【正文】 重打造為 ?以溫嶺及臺(tái)州地區(qū)一站式農(nóng)貿(mào)物流交易為核心，輻射周邊區(qū)域?的大型農(nóng)貿(mào)交易中心 。 物業(yè)類(lèi)型 B：配套型精英商住樓 配合本項(xiàng)目?一站式?綜合商貿(mào)城的主體物業(yè)定位，在項(xiàng)目用地地塊的北側(cè)規(guī)劃 2 幢 高檔配套型商住兩用 物業(yè)，可以方位排布劃分為西樓與東樓；其物業(yè)類(lèi)型以 ?全裝全配精英商務(wù)酒店式公寓?及?商住兩用公寓? 為主， ●第一種操作思路：西樓作為商務(wù)酒店，東樓作為商務(wù)套房。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 其中： A、 地下一層：總體量約 10000 平方米，規(guī)劃為地下車(chē)庫(kù)及冷凍倉(cāng)儲(chǔ)中心 B、 地上一層 ： 15000 平方米， 高檔休閑娛樂(lè)餐飲配套 +大型精品購(gòu)物中心，涵蓋銀行、肯德基、商務(wù)咖啡 中西式高檔餐廳、休閑足浴、健身房 等配套。該對(duì)臺(tái)農(nóng)貿(mào)窗口同時(shí)亦可在?電子商務(wù)平臺(tái)?中，設(shè)立專(zhuān)屬網(wǎng)站或?qū)匐娮有麄鞔翱冢丶哟髮?duì)于?兩岸農(nóng)貿(mào)交易?的宣傳，強(qiáng)化臺(tái)資合作的特點(diǎn)與優(yōu)勢(shì)。 可持續(xù)良性循環(huán)運(yùn)營(yíng)模式。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。為此，在環(huán)城北路地段建設(shè)溫嶺農(nóng)貿(mào)城，對(duì)完善新城區(qū)城市功能，提高城市品位有著十分重要的 現(xiàn)實(shí)意義。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程 度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。依托周邊業(yè)已成熟的配套環(huán)境與四通八達(dá)的交通環(huán)境，有望建成溫嶺首屈一指的?一站式?多功能綜合商貿(mào)城，成為溫嶺具有地標(biāo)意義的?多元化商貿(mào)產(chǎn)業(yè)聚合體?。 立項(xiàng)劣勢(shì) A、項(xiàng)目著重以農(nóng)貿(mào)交易產(chǎn)業(yè)為龍頭，在立項(xiàng)規(guī)劃中引入農(nóng)貿(mào)產(chǎn)業(yè)部分，需嚴(yán)格規(guī)劃所引入的農(nóng)貿(mào)產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)模式，否則有可能會(huì)導(dǎo)致農(nóng)貿(mào)交易部分的業(yè)態(tài)與 項(xiàng)目整體檔次定位稍有出入，弱化高品質(zhì)、高檔次的項(xiàng)目識(shí)別性。 四、項(xiàng)目未來(lái)展望 溫嶺首席?一站式?大型商 貿(mào)地標(biāo)項(xiàng)目，加速溫嶺對(duì)外招商引資步伐 依托溫嶺政府緊抓機(jī)遇、大膽創(chuàng)新、建設(shè)新溫嶺多元化經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式的宏觀經(jīng)濟(jì)規(guī)劃，本項(xiàng)目的建成，有望填補(bǔ)溫嶺尚未有過(guò)大型綜合型商貿(mào)交易物流中心的市場(chǎng)缺陷，全面提升溫嶺的商貿(mào)交流檔次與氛圍，為經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的溫嶺進(jìn)一步加速招商引資與外來(lái)商貿(mào)交流提供有力的實(shí)體保障。 展對(duì)于外來(lái)招商引資的需求度，又對(duì)整個(gè)溫嶺地區(qū)的休閑、居住、商貿(mào)交流、資金運(yùn)轉(zhuǎn)等功能進(jìn)行整合與優(yōu)化，將會(huì)帶動(dòng)溫嶺市多功能城市格局的構(gòu)筑與發(fā)展，加速溫嶺進(jìn)一步融入與周邊各經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)縣市的經(jīng)濟(jì)交流與商貿(mào)交流中，突顯溫嶺的經(jīng)濟(jì)發(fā)展效應(yīng)。進(jìn)度安排為： 1. ２００６年 6 月到２００６年９月，完成施工圖設(shè)計(jì)； 2. ２００６年 12 月，完成招投標(biāo)工作； 3. ２００ 7 年 1 月，施工隊(duì)進(jìn)場(chǎng)； 4. ２００ 7 年 1 月到２００８年３月， 土建施工及裝修； 5. ２００８年３月，竣工驗(yàn)收． 二、項(xiàng)目管理 項(xiàng)目建設(shè)單位將對(duì)本項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程進(jìn)行全面管理，主要把握以下幾點(diǎn)：一要組織到位．由項(xiàng)目法人單位具體負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的組織實(shí)施和工程建設(shè)，公司應(yīng)落實(shí)一名董事專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)．二要制度到位．嚴(yán)格執(zhí)行項(xiàng)目法人制、監(jiān)理制、招投標(biāo)制度，及相應(yīng)的崗位負(fù)責(zé)制，保證項(xiàng)目的實(shí)施效率和質(zhì)量。