【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 三、商品房銷售分析銷售情況2004上半年杭州市除了房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度回落之外，房地產(chǎn)交易量也有所下降。，%%。供銷平衡度杭州市國(guó)土資源局早在90年代初便推行土地出讓的市場(chǎng)化。經(jīng)過10多年的發(fā)展和消化，目前杭州市土地市場(chǎng)化很高，除經(jīng)濟(jì)適用房和很少量的公益、基礎(chǔ)設(shè)施用地外，絕大多數(shù)的商品房都是通過招拍掛的形式出讓出去的。2002002003年商品住宅土地供應(yīng)量分別為1800畝、2300畝，3500畝，2004年預(yù)計(jì)為4500畝。按照商品住宅開發(fā)周期一般為24年的前提，可以推斷未來4年杭州市商品住宅用地的總供應(yīng)約為12100畝左右。，即1600萬方左右，平均每年為400萬方。近23年杭州市房地產(chǎn)供求比例還是維持供略小于求的態(tài)勢(shì)，排除重大的政策調(diào)整外，按照目前住宅用地和經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)量和和高容積率趨勢(shì)，預(yù)計(jì)在未來幾年內(nèi)，這種供小于求的局面將逐漸改觀，從而慢慢步入買方市場(chǎng)?？罩寐逝c空關(guān)率根據(jù)杭州市統(tǒng)計(jì)局提供資料，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)依然處于賣方市場(chǎng)，該段時(shí)期的商品房空置率接近0%的水平。與增量市場(chǎng)低空置率形成鮮明對(duì)比的是存量房市場(chǎng)空關(guān)率較高。2003年11月，根據(jù)浙江工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)研究所對(duì)杭州市區(qū)24個(gè)樓盤的調(diào)查表明，在全部11841套住宅中，空關(guān)房1626套，%。交付年限1998年前1999到20002001到20022003合計(jì)樓盤數(shù)696324空關(guān)率%四、市場(chǎng)需求分析人均居住面積，%。可以說居住條件有了很大的改觀。但相比全國(guó)同期水平卻要低7個(gè)百分比，比小康水準(zhǔn)要低13個(gè)百分比。目前杭州市居民的居住環(huán)境還是非常緊張，如果要達(dá)到比較舒適的小康水平，大概還需要5000萬平方米左右的住房。A：全國(guó)平均居住面積；B：小康水平居住面積現(xiàn)狀及滿意程度　　1）、私有化率　　調(diào)查結(jié)果顯示，目前杭州居民住房私有化率已達(dá)78．2％，其中居民購(gòu)買的房改房和商品房分別占37．3％和32．8％；租住私房者占12．4％；租住公房者占8．5％；租住廉租房者占0．8％?！　∧壳昂贾菔幸延?5．1％的家庭曾經(jīng)購(gòu)買商品房，從已購(gòu)房居民家庭的購(gòu)房進(jìn)程看，居民購(gòu)房呈逐年上升趨勢(shì)。隨著購(gòu)房家庭比例的增加，居民住房產(chǎn)權(quán)中公有住房比例下降，私有住房比例上升。　　2）、戶型及房屋結(jié)構(gòu)　　住房面積、住宅戶型是衡量居民居住水平的重要指標(biāo)。住房面積大小、戶型是否配套，直接關(guān)系到居民居住環(huán)境的好壞。調(diào)查表明，2003年杭州市居民家庭住房面積多數(shù)在50—90平方米之間，占55．2％，具體詳見下表：面積（㎡）50以下5070709090110110130130150150以上百分比%%%%%%%　　目前杭州市居民住房成套率已達(dá)97．9％。其中以兩室一廳的家庭所占比重最多，達(dá)38．4％；其次為三室一廳，所占比重為22．9％；二室二廳11．4％；一室一廳9．9％；三室二廳8．9％；四室一廳5．8％，非成套住宅2．1％，其他0．6％。　　從住宅建成年份來看，目前杭州市居民的住宅半數(shù)建于20世紀(jì)90年代，大部分為房改房或商品房；有近三分之一的住宅建于1990年前，多為面積較小、結(jié)構(gòu)不甚合理的舊房子?！　膿碛凶≌瑪?shù)目來看，被調(diào)查者中大多數(shù)人（58．2％）有1處住宅，擁有2處以上住宅的17．2％，擁有3處或3處以上住宅的僅有1．6％和1．0％，尚有22．0％還沒有住房?！　纳鲜鰧?duì)住房面積、戶型、建成年份、擁有住宅數(shù)的分析來看，杭州居民居住狀況已有較大改善。近八成的居民已擁有住宅，但仍存在不少不滿意之處，如住宅面積偏小，戶型結(jié)構(gòu)不合理，居住環(huán)境不理想等。