【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 業(yè)因車流的單向行駛從而冷清。道路規(guī)劃中如大型城市地鐵、輕軌的出入口的設(shè)立，使其地面物業(yè)因交通工具的便捷而形成新的商業(yè)熱點(diǎn)，如北京原五道口，因輕軌站的設(shè)立，使輕軌出口處開(kāi)的盈通大廈，沃爾瑪入駐就是看出依靠輕軌便捷龐大的人流運(yùn)輸。交通規(guī)劃中常見(jiàn)的有立交橋的興建，因?yàn)樯虡I(yè)物業(yè)在很多地方都在十字路口，但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，十字路口因不堪交通流量大，于是立交橋興建，立交橋使地面車流在橋上而過(guò)，從而原很熱鬧的商廈，因門前車輛不易到達(dá)變冷落，另一方面橫著一座橋，視覺(jué)影響很大，立交橋興建在投資初期尤為關(guān)注規(guī)劃。某些區(qū)域因主干道貫通，從而使其原本商業(yè)很差，但因道路改變帶來(lái)新的人流車流從而欣欣向榮。此類例子舉不勝舉。土地的利用規(guī)劃：在商業(yè)地產(chǎn)中很多市場(chǎng)的土地來(lái)源屬于政府劃撥土地或臨建物，例如全國(guó)各地在994年，各地紛紛占道為市或封道為市的集貿(mào)市場(chǎng)，就是對(duì)土地利用的一種違規(guī)臨建，通過(guò)土地規(guī)劃，可以了解未來(lái)區(qū)域商業(yè)的拆遷量和未來(lái)主要商業(yè)區(qū)域的規(guī)劃所在。例如：北京雅寶路市場(chǎng)以前是臨街小鐵皮房，由街道辦的，其土地規(guī)化為綠地，這就意味在不久將來(lái)這些大批臨建鐵皮房拆遷，將產(chǎn)生大的商機(jī)，于是雅寶路后來(lái)的吉利大廈的興起，就吸納了一大批這些拆遷戶，同樣的如秀水街，原建外街道的一條通往美國(guó)大使館的路，因經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而封道為市，哪怕秀水生意再好，違反土地利用規(guī)劃，不能長(zhǎng)久，于2004年拆了。劃撥土地改為商用土地，改變土地利用性質(zhì)，或是工業(yè)、住宅用地改性為商業(yè)用地，此都是常見(jiàn)的一些案例。人口未來(lái)規(guī)劃。在許多城市統(tǒng)計(jì)年鑒和未來(lái)發(fā)展計(jì)劃中，常?？梢?jiàn)未來(lái)規(guī)劃區(qū)人口萬(wàn)，在未來(lái)年，城市規(guī)劃人口可達(dá)萬(wàn)人，此與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度聯(lián)系一些，通過(guò)此可了解未來(lái)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)總量過(guò)程，了解商業(yè)的總需求的趨勢(shì)。 行業(yè)特性及發(fā)展：除區(qū)域性綜合類市場(chǎng)外，對(duì)一些特殊行業(yè)，如通訊、古董、郵幣卡、眼鏡等，在考慮區(qū)域的共性外，還要考慮其行業(yè)的特殊性及其行業(yè)發(fā)展的特殊過(guò)程，以通訊行業(yè)為例：其產(chǎn)生從最初專賣店，到街頭小店，從產(chǎn)品的高貴到平民化，從模擬到數(shù)字到3G的迅速更新?lián)Q代，到產(chǎn)生二手手機(jī)市場(chǎng)以及水貨、翻版機(jī)市場(chǎng)等，都有其商業(yè)發(fā)展的特殊性。導(dǎo)致其營(yíng)銷渠道的改變，以及其商業(yè)模式的變革。如家電業(yè)，最初在百貨商場(chǎng)內(nèi)零售，到后來(lái)產(chǎn)生家電市場(chǎng)，再由國(guó)美、蘇寧、大中連鎖店的遍地開(kāi)花，其營(yíng)銷渠道也就逐漸轉(zhuǎn)為在家電連鎖店內(nèi)營(yíng)銷的模式。 五、宏觀經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)使用方法。宏觀、政策、法規(guī)及重大事件是用來(lái)界定趨勢(shì)的，是研判區(qū)域的趨勢(shì)上升或下降所用的（在某個(gè)階段）。區(qū)域的范圍界定中分核心區(qū)域與輻射區(qū)域。在一、二級(jí)城市中輻射區(qū)域較大，在三級(jí)城市中一般較小，僅以核心區(qū)域計(jì)算，但要考慮商圈間隸屬關(guān)系。核心區(qū)域人口與人均GDP值是驗(yàn)證GDP總量的指標(biāo)。人口人均GDP=GDP總量輻射區(qū)域人口輻射區(qū)域的GDP=輻射GDP總量。區(qū)域社會(huì)零售總額，人均可支配收入，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額，與GDP總量是得出區(qū)域的總的商業(yè)消化量，即總的商業(yè)消費(fèi)支撐量的參考值。