【正文】 以大型多功能購(gòu)物中心和現(xiàn)代化商業(yè)物流配送區(qū)為主的商業(yè)圈；《北京城市總體規(guī)劃》中規(guī)劃的市級(jí)、地區(qū)級(jí)商業(yè)中心約有50%位一這一地帶（三環(huán)、四環(huán)），大部分已基本形成或正在形成。《北京城市總體規(guī)劃》中規(guī)劃的市級(jí)、地區(qū)級(jí)商業(yè)中心約有50%位于這一地帶。 區(qū)域經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展特性。食物支出金額　　恩格爾系數(shù)＝───────2001年全區(qū)在崗職工平均工資22842元。%。二級(jí)城市，各省的省會(huì)城市及沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃單列市和天津、重慶直轄市。人均GDP，衡量的是一個(gè)國(guó)家的生活水平和富裕程度，同時(shí)也是劃分經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段的重要指標(biāo)。GDP增長(zhǎng)率，衡量的是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度。GDP總量，衡量的是一個(gè)國(guó)家（或地區(qū)）的經(jīng)濟(jì)規(guī)模。表示居民在一特定時(shí)期內(nèi)生產(chǎn)的所有商品和服務(wù)的貨幣價(jià)值總和。這就是為什么同樣城市檔次，其租金的支撐力水平相差甚大。而蘭州的輻射雖可影響青海和寧夏部分地區(qū)，縱觀而言，無(wú)非3000萬(wàn)人，其人口輻射基數(shù)差幾倍，也就使其市場(chǎng)商業(yè)規(guī)模與烏市相比相差甚遠(yuǎn)，租金價(jià)格也相差很大。西部臨河地區(qū)等離銀川近則屬于寧夏銀川的輻射范圍。輻射區(qū)域就不包括甘肅，青海。請(qǐng)中國(guó)人民銀行各分行、營(yíng)業(yè)管理部將本通知轉(zhuǎn)發(fā)至轄區(qū)內(nèi)各城市商業(yè)銀行、城鄉(xiāng)信用社。對(duì)借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款購(gòu)買第一套自住住房的，首付款比例仍執(zhí)行20％的規(guī)定；對(duì)購(gòu)買第二套以上(含第二套)住房的，應(yīng)適當(dāng)提高首付款比例。對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過(guò)所收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70％，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)2年。對(duì)商品房空置量大、負(fù)債率高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，要嚴(yán)格審批新增房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款并重點(diǎn)監(jiān)控。 國(guó)家、各省市有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的方針政策，如房改政策，開(kāi)發(fā)區(qū)政策，金融政策，土地政策，人口政策和產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策等。商業(yè)地產(chǎn)作為一門新興的邊緣學(xué)科，市面上有關(guān)它的書(shū)籍很少，一般有的也是社區(qū)底商和國(guó)外shopping mall的書(shū)，而作為中國(guó)特色的市場(chǎng)類業(yè)態(tài)，其運(yùn)行規(guī)律在許多從業(yè)者中比較陌生。一、宏觀政策、法規(guī)、金融及重大事件。謹(jǐn)以此書(shū)獻(xiàn)給我的妻子和女兒。如銀根緊縮、調(diào)息等。商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)的貸款，只能通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款科目發(fā)放，嚴(yán)禁以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流動(dòng)資金貸款及其他形式貸款科目發(fā)放。承建房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的建筑施工企業(yè)只能將獲得的流動(dòng)資金貸款用于購(gòu)買施工所必需的設(shè)備（如塔吊、挖土機(jī)、推土機(jī)等）。