【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 英商住樓 配合本項(xiàng)目?一站式?綜合商貿(mào)城的主體物業(yè)定位，在項(xiàng)目用地地塊的北側(cè)規(guī)劃 2 幢 高檔配套型商住兩用 物業(yè)，可以方位排布劃分為西樓與東樓；其物業(yè)類(lèi)型以 ?全裝全配精英商務(wù)酒店式公寓?及?商住兩用公寓? 為主， ●第一種操作思路：西樓作為商務(wù)酒店，東樓作為商務(wù)套房。 →→西樓引進(jìn)國(guó)際品牌經(jīng)濟(jì)型商務(wù)酒店連鎖機(jī)構(gòu)， 加盟?商務(wù)酒店?品牌管理。雖然前期成本增加，但完全保留了自有產(chǎn)權(quán)，資產(chǎn)可做長(zhǎng)期的良性循環(huán)運(yùn)作（通常商務(wù)酒店租期 15 年）。同時(shí)國(guó)際或國(guó)內(nèi)知名的品牌連鎖酒店作為配套，在品牌支持、客源、管理上無(wú)疑是項(xiàng)目運(yùn)行的保證。 商務(wù)酒店的定位，合理價(jià)位，不但能留住商貿(mào)客戶(hù)，同時(shí)?商務(wù)酒店?的物業(yè)定位亦可作為主力商戶(hù)和品牌經(jīng)營(yíng)戶(hù)提供選擇本項(xiàng)目的優(yōu)質(zhì)硬件之一。如果考慮到商務(wù)酒店投資較大，也可以考慮分割產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售，并與購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)簽定長(zhǎng)期（ 15 年）的返租協(xié)議，交回項(xiàng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程 度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 目投資方操作，另委托酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。不但前期便可收回資金，同時(shí)保障了一定時(shí)間內(nèi)的長(zhǎng)期收益，既無(wú)風(fēng)險(xiǎn)，又有長(zhǎng)期利益。 →→東樓定位為?商務(wù)套房?，以商住兩用單身公寓的物業(yè)形態(tài)，滿(mǎn)足部分溫嶺購(gòu)房者的居住要求，也可以做為?商貿(mào)中心?的衍生配套物業(yè)。同時(shí)，東樓可考慮作為產(chǎn)權(quán) 套房銷(xiāo)售，快速一次性收回成本，并作為銷(xiāo)售亮點(diǎn)。 ●第二種操作思路：東西樓均作為商務(wù)套房。 →→將東、西兩幢樓均定位為? 精品小戶(hù)型商住兩用公寓? 可以考慮全裝修，帶陽(yáng)臺(tái)，完整精致的大堂入口，優(yōu)化空間處理，大開(kāi)間結(jié)構(gòu)方便靈活組合間隔等設(shè)計(jì)方式，這些是小戶(hù)型?商務(wù)公寓?最理想的設(shè)計(jì)方式，便于提高單項(xiàng)物業(yè)的單價(jià)，一次性收回資金。 總規(guī)劃中各類(lèi)物業(yè)體量分布 一站式綜合商貿(mào)城： 地下 1 層 +地上 3 層 總體量：約 85000 平方米。 其中： A、 地下一層：總體量約 10000 平方米，規(guī)劃為地下車(chē)庫(kù)及冷凍倉(cāng)儲(chǔ)中心 B、 地上一層 ： 15000 平方米， 高檔休閑娛樂(lè)餐飲配套 +大型精品購(gòu)物中心，涵蓋銀行、肯德基、商務(wù)咖啡 中西式高檔餐廳、休閑足浴、健身房 等配套。 該層商業(yè)部分考慮用商業(yè)外街 +商業(yè)內(nèi)街的模式來(lái)實(shí)現(xiàn)，內(nèi)街的商鋪考慮?以租代售?的方式，每 10 年為一經(jīng)營(yíng)權(quán)期限。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程 度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 C、 地上 1— 2 層：大型超市，總體量約 25000 平方米，規(guī)劃為溫嶺首個(gè)超大規(guī)模?一站式?購(gòu)物超市，涵蓋農(nóng)貿(mào)交易專(zhuān)區(qū)（約 12000 平方米，占 1 層體量）、生活購(gòu)物專(zhuān)區(qū)、文化產(chǎn)業(yè)。 其中，總體量約 12000平方米的農(nóng)貿(mào)交易專(zhuān)區(qū)，既符合了政府對(duì)于?菜藍(lán)子?工程的打造，同時(shí)可以考慮在該專(zhuān) 區(qū)內(nèi)引入臺(tái)灣蔬果等產(chǎn)品，設(shè)臵?對(duì)臺(tái)農(nóng)貿(mào)窗口?，使溫嶺對(duì)外農(nóng)貿(mào)交易的平臺(tái)進(jìn)一步擴(kuò)大。該對(duì)臺(tái)農(nóng)貿(mào)窗口同時(shí)亦可在?電子商務(wù)平臺(tái)?中，設(shè)立專(zhuān)屬網(wǎng)站或?qū)匐娮有麄鞔翱?，著重加大?duì)于?兩岸農(nóng)貿(mào)交易?的宣傳，強(qiáng)化臺(tái)資合作的特點(diǎn)與優(yōu)勢(shì)。 D、地上 3 層：總體量約 15000 平方米，高檔休閑娛樂(lè)餐飲配套。 