【文章內容簡介】 英商住樓 配合本項目?一站式?綜合商貿城的主體物業(yè)定位，在項目用地地塊的北側規(guī)劃 2 幢 高檔配套型商住兩用 物業(yè)，可以方位排布劃分為西樓與東樓；其物業(yè)類型以 ?全裝全配精英商務酒店式公寓?及?商住兩用公寓? 為主， ●第一種操作思路：西樓作為商務酒店，東樓作為商務套房。 →→西樓引進國際品牌經濟型商務酒店連鎖機構， 加盟?商務酒店?品牌管理。雖然前期成本增加，但完全保留了自有產權，資產可做長期的良性循環(huán)運作（通常商務酒店租期 15 年）。同時國際或國內知名的品牌連鎖酒店作為配套，在品牌支持、客源、管理上無疑是項目運行的保證。 商務酒店的定位，合理價位，不但能留住商貿客戶，同時?商務酒店?的物業(yè)定位亦可作為主力商戶和品牌經營戶提供選擇本項目的優(yōu)質硬件之一。如果考慮到商務酒店投資較大，也可以考慮分割產權銷售，并與購買客戶簽定長期（ 15 年）的返租協議，交回項 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程 度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 目投資方操作，另委托酒店管理公司統(tǒng)一經營。不但前期便可收回資金，同時保障了一定時間內的長期收益，既無風險，又有長期利益。 →→東樓定位為?商務套房?，以商住兩用單身公寓的物業(yè)形態(tài)，滿足部分溫嶺購房者的居住要求，也可以做為?商貿中心?的衍生配套物業(yè)。同時，東樓可考慮作為產權 套房銷售，快速一次性收回成本，并作為銷售亮點。 ●第二種操作思路：東西樓均作為商務套房。 →→將東、西兩幢樓均定位為? 精品小戶型商住兩用公寓? 可以考慮全裝修，帶陽臺，完整精致的大堂入口，優(yōu)化空間處理，大開間結構方便靈活組合間隔等設計方式，這些是小戶型?商務公寓?最理想的設計方式，便于提高單項物業(yè)的單價，一次性收回資金。 總規(guī)劃中各類物業(yè)體量分布 一站式綜合商貿城： 地下 1 層 +地上 3 層 總體量：約 85000 平方米。 其中： A、 地下一層：總體量約 10000 平方米，規(guī)劃為地下車庫及冷凍倉儲中心 B、 地上一層 ： 15000 平方米， 高檔休閑娛樂餐飲配套 +大型精品購物中心，涵蓋銀行、肯德基、商務咖啡 中西式高檔餐廳、休閑足浴、健身房 等配套。 該層商業(yè)部分考慮用商業(yè)外街 +商業(yè)內街的模式來實現，內街的商鋪考慮?以租代售?的方式，每 10 年為一經營權期限。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程 度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 C、 地上 1— 2 層：大型超市，總體量約 25000 平方米，規(guī)劃為溫嶺首個超大規(guī)模?一站式?購物超市，涵蓋農貿交易專區(qū)（約 12000 平方米，占 1 層體量）、生活購物專區(qū)、文化產業(yè)。 其中，總體量約 12000平方米的農貿交易專區(qū)，既符合了政府對于?菜藍子?工程的打造，同時可以考慮在該專 區(qū)內引入臺灣蔬果等產品，設臵?對臺農貿窗口?，使溫嶺對外農貿交易的平臺進一步擴大。該對臺農貿窗口同時亦可在?電子商務平臺?中，設立專屬網站或專屬電子宣傳窗口，著重加大對于?兩岸農貿交易?的宣傳，強化臺資合作的特點與優(yōu)勢。 D、地上 3 層：總體量約 15000 平方米，高檔休閑娛樂餐飲配套。 E、其他商務辦公、管理用房等 5000 平方米 配套型精英商住樓： 共分為東、西樓 2 幢，總體量約 20000 平方米。 該 2 幢辦公樓涵蓋業(yè)態(tài)可劃分為精英單身公寓、品牌經營戶辦公場所、一站式服務賓館等，突 出?農貿城的商業(yè)配套?的作用。 地面停車位： 總體量約 15000 平方米 綠化面積： 約 10000 平方米 經營模式構想 本項目考慮采用由投資方統(tǒng)一經營、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一后續(xù)管理的方式，以維持項目尤其是商貿城部分的持續(xù)商氣，并達成資金的 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程 度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 可持續(xù)良性循環(huán)運營模式。商貿城采用統(tǒng)一招商的方式，重點引入優(yōu)質商戶，以達成商貿城整體檔次的統(tǒng)一性與對外高品質的形象感，提升項目含金量。 在本項目招商工作開始前，就應與主力商戶，知名品牌商家、國際大型知名相關商貿企業(yè)等接觸，達成初步進場意向；并對意向進場經營戶提出選擇要求： 要求提供營業(yè)執(zhí)照，公司介紹，注冊資金、企業(yè)規(guī)模、年產值，半年銷售金額等，以達到引進優(yōu)質商戶的目的。 A、一層商業(yè)街：考慮采用以租代售的形式，實現順利銷售與經營； 每 10 年為一經營權期限； B、電子商務平臺的搭建：借助市場內引入的知名品牌經營戶、龍頭產業(yè)等大型商家與業(yè)態(tài)，帶動電子商務平臺的搭建，體現該電子商務平臺的品牌化、產業(yè)化與規(guī)?；?。 C、在經營中著重突出政府?菜藍子?工程的政策導向：利用大型超市中大規(guī)模農貿專區(qū)、對臺農貿窗口臺資合作的優(yōu)勢、電子商貿平臺的搭建以及優(yōu)質農貿品牌經營戶與大型農產業(yè)經營業(yè)態(tài)的引入 ，體現溫嶺政府對于?菜藍子?工程的重視與加強落實。 管理模式構想 本項目配合其后續(xù)經營，在管理模式上考慮采用?綜合管理?與?片區(qū)式分割管理?相結合的模式?？梢钥紤]引入統(tǒng)一知名管理公司，組建有效而經驗豐富的市場管理團對。針對市場 13 層的不同定位，又可以?分割管理?的模式，獨立對于每個片區(qū)或經營業(yè)態(tài)的管理權。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程 度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 立項意義 ⑴完善城市功能，拉動項目所在地整體經濟消費水平，提升溫嶺差異化競爭力 本項目的立項較好地結合了溫嶺政府規(guī)劃中所提出的“多元產權、特色產業(yè)、專業(yè)市場、城鎮(zhèn)集聚、政府引導”的溫嶺 特色經濟模式， 無疑將會成為溫嶺市中心的生活、休閑、娛樂、購物等綜合型產業(yè)配套，以豐富的配套功能，滿足區(qū)域內部的消費需求，同時，以較強的?一站式商貿聚合體?的經濟聚合力，滿足溫嶺市乃至整個臺州、溫州、舟山等地區(qū)的綜合消費需求度。 同時，溫嶺市城市總體規(guī)劃定位為浙江省富有山水特色的工貿名城，城市規(guī)模 45 平方公里。溫嶺農貿城位于環(huán)城北路，處于我市東北組團的中心位臵。根據溫嶺市城區(qū)規(guī)劃，在積極擴大城區(qū)同時，也要不斷充實城市建設內容。為此，在環(huán)城北路地段建設溫嶺農貿城，對完善新城區(qū)城市功能，提高城市品位有著十分重要的 現實意義。本項目的順利實施，建成一個臺州規(guī)模最大、檔次最高、功能最全、管理最先進，在全省乃至全國一流的集農貿交易、休閑購物、娛樂餐飲等綜合業(yè)態(tài)為一體的現代化一站式商貿中心，將填補溫嶺目前該類綜合型商貿產業(yè)的空白，對提升城市形象、完善城市功能格局有著較大的現實意義。 ⑵提升產業(yè)層次的需要，構建溫嶺具有識別性的地標型?商貿聚合體?。 經濟發(fā)達縣市經驗表明，發(fā)育完善的市場體系是一個縣域經濟快速發(fā)展的重要載體和平臺。據推算，在綜合市場每消費 1 元可帶動 5 元物質產品的生產，由此可見，加強綜合性市場建設對促進溫嶺經濟發(fā) 展有著很大的推動作用。而溫嶺市的第三產業(yè)發(fā)展雖快，但產業(yè)結構上呈現出以房地產、教育為主這樣一個特色。為此，我們要積極調整第三產業(yè)結構，大力發(fā)展市場服務業(yè)，在綜合市場上下功夫，一個綜合性、多功能的商貿產業(yè)聚合體的建設某種程度上在溫嶺可以說是新嘗試，相信通過經營者的努力，將成為溫嶺經濟 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程 度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 發(fā)展的新亮點，對促進溫嶺經濟的進一步持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展有著長遠的戰(zhàn)略性意義。 項目的輻射面立足于整個臺州，以及溫州一部分地區(qū)，通過全國城市農貿中心聯合會的牽手，千方百計吸引外省的經銷大戶進場駐點經營，同時考慮以定向招商的模式引入具 有識別性的高檔商業(yè)業(yè)態(tài)，提升項目的整體檔次，并構筑溫嶺地區(qū)前所未有的、集農貿交易、購物休閑、娛樂餐飲等綜合型產業(yè)配套于一體、功能豐富的地標型?商貿產業(yè)聚合體?。 第四部分 立項可行性分析 一、項目資源環(huán)境分析概況 區(qū)域概況 溫嶺作為建設中的現代化中等城市，通過舉辦?世紀曙光節(jié)?、?中國石文化節(jié)?，知名度與美譽度已今非昔比。本項目選址市經濟開發(fā)區(qū)，屬于溫嶺市的中心城區(qū)。甬臺溫鐵路正在興建，火車站離本項目只有 6 公里，黃巖機場離項目 20 公里， 104 國道和 86 省道都在附近，加上新規(guī)劃的市客運中 心座落在項目對面，客觀上形成了便捷的水陸空交通網。 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程 度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ⑴城市功能規(guī)劃：構建老城區(qū)新形象 萬昌路東延、人民西路街區(qū)等舊城改造項目，從根本上緩解了交通擁擠狀況，縮小了項目所在區(qū)域與新城區(qū)的差距，全面提升了項目所在區(qū)域的形象，有助于在大環(huán)境上為項目立項打下良好的基礎。且位于溫嶺市中心這一得天獨厚的地