【正文】 。招商洽談的目標可以分為三個等級：第一級的目標是最高等級的目標，如能達到這一級的目標，整個招商洽談可謂是獲得圓滿成功；第二級的目標是基本達到接受的目標，如能達到這一級目標，整個招商洽談可謂是獲得了基本成功；第三級的目標是最低接受目標，如能達到這一級的目標，整個招商洽談可謂是達到了最基本的要求。它通常是由政府部門、經(jīng)濟研究機構(gòu)舉行的區(qū)域性投資戰(zhàn)略、政策、現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢的研究討論會。其特點是針對性強，易于吸引有興趣的客商。確定談判小組的領(lǐng)導人員。承租戶的選擇確保租金的來源。 相容原則要求談判人員在洽談中要對人謙讓、豁達，將原則性和靈活性有機結(jié)合起來，以更好地達到談判的目的。(二) 招商談判的原則根據(jù)招商談判的特點，談判雙方要取得共識，促使談判成功應(yīng)遵循以下原則： 堅持平等互利的原則這就要求項目的談判人員要圍繞本項目的經(jīng)營范圍，廣泛收集信息，了解市場行情，并選擇適當?shù)姆绞脚c社會各方面保持廣泛的聯(lián)系。 有利益：歸根結(jié)底，成功的推廣應(yīng)該有豐厚的利潤，項目留給加盟者的利益應(yīng)該十分可觀。對于一些急于了解情況的“求租者”，招商部門要有專人負責接待和談判，帶領(lǐng)來訪者參觀項目、了解運作方案等，以免流失“加盟商”。從第一篇招商廣告發(fā)布下去，接到第一個咨詢電話開始，招商進入了實際運做的階段。一方面，通過培訓是團隊了解項目的現(xiàn)狀、產(chǎn)品，了解招商策略和操作步驟，同時也是進行磨合的過程。第一步是招商的組織框架和崗位職責的確定，主要是對人才個體的技能的鎖定和對團隊的整體規(guī)劃。第一是招商隊伍的組建及招商人才的培訓。相反的，由于企業(yè)招商工作繁雜、細瑣，不僅需要招商人員有豐富的經(jīng)驗，更要有敬業(yè)精神和團結(jié)協(xié)作的態(tài)度。 商務(wù)助理若干，主要職責是幫助一線招商人員作好內(nèi)務(wù)（資料物品、來電來函、來人洽談、信息收集等）和會務(wù)組織等工作。 招商要旨（招商策略說明及合同解讀等）。在這過程中，首先面臨的是對“求租者”信息的處理和選擇，好的招商廣告發(fā)布后，招商總部將面對大量的反饋信息，對于第一次來電或來函，主要注意對“求租者”按已經(jīng)設(shè)定的招商區(qū)域歸類，對求租者姓名、地址、電話、基本狀況和問題做以記錄，同時給對方發(fā)去有關(guān)產(chǎn)品和項目的基本資料（包括項目介紹、產(chǎn)品介紹、招商活動的安排），同時對于各地區(qū)實力較強或行業(yè)內(nèi)經(jīng)營者一類的“求租者”做重點標注，用以綜合的研究。 有決心：堅定的信念和強有力的推廣策略將使加盟商感受到項目推廣項目的決心，用數(shù)字說明項目的力度是最好的方法。招商談判原則的確定招商談判的目的在于使參與談判的商家能符合招商企業(yè)的目標和利益需要。這就要求談判人員要重視談判策略與技巧，注意語言表達和文字表達的一致性。 堅持信用原則招商策劃和承租戶的選擇關(guān)系購物中心的成敗，在招商過程中，有必要對每個承租戶進行分級評價，預(yù)測他們的經(jīng)營前景，作為店面出租的指導。需要保證購物中心經(jīng)營項目的多樣性與綜合性。商業(yè)物業(yè)項目招商的方式 項目洽談會。其特點是層次較高，范圍較大。第三部：制訂談判策略明確談判目的招商談判的目的就是招商洽談的主要目標，或招商洽談的主題。30多條公交線路連通四方，漕溪北路立交橋、中山南路內(nèi)環(huán)線高架一同構(gòu)筑起現(xiàn)代立體交通框架。注重錯位經(jīng)營。六百實業(yè)首推“自然式服務(wù)”，以規(guī)范嚴格的現(xiàn)代化管理模式和溫馨的服務(wù)在行業(yè)內(nèi)獨領(lǐng)風騷。獨特的巨球建筑綴滿新穎的滿天星頂燈，將購物、休閑融為一體，品種豐富的休閑小吃、白領(lǐng)光顧的舒適堡健身中心及令學生、市民喜愛的思考樂書局、柯達影院等已逐步成為市民消費的新熱點。物業(yè)管理優(yōu)勢：國際金牌管理集團，高效統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一回報。招商價格無明顯優(yōu)勢。這是保證整體層面上檔次先決條件。以服務(wù)品牌化，個性化模式為先導，以迅速的宣傳手段傳播飛洲國際廣場在本商圈內(nèi)的行業(yè)標志與先驅(qū)的形象地位。