【文章內(nèi)容簡介】 珍惜，那別人就沒法管了?！　　　⊥瑫r，由于物價的上漲，居民收入必須花更多的錢來維持生活，同時也漸漸降低了有購房需求居民的購買力（經(jīng)濟學上稱有效需求降低）。維持房價的支撐力也會下降，同時由于預期發(fā)生改變（跟股票一樣，買漲不買跌），到時候很難控制。房價下跌太快，會產(chǎn)生社會動蕩，這也是中央政府十分謹慎的原因。但地方政府為了自身政績，好像并不領會。　　　　今天晚上先把這個問題回答掉?！　　　∧壳耙簿蛦蝹€因素對房地產(chǎn)的影響也說得差不多了?！　　　∶魈鞂⒕投喾N因素綜合在一起對房地產(chǎn)的影響作一分析，并作出最終判斷，和提出理財建議?！　∫黄鸫簿湍芸吹脚笥褧脑u論深感欣慰?！　　　∑鋵嵍潭處追右押芏鄸|西講清楚十分困難。我回顧了前面發(fā)的帖子，感覺東一塊西一塊，不成體系，還有很多錯別字。沒辦法了，只能將就了?！　　　∏懊嫖覀冎v了這么多因素，但真正對房價上漲和決定房價最直接的東西是什么呢？是韓市長講話還是其它？其實和股市一樣，是資金決定了價格。是資金的對比力量決定了價格，前面已開始我們就講了價格是一個時點數(shù)（是一個靜態(tài)值），而時間具有一維性（即不可逆轉(zhuǎn)），在股市場由于交易信息充分，而且同一上市公司的流通股都具有同質(zhì)性，因此，決定某一時點股票價格的根本原因就是當時買入賣出資金力量對比的結果。說白了，就是資金力量的戰(zhàn)斗結果決定價格，前面說的各種因素都是通過影響資金面進而影響房產(chǎn)價格的?！　　　”热缯f，升息對用于購房的資金免得影響是負的，物價上漲對購房資金的影響也是負的，由于游資對政府升值人民幣的預期開始減弱，開始流出，對資金面的影響也是負的，新商品房的上市（類似于上市公司的增發(fā)和配股）對資金面的影響也是負的（要看到，在牛市，新股上市大家都看作利好，在熊市，發(fā)新股都看作利空，大家可以想想為什么？想不通可以提問），收入的增加對購房資金面是正的，制度層面就有點復雜，要具體條款具體分析。等等因素，他們影響資金面的力量隨時隨地在發(fā)生變化，所以就增加了預測的難度。但股票高手，他們就有這種能力，能在最短的時間內(nèi)感受的這些資金力量的變化。并隨時作出投資決策?！　　　∵@種能力不僅需要理論指導，也需要實戰(zhàn)經(jīng)驗，大家可以通過炒股獲得（我是通過這種方法鍛煉的），具體就不說了?！　　　∠旅嫖覀儊眍A測房價走勢?！　≡陬A測之前，我們極有必要來解讀一下政策面?！　　　〈蠹叶贾乐x國忠是一個大空頭，感覺他的預言也好像不準。其實他對中國的情況的確也缺乏足夠的了解，但這不等于他做出了錯誤的判斷。就比如說，兩個人下棋，我在走下一步棋之前，把我所有的判斷都告訴對手聽，對方還會照原來的思路下嗎？　　　　因此政府作出各種決策都也不是空穴來風的，也要希望獲得某種效果?！　　　≌?：升息，說白了就是從根本卡住資金面，外面說得也太多了，我也就不說了?！　≌?：堅決不升值，說白了就是不給游資人民幣升值的預期，打擊他們投機的信心。　　政策3：控制物價，包括三農(nóng)問題，其目標是為了什么??？擴大農(nóng)產(chǎn)品供應量，抑制農(nóng)產(chǎn)品價格，就是防止老百姓基本生活支出增加啊。水電煤死活不漲，也是這個原因啊。大家可不要辜負了中央的美意，我們黨了不起啊，我們的溫總理和胡主席也了不起啊，換了國民黨，才沒人管老百姓的死活呢?！　≌?：銀行控制住房貸款，注意這個政策是來自于央行的要求，而不是地方上的。地方上銀行要的是什么？銀行領導要的是政績，要的是腐敗的溫床。住房貸款的盈利性多高??？利差3%。暴利啊??！大家還記得銀行為什么要到處拉存款嗎？要發(fā)放貸款必須要有足夠的儲蓄存款。