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 附表一： 溫嶺農(nóng)貿(mào)城有限公司建設(shè)項(xiàng)目投資估算表 單位：費(fèi)用，萬(wàn)元；面積：平方米 序號(hào) 工程或費(fèi)用名稱(chēng) 面積 費(fèi)用 一 建筑安裝工程費(fèi)用 土建造價(jià)（包括征地款項(xiàng) ) 86000 13228 給排水 86000 602 電氣工程 86000 808 智能系統(tǒng) 86000 1247 消防工程 86000 1032 采暖通風(fēng)工程 86000 430 電梯設(shè)備 86000 960 中央空調(diào) 86000 2800 其他設(shè)備 86000 800 合計(jì) 21907 二 其他費(fèi)用 220 勘察設(shè)計(jì)咨詢(xún)費(fèi)等 451 管理費(fèi)用 460 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 附表二 ： 固定資產(chǎn)投資還本付息計(jì)算表 單位：萬(wàn)元 注： 按 ％上浮 20％計(jì)息． 說(shuō)明：第一年度： 5000 萬(wàn)歸還來(lái)源擬采用商住樓銷(xiāo)售按揭款抵充本金． 第二年度： 5000 萬(wàn)為商住樓銷(xiāo)售余額及市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)權(quán)按揭租賃款歸還本息． 第三年度：完成市場(chǎng)整體招商租金收益及相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)權(quán)按揭收入本息． 第四年度：采用產(chǎn)權(quán)物業(yè)抵押取得其他與可持續(xù)性流動(dòng)資金貸款或項(xiàng)目暫緩撥款 ． 年份 年初借款累計(jì) 本年應(yīng)計(jì)利息 年末借款累計(jì) 本年還本利息 合計(jì) 其中：付息 本金 第一年 15000 5000 第二年 10000 5000 第三年 5000 5000 第四年 第五年 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 附表四： 盈利測(cè)算 單位：萬(wàn)元 注：招商期按二年計(jì)算，第一年 60%，第二年 40%。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 附表三： 投資成本估算 單位：萬(wàn)元 成本項(xiàng)目名稱(chēng) 投產(chǎn)期 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 以后每年 固定資產(chǎn)折舊 898 898 898 898 898 898 維修費(fèi) 130 130 130 130 130 130 無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo) 投資借款利息 其他費(fèi)用 700 700 700 700 700 700 總成本 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 合計(jì) 1231 三 預(yù)備費(fèi) 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 3％ 合計(jì) 四 建設(shè)期利息 合計(jì) 費(fèi)用總計(jì) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 二、資金情況說(shuō)明 項(xiàng)目總投資 26000 萬(wàn)元，其中 億元商請(qǐng)銀行解決，其余全部自籌．本項(xiàng)目屬臺(tái)商張欽煌先生個(gè)人獨(dú)資舉辦 ，據(jù)有關(guān)資信證明表明，張欽煌先生資信良好．因此，項(xiàng)目法人單位是有穩(wěn)定、充足的資金渠道來(lái)保證項(xiàng)目建設(shè)的資金需求的． 三、資金、投入、產(chǎn)出、利潤(rùn)列表 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程 度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 帶動(dòng)多功能城市格局的構(gòu)筑與發(fā)展，加速經(jīng)濟(jì)發(fā)展效應(yīng)的突顯 項(xiàng)目周邊四通八達(dá)的交通路網(wǎng)資源優(yōu)勢(shì)，已經(jīng)為該區(qū)塊融入多元化、多功能的城市發(fā)展格局創(chuàng)造了天時(shí)、地利、人和的先天條件，本項(xiàng)目利用自身獨(dú)特的一站式商貿(mào)集群產(chǎn)業(yè)效應(yīng)，同時(shí)在規(guī)劃打造過(guò)程中進(jìn)行嚴(yán)格而科學(xué)的業(yè)態(tài)規(guī)劃，既合 理利用了溫嶺城市經(jīng)濟(jì)發(fā) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。且位于溫嶺市中心這一得天獨(dú)厚的地段優(yōu)勢(shì)，再次為項(xiàng)目所在區(qū)域的發(fā)展預(yù)示出較為利好的前景。 第四部分 立項(xiàng)可行性分析 一、項(xiàng)目資源環(huán)境分析概況 區(qū)域概況 溫嶺作為建設(shè)中的現(xiàn)代化中等城市，通過(guò)舉辦?世紀(jì)曙光節(jié)?、?中國(guó)石文化節(jié)?，知名度與美譽(yù)度已今非昔比。據(jù)推算，在綜合市場(chǎng)每消費(fèi) 1 元可帶動(dòng) 5 元物質(zhì)產(chǎn)品的生產(chǎn)，由此可見(jiàn)，加強(qiáng)綜合性市場(chǎng)建設(shè)對(duì)促進(jìn)溫嶺經(jīng)濟(jì)發(fā) 展有著很大的推動(dòng)作用。 立項(xiàng)意義 ⑴完善城市功能，拉動(dòng)項(xiàng)目所在地整體經(jīng)濟(jì)消費(fèi)水平，提升溫嶺差異化競(jìng)爭(zhēng)力 本項(xiàng)目的立項(xiàng)較好地結(jié)合了溫嶺政府規(guī)劃中所提出的“多元產(chǎn)權(quán)、特色產(chǎn)業(yè)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、城鎮(zhèn)集聚、