E、其他商務(wù)辦公、管理用房等 5000 平方米 配套型精英商住樓： 共分為東、西樓 2 幢，總體量約 20000 平方米。 該 2 幢辦公樓涵蓋業(yè)態(tài)可劃分為精英單身公寓、品牌經(jīng)營(yíng)戶(hù)辦公場(chǎng)所、一站式服務(wù)賓館等，突 出?農(nóng)貿(mào)城的商業(yè)配套?的作用。 地面停車(chē)位： 總體量約 15000 平方米 綠化面積： 約 10000 平方米 經(jīng)營(yíng)模式構(gòu)想 本項(xiàng)目考慮采用由投資方統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一后續(xù)管理的方式，以維持項(xiàng)目尤其是商貿(mào)城部分的持續(xù)商氣，并達(dá)成資金的 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程 度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 可持續(xù)良性循環(huán)運(yùn)營(yíng)模式。商貿(mào)城采用統(tǒng)一招商的方式，重點(diǎn)引入優(yōu)質(zhì)商戶(hù)，以達(dá)成商貿(mào)城整體檔次的統(tǒng)一性與對(duì)外高品質(zhì)的形象感，提升項(xiàng)目含金量。 在本項(xiàng)目招商工作開(kāi)始前，就應(yīng)與主力商戶(hù)，知名品牌商家、國(guó)際大型知名相關(guān)商貿(mào)企業(yè)等接觸，達(dá)成初步進(jìn)場(chǎng)意向；并對(duì)意向進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶(hù)提出選擇要求： 要求提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照，公司介紹，注冊(cè)資金、企業(yè)規(guī)模、年產(chǎn)值，半年銷(xiāo)售金額等，以達(dá)到引進(jìn)優(yōu)質(zhì)商戶(hù)的目的。 A、一層商業(yè)街：考慮采用以租代售的形式，實(shí)現(xiàn)順利銷(xiāo)售與經(jīng)營(yíng)； 每 10 年為一經(jīng)營(yíng)權(quán)期限； B、電子商務(wù)平臺(tái)的搭建：借助市場(chǎng)內(nèi)引入的知名品牌經(jīng)營(yíng)戶(hù)、龍頭產(chǎn)業(yè)等大型商家與業(yè)態(tài)，帶動(dòng)電子商務(wù)平臺(tái)的搭建，體現(xiàn)該電子商務(wù)平臺(tái)的品牌化、產(chǎn)業(yè)化與規(guī)?；? C、在經(jīng)營(yíng)中著重突出政府?菜藍(lán)子?工程的政策導(dǎo)向：利用大型超市中大規(guī)模農(nóng)貿(mào)專(zhuān)區(qū)、對(duì)臺(tái)農(nóng)貿(mào)窗口臺(tái)資合作的優(yōu)勢(shì)、電子商貿(mào)平臺(tái)的搭建以及優(yōu)質(zhì)農(nóng)貿(mào)品牌經(jīng)營(yíng)戶(hù)與大型農(nóng)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的引入 ，體現(xiàn)溫嶺政府對(duì)于?菜藍(lán)子?工程的重視與加強(qiáng)落實(shí)。 管理模式構(gòu)想 本項(xiàng)目配合其后續(xù)經(jīng)營(yíng)，在管理模式上考慮采用?綜合管理?與?片區(qū)式分割管理?相結(jié)合的模式?？梢钥紤]引入統(tǒng)一知名管理公司，組建有效而經(jīng)驗(yàn)豐富的市場(chǎng)管理團(tuán)對(duì)。針對(duì)市場(chǎng) 13 層的不同定位，又可以?分割管理?的模式，獨(dú)立對(duì)于每個(gè)片區(qū)或經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的管理權(quán)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程 度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 立項(xiàng)意義 ⑴完善城市功能，拉動(dòng)項(xiàng)目所在地整體經(jīng)濟(jì)消費(fèi)水平，提升溫嶺差異化競(jìng)爭(zhēng)力 本項(xiàng)目的立項(xiàng)較好地結(jié)合了溫嶺政府規(guī)劃中所提出的“多元產(chǎn)權(quán)、特色產(chǎn)業(yè)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、城鎮(zhèn)集聚、政府引導(dǎo)”的溫嶺 特色經(jīng)濟(jì)模式， 無(wú)疑將會(huì)成為溫嶺市中心的生活、休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物等綜合型產(chǎn)業(yè)配套，以豐富的配套功能，滿(mǎn)足區(qū)域內(nèi)部的消費(fèi)需求，同時(shí)，以較強(qiáng)的?一站式商貿(mào)聚合體?的經(jīng)濟(jì)聚合力，滿(mǎn)足溫嶺市乃至整個(gè)臺(tái)州、溫州、舟山等地區(qū)的綜合消費(fèi)需求度。 同時(shí)，溫嶺市城市總體規(guī)劃定位為浙江省富有山水特色的工貿(mào)名城，城市規(guī)模 45 平方公里。