面積，人口密度人口247。面積=人口密度人均GDP與人均可支配收入是互相驗(yàn)證值總的商業(yè)消費(fèi)量247。面積=單位面積的商業(yè)消費(fèi)量。人均可支配收入人口密度=單位面積的支配收入這兩個(gè)值驗(yàn)證單位面積的商業(yè)消費(fèi)量，即單位面積的商業(yè)支撐量?？傮w規(guī)劃與人均GDP增長(zhǎng)率經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率是推出未來(lái)的發(fā)展量，在現(xiàn)有基礎(chǔ)上乘以增長(zhǎng)率就是未來(lái)的放大量。從商業(yè)的規(guī)劃中得出商業(yè)面積的未來(lái)供應(yīng)量從以上幾點(diǎn)的關(guān)系中得出區(qū)域總的商業(yè)消費(fèi)量和單位消費(fèi)量及未來(lái)放大量，針對(duì)區(qū)域現(xiàn)量和未來(lái)放大量做比較。就可以換算出區(qū)域是否飽和，及飽和度大小。尤其是具有“盆地效應(yīng)”的城市其特別明顯城市特性、支柱產(chǎn)業(yè)狀況，城市化進(jìn)程，人均GDP這四個(gè)參數(shù)是對(duì)區(qū)域商業(yè)運(yùn)行特征及特殊性的驗(yàn)證值。恩格爾系數(shù)，百戶汽車擁有量，與人均GDP驗(yàn)證值，是用來(lái)對(duì)城市性質(zhì)進(jìn)行互相驗(yàn)證做判斷。以上的參數(shù)中，最重要的是：面積、人口數(shù)、人均GDP、增長(zhǎng)率，這4個(gè)參數(shù)值，是必須要參考的，其余的都可以從中延伸，任何一個(gè)項(xiàng)目的前期分析中，這4個(gè)值的分析是必備的。第二章 投資技術(shù)參數(shù)一、地產(chǎn)方面地產(chǎn)常用知識(shí)解答：什么是房地產(chǎn)之項(xiàng)目管理程序答：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈很長(zhǎng)，包括前期策劃分析、征地、拆遷、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、預(yù)銷售、產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證以及物業(yè)管理。一般情況下，可以劃分為準(zhǔn)備、施工和經(jīng)營(yíng)三個(gè)階段。前期的準(zhǔn)備階段，主要是策劃分析、辦理項(xiàng)目立項(xiàng)和規(guī)劃的相關(guān)手續(xù)；工程建設(shè)階段，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從列入年度施工計(jì)劃起，到客戶可以住用程度的過(guò)程；房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，是開(kāi)發(fā)商通過(guò)對(duì)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的銷售、出租和抵押實(shí)現(xiàn)預(yù)期投資收益的行為。 　　房地產(chǎn)商的戰(zhàn)略規(guī)劃是靠“項(xiàng)目”去實(shí)施的，而“項(xiàng)目”的實(shí)施則是要靠戰(zhàn)略規(guī)劃來(lái)指導(dǎo)的?！　№?xiàng)目的生命周期可以分為四大階段，即概念階段、規(guī)劃階段、實(shí)施階段及結(jié)束階段，項(xiàng)目的不同階段其項(xiàng)目管理的內(nèi)容是不相同的。　　概念階段的主要任務(wù)是根據(jù)公司的戰(zhàn)略規(guī)劃選定項(xiàng)目并確定項(xiàng)目是否可行?！　∫?guī)劃階段是對(duì)可行項(xiàng)目作好開(kāi)工前的人財(cái)物及一切軟硬件準(zhǔn)備。 實(shí)施階段是按計(jì)劃啟動(dòng)實(shí)施項(xiàng)目工作?！　〗Y(jié)束階段是項(xiàng)目結(jié)束的有關(guān)工作?！　‘?dāng)然，項(xiàng)目的各個(gè)階段沒(méi)有嚴(yán)格地分開(kāi)，在執(zhí)行時(shí)經(jīng)常是交叉進(jìn)行的。下面簡(jiǎn)單闡述一下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目各階段主要工作內(nèi)容?！　∫?、 概念階段　　1． 