【正文】 ?綠翠牌?鴨蛋等 18 個(gè)產(chǎn)品。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 定位要點(diǎn)一：以農(nóng)貿(mào)為龍頭的多功能市場體系 為突出溫嶺農(nóng)貿(mào)產(chǎn)業(yè)的突出優(yōu)勢，在本項(xiàng)目的立項(xiàng)定位中，應(yīng)著重突出農(nóng)貿(mào)產(chǎn)業(yè)的龍頭地位，并以此為契機(jī)，帶動(dòng)與之相關(guān)的其它產(chǎn)業(yè)如國際農(nóng)貿(mào)交易、農(nóng)貿(mào)物流平臺(tái)及農(nóng)貿(mào)集散 、倉儲(chǔ)中心等的發(fā)展與壯大。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 B、水產(chǎn)品類：突出溫嶺市 4 大產(chǎn)業(yè)之一的?水產(chǎn)業(yè)?的快速發(fā)展，設(shè)臵水 產(chǎn)品專區(qū)，并考慮在項(xiàng)目地下部分開辟浙南首個(gè)大規(guī)模水產(chǎn)品倉儲(chǔ)中心。 E、花木市場：設(shè)臵花木貿(mào)易專區(qū)，滿足浙南片區(qū)花木貿(mào)易的供需并實(shí)現(xiàn)相對平衡；同時(shí)利用引進(jìn)臺(tái)灣 、云南、廣東等省市的特殊花木種類，形成國際化的花木交易市場平臺(tái)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 定位要點(diǎn)四：打造國際化市場通路、實(shí)現(xiàn)終端暢通 在本項(xiàng)目所打造的實(shí)體物流平臺(tái)之上，引進(jìn)浙南首個(gè)?商貿(mào)供需網(wǎng)上市場?，在項(xiàng)目市場運(yùn)作的同時(shí)，搭建全方位的網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)，提供全面的國際化物流供需信息、網(wǎng)上貿(mào)易信息及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈接。最大程 度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。初步規(guī)劃在總建設(shè)用地 平方米的體量中，開辟 ?一站式?綜合商貿(mào)城 +商住配套 的物業(yè)類型。以體現(xiàn)本項(xiàng)目以農(nóng)貿(mào)產(chǎn)業(yè)為龍頭的定位 宗旨。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 →→西樓引進(jìn)國際品牌經(jīng)濟(jì)型商務(wù)酒店連鎖機(jī)構(gòu)， 加盟?商務(wù)酒店?品牌管理。如果考慮到商務(wù)酒店投資較大，也可以考慮分割產(chǎn)權(quán)銷售，并與購買客戶簽定長期（ 15 年）的返租協(xié)議，交回項(xiàng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 目投資方操作，另委托酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營。 ●第二種操作思路：東西樓均作為商務(wù)套房。 該層商業(yè)部分考慮用商業(yè)外街 +商業(yè)內(nèi)街的模式來實(shí)現(xiàn)，內(nèi)街的商鋪考慮?以租代售?的方式，每 10 年為一經(jīng)營權(quán)期限。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 D、地上 3 層：總體量約 15000 平方米，高檔休閑娛樂餐飲配套。最大程 度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。商貿(mào)城采用統(tǒng)一招商的方式，重點(diǎn)引入優(yōu)質(zhì)商戶，以達(dá)成商貿(mào)城整體檔次的統(tǒng)一性與對外高品質(zhì)的形象感，提升項(xiàng)目含金量。 管理模式構(gòu)想 本項(xiàng)目配合其后續(xù)經(jīng)營，在管理模式上考慮采用?綜合管理?與?片區(qū)式分割管理?相結(jié)合的模式。最大程 度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 同時(shí)，溫嶺市城市總體規(guī)劃定位為浙江省富有山水特色的工貿(mào)名城，城市規(guī)模 45 平方公里。本項(xiàng)目的順利實(shí)施，建成一個(gè)臺(tái)州規(guī)模最大、檔次最高、功能最全、管理最先進(jìn)，在全省乃至全國一流的集農(nóng)貿(mào)交易、休閑購物、娛樂餐飲等綜合業(yè)態(tài)為一體的現(xiàn)代化一站式商貿(mào)中心，將填補(bǔ)溫嶺目前該類綜合型商貿(mào)產(chǎn)業(yè)的空白，對提升城市形象、完善城市功能格局有著較大的現(xiàn)實(shí)意義。而溫嶺市的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展雖快，但產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上呈現(xiàn)出以房地產(chǎn)、教育為主這樣一個(gè)特色。