五、強(qiáng)化個(gè)人商業(yè)用房貸款管理借款人申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過(guò)60％，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)10年，所購(gòu)商業(yè)用房為竣工驗(yàn)收的房屋。不利的如1998年金融危機(jī)事件，造成對(duì)房地產(chǎn)資金鏈的影響。 區(qū)域面積及人口，區(qū)域幅射面積及人口；區(qū)域各省直轄市面積，人口表如下圖： 人口及面積人口：據(jù)1995年全國(guó)抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，漢族人口為109932萬(wàn)人，％；其余55個(gè)民族共10846萬(wàn)人，％。在三級(jí)城市中，如地級(jí)市中，如山西的運(yùn)城因地緣關(guān)系，去鄭州的距離比太原近，所以它的商業(yè)從地緣上講就是鄭州的輻射范圍，因三級(jí)城市輻射面小，其區(qū)域影響力一般也就是地級(jí)市范圍內(nèi)，但因其影響力弱，需要考慮的是對(duì)周邊的輻射力和隸屬關(guān)系，屬于哪一個(gè)更大一級(jí)商業(yè)圈的范疇中，判斷其商圈的范圍，區(qū)域內(nèi)商業(yè)范疇。通過(guò)對(duì)市場(chǎng)中的消費(fèi)者或前來(lái)進(jìn)貨的商戶了解，很容易得知區(qū)域的輻射范圍，此可在定性訪談中得知，在如何界定輻射范圍的方法中，這是一個(gè)捷徑。 三、人口與經(jīng)濟(jì)關(guān)系一、GDP概述及劃分標(biāo)準(zhǔn)從作為劃分經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段的重要指標(biāo)來(lái)看，國(guó)際上通常把一國(guó)的發(fā)展水平按人均GDP分為幾個(gè)階段：300—400美元以下是貧困階段；400—500美元是擺脫貧困的階段；800—1000美元是開(kāi)始走向富裕階段，我國(guó)稱小康階段；3000—6000美元是比較富裕階段，我國(guó)稱全面小康階段。三級(jí)城市：各地級(jí)市和沿海各縣級(jí)市，人均收入在沿海的縣級(jí)市人均收入雖然高，但其綜合能力小，所以也劃為三級(jí)城市，人均收入在600元/月左右；四級(jí)城市：各類小城市，人均收入在400—500/月標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)楣俜降慕y(tǒng)計(jì)比較有出入的，通過(guò)對(duì)每個(gè)城市窗口行業(yè)的調(diào)查，其人均收入水平很快可得出一個(gè)比較接近實(shí)際的數(shù)據(jù)。%。人均可支配收入中，思格爾系數(shù)是一個(gè)參考值，恩格爾系數(shù)介紹如下恩格爾系數(shù)是根據(jù)恩格爾定律得出的比例數(shù)，是表示生活水平高低的一個(gè)指標(biāo)?？傊С鼋痤~　　它反映了：生活水平狀況，由于目前我國(guó)大部分地區(qū)所報(bào)的恩格爾系數(shù)有無(wú)效部分，具體參考時(shí)，可相應(yīng)下降一個(gè)檔，如某區(qū)域所報(bào)恩格爾系數(shù)為36%，則按國(guó)際糧農(nóng)標(biāo)準(zhǔn)衡量，此處則為小康，相應(yīng)下一個(gè)檔，如恩格爾系數(shù)與GDP相配合使用，在中國(guó)的標(biāo)準(zhǔn)衡量，如果以人均收入過(guò)6萬(wàn)元/年，年家庭收入為高收入者，則定為富裕水平，則GDP人均過(guò)3000美元/為中康，2000美元 ——3000元為小康水平，1000美元以下為溫飽，則相應(yīng)的恩格爾系數(shù)就可知，3000美元——4000美元，3040%。在藥業(yè)為主導(dǎo)性城市通化，或以旅游為主導(dǎo)城市如北戴河等，尤為明顯。每個(gè)地區(qū)級(jí)商業(yè)中心一般只能安排1——2個(gè)營(yíng)業(yè)面積5000平方米以上的大中型零售商業(yè)設(shè)施。在二，三級(jí)城市中， 如市政府遷移，新城區(qū)建立這種大型規(guī)劃，對(duì)商業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生重大影響。例如：北京雅寶路市場(chǎng)以前是臨街小鐵皮房，由街道辦的，其土地規(guī)化為綠地，這就意味在不久將來(lái)這些大批臨建鐵皮房拆遷，將產(chǎn)生大的商機(jī)，于是雅寶路后來(lái)的吉利大廈的興起，就吸納了一大批這些拆遷戶，同樣的如秀水街，原建外街道的一條通往美國(guó)大使館的路，因經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而封道為市，哪怕秀水生意再好，違反土地利用規(guī)劃，不能長(zhǎng)久，于2004年拆了。