c題房地產(chǎn)市場投資或投機(jī)問題(編輯修改稿)
2025-04-23 23:34 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 生產(chǎn)資料的需求增加，會進(jìn)一步推動生產(chǎn)資料價(jià)格的上漲。另一方面，生產(chǎn)資料價(jià)格的上漲也必將引起房價(jià)的上漲。③人均GDP。人均GDP，常作為發(fā)展經(jīng)濟(jì)學(xué)中衡量經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)，是重要的宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)之一，它是人們了解和把握一個(gè)國家或地區(qū)的宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況的有效工具。將一個(gè)國家核算期內(nèi)（通常是一年）實(shí)現(xiàn)的國內(nèi)生產(chǎn)總值與這個(gè)國家的常住人口（目前使用戶籍人口）相比進(jìn)行計(jì)算，得到人均國內(nèi)生產(chǎn)總值，它是衡量各國人民生活水平的一個(gè)重要指標(biāo)。通俗的說，人均GDP可以理解為國內(nèi)平均每人可以分得的錢。如今隨著社會的發(fā)展，人民大眾的生活水平相比以前溫飽都成問題的年代有了很大的改善，大家口袋里有了一些閑錢，而對于中國人而言，錢多了，擱哪兒都不放心：怕偷了，怕被搶了，存在銀行貶值，埋在土里怕爛了，只有把這東西變現(xiàn)成房子和土地，才覺得踏實(shí)，改朝換代都不怕，誰也搶不走。就是在今天，買房子置地，也是中國人富裕后最先考慮的事兒，這里面包含了“居者有其屋”和“買房等于投資養(yǎng)老”的傳統(tǒng)居住理念。于是，人均GDP的增長將會在很大程度上影響房地產(chǎn)的供求關(guān)系，從而影響房價(jià)。④人口密度。人口密度指的是單位面積土地上居住的人口數(shù)，它是表示世界各地人口密集程度的指標(biāo)。人口密度決定土地稀缺性，由于一個(gè)城市的土地、房產(chǎn)資源相對有限，即短期的房子供應(yīng)不足，而需求量一直很大，因而供不應(yīng)求的市場狀況必然會遵循經(jīng)濟(jì)學(xué)規(guī)律，所以城市的房價(jià)自然會高。因此人口密度增加，必然導(dǎo)致人們對房子的需求增加，從而影響房價(jià)。⑤稅收和其他各種物業(yè)費(fèi)用。由于稅、費(fèi)有的是法定的，有的是規(guī)范性文件規(guī)定的，相對比較固定，杭州各地區(qū)在這方面沒有太大的差異，所以在此就不作為主要因素分析了。⑥產(chǎn)權(quán)年限。房屋產(chǎn)權(quán)指的是房屋所有對房屋所擁有的完全所有權(quán)，主要包括對房屋的占有、使用、處分和收益權(quán)。簡單說就是擁有使用該房屋，或出租該房屋獲取租金收入，出售該房屋獲取增值，將該房屋抵押給銀行或其他組織或個(gè)人進(jìn)行融資或貸款等權(quán)利。由于現(xiàn)在國內(nèi)各地關(guān)于產(chǎn)權(quán)年限的相關(guān)法規(guī)出入不大，所以在此也不予重點(diǎn)考慮。問題3：分析國家和地方（杭州市）提高房地產(chǎn)首付款比例、貸款利率和對多套房貸款限制對房地產(chǎn)投機(jī)者的影響國家和地方（杭州市）提高房地產(chǎn)首付款比例、貸款利率和對多套房貸款限制這一系列措施實(shí)際上是國家貨幣政策的一種運(yùn)用。從行業(yè)的特征來看，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)高度綜合性和高度關(guān)聯(lián)性的行業(yè)。房地產(chǎn)的綜合性體現(xiàn)在它是橫跨生產(chǎn)、流通和消費(fèi)領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)部門，它以流通領(lǐng)域?yàn)橹?，但又參與房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營的決策、組織、管理還兼有部分生產(chǎn)職能。房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)性體現(xiàn)在它與眾多的產(chǎn)業(yè)部門相聯(lián)系，或者其他產(chǎn)業(yè)部門作為房地產(chǎn)業(yè)的初始投人部門，或者房地產(chǎn)業(yè)作為其他產(chǎn)業(yè)部門的生產(chǎn)中問產(chǎn)品的部門，或者對房地產(chǎn)商品的需求會引致對其他產(chǎn)品的進(jìn)一步需求。