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。本項(xiàng)目選址市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，屬于溫嶺市的中心城區(qū)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ⑵產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)規(guī)劃：構(gòu)筑多元化、多功能特色經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式 溫嶺政府規(guī)劃中所提出的?多元產(chǎn)權(quán)、特色產(chǎn)業(yè)、專業(yè)市場、城鎮(zhèn)集聚、政府引導(dǎo)?的溫嶺特色經(jīng)濟(jì)發(fā) 展模式，對于本項(xiàng)目的立項(xiàng)開發(fā)亦預(yù)示出較為利好的宏觀政策環(huán)境優(yōu)勢與產(chǎn)業(yè)前景預(yù)期。 三、立項(xiàng) SWOT 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 立項(xiàng)優(yōu)勢 A、區(qū)位優(yōu)勢： 依托溫嶺市中心這一得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢，依靠周邊輻射性較強(qiáng)的發(fā)達(dá)交通路網(wǎng)體系，有助于本項(xiàng)目融入?大臺(tái)州?的環(huán)境與發(fā)展規(guī)劃，并吸引甬、臺(tái)、溫三地的資金投資融入?yún)^(qū)域內(nèi)，發(fā)展前景較為廣闊。 立項(xiàng)機(jī)會(huì)點(diǎn) A、項(xiàng)目的多功能的業(yè)態(tài)規(guī)劃優(yōu)勢、獨(dú)特的功能定位及位居市中心要地等資源優(yōu)勢，有望進(jìn)一步提升項(xiàng)目所在板塊的市場關(guān)注度，加快?一站式商貿(mào)產(chǎn)業(yè)聚合體?的形成與發(fā)展。最大程 度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 集基地型、網(wǎng)絡(luò)型及一條龍運(yùn)營模式于一體的專有市場體系特色 本項(xiàng)目建成后，將成為具有以下鮮明特點(diǎn)的市場體系： 〃集?浙南首席農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品生產(chǎn)基地、國際大型物流基地、農(nóng)副產(chǎn)品加工基地、多功能商貿(mào)交易基地?于一體的?基 地型?商貿(mào)聚合體。最大程 度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 增強(qiáng)多元化經(jīng)濟(jì)投資收益，為溫嶺經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展提供源動(dòng)力保障 項(xiàng)目定位為?溫嶺首席一站式休閑購物商貿(mào)旗艦?，在廣泛招商引資、引入豐厚外來經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)的同時(shí)，利用項(xiàng)目內(nèi)部多功能的豐富產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，將為溫嶺的招商引入注入源源不斷的經(jīng)濟(jì)能動(dòng)力；超大規(guī)模的商業(yè)體量規(guī)劃，有望 以每年豐富的廣告收益、租金回報(bào)收益、商業(yè)稅收收益、固定資產(chǎn)投資收益、利用項(xiàng)目內(nèi)部大體量商業(yè)場所的展示展會(huì)承辦收益等多種形式，逐年提升溫嶺市的財(cái)政收入，帶動(dòng)溫嶺經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、良性循環(huán)軌跡。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。三要資金到位．將按照工程進(jìn)度情況撥付工程有關(guān)資金，并建立項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理制度，由專人負(fù)責(zé)，保證項(xiàng)目資金的合理使用和工程建設(shè)進(jìn)度，提高項(xiàng)目實(shí)施的財(cái)務(wù)透明 度．四要監(jiān)督到位．定期將工程的實(shí)施進(jìn)度、財(cái)務(wù)使用情況上報(bào)，接受財(cái)政、審計(jì)等有關(guān)部門的監(jiān)督． 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 三、 項(xiàng)目經(jīng)營管理 （１）公司組織機(jī)構(gòu)：本外商獨(dú)資公司設(shè)立董事會(huì)．董事會(huì)設(shè)董事長一名，董事２人，負(fù)責(zé)公司日常事務(wù)．