【文章內(nèi)容簡介】 的休閑小吃、白領光顧的舒適堡健身中心及令學生、市民喜愛的思考樂書局、柯達影院等已逐步成為市民消費的新熱點。并構成徐家匯商圈休閑娛樂業(yè)態(tài)主流。天鑰橋路餐飲街以品牌著稱，以家常為特色，使得工薪階層慕名而來，成為聚朋小酌的好場所。徐家匯商業(yè)中心現(xiàn)有賓館業(yè)3戶，％。徐家匯附近有著四星級的建國賓館和二星級的西亞大酒店以其便利的交通條件和適中的價格吸引著周邊省市的賓客近悅遠來。二、背景分析優(yōu)勢經(jīng)營面積大，可以體現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營效應，可以經(jīng)營不同規(guī)模的商品，有較強的滿足力和挑選力。交通優(yōu)勢：地鐵1號線、4號線直達本案B1，并設有出口，每天數(shù)萬人流能保證經(jīng)營者的利益，高架內(nèi)環(huán)線近在咫尺，輕軌明珠線距本案步行10分鐘路程。商圈優(yōu)勢：徐匯商圈的經(jīng)濟發(fā)展已日趨繁華，本案距徐家匯商圈10分鐘路程，其發(fā)展前景也非?？捎^。物業(yè)管理優(yōu)勢：國際金牌管理集團，高效統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一回報。同步世界先進經(jīng)營理念，國際品牌管理公司擔綱物業(yè)管理工作，展現(xiàn)國際商業(yè)氣象。發(fā)展優(yōu)勢：徐匯區(qū)是上海市的中心城區(qū)，這里集聚了上海的科技資源優(yōu)勢、人文環(huán)境優(yōu)勢和徐家匯商圈品牌優(yōu)勢。近年來，徐匯區(qū)在經(jīng)濟建設、城市管理和社會事業(yè)的發(fā)展等方面，都取得了令人矚目的成就，綜合經(jīng)濟實力在上海10個中心城區(qū)中名列前茅，是上海市首批可持續(xù)發(fā)展綜合試驗區(qū)。徐家匯地區(qū)，已經(jīng)成為上海最繁華的現(xiàn)代化商業(yè)中心之一，上海三年大變樣的標志性地區(qū)之一。32米挑高中廳，電梯直達5F、6F，盡顯貴賓級非凡品質(zhì)，31部瑞士迅達電梯、自動扶梯、觀光梯、垂直電梯應有盡有，商業(yè)運作暢通無阻，意大利原裝cofsi進口中央空調(diào)系統(tǒng)。弱勢處于次星級地理位置。徐匯商圈日趨成熟，已形成錯位經(jīng)營，本廣場尚處于起步階段，競爭激烈。招商價格無明顯優(yōu)勢。機遇足夠的廣告預算支持廣告及公關活動。市政府政策的有利傾斜。由于近徐家匯商圈，商鋪需求量大。周邊高檔的固定消費群體強大的地鐵消費群寫字樓固定的消費群體本案招商策劃方案一、招商原則巧妙利用逆向思維，懸念轉播的各類異手法，讓本次招商跳出百貨業(yè)招商日趨同質(zhì)化的怪圈。這樣既可傳播與眾不同的招商訊息，又可在瞬間達到樹立品牌概念的“一石二鳥”的多元效果。二、招商策略●　樓層功能區(qū)劃按照各類品牌間的經(jīng)營互動原則，進行局部科學規(guī)律整合。●　嚴格控制招商品牌的層次，利用自身優(yōu)勢吸納國內(nèi)國際亮點品牌。這是保證整體層面上檔次先決條件?！瘛〉赇伈扇《▋r租賃制和協(xié)議扣點制，以便為招商信息宣傳創(chuàng)造懸念賣點。●　店鋪定價租賃的切入點與眾不同的懸念招商策略。●　與徐匯區(qū)政府有關部門合作，打出公益事業(yè)牌。孕育徐匯社區(qū)系列廣場文化活動。為眾商鋪聚集人氣，使發(fā)生購買行為提供沖要條件，培育本商圈目標受眾的習慣性消費行為，為目標業(yè)主提供經(jīng)營成功的有利保障，為樹立品牌形象打造宣傳基點。三、品牌形象定位鑒于本商圈潛在消費層面頗高，本次招商對象也應該頗具品牌知名度。利用系統(tǒng)的品牌傳播策略，打造成一個國際國內(nèi)知名品牌匯聚的大舞臺。以服務品牌化，個性化模式為先導，以迅速的宣傳手段傳播飛洲國際廣場在本商圈內(nèi)的行業(yè)標志與先驅(qū)的形象地位。四、實施方案（分割出租）定位的基本依據(jù)①地段決定原則前面已經(jīng)提到，本項目屬于上海市傳統(tǒng)商業(yè)中心徐家匯商業(yè)圈，距徐家匯中心約1公里的路程，極其方便的城市交通和大量的人流使得本區(qū)域具有一定的商業(yè)氛圍。