因此當(dāng)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過熱的跡象時(shí)，國家通過銀行金融機(jī)構(gòu)控制銀行貸款限制、緊縮貨幣供應(yīng)和調(diào)高貸款利率等辦法來影響房地產(chǎn)的供求關(guān)系和房地產(chǎn)的價(jià)格，繼而波及到與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)聯(lián)的其他諸多產(chǎn)業(yè)，這樣一方面有效地達(dá)到了國家宏觀調(diào)控的目的，另一方面也起到了控制進(jìn)入房地產(chǎn)市場的投機(jī)者資本數(shù)量的作用。而據(jù)房產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從年初到現(xiàn)在，整體購房客群仍然是以自住型為主，約能占到70%左右，其中包括首次置業(yè)、改善型購房以及長線投資需求。而今年年初至今，未見國家出臺有力度的相關(guān)房產(chǎn)措施來調(diào)節(jié)房價(jià)，房價(jià)仍然漲幅明顯，使得人們對于房價(jià)持續(xù)上漲的擔(dān)心日漸增加，一些暫時(shí)沒有實(shí)際購房需求的人，也提早入市，導(dǎo)致市場近期出現(xiàn)購房恐慌現(xiàn)象。那么此番二套房政策調(diào)整，二套房貸首付比例提高，利率增加，對于投資客戶來說購房成本將大大增加，占用資金增多，因此可以抑制他們的購房行為，同時(shí)在未來一段時(shí)間內(nèi)，部分投資客有可能會拋售房產(chǎn)，特別是那些投機(jī)型業(yè)主，很有可能會出現(xiàn)一些較大動作，從而在很大程度上能抑制房地產(chǎn)投機(jī)者的投機(jī)行為，而且從另外一個(gè)角度看，在過去兩年的宏觀調(diào)控當(dāng)中，政府在抑制需求方面出臺了一系列的政策，包括加息、未封頂樓盤禁止房貸、營業(yè)稅個(gè)稅等稅費(fèi)政策，特別是加息，2006年至今已經(jīng)上調(diào)了5次，但是對于抑制房地產(chǎn)需求的效果并不明顯，其中重要的原因是每次加息的幅度都不大，實(shí)際增加的月供比較少，購房者可以進(jìn)行長期的消化，而且不斷上漲的房價(jià)所帶來的增值足以彌補(bǔ)月供的增加，因此，許多投資者及自住者并不買賬。不過，這次提高首付款對于抑制需求、抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為則會是比較立竿見影的。據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)資料分析，上半年，貸款購買二套房的比例約為54%，其中70%—80%的貸款者，其首付款為3成。一旦首付款由3成提高到5成，%—%的購房者將要調(diào)整首付款，即四成左右的購房者將受到影響。部分自住者由于資金有限，將不得不推遲購房計(jì)劃，部分投資者由于需要增加投資成本，同時(shí)面臨趨緊的調(diào)控環(huán)境，投資風(fēng)險(xiǎn)加劇，也會調(diào)整投資計(jì)劃，這樣，房地產(chǎn)市場的投機(jī)需求才會得到真正的抑制，從而可緩解緊張的供求關(guān)系，進(jìn)而房價(jià)的過快上漲有望得到抑制。從這兩方面分析國家及地方（杭州市）提高房地產(chǎn)首付款比例、貸款利率和對多套房貸款限制對房地產(chǎn)投機(jī)者的影響較大，能比較好的抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為。問題4：在現(xiàn)有政策情況下，對杭州市房價(jià)進(jìn)行短期預(yù)測(近六個(gè)月)和中長期預(yù)測（近三年）（1,1）預(yù)測模型的建立：利用灰色系統(tǒng)GM(1,1)模型來預(yù)測房地產(chǎn)價(jià)格,預(yù)測的誤差與所選取的近期樣本個(gè)數(shù)有關(guān)?根據(jù)所研究對象的特點(diǎn),借助經(jīng)濟(jì)變化規(guī)律, 我們所選取的主要是國家統(tǒng)計(jì)局近年發(fā)布的連續(xù)若干樣本數(shù)據(jù)：表41序號年份房價(jià)（元）月份房價(jià)指數(shù)（環(huán)比）12000345922001348932002 35264200352004371462005545472006596782007 743292008821210200910938—— 環(huán)比指數(shù)（與上月對比）可以適當(dāng)?shù)販p少模型的短期預(yù)測誤差?透過回歸模型的深
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