根據(jù)公司的整體戰(zhàn)略規(guī)劃選定項(xiàng)目（公司高、中層參與），然后，由投資規(guī)劃部或拓展部對(duì)選定項(xiàng)目進(jìn)行初步和詳細(xì)可行性研究并制訂項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū)?！　?． 請(qǐng)相關(guān)專家、學(xué)者對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估與論證（確定風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)、進(jìn)行資源測(cè)算等），提出項(xiàng)目建議書(shū)?！　?． 通過(guò)公司決策層批準(zhǔn)進(jìn)入下一階段。　　本階段的工作重點(diǎn)是與公司決策層充分溝通并請(qǐng)相關(guān)專家、學(xué)者對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估與論證以確定項(xiàng)目的可行性?！　《?、 規(guī)劃階段　　1． 確定項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人（重點(diǎn)項(xiàng)目）。　　2． 確定項(xiàng)目經(jīng)理?！　?． 確定項(xiàng)目組主要成員。　4． 確認(rèn)項(xiàng)目的有效性（項(xiàng)目最終產(chǎn)品的范圍界定、實(shí)施方案、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的確定、項(xiàng)目的資源保證、項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)及現(xiàn)金流量的預(yù)算、項(xiàng)目的工作結(jié)構(gòu)分解、項(xiàng)目政策與程序的制訂、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估）　　5． 提出項(xiàng)目概要報(bào)告（營(yíng)銷、物業(yè)等機(jī)構(gòu)參與）。　　6． 通過(guò)公司決策層批準(zhǔn)進(jìn)入下一階段?！　”倦A段的工作重點(diǎn)是確定項(xiàng)目經(jīng)理并與項(xiàng)目組主要成員充分溝通，使雙方思想基本達(dá)成一致，然后對(duì)項(xiàng)目的有效性進(jìn)行論證?！　∪?、 實(shí)施階段　　1． 建立項(xiàng)目組織。　　2． 取得土地使用權(quán)（可以在第一、二階段）。　　3． 制訂項(xiàng)目計(jì)劃（專業(yè)性、可行性）?！　?． 通過(guò)項(xiàng)目（規(guī)劃）設(shè)計(jì)、工程招標(biāo)、招標(biāo)采購(gòu)、監(jiān)理招標(biāo)、物業(yè)招標(biāo)等展開(kāi)項(xiàng)目營(yíng)銷。　　5． 通過(guò)規(guī)劃、消防、人防、水、電、氣、防蟻等部門審查（協(xié)調(diào)貫穿整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程）?！　?． 合同管理（質(zhì)量、費(fèi)用、進(jìn)度、范圍、安全等控制）?！　?． 項(xiàng)目銷售（嚴(yán)格培訓(xùn)、統(tǒng)一說(shuō)法、不留后遺癥、展示開(kāi)發(fā)商的文化等）?！　?． 水、電、氣、智能化、網(wǎng)絡(luò)、商業(yè)等進(jìn)場(chǎng)?！　”倦A段的工作重點(diǎn)是明確分工、制訂計(jì)劃、狠抓廉政、陽(yáng)光招標(biāo)（優(yōu)秀的規(guī)劃設(shè)計(jì)院、承建商、供應(yīng)商是高品質(zhì)產(chǎn)品的保證）、搞好與政府各部門之間的關(guān)系、協(xié)調(diào)各部門之間的關(guān)系及進(jìn)場(chǎng)時(shí)間、按現(xiàn)代項(xiàng)目管理的技術(shù)嚴(yán)格控制質(zhì)量成本進(jìn)度、項(xiàng)目的銷售等?！　∷?、結(jié)束階段　　1．項(xiàng)目驗(yàn)收（單體、消防、人防、環(huán)境、水電、設(shè)備等），辦理備案證?！　?．物業(yè)公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行接管驗(yàn)收?！　?．配合物業(yè)公司交房?！　?．項(xiàng)目清算?！　?．資產(chǎn)清理?！　?．文檔總結(jié)。　　7．對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估總結(jié)，為其它項(xiàng)目作準(zhǔn)備?！　?．解散項(xiàng)目組?！　?．對(duì)項(xiàng)目組成員的考核延長(zhǎng)2～5年?！　