為什么要到處把開發(fā)商的銷售時的房貸要放在自己的銀行辦嗎？因為暴力啊。就憑兩張單據(jù)（儲戶存折、住房貸款合同），就能賺取兩者的利差，一百萬貸款，一年就是3萬，有十萬戶，一年就是30億，這就是業(yè)績。還有一點，就是可以通過住房貸款的增加，來稀釋銀行以前的不良貸款，降低不良貸款率，這就是領導的政績。至于問題，那是國家的事和中央政府的事，與地方無關。說遠了，繼續(xù)解讀這一政策，大家都說，住房貸款這么好，銀行和老百姓雙得利，中央為什么要控制??？說白了，就是風險，中央政府看到了風險，以前可以把盈利放在第一位，現(xiàn)在必須把風險控制放在第一位了。大家認為中央政府是看多還是看空呢？　　政策5：加強土地管理，控制土地投放量，為什么??？難道僅僅是因為保護耕地、減少腐??？還有一點，就是政府必須控制供應量，使供應量和“有效需求”匹配起來，說白一點，就是政府認為房價高了，高出老百姓承受范圍了，房子只有那些少數(shù)的既有需求又有錢人買得起了，房子是為那部分人造的。（昨天到一個朋友家里去玩，他在浦東剛裝修好一套別墅，正好說起房子的事，他告訴我，任志強向他報委屈，他的意思根媒體上登的完全是兩回事，是媒體斷章取義歪曲了他的意思，我想任志強的真實想法大概就是我剛才說的意思）。最后有一點，就是政府也想通過控制度地供應量來控制房價，防止房價快速下滑。如果政府不看空，他有必要這么狠嗎？　　政策6：高院的司法解釋，高院的司法解釋早不出晚不出，為什么這時候出呢？難道5年前就沒有商品房嗎？說白了，就是高院預測拖欠銀行住房貸款的案例會越來越多，這樣解釋主要是為了保障來百姓的基本生活權益，防止因住房問題引起社會動蕩。高院難道不知道房地產(chǎn)市場是怎么回事？　　政策7：外匯政策，放松外匯管制，其目標就是要減少國家外匯儲備，鼓勵老百姓購匯就是希望老百姓能幫助國家分擔風險，共同來打擊游資。在匯率問題上，我是這樣判斷的，匯率問題已經(jīng)不僅僅是經(jīng)濟問題了，已經(jīng)是政治問題了，美國故意讓美元貶值，就是擠壓人民幣升值，升值后再打壓人民幣，迫使人民幣大幅貶值，摧垮中國經(jīng)濟，這一招他在東南亞、南美、拉美國家屢試不爽，這次跟我國搞上了，所以我們一定要挺住，我也鼓勵大家儲備外匯，我們難受，美國放任美元貶值也難受著呢，看誰熬得過誰。國家出臺這些政策，就是為了避免升值，打擊游資。迫使這些游資知難而退。（政府睿智啊，商務部白癡啊。）　　　　這一兩年的政策還有很多，大家慢慢去解讀吧。去解讀這些政策對資金面的影響包括制定這些政策的決策者的正式想法。你自己也應該會有個判斷。　　　　那該怎么預測呢？　　　　炒股的朋友知道，預測的時間太長或太短都沒有實際操作意義?！　　　∠旅嬉f的是預測的價值和目標。（為投資決策作基礎）　　　　舉個例子：一個股票或一個房子，從1塊錢漲到了100塊，在這上升的過程中，任何時間以任何價位買進都是正確的，因為他都有獲利的空間；當這個股票從100快跌倒1塊錢的時候，你在任何時間以任何價位賣出也都是正確的，因為你減少了虧損。但就整個操作過程而言，你對還是錯呢？其實你永遠都是錯的，因為你沒有做到最優(yōu)方案（最優(yōu)方案就是1元買入100元買出），你也很難做到最差方案（就是100元買入1元買出），你做到的都是次優(yōu)方案，有些人賺錢了，有些人虧了，有的多，有的少。導致這樣的關鍵是什么呢？因為他永遠沒法準確的預測到拐點，就是拐點在什么時候什么價位發(fā)生。其實要做到這一點完全是不可能的，因為你也是這個市場的一分子，你也會對這個市場產(chǎn)生作用，這就要講一個合力和趨勢的概念了。所以我們沒必要去準確的預測未來，我們只要知道趨勢就可以了。因為在你試圖準確預測拐點的時候，影響這個拐點的因素也在發(fā)生變化。