武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資潛力分析(編輯修改稿)
2024-07-27 12:26 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 04年，國(guó)家雖進(jìn)行宏觀調(diào)控，但由于土地、建材等價(jià)格上漲較快、舊城改造力度加大、住宅品質(zhì)不斷提高等因素的影響，全市住宅價(jià)格仍舊保持上揚(yáng)趨勢(shì)，增長(zhǎng)率大大增加，全市商品住宅平均銷售價(jià)格為2,，%，%，但與全國(guó)19個(gè)副省級(jí)市相比，商品住宅均價(jià)排在第15位，武漢市商品住宅市場(chǎng)升值空間依然很大【圖】商品住宅銷售均價(jià)及同比增長(zhǎng)率數(shù)據(jù)來(lái)源：武漢市統(tǒng)計(jì)局二手房住宅成交量l 04年二手房完成過(guò)戶交易61,739套,%，二手房成交面積為 ，%。受04年商品房銷售面積大幅上揚(yáng)的影響，二手房市場(chǎng)整體成交量呈略有下滑，%，且所占二手房交易總量比重大幅上揚(yáng)，%，% 【圖】二手房住宅成交量和總成交量及同比增長(zhǎng)率數(shù)據(jù)來(lái)源：武漢市統(tǒng)計(jì)局二、宏觀調(diào)控下的05年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)行業(yè)宏觀調(diào)控政策1）、05年上半年國(guó)家政策頻頻出臺(tái)，宏觀調(diào)控漸行漸近：3月初,兩會(huì)上，政府工作報(bào)告中明確指出要抑制房?jī)r(jià)漲勢(shì)；“國(guó)八條”出臺(tái)，國(guó)家政策干預(yù)房?jī)r(jià)信號(hào)出現(xiàn)；“新國(guó)八條”出臺(tái)，國(guó)家政策干預(yù)房?jī)r(jià)走向執(zhí)行階段。2）、武漢市政府制定相關(guān)政策制定，將房?jī)r(jià)的調(diào)控措施落到實(shí)處：l 05年4月，武漢市房產(chǎn)管理局發(fā)布《關(guān)于武漢市高檔商品住房界定問(wèn)題的通知》。（武開(kāi)管聯(lián)2004 年1號(hào)令）主要內(nèi)容：面積在140平方米以上，銷售單價(jià)在5,500元/平方米以上或總價(jià)大于70萬(wàn)，滿足任一項(xiàng)的商品房都屬于高檔商品房的范疇，對(duì)此類房屋的交易按總價(jià)格的4%繳納契稅，普通商品房按2%繳納契稅。目的：對(duì)高檔商品房的開(kāi)發(fā)是一個(gè)有力的打壓，促進(jìn)房地產(chǎn)供應(yīng)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)調(diào)整。l 2005年6月，武漢市房產(chǎn)管理局建立完善的市場(chǎng)信息披露制度，建立了房地產(chǎn)市場(chǎng)信息網(wǎng)。目的：為落實(shí)國(guó)八條的第八條，開(kāi)通了房地產(chǎn)市場(chǎng)信息網(wǎng)。商品房及經(jīng)濟(jì)適用房的市場(chǎng)信息得以公開(kāi)，解決了以前信息不對(duì)稱的問(wèn)題。l 2005年6月，《關(guān)于全額增收房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅的通知》由武漢市房產(chǎn)管理局正式發(fā)布。主要內(nèi)容：自2005年6月1日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買普通住房超過(guò)2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買非普通住房超過(guò)2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。目的：影響二手房的再次轉(zhuǎn)讓；遏制中介公司不規(guī)范的收購(gòu)行為，如囤積漲價(jià)等。l 05年6月，武漢市人民政府《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓管理有關(guān)問(wèn)題的通知》主要內(nèi)容：加強(qiáng)土地集中統(tǒng)一管理，全面落實(shí)土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌制度。目的：加強(qiáng)土地集中管理，實(shí)行土地統(tǒng)一供應(yīng)，科學(xué)控制土地供應(yīng)總量，是避免多頭供地、惡性競(jìng)爭(zhēng)，保證土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度得以落實(shí)的基本前提。