”倦A段的工作重點(diǎn)是辦理備案證、配合物業(yè)公司交房、對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估總結(jié)，為其它項(xiàng)目作準(zhǔn)備?！　‘?dāng)然，大多數(shù)地產(chǎn)商是對(duì)項(xiàng)目群進(jìn)行管理。這就要求分管項(xiàng)目的總負(fù)責(zé)人有高超的管理項(xiàng)目群的能力。同時(shí)，還要求公司有較完善的規(guī)章制度與之配套?！　‖F(xiàn)行的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式，主要可分為部門制、公司制、純項(xiàng)目制和專業(yè)管理制等四種。部門制項(xiàng)目管理按照項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程，一般設(shè)置拓展、工程、財(cái)務(wù)、設(shè)備材料、銷售、辦公室等部門，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況按矩陣模式設(shè)立項(xiàng)目部，也是大多數(shù)地產(chǎn)商所采用的一種模式。公司制項(xiàng)目管理，多從事單一項(xiàng)目的運(yùn)作。純項(xiàng)目制項(xiàng)目管理是地產(chǎn)商根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)情況，設(shè)立若干個(gè)項(xiàng)目部。項(xiàng)目部實(shí)行獨(dú)立核算，對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)效益負(fù)責(zé)，這種模式對(duì)地產(chǎn)商的規(guī)模要求很高，但這是以后的發(fā)展趨勢(shì)。專業(yè)管理公司項(xiàng)目制是在完成項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)和策劃定位、建筑設(shè)計(jì)后，委托專業(yè)管理公司承擔(dān)自開(kāi)始營(yíng)造至交鑰匙的一應(yīng)事宜。以上模式的選用是根據(jù)地產(chǎn)商的實(shí)際情況來(lái)定的。 北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程是怎樣？ 北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程 選址研究,尋找合作伙伴,簽定合作意向,協(xié)議及合同書(shū) 進(jìn)行項(xiàng)目的初步可研評(píng)估 向規(guī)劃管理部門申領(lǐng)規(guī)劃要點(diǎn),以獲取規(guī)劃要點(diǎn)通知書(shū), 編制項(xiàng)目建議書(shū) 向計(jì)委申報(bào)立項(xiàng)報(bào)告 計(jì)委函至規(guī)劃局 規(guī)劃局會(huì)簽返計(jì)委 計(jì)委下文同意立項(xiàng)并要求可行研究，此文經(jīng)建委開(kāi)發(fā)辦會(huì)簽 進(jìn)行項(xiàng)目投資的詳細(xì)可研測(cè)算，編制可研報(bào)告 計(jì)委、建委、首規(guī)委及各專業(yè)局審查可研報(bào)告 對(duì)可研批復(fù)，兩委會(huì)簽，即下達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)；進(jìn)行融資運(yùn)作 據(jù)此辦理征地及前期規(guī)劃準(zhǔn)備工作，開(kāi)規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)通知 規(guī)劃局發(fā)征地意見(jiàn)函 到土地管理部門及土地使用部門征求意見(jiàn) ┏━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━┓ 新征地到土地局、規(guī)劃局、鄉(xiāng)政府、村公所 舊城改造到區(qū)地政科 結(jié)果報(bào)市房地局 結(jié)果報(bào)市房管局 ┗━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━┛ 市政府下文批地 ┏━━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━┓ 畫(huà)樁位并給釘樁條件，測(cè)繪院 規(guī)劃局辦理建設(shè)用地規(guī)劃 據(jù)此到地政部門辦理 釘樁，成果給設(shè)計(jì)人 許可證 用地批準(zhǔn)書(shū),評(píng)估項(xiàng)目建設(shè)用地地價(jià)