增加住房面積、改善居住環(huán)境已成為當(dāng)前杭州居民家庭的迫切需要。被調(diào)查者中有41．5％打算另購(gòu)更好的房子，24．8％打算換購(gòu)更好的房子，18．4％則希望通過購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房來改善目前的住房狀況?！　∮绕涫菍?duì)現(xiàn)在住房不滿意的被調(diào)查者，購(gòu)買意愿非常強(qiáng)烈。其中23．7％打算換購(gòu)更好的房子，36．3％打算另購(gòu)更好的房子，23．7％計(jì)劃購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房?！　?duì)被調(diào)查者的住房打算和其家庭收入進(jìn)行分析，結(jié)果表明：打算換購(gòu)或另購(gòu)更好的房子以改善目前住房狀況的主體為家庭年收入在10萬元以下的家庭，占80％以上?？梢娊窈筚?gòu)房的主體為家庭年收入在10萬以下的中低收入階層?！　?）、滿意程度　　從調(diào)查結(jié)果來看，被調(diào)查者中有52．4％對(duì)目前住房是比較滿意的，34．6％對(duì)目前住房有些不滿意，13．0％非常不滿意?！　?duì)居住現(xiàn)狀不滿意的方面包括：建筑面積、戶型結(jié)構(gòu)、小區(qū)氛圍和檔次、物業(yè)管理、生活服務(wù)設(shè)施、小區(qū)環(huán)境、小區(qū)規(guī)劃、交通區(qū)位等等。根據(jù)調(diào)查結(jié)果，其中最不滿意的5個(gè)原因依次為：建筑面積小，占55．6％；戶型結(jié)構(gòu)差，占48．0％；小區(qū)氛圍和檔次不高，占26．1％；小區(qū)缺乏物業(yè)管理和生活服務(wù)設(shè)施，分別占24．3％和22．6％；小區(qū)綠化環(huán)境差，占22．9％。而交通條件差、距市中心商業(yè)區(qū)太遠(yuǎn)等原因，則排在最后面，所占比例較小。 由此可見，杭州市居民在滿足基本的生活需求后，越來越重視居住的質(zhì)量，如居住面積要大，戶型結(jié)構(gòu)要好等，同時(shí)對(duì)物業(yè)周圍環(huán)境狀況、物業(yè)管理和配套服務(wù)也更為關(guān)注。而隨著杭州城市交通系統(tǒng)的完善，交通問題已非是影響居民居住的主要因素。五、房?jī)r(jià)收入比2003年末杭州市與蘇州市房?jī)r(jià)收入比對(duì)比狀況：項(xiàng) 目計(jì)量單位蘇州市區(qū)杭州市區(qū)人均可支配收入元1236212898家庭平均人口數(shù)人戶均收入元3510842563人均面積平方米商品房上市主力戶型（中值）平方米110110商品房平均價(jià)格元／平方米31445841平均總房?jī)r(jià)元345840642510房?jī)r(jià)收入比——　　評(píng)述：在長(zhǎng)三角的16個(gè)城市當(dāng)中，蘇州市與杭州市在各個(gè)方面都是比較接近的。杭州市的商品房?jī)r(jià)格已經(jīng)連續(xù)6年大幅上漲，同樣蘇州市近幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)也是一片紅火，房?jī)r(jià)連續(xù)攀升，在江蘇省各大城市中僅次于南京。蘇州市目前居民的可支配收入已經(jīng)接近杭州的水平，截止2003年末，人均可支配收入只比杭州低536元。，房?jī)r(jià)收入比高了5個(gè)百分點(diǎn)。房?jī)r(jià)上如此大的懸殊，削弱了杭州市對(duì)人才的吸引力。六、商品房?jī)r(jià)格　　杭州商品房?jī)r(jià)格從1998年的每平方米3278元，增長(zhǎng)到2002年上半年的每平方米4749元，%。2003年末的平均價(jià)格為5841元/平方米，同比2002年又上漲了23%。根據(jù)2004年上半年各新樓盤的銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)，市區(qū)商品房平均價(jià)格達(dá)7500元/平方米。杭州市已連續(xù)5年成為全國(guó)房?jī)r(jià)上漲幅度最大的城市之一。2004上半年（截止7月31日）杭州市區(qū)各區(qū)域住宅銷售價(jià)格　　城東區(qū)域：（環(huán)城東路、紹興路以東）住宅的平均售價(jià)在75009000元/平方米之間　　目前在售的樓盤主要有“南肖埠文景苑”，房屋類型為多層、小高層，均價(jià)9000元/平方米；“錢塘沁園”，為小高層住宅，均價(jià)7500元/平方米；“三華天運(yùn)”，均價(jià)8000元/平方米。　　