宏觀、政策、法規(guī)及重大事件是用來(lái)界定趨勢(shì)的，是研判區(qū)域的趨勢(shì)上升或下降所用的（在某個(gè)階段）。面積=單位面積的商業(yè)消費(fèi)量。第二章 投資技術(shù)參數(shù)一、地產(chǎn)方面地產(chǎn)常用知識(shí)解答：什么是房地產(chǎn)之項(xiàng)目管理程序答：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈很長(zhǎng)，包括前期策劃分析、征地、拆遷、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、預(yù)銷售、產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證以及物業(yè)管理。　　結(jié)束階段是項(xiàng)目結(jié)束的有關(guān)工作?！　?． 確定項(xiàng)目經(jīng)理?！　?． 通過(guò)項(xiàng)目（規(guī)劃）設(shè)計(jì)、工程招標(biāo)、招標(biāo)采購(gòu)、監(jiān)理招標(biāo)、物業(yè)招標(biāo)等展開(kāi)項(xiàng)目營(yíng)銷。　　3．配合物業(yè)公司交房。　　當(dāng)然，大多數(shù)地產(chǎn)商是對(duì)項(xiàng)目群進(jìn)行管理。專業(yè)管理公司項(xiàng)目制是在完成項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)和策劃定位、建筑設(shè)計(jì)后，委托專業(yè)管理公司承擔(dān)自開(kāi)始營(yíng)造至交鑰匙的一應(yīng)事宜。土地成本。如果采用包銷，則只有銷售出去才須支付這筆費(fèi)用，一般銷售代理公司收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)為銷售額的3%左右。土地用途包括哪些種類？ 農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等；未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。另外，加油站、加氣站用地為二十年。1哪些土地使用權(quán)出讓可采取協(xié)議方式？（四）上述房地產(chǎn)補(bǔ)交地價(jià)后，發(fā)（換）紅皮房地產(chǎn)證，可以進(jìn)入市場(chǎng)。 答：土地的掛牌交易，即在一定期限內(nèi)將土地交易條件在土地交易機(jī)構(gòu)進(jìn)行公告，并接受交易申請(qǐng)的行為。1有哪些土地交易應(yīng)在土地房產(chǎn)交易中心通過(guò)招標(biāo)、拍賣、掛牌交易方式公開(kāi)進(jìn)行？前者包括征地、動(dòng)遷及為地塊直接配套的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是對(duì)開(kāi)發(fā)投資的一次性補(bǔ)償，后者為土地資源使用的費(fèi)用，即“地租”，是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的體現(xiàn)。因?yàn)橥恋爻鲎尳鹗前唇ㄖ娣e計(jì)收的。 土地使用者已將定金或者保證金抵充土地使用權(quán)出讓金的，不予退還。 土地使用權(quán)只支付定金或保證金的，不予退還。 土地出讓金又可分為地面價(jià)與樓面價(jià)兩種計(jì)算方法，地面價(jià)為每平方米土地的單價(jià)，即以出讓金總額除以土地總面積；樓面價(jià)為攤到每平方米建筑面積的地價(jià)，即以出讓金總額除以規(guī)劃允許建造的總建筑面積。其他機(jī)構(gòu)包括中介機(jī)構(gòu)不得進(jìn)行上述交易。報(bào)價(jià)相同的，由在先報(bào)價(jià)者獲得；（三）若在規(guī)定期限內(nèi)沒(méi)有申請(qǐng)人,或者只有一個(gè)申請(qǐng)人但報(bào)價(jià)低于最低交易價(jià)或不符合其他交易條件的，委托人可調(diào)整最低交易價(jià)，重新委托交易中心交易。1什么是土地的掛牌交易？2．市、區(qū)國(guó)有企業(yè)以外的其他單位和個(gè)人按市場(chǎng)地價(jià)的25%補(bǔ)交地價(jià)。 