并實(shí)行董事長下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制．董事會(huì)下設(shè)＂四部一辦一中心＂即： →→市場管理部：負(fù)責(zé)市場飲食衛(wèi)生、工商、個(gè)協(xié)、物價(jià)、計(jì)量、治安、消防、車管、裝卸、倉儲(chǔ)、化驗(yàn)、檢驗(yàn)、市場督察等工作． →→財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)市場財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)、統(tǒng)計(jì)、出納、財(cái)稅、票據(jù)管理等工作． →→后勤部：負(fù)責(zé)時(shí)常環(huán)衛(wèi)、防疫、水電、廣播、通訊、基建、維 修、設(shè)備管理、職工食堂、賓館、出租房等工作． →→進(jìn)出口部：負(fù)責(zé)農(nóng)副產(chǎn)品進(jìn)出口事宜和出口基地的建設(shè)指導(dǎo)等工作． →→物流配送中心：負(fù)責(zé)農(nóng)副產(chǎn)品的采購、配送． →→辦公室：負(fù)責(zé)市場文秘檔案、信息宣傳、資料匯總、人事管理、外事聯(lián)系、內(nèi)部協(xié)調(diào)、接待等工作． （２）財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)和審計(jì)：公司按中國有關(guān)法律、法規(guī)建立財(cái)務(wù)制度，設(shè)立會(huì)計(jì)帳薄，編制報(bào)表并受財(cái)政、稅務(wù)機(jī)關(guān)的監(jiān)督． （３）勞動(dòng)管理：公司職工的招聘、辭退、辭職、報(bào)酬、勞動(dòng)保護(hù)等事項(xiàng)，按中國有關(guān)勞動(dòng)管理規(guī)定辦理． 第六部分 投入、產(chǎn)出及經(jīng)營狀況預(yù)測 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 一、項(xiàng)目整體 銷售策略 本項(xiàng)目整體經(jīng)營策略考慮采取以下幾大步驟實(shí)施完成： A、首先完成對大型超市招商，以帶動(dòng)項(xiàng)目整體高端形象識(shí)別、擴(kuò)大項(xiàng)目影響力及品牌效應(yīng)。最大程 度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程 度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程 度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程 度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程 度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 項(xiàng)目名稱 投產(chǎn)期 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 合計(jì) 年收入 29052 19360 1430 1280 1280 49702 銷售成本 6299 投資成本（租賃） 20786 間接費(fèi)用成本 3023 2639 1256 873 873 8664 稅金及附加 1743 1162 26 26 26 2983 稅前利潤 8035 4725 852 469 469 10970 所得稅 0 0 0 稅后利潤 8035 4725 148 381 381 13670 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 附表五： 投資回收 期預(yù)測 單位：萬元 年份 總投資 回收金額 年末收回投資 稅后利潤 提取折舊 攤銷無形資產(chǎn) 小計(jì) 1 8035 500 43 8578 29052 2 4725 500 43 5268 19360 3 148 500 43 691 4 381 500 43 924 5 381 500 43 924 合計(jì) 26132 13670 2500 215 16385 48412 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 附表六： 浙江溫嶺農(nóng)貿(mào)城銷售租賃一覽表 建筑類型 單位 面積 方式 單價(jià)（元） 期限 平均年租金 總價(jià)（億） 商住樓 ㎡ 2 萬 租或售 6,500 元 40 年 元 /年 /㎡ 億 地下車泊位 個(gè) 200 租賃 60,000 20 年 暫不計(jì)入收入 一樓精品街 ㎡ 20330 經(jīng)營權(quán) 15 年 80 元 /月 /㎡ 億 二樓商業(yè)房 ㎡ 19790 經(jīng)營權(quán) 5 年 20 元 /月 /㎡ 億 三樓商業(yè)用房 ㎡ 11130 經(jīng)營 權(quán) 5 年 20 元 /月 /㎡ 億 四樓商業(yè)辦公 ㎡ 2280 使用權(quán) 40 年 暫不計(jì)入 合計(jì) ㎡ 78530 40 年 億 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 其他說明：