)行評估總結(jié)，為其它項目作準(zhǔn)備。　　當(dāng)然，大多數(shù)地產(chǎn)商是對項目群進(jìn)行管理。這就要求分管項目的總負(fù)責(zé)人有高超的管理項目群的能力。同時，還要求公司有較完善的規(guī)章制度與之配套。　　現(xiàn)行的房地產(chǎn)項目管理模式，主要可分為部門制、公司制、純項目制和專業(yè)管理制等四種。部門制項目管理按照項目開發(fā)流程，一般設(shè)置拓展、工程、財務(wù)、設(shè)備材料、銷售、辦公室等部門，根據(jù)項目的實際情況按矩陣模式設(shè)立項目部，也是大多數(shù)地產(chǎn)商所采用的一種模式。公司制項目管理，多從事單一項目的運作。純項目制項目管理是地產(chǎn)商根據(jù)項目開發(fā)情況，設(shè)立若干個項目部。項目部實行獨立核算，對項目的經(jīng)營效益負(fù)責(zé)，這種模式對地產(chǎn)商的規(guī)模要求很高，但這是以后的發(fā)展趨勢。專業(yè)管理公司項目制是在完成項目前期開發(fā)和策劃定位、建筑設(shè)計后，委托專業(yè)管理公司承擔(dān)自開始營造至交鑰匙的一應(yīng)事宜。以上模式的選用是根據(jù)地產(chǎn)商的實際情況來定的。 北京市房地產(chǎn)開發(fā)流程是怎樣？ 北京市房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)流程 選址研究,尋找合作伙伴,簽定合作意向,協(xié)議及合同書 進(jìn)行項目的初步可研評估 向規(guī)劃管理部門申領(lǐng)規(guī)劃要點,以獲取規(guī)劃要點通知書, 編制項目建議書 向計委申報立項報告 計委函至規(guī)劃局 規(guī)劃局會簽返計委 計委下文同意立項并要求可行研究，此文經(jīng)建委開發(fā)辦會簽 進(jìn)行項目投資的詳細(xì)可研測算，編制可研報告 計委、建委、首規(guī)委及各專業(yè)局審查可研報告 對可研批復(fù)，兩委會簽，即下達(dá)規(guī)劃設(shè)計任務(wù)；進(jìn)行融資運作 據(jù)此辦理征地及前期規(guī)劃準(zhǔn)備工作，開規(guī)劃設(shè)計任務(wù)通知 規(guī)劃局發(fā)征地意見函 到土地管理部門及土地使用部門征求意見 ┏━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━┓ 新征地到土地局、規(guī)劃局、鄉(xiāng)政府、村公所 舊城改造到區(qū)地政科 結(jié)果報市房地局 結(jié)果報市房管局 ┗━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━┛ 市政府下文批地 ┏━━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━┓ 畫樁位并給釘樁條件，測繪院 規(guī)劃局辦理建設(shè)用地規(guī)劃 據(jù)此到地政部門辦理 釘樁，成果給設(shè)計人 許可證 用地批準(zhǔn)書,評估項目建設(shè)用地地價