錢江新城區(qū)域：住宅的平均售價(jià)為800012000元/平方米　　目前在售的主要樓盤有：“綠城春江花月”普通公寓10000元左右/平方米，江景房11000元/平方米； “贊成海月金棕櫚”為多層、小高層住宅附帶部分排屋，小高層均價(jià)8000元/平方米；　　城西區(qū)域：（教工路以西、紫荊花路以東）住宅的平均售價(jià)在85009500元/平方米　　目前在售的樓盤主要有：“中興景城花園”，均價(jià)8500元/平方米左右； “華都蘭庭國(guó)際”為高層、小高層住宅，預(yù)售均價(jià)8500元/平方米；“崇文公寓”，多層為主，均價(jià)10000元/平方米；　　城北區(qū)域：（德勝路以北、石祥路以南）住宅的平均售價(jià)為55007500元/平方米　　目前在售的樓盤主要有：“名城左岸花園”為多層、小高層住宅，均價(jià)7000元/平方米；“錦昌文華”為多層、小高層住宅，均價(jià)7500元/平方米；“金都清宸公寓”為小高層住宅，均價(jià)6500元/平方米；“利茲水印康庭”為小高層、高層住宅，均價(jià)7000元/平方米；“通和都市楓林”為多層、小高層住宅，均價(jià)5500元/平方米?！　〕侵袇^(qū)域：（除湖濱區(qū)域外，北至德勝路、南至秋濤路和復(fù)興大道、東至環(huán)城東路、西至教工路）住宅的平均售價(jià)為900012000元/平方米　　目前在售的主要樓盤有：“西房平凡里城市公寓”，均價(jià)9000元/平方米；“鳳起都市花園”，均價(jià)12000元/平方米；“現(xiàn)代名苑”均價(jià)9500元/平方米；“世貿(mào)麗晶城”為酒店式公寓，均價(jià)11000元/平方米；“云龍公寓二期”，均價(jià)9000元/平方米；　　湖濱區(qū)域：（西湖沿線，中山中路、南路以西）住宅的平均售價(jià)為1500025000元/平方米　　目前在售的主要樓盤有：“廣廈西湖時(shí)代廣場(chǎng)”，均價(jià)23000元/平方米；“東方金座”普通住宅15000元/平方米，湖景房27000元/平方米?！　∪諈^(qū)域：（三墩鎮(zhèn)周邊）住宅的平均售價(jià)為45006500元/平方米　　目前在售的主要樓盤有：“天陽棕櫚灣”，均價(jià)4500元/平方米；“親親家園二期”為多層、小高層住宅，均價(jià)5200元/平方米?！　∠律硡^(qū)域：（杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)）住宅的平均售價(jià)為5500元/平方米　　目前在售的主要樓盤有：“四季風(fēng)景一期”，均價(jià)5500元/平方米；“香榭里花園”為高層、小高層住宅，均價(jià)5300元/平方米；　　濱江區(qū)域：（錢塘江南岸，杭州濱江區(qū)）住宅的平均售價(jià)為65008000元/平方米　　目前在售的主要樓盤有：“同方超級(jí)星期天”均價(jià)6500元/平方米；“銀色港灣”均價(jià)6700元/平方米；“之江公寓景江苑”均價(jià)6500元/平方米；“華龍碧水豪園”，均價(jià)為8000元/平方米。　　價(jià)格分析：　　早期持續(xù)供地不足的情況，引起了住宅有效投放的嚴(yán)重不足。在需求迅速擴(kuò)張的同時(shí)，因土地投放量沒有及時(shí)跟進(jìn)，以至造成現(xiàn)在住宅供給與需求形成較大的缺口。在這種市場(chǎng)條件下，由于住宅短期供給幾乎是零彈性。房?jī)r(jià)已經(jīng)不是按照住宅的實(shí)際成本來確定，而是按照開發(fā)商的利潤(rùn)趨向和市場(chǎng)承受力來確定。 七、房地產(chǎn)展望　　杭州：2004年下半年房?jī)r(jià)走勢(shì)分析　　由于房?jī)r(jià)受到多方面因素影響，既包括土地、金融政策，同時(shí)也包括市場(chǎng)需求產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和消費(fèi)心理等，正是所有因素的合力決定了房?jī)r(jià)走勢(shì)。從目前的情況看，今年下半年杭城房?jī)r(jià)走低的可能性很小?！　」┙o：現(xiàn)階段供應(yīng)減少　　從年初到現(xiàn)在，有關(guān)房地產(chǎn)的土地、金融政策頻繁出臺(tái)，控制高檔房建設(shè)、提高個(gè)人貸款門檻等等，對(duì)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)乃至房?jī)r(jià)都會(huì)造成一定影響?！　⊥恋卣邔?duì)房?jī)r(jià)的影響主要表現(xiàn)在土地規(guī)劃和土地儲(chǔ)備兩方面。從我國(guó)土地資源的基本國(guó)情來看，對(duì)建設(shè)用地的增量控制將是長(zhǎng)期的，建設(shè)用地不可能大幅增加。因此從總的大趨勢(shì)看，土地價(jià)格勢(shì)必要漲。