五、商場布局飛洲國際廣場定位為高檔商業(yè)中心，招商客戶群為：國際知名品牌，國內(nèi)知名品牌廠商；國際連鎖集團。六 層：娛樂休閑?！钬撠熧徫镏行恼w商場策劃，布局，商品組合及與廠商協(xié)調(diào)，公司整體企劃，促銷等，確保商廈經(jīng)營指標達成。負責租戶單位日常管理工作，督促租戶單位認真履行招商合同。②簡化招商，減少招商工作量。還可以做自己的品牌形象，增加企業(yè)的無形資產(chǎn)，真正做到名，利雙收，所以本公司力推分割出租方案（主要方案見上）租金按動態(tài)方案，回報率預(yù)計8年左右。譬如零售業(yè)態(tài)的核心主力店招商，就不要同時招來兩家基本上都是經(jīng)營食品和日用品的大型超市；核心主力店同質(zhì)化無差異更是不能想像的。第五基本原則：招商順序原則。“以點代面，特色經(jīng)營是購物中心特別是超大型綜合性購物中心的經(jīng)營特點。第九基本原則：統(tǒng)一招商的“管理要充分體現(xiàn)和強調(diào)對商戶的統(tǒng)一服務(wù)。但國內(nèi)購物中心在建立統(tǒng)一的信息平臺方面還做得遠遠不夠。 勞動人事部定期對信息員進行崗位考核，對不符合規(guī)范，不執(zhí)行規(guī)章制度的給予經(jīng)濟處罰，并追究所在商場商店主管經(jīng)理的責任。 31。 市場經(jīng)營部在對被招商企業(yè)經(jīng)營范圍、經(jīng)營品種、商品質(zhì)量、銷售情況、服務(wù)規(guī)范、物價計量進行檢查中，對銷售不佳，以次充好、坑騙顧客、損害消費者權(quán)益的，有權(quán)作出撤換或終止協(xié)議的決定。要堅持文明經(jīng)商，如有違反供應(yīng)政策，損害消費者利益的，視情節(jié)輕重分別給予批評、罰款、終止協(xié)議的處罰。 安全保衛(wèi)負責對商場信息員驗證（身份證、工作證、健康證、暫住證）工作，并將審核情況登記入冊，與被招商企業(yè)簽訂安全責任書，負責定期或不定期會同有關(guān)部室，以被招商企業(yè)進行安全檢查，特別是防火、防盜、防汛檢查。 商場招商管理制度一、機構(gòu)設(shè)置與管理權(quán)限購物中心有必要建立完善的信息系統(tǒng)，以便在招商時就能夠承諾對顧客與商戶提供信息技術(shù)支持服務(wù)，最終為顧客與商戶都能夠提供便利。這樣，發(fā)展商與商戶才能一同成長。購物中心特別是大型購物中心的核心主力店適合放在經(jīng)營軸線（或線性步行街）的端點，不宜集中放置在中間，這樣才能達到組織人流的效果。購物中心的發(fā)展商以前不管是房地產(chǎn)商或是零售商，在條件容許的情況下，核心主力零售店盡量自營一部分或全部，這樣一可以加強經(jīng)營控制力度，有利于購物中心長期經(jīng)營；其次可增強其他商戶與之合作的信心；第三可以提高非主力零售店的提成或租金收入。第三基本原則：購物中心的招商目標要能夠在功能和形式上同業(yè)差異、異業(yè)互補。 劣勢：①租金回籠慢（一般付三押一） ②要投入一筆預(yù)期費用（開業(yè)前）例：裝潢費、廣告費等。按商業(yè)地產(chǎn)投資回報來看：靜態(tài)租金：收入預(yù)計在10年左右；動態(tài)租金：收入預(yù)計在8年左右；注：以上數(shù)據(jù)未包括商業(yè)中心外墻的廣告收益?！顓f(xié)助經(jīng)理開展工作。、屈臣氏、醫(yī)療診所、健身中心、美容中心、美體瘦身、茶社、寫真工作室、數(shù)碼工作中心、藥店營銷理念?！　∷? 層：兒童服裝、高檔床品、進口飾品店、精品工藝品、體育服裝、體育器材。③ 業(yè)態(tài)演變原則傳統(tǒng)的商場只是購物的場所，隨著人們的生活水平的提高、消費行為的轉(zhuǎn)變，休閑購物成為主流，休閑、餐飲、娛樂將極大的滿足消費者購物外的需求，并且其規(guī)模也將趕超購物的規(guī)模。三、品牌形象定位鑒于本商圈潛在消費層面頗高，本次招商對象也應(yīng)該頗具品牌知名度。二、招商策略●　樓層功能區(qū)劃按照各類品牌間的經(jīng)營互動原則，進行局部科學規(guī)律整合。弱勢處于次星級地理位置。交通優(yōu)勢：地鐵1號線、4號線直達本案B1，并設(shè)有出口，每天數(shù)萬人流能保證經(jīng)營者的利益，高架內(nèi)環(huán)線近在咫尺，輕軌明珠線距本案步行10分鐘路程。徐家匯商業(yè)中心內(nèi)有電腦專業(yè)市場百腦匯電腦、太平洋電腦、盈河電腦3家，徐家匯的電腦廣場目前成為上海最大的計算機