答：協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)僅限于以下范圍：（一）工業(yè)用地（特區(qū)內(nèi)限高新技術(shù)項(xiàng)目用地）；（二）市、區(qū)政府建設(shè)的社會(huì)微利商品房用地和全成本微利商品房用地；（三）市、區(qū)財(cái)政全額投資的機(jī)關(guān)、文化、教育、衛(wèi)生、體育、科研和市政設(shè)施用地等公益性、非營(yíng)利性用地；（四）軍事用地。 答：土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。此項(xiàng)成本則大多隨著時(shí)間而發(fā)生，約為銷售額的3%——5%之間。若銷售率未達(dá)30%——60%（視景氣狀況而定），即使已取得建筑施工融資的額度也可能無(wú)法利用，因?yàn)樗前凑展こ踢M(jìn)度撥款，一旦銷售不理想，金融機(jī)構(gòu)大多會(huì)凍結(jié)建筑施工融資，暫停核撥。銷售成數(shù)。部門制項(xiàng)目管理按照項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程，一般設(shè)置拓展、工程、財(cái)務(wù)、設(shè)備材料、銷售、辦公室等部門，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況按矩陣模式設(shè)立項(xiàng)目部，也是大多數(shù)地產(chǎn)商所采用的一種模式?！　?．對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估總結(jié)，為其它項(xiàng)目作準(zhǔn)備?！　?． 水、電、氣、智能化、網(wǎng)絡(luò)、商業(yè)等進(jìn)場(chǎng)?！　”倦A段的工作重點(diǎn)是確定項(xiàng)目經(jīng)理并與項(xiàng)目組主要成員充分溝通，使雙方思想基本達(dá)成一致，然后對(duì)項(xiàng)目的有效性進(jìn)行論證?！　?． 請(qǐng)相關(guān)專家、學(xué)者對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估與論證（確定風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)、進(jìn)行資源測(cè)算等），提出項(xiàng)目建議書(shū)?！　№?xiàng)目的生命周期可以分為四大階段，即概念階段、規(guī)劃階段、實(shí)施階段及結(jié)束階段，項(xiàng)目的不同階段其項(xiàng)目管理的內(nèi)容是不相同的。就可以換算出區(qū)域是否飽和，及飽和度大小。人口人均GDP=GDP總量輻射區(qū)域人口輻射區(qū)域的GDP=輻射GDP總量。 行業(yè)特性及發(fā)展：除區(qū)域性綜合類市場(chǎng)外，對(duì)一些特殊行業(yè)，如通訊、古董、郵幣卡、眼鏡等，在考慮區(qū)域的共性外，還要考慮其行業(yè)的特殊性及其行業(yè)發(fā)展的特殊過(guò)程，以通訊行業(yè)為例：其產(chǎn)生從最初專賣店，到街頭小店，從產(chǎn)品的高貴到平民化，從模擬到數(shù)字到3G的迅速更新?lián)Q代，到產(chǎn)生二手手機(jī)市場(chǎng)以及水貨、翻版機(jī)市場(chǎng)等，都有其商業(yè)發(fā)展的特殊性。交通規(guī)劃中常見(jiàn)的有立交橋的興建，因?yàn)樯虡I(yè)物業(yè)在很多地方都在十字路口，但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，十字路口因不堪交通流量大，于是立交橋興建，立交橋使地面車流在橋上而過(guò)，從而原很熱鬧的商廈，因門前車輛不易到達(dá)變冷落，另一方面橫著一座橋，視覺(jué)影響很大，立交橋興建在投資初期尤為關(guān)注規(guī)劃。北京市的發(fā)展重點(diǎn)是：提高三區(qū)，繁榮三圈，開(kāi)拓十城，完善400社區(qū)，從而在總體上初步形成以城市中心區(qū)商業(yè)為核心，以“兩網(wǎng)三區(qū)三圈十城十街400社區(qū)”為骨干的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)新格局；以四類發(fā)揮北京優(yōu)勢(shì)的商業(yè)為龍頭、以突出北京特色的輻射型、服務(wù)型商業(yè)為主體的現(xiàn)代大都市商業(yè)體系。由于城市發(fā)展和住宅郊區(qū)化的趨勢(shì)，使三環(huán)路和四環(huán)路周邊地區(qū)成為北京商業(yè)最有發(fā)展?jié)摿Φ牡貛?。它是停車量決定人流量的一個(gè)重要參考值?！　【用袷杖耄撼青l(xiāng)居民收入水平較快增長(zhǎng)。這些參數(shù)常常在統(tǒng)計(jì)年鑒中見(jiàn)到，例如在北京市昌平區(qū)2004年的統(tǒng)計(jì)年鑒：昌平區(qū)全區(qū)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)。