是不是有點抽象?。繉W過高等數(shù)學或哲學的朋友應該很容易理解這個問題，不理解的朋友沒事就多看看太極圖吧?！　　　〕悄阌凶銐虻牧α縼砜刂剖袌?，但好像這樣做不到，所以德隆失敗了。　　　　從政策的走勢來看，顯然力量在逐步從多方向空方轉(zhuǎn)變，雙方力量正在此消彼長的過程中，現(xiàn)在在什么程度呢？如果以剛才那個例子作為范圍的話，現(xiàn)在就應該是在八、九十元了。至于100元什么時候到來，到達100元還需要多少時間，在100元價位上會維持多久，對于空倉的朋友來說是沒有任何意義的。股市上很多散戶就是這樣，耐不住寂寞，一年四季都是滿倉，沒有股票就難受，不怕套牢怕踏空，這種人不虧才怪。因此從投資證券的角度來說，就是要等待一個好的買入機會。　　　　剛才用證券來形容房地產(chǎn)，基本原理是一樣的，但也有很大的不同點，就是房子有使用價值，證券沒有。證券的漲跌比較頻繁，大大小小的周期比較多，相對較短，人們也許有很多機會。而房子的漲跌周期就很長，人活一輩子也經(jīng)歷不了幾次，主要要跟本國的經(jīng)濟周期匹配起來，先對而言機會就比較少。失去了就沒必要再去強求了。率性而為吧。　　　　我的判斷，我跟辦公室的同事聊過，那就是長期看空的，但關鍵還要看政策的走勢和相應政策的出臺，因為政策決定了拐點到來的時間。在目前的經(jīng)濟環(huán)境和政策基礎條件下，如果今后再也沒有任何新的政策出臺且經(jīng)濟不崩潰，自我修復將是緩慢的，拐點的到來可能是緩慢的，需要3年左右時間。如果政府加息，而且是大幅加息，那么拐點的到來將是指日可待的（如當初海南房地產(chǎn)的破滅）。因此，我們預測房市，就必須關注政策的導向?！　　　哪壳暗那闆r來看，由于受到各種所謂經(jīng)濟學家和政府部門個體利益的考慮，現(xiàn)在的氛圍很混沌，政策的出臺具有相當?shù)拇蟮牟淮_定性，在這點我們要好好向美國學習?！　　　≌f到現(xiàn)在，有一點是肯定的，別的不說，上海的房地產(chǎn)肯定的泡沫大大的，肯定是在歷史高位，會不會再創(chuàng)新高，我想這只對那些做超短線的人有用，對于廣大要長期投資（也就是自?。┑娜藖碚f，沒什么價值。至于拐點什么時候到來，是不確定的，選擇自住的朋友面對的是時間的損失（比如說準備買房結婚的朋友，為了獲取時間，在財務上損失一點也可能是在所不惜的），因此每個人要根據(jù)自己實際情況來選擇買房的時機和方式?！　　　∠旅嫦蛐枰彿康呐笥押蛣偖厴I(yè)的大學生推薦幾種房產(chǎn)投資方式?！　　　栴}5:我想知道　　，那么為什么“在目前的經(jīng)濟環(huán)境和政策基礎條件下，如果今后再也沒有任何新的政策出臺或經(jīng)濟部崩潰，自我修復將是緩慢的，拐點的到來可能是緩慢的，需要3年左右時間”？　　,那么他在這種情況下做出判斷是不是意味著他在下棋?如果是的話,那么他又在跟誰下呢?他有到底想干什么呢?　　　　先解答123451那位朋友的疑惑吧。　　　　之所以有三年的判斷，是建立在經(jīng)濟和政策環(huán)境沒有變化的基礎上，通過經(jīng)濟規(guī)律自然發(fā)展，事實上是做不到的，政府的政策會源源不斷地出來、或多或少的影響經(jīng)濟的發(fā)展。前面我引用了索洛斯的一句名言“繁榮早已耗盡了自身的力量，可是為了避免一次大蕭條，它的生命周期被人為地延長了?！本褪窃谙胝f明這種人為的因素和傾向。三年的這數(shù)字的出處，主要考慮的是各種周期性因素的綜合影響，比如說利率、通貨膨脹率的演變周期不是同步的，有同步的也有反向的，在利率提高初期，這基本上是一致的，后期可能相反也可能一致（主要還是受政策宏觀政策的影響）。