然而，因為徐家匯商業(yè)中心僅在方圓200米密集，與本項目相連的漕溪北路是快車道，沒有休閑步行道，形成了一定的商業(yè)斷層。因此，在不能充分地與徐家匯商業(yè)中心共享人流、互通商氣的現(xiàn)實格局下，須有精準市場錯位的經(jīng)營定位，將消費者吸引在本案地鐵站下車。② 互補原則由于本項目商業(yè)規(guī)模較小，前期定位是寫字樓的配套部分，因此不能簡單的定位與上述徐家匯商業(yè)中心同質(zhì)業(yè)態(tài)，要走專業(yè)、高檔、精品的路子。引進高利潤的專業(yè)餐飲品牌店、精品百貨店和高檔城市會所是本項目對市場的互補。③ 業(yè)態(tài)演變原則傳統(tǒng)的商場只是購物的場所，隨著人們的生活水平的提高、消費行為的轉變，休閑購物成為主流，休閑、餐飲、娛樂將極大的滿足消費者購物外的需求，并且其規(guī)模也將趕超購物的規(guī)模。④ 商圈擴大原則同樣，因為高端的商業(yè)市場定位，在我們的消費群定位上就要充分考慮整個上海市城市中心區(qū)域，擴大服務半徑和商圈，吸引最多的優(yōu)質(zhì)消費群，實現(xiàn)商場的持續(xù)繁榮。五、商場布局飛洲國際廣場定位為高檔商業(yè)中心，招商客戶群為：國際知名品牌，國內(nèi)知名品牌廠商；國際連鎖集團。主營項目地下一層：高檔超市休閑系列。　　一 層：進口化妝品（CD、姿生堂、嬌蘭等）、高檔珠寶（謝瑞琳等）、世界極品服裝(阿瑪尼杰尼亞等)、高檔手表、高檔皮具（路易威登等）、高檔工藝品、高檔筆?！　《? 層：高檔女裝系列、休閑裝、手袋、女飾品、精品鞋店、精品褲店、女士內(nèi)衣。　　三 層：高檔男裝系列、休高閑裝、皮具、男飾品、精品鞋店、精品褲店、男士內(nèi)衣、領帶?！　∷? 層：兒童服裝、高檔床品、進口飾品店、精品工藝品、體育服裝、體育器材。五 層：餐飲。六 層：娛樂休閑。 配套項目A、家私、布藝、古玩、畫廊、廚房用品、書屋。B、肯德基、麥當勞、必勝客、羅杰斯、茶葉店、酒吧。C、屈臣氏、醫(yī)療診所、健身中心、美容中心、美體瘦身、茶社、寫真工作室、數(shù)碼工作中心、藥店營銷理念。六、人員配備計劃：組成一支強有力，專業(yè)的招商，租戶物業(yè)管理，企劃隊伍，具體如下：招商經(jīng)理（1人）招商主管（4人）入租設備工程安裝管理，電氣管理（2人）（人選可由開發(fā)商提供）企劃主管（1人）籌備期商品部人員總編制8人七、招商人員崗位職責副總經(jīng)理/兼招商部經(jīng)理▲主要職責：☆根據(jù)購物中心經(jīng)營方針與要求，制定招商部計劃，并組織實施?！钬撠熧徫镏行恼w商場策劃，布局，商品組合及與廠商協(xié)調(diào)，公司整體企劃，促銷等，確保商廈經(jīng)營指標達成?！罱M織，管理招商，企劃團隊，培訓及輔導招商人員?！顚φ猩滩块T廠商引進，人員招聘，促銷方案及相關合同及發(fā)生交際費用審核等負責。招商主管（4人）▲主要職責：☆負責整個樓層招商，布局，商品組合及與廠商協(xié)調(diào)，確保招商品100％達成?！钆浜瞎菊w布局，完成公司下達指標。入租設備工程安裝管理，電氣管理（2人）（人員由開發(fā)商提供）▲主要職責：☆入租設備工程安裝管理，電氣管理，維護管理商場的整體工程運行，同時滿足正常開業(yè)?！顓f(xié)助經(jīng)理開展工作。嚴格審查招商戶經(jīng)營資格及入住手續(xù)。負責租戶單位日常管理工作，督促租戶單位認真履行招商合同。企劃主管（1人）▲主要職責：☆貫徹執(zhí)行本企業(yè)經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略方針，配合招商，經(jīng)營需求，結合實際制定本公司廣告策劃并組織實施?！钬撠煂ι虉鲂麄鞑际鹂傮w規(guī)劃工作，作出建設性的意見，統(tǒng)籌安排促銷，成列，美工工作。八、商場租金預測周邊租金調(diào)查商鋪租金比較表（人民幣/平方米/天）漕溪北路沿街商鋪租金表：物業(yè)名稱性質(zhì)地址租金(元)面積(平方米)備注季諾休閑餐廳商鋪漕溪北路41號250　圣愛廣場商場漕溪北路88號95000(F1－F4)底樓1470平方米出售6萬元/平方（62289999）小上海家常菜商鋪漕溪北路439號12500建國賓館底樓商鋪　商場漕溪北路450號1000在租江南證券商鋪漕溪北路458號　300　丹尼美發(fā)沙龍商鋪漕溪北路506號15100　同藝裝潢