l 05年7月武漢市物價(jià)局《關(guān)于在經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)建立負(fù)擔(dān)卡制度的通知》（武價(jià)房字[2005]93號(hào)）主要內(nèi)容：自8月1日起，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目收費(fèi)實(shí)行優(yōu)惠政策，所有行政事業(yè)性收費(fèi)一律按規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)減半征收，所有經(jīng)營(yíng)服務(wù)性收費(fèi)一律不得超過(guò)規(guī)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的70％。目的：該政策實(shí)質(zhì)上武漢市政府針對(duì)國(guó)八條和七部委意見(jiàn)作出的相關(guān)戰(zhàn)略調(diào)整，經(jīng)濟(jì)適用房在未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)，勢(shì)必會(huì)受到開(kāi)發(fā)商的青睞，住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整將得到優(yōu)化。l 2005年7月武漢市房產(chǎn)局發(fā)布《經(jīng)濟(jì)適用房戶型面積詳細(xì)標(biāo)準(zhǔn)》主要內(nèi)容：最大戶型不得突破95平方米，最小不得低于45平方米。武漢在建的經(jīng)濟(jì)適用房以高層、小高層、多層3種類型為主。按規(guī)定，這3類經(jīng)濟(jì)適用房的平均面積將分別控制在80、770平方米左右。目的：經(jīng)濟(jì)適用房的標(biāo)準(zhǔn)明確化，這讓部分打擦邊球的開(kāi)發(fā)商不得再打著經(jīng)濟(jì)適用房的幌子賣商品房。新政策對(duì)武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的直接影響l 受“營(yíng)業(yè)稅”和“期房禁轉(zhuǎn)”政策的影響，二級(jí)市場(chǎng)上投資型小戶型銷售速度大幅下降 05年以前，投資型小戶型最受到投機(jī)者青睞，其轉(zhuǎn)手率也最高。新政出臺(tái)無(wú)疑使得投資小戶型遭遇“寒冬”。由于短期內(nèi)投資獲利的減少，投機(jī)者會(huì)暫時(shí)擱置入市計(jì)劃，因此投資型小戶型的消化速度將大幅下降。而長(zhǎng)線投資買家在二手房市場(chǎng)租金增幅有限的情況下，對(duì)普通物業(yè)的入市態(tài)度也更為謹(jǐn)慎。但因武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)自住型需求比例在90%以上，占絕對(duì)主導(dǎo)地位，而投資和投機(jī)性需求比例不足8%，不會(huì)影響武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)整體健康發(fā)展。l 商品房成交周期延長(zhǎng)，銷售速度減緩 上半年5月以后，政策頻出臺(tái)，使購(gòu)房者觀望比較，開(kāi)發(fā)商開(kāi)盤即清盤的場(chǎng)面已經(jīng)鮮見(jiàn)。以往每月銷售80100套的項(xiàng)目今年普遍只能銷售3040套了，品牌開(kāi)發(fā)商操作的大盤項(xiàng)目也受到一定程度的影響，月銷售在60—80套左右，只及去年的六成，新政出臺(tái)后，60%的計(jì)劃購(gòu)房者考慮延期買房，說(shuō)明消費(fèi)心態(tài)日趨成熟，市場(chǎng)需求發(fā)生了微妙變化。l 需求變化，在戶型需求上向中小戶型傾斜 武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上，120 ㎡以上大戶型供應(yīng)量偏大，而120 ㎡ 以下的房子只占總供應(yīng)量的50%左右，老百姓需求比較大的中小戶型明顯供應(yīng)不足，而大戶型出現(xiàn)滯銷現(xiàn)象。l 三級(jí)市場(chǎng)兩年內(nèi)次新房房源減少，導(dǎo)致供應(yīng)總量不足，舊房物業(yè)價(jià)格較去年同期有大幅攀升。 15月，武漢二手房交易火爆。，營(yíng)業(yè)稅開(kāi)征,二手房交易量萎縮,尤其是兩年內(nèi)次新房交易下降明顯，由于次新房受政策影響較大，導(dǎo)致供應(yīng)量不足，舊房?jī)r(jià)格相對(duì)有較大提高。據(jù)悉，6月下旬武漢三級(jí)市場(chǎng)已逐漸恢復(fù)往日活力。l 金融環(huán)境將持續(xù)收緊，
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