土地市場(chǎng)“招、拍、掛”的全面實(shí)施，也將在一定程度上使土地價(jià)格增長(zhǎng)。　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一系列土地政策將使房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在供應(yīng)量在一段時(shí)間內(nèi)減少。而國(guó)家在金融方面的調(diào)控，又會(huì)使有土地但資金并不充裕的企業(yè)不敢輕易開發(fā)新項(xiàng)目。另外，由于不清楚一連串新政策對(duì)市場(chǎng)的后續(xù)影響，一些開發(fā)商在此時(shí)選擇了作壁上觀。因此，未來一段時(shí)間內(nèi)樓盤供應(yīng)速度可能會(huì)減緩。這將使房?jī)r(jià)有了一個(gè)強(qiáng)力的支撐。　　需求：多種因素支持樓市　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給量受到土地、金融政策影響的同時(shí)，市場(chǎng)需求情況也正在悄然發(fā)生變化。我省，特別是杭州居民住房消費(fèi)正在升級(jí)換代、外來人員購(gòu)房加速增長(zhǎng)，這決定了未來一段時(shí)間房?jī)r(jià)不會(huì)走低?！　】傮w上講，雖然這些年來杭州人均住房面積有了迅速增長(zhǎng)，但仍需繼續(xù)改善。隨著杭州市居民收入水平的不斷提高，經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，以及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等因素的綜合影響，今后一段時(shí)期住房的供給與需求都處于比較旺盛的階段?！　暮贾菔薪甑男枨罅靠?，每年供應(yīng)量達(dá)到800萬平方米左右，才能滿足需求，而目前年上市量只有四五百萬平方米，缺口很大，供需仍不平衡?！　‰A梯消費(fèi)：帶動(dòng)升級(jí)置業(yè) 　　從杭州市的情況看，“以舊換新”、“以小換大”和擁有兩套、三套住房，正成為杭州房地產(chǎn)消費(fèi)的新趨勢(shì)?！　I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，杭州的住宅消費(fèi)在經(jīng)歷了長(zhǎng)時(shí)間的高速發(fā)展之后，相當(dāng)一部分市民早已解決了最原始的“住”的問題。隨著經(jīng)濟(jì)實(shí)力增加，這部分人開始追求居住的舒適性，采取以舊換新、先小后大、地段上先遠(yuǎn)后近、品質(zhì)上先低后高、先實(shí)用后舒適的模式來改善居住條件?！　∽》肯M(fèi)是一種階梯消費(fèi)。改善居住條件不是一步就能到位的，而是根據(jù)經(jīng)濟(jì)能力的逐步增長(zhǎng)，一步一個(gè)臺(tái)階逐級(jí)完成的。升級(jí)置業(yè)是實(shí)現(xiàn)住房階梯消費(fèi)的一種方式，升級(jí)置業(yè)群體的購(gòu)買需求是杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)長(zhǎng)期、穩(wěn)定的支撐力量。 　　外地人購(gòu)房：數(shù)量逐漸增加　　杭州作為一個(gè)獲得聯(lián)合國(guó)“人居獎(jiǎng)”的城市，作為一個(gè)“最適宜居住的城市”，對(duì)外地購(gòu)房者有著其他許多城市不可比擬的吸引力。無論是在杭創(chuàng)業(yè)者、在杭求學(xué)的大學(xué)生，還是工作、生活在外地的很多人，都把在杭購(gòu)房居住作為一項(xiàng)重要生活目標(biāo)。這些人，甚至包括了我國(guó)港澳臺(tái)和國(guó)外人士。大量的外地人購(gòu)房，有力地拉動(dòng)了房?jī)r(jià)。附錄一：杭州市2004上半年土地出讓具體情況（部分）競(jìng)投時(shí)間地塊名稱畝數(shù)土地用途出讓方式容積率（≤）均價(jià)（萬元/畝）成交價(jià)（萬元）中標(biāo)單位7月1日至7月15日江干區(qū)，東、南至新開河辦公掛牌5555浙江西子聯(lián)合控股有限公司江干區(qū)（規(guī)劃錢江新城內(nèi)，A036地塊）東、北至曹娥江路辦公商業(yè)金融57918中天建設(shè)集團(tuán)有限公司江干區(qū)（規(guī)劃錢江新城內(nèi)）東至曹娥江路辦公商業(yè)金融834743溫州中城建設(shè)集團(tuán)有限公司江干區(qū)（規(guī)劃錢江新城內(nèi)）東至之江路辦公商業(yè)金融639480浙江華聯(lián)三鑫石化有限公司江干區(qū)（規(guī)劃錢江新城內(nèi)，B062地塊）東至B07地塊辦公商業(yè)金融7