其中各城市中需要分檔是中國(guó)現(xiàn)分為4個(gè)級(jí)別城市：一級(jí)城市北京、上海、深圳，人均收入2500元/月以上；即GDP在3000美元/年以上。 GDP（Gross　Domestic　Product），就一個(gè)國(guó)家而言，被稱國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值。；，而人口北京1345萬(wàn)，上海1500萬(wàn)，則單位面積中，上海的人口密度是北京的3倍，這就在單位面積中，其商業(yè)的消化量和商業(yè)設(shè)施的需求量要遠(yuǎn)大于北京，其單位商業(yè)面積的產(chǎn)值也高，相應(yīng)的租金支撐水平也高，同樣類比，人口650萬(wàn)，其密度是北京的10倍，則相應(yīng)的會(huì)更高。烏市面臨的中亞各國(guó)，其日常生活品的消費(fèi)大都從烏市進(jìn)口，哈薩斯坦，阿富汗，烏茲別克斯坦等共10多個(gè)國(guó)家，1億多人口的總量從而造就烏市的商業(yè)規(guī)模、租金，消化量都是以1億多人口的基數(shù)在衡量，則遠(yuǎn)大于其它省級(jí)城市。在其東、中、西三部中，位于東邊的滿州里，牙克石等由于地緣因素，其商業(yè)屬于哈爾濱，齊齊哈爾等黑龍江省的商業(yè)輻射范圍，而通遼、集寧等地又離遼寧省的沈陽(yáng)近，隸屬于沈陽(yáng)商業(yè)的輻射范圍。例如：（1）烏魯木齊市，它的內(nèi)部區(qū)域?yàn)樾陆?，輻射區(qū)域是中亞各國(guó)，烏市與內(nèi)地尤其在河西走廊漫長(zhǎng)的上千公里，荒蕪人煙，造成了斷裂。八、切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的管理中國(guó)人民銀行各分支行應(yīng)建立房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)分析制度，跟蹤、調(diào)查、分析商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸執(zhí)行情況，對(duì)違法違規(guī)行為要責(zé)令商業(yè)銀行限期改正，并依法給予行政處罰。為減輕借款人不必要的利息負(fù)擔(dān)，商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款。二、嚴(yán)格控制土地儲(chǔ)備貸款的發(fā)放各商業(yè)銀行應(yīng)規(guī)范對(duì)政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)貸款的管理，在《土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)貸款管理辦法》頒布前，審慎發(fā)放此類貸款。別墅等項(xiàng)目應(yīng)適當(dāng)限制。一、 宏觀政策法規(guī)、金融及重大事件。市場(chǎng)是動(dòng)態(tài)的、發(fā)展變化的，在研究和探索的過(guò)程中，得到了許多朋友的幫助和鼓勵(lì)，非常感謝，顧京海、詹九生、王斌、張捷、劉艷霞、王巧玉 楊宇光 ，北京天雅大廈的趙永杰，以及為我做書(shū)稿整理的楊坤等等，在此對(duì)他們的幫助深表感謝，也非常感謝許多信任我的公司，將上億的資金交于我操盤，使我對(duì)其內(nèi)部規(guī)律有了更深刻的認(rèn)識(shí)，正是在大家的支持下，才得以將此書(shū)完成。二、地緣與人口關(guān)系三、人口與經(jīng)濟(jì)關(guān)系四、未來(lái)發(fā)展規(guī)劃五、宏觀經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)使用方法?！睆?6年正式踏入商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，屈指已過(guò)10年了，經(jīng)歷過(guò)太多的波折，為了研究這個(gè)行業(yè)的規(guī)則，在烈日下步行走過(guò)北京四環(huán)以里的大街小巷，花費(fèi)了半年的時(shí)光，回想起每天走35公里的那段時(shí)光，令人刻骨難忘。謹(jǐn)以此書(shū)獻(xiàn)給所有關(guān)心此書(shū)的朋友們。例如2004年銀行對(duì)商業(yè)物業(yè)貸款的限制，直接導(dǎo)致大批商業(yè)物業(yè)的停工和資金鏈斷裂。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已發(fā)放的非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，各商業(yè)銀行按照只