比如說生產(chǎn)周期、產(chǎn)品周期等，還要受新技術運用的影響，這是比較復雜的，很難一下子說清楚，這里就不說了，以后有空再作說明?！　　　≈劣谥x國忠，我只是說他能把自己真實的想法說出來，是個誠實和高水平的能人。說他不了解中國，主要說他不了解我國政府政策出臺的機制和目標，這是和西方國家不同的，我國政府考慮的首先是國家和社會的穩(wěn)定，老百姓根本的生活問題，而不是首先考慮的是效率問題，說白了就是先講政治、后講經(jīng)濟。至于下棋，更合適的說法可能他應該是一個看棋的（下棋的是中央和一些利益團體），看著看著就開始說棋了，違反了旁觀勿語真君子的律條，所以受到那些利益團體的圍攻。就像郎咸平一樣，看見馬路上別人行騙，他傻乎乎的上去戳穿，壞人錢財，能不挨揍嗎？說白了又沒有騙你的，關你什么閑事?。俊　　　≡谇耙欢螘r間中央打擊有償新聞，那可不是空穴來風和無事生非。我這人就是事不關己高高掛起。有時也順便幫騙子撬撬邊，搞點好處?！　　　∮终f遠了?！　　　‖F(xiàn)在來講投資?！　　　〔恢来蠹业呢攧辗矫婧屯顿Y方面的功底怎樣，如果不懂的話就有點難了。如果不知道成本（資金成本、機會成本、沉沒成本等概念）和風險（風險的衡量）的話，那很多問題就很難說清楚了?，F(xiàn)在我假設大家都懂?！　　　∏懊嬗袀€朋友問我海南房產(chǎn)投資的一個個案，不好意思，我沒做過研究，沒法回答。在前面我做過一個比方，就是把城市比做成個股，現(xiàn)在這個比方還適用。比方說，股市有泡沫，股市的泡沫是有什么組成呢？是股市中所有股票的綜合體現(xiàn)，股市有泡沫不等于說所有的股票都有泡沫，有的股票泡沫大些，有些小些。還有，上證指數(shù)的走勢不能代表個股走勢，各股的走勢有其內(nèi)在的、個性化的原因。所以說，中國的各個城市的情況都是不一樣的，大家一定要具體情況具體分析，千萬不要以偏概全。比如說，很多場合公布的都是中國整體的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，就是上證指數(shù)，它只代表整個市場的綜合情況，而且由于樣本不停的變，早已失真了，別把那東西太當回事。因為一般人只可能買一個股票，只關注你那個股票就行了（你不是溫州人吧？）。我也是，所以我只關注上海。上海在全國還是比較有代表性的?！　　　∧俏覀兙蛠黻P注上海。　　　　整體而言，上海這個個股的基本面是不錯的，所以引來各路資本爭相追逐也不以為奇。但各路資本的性質(zhì)，我們極有必要加以分析和區(qū)別。為什么要這么做呢？大家學過財務管理的朋友們都知道，財務結構、融資結構、資本結構、債務結構等等名詞吧？長期投資、短期投資各需要什么樣的資金來匹配呢？長短期資金的結構應該如何設立呢？如果設置不好會產(chǎn)生什么樣的影響呢？　　　　舉個例子，還是說德?。ㄒ驗樗麣獯?，知道的人多）。最早剛開始，德隆玩二級市場的時候，我想他也沒有想要長期坐莊吧？用以匹配的資金不會是長期資金（拆借來的資金從沒有想到會要用8年吧？）結果，從96年牛市開始，股市一直走牛，一直到2001年從牛市轉(zhuǎn)入熊市，那時候他手中股票的籌碼已經(jīng)是高度集中了，流動性也越來越差，潛虧的風險也越來越高。他的資金來源是什么呢？說白了都是短期資金，學過財務的朋友都知道，用短期資金來支撐長期投資的風險是巨大的，必須借東家還西家，拆東墻補西墻，維持股價的成本是巨大的，因為資金成本在那兒明擺著的。當資金鏈繃斷的時候，崩盤也就來到了?！　　　∨e這個例子，就是為了說明長短期資金的匹配問題。有很多散戶朋友不理解這個概念，虧了很多，有些人明明知道，但還是要刀口舔血（我有些朋友學財務的，也因此而完蛋）?！　　　∷源蠹以诜治鲞@個“個股”的同時，一定要區(qū)分清除