溫嶺農(nóng)貿(mào)城位于環(huán)城北路，處于我市東北組團(tuán)的中心位臵。根據(jù)溫嶺市城區(qū)規(guī)劃，在積極擴(kuò)大城區(qū)同時(shí)，也要不斷充實(shí)城市建設(shè)內(nèi)容。為此，在環(huán)城北路地段建設(shè)溫嶺農(nóng)貿(mào)城，對(duì)完善新城區(qū)城市功能，提高城市品位有著十分重要的 現(xiàn)實(shí)意義。本項(xiàng)目的順利實(shí)施，建成一個(gè)臺(tái)州規(guī)模最大、檔次最高、功能最全、管理最先進(jìn)，在全省乃至全國(guó)一流的集農(nóng)貿(mào)交易、休閑購(gòu)物、娛樂(lè)餐飲等綜合業(yè)態(tài)為一體的現(xiàn)代化一站式商貿(mào)中心，將填補(bǔ)溫嶺目前該類(lèi)綜合型商貿(mào)產(chǎn)業(yè)的空白，對(duì)提升城市形象、完善城市功能格局有著較大的現(xiàn)實(shí)意義。 ⑵提升產(chǎn)業(yè)層次的需要，構(gòu)建溫嶺具有識(shí)別性的地標(biāo)型?商貿(mào)聚合體?。 經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)縣市經(jīng)驗(yàn)表明，發(fā)育完善的市場(chǎng)體系是一個(gè)縣域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的重要載體和平臺(tái)。據(jù)推算，在綜合市場(chǎng)每消費(fèi) 1 元可帶動(dòng) 5 元物質(zhì)產(chǎn)品的生產(chǎn)，由此可見(jiàn)，加強(qiáng)綜合性市場(chǎng)建設(shè)對(duì)促進(jìn)溫嶺經(jīng)濟(jì)發(fā) 展有著很大的推動(dòng)作用。而溫嶺市的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展雖快，但產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上呈現(xiàn)出以房地產(chǎn)、教育為主這樣一個(gè)特色。為此，我們要積極調(diào)整第三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展市場(chǎng)服務(wù)業(yè)，在綜合市場(chǎng)上下功夫，一個(gè)綜合性、多功能的商貿(mào)產(chǎn)業(yè)聚合體的建設(shè)某種程度上在溫嶺可以說(shuō)是新嘗試，相信通過(guò)經(jīng)營(yíng)者的努力，將成為溫嶺經(jīng)濟(jì) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程 度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 發(fā)展的新亮點(diǎn)，對(duì)促進(jìn)溫嶺經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展有著長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略性意義。 項(xiàng)目的輻射面立足于整個(gè)臺(tái)州，以及溫州一部分地區(qū)，通過(guò)全國(guó)城市農(nóng)貿(mào)中心聯(lián)合會(huì)的牽手，千方百計(jì)吸引外省的經(jīng)銷(xiāo)大戶(hù)進(jìn)場(chǎng)駐點(diǎn)經(jīng)營(yíng)，同時(shí)考慮以定向招商的模式引入具 有識(shí)別性的高檔商業(yè)業(yè)態(tài)，提升項(xiàng)目的整體檔次，并構(gòu)筑溫嶺地區(qū)前所未有的、集農(nóng)貿(mào)交易、購(gòu)物休閑、娛樂(lè)餐飲等綜合型產(chǎn)業(yè)配套于一體、功能豐富的地標(biāo)型?商貿(mào)產(chǎn)業(yè)聚合體?。 第四部分 立項(xiàng)可行性分析 一、項(xiàng)目資源環(huán)境分析概況 區(qū)域概況 溫嶺作為建設(shè)中的現(xiàn)代化中等城市，通過(guò)舉辦?世紀(jì)曙光節(jié)?、?中國(guó)石文化節(jié)?，知名度與美譽(yù)度已今非昔比。本項(xiàng)目選址市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，屬于溫嶺市的中心城區(qū)。甬臺(tái)溫鐵路正在興建，火車(chē)站離本項(xiàng)目只有 6 公里，黃巖機(jī)場(chǎng)離項(xiàng)目 20 公里， 104 國(guó)道和 86 省道都在附近，加上新規(guī)劃的市客運(yùn)中 心座落在項(xiàng)目對(duì)面，客觀上形成了便捷的水陸空交通網(wǎng)。 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程 度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 ⑴城市功能規(guī)劃：構(gòu)建老城區(qū)新形象 萬(wàn)昌路東延、人民西路街區(qū)等舊城改造項(xiàng)目，從根本上緩解了交通擁擠狀況，縮小了項(xiàng)目所在區(qū)域與新城區(qū)的差距，全面提升了項(xiàng)目所在區(qū)域的形象，有助于在大環(huán)境上為項(xiàng)目立項(xiàng)打下良好的基礎(chǔ)。且位于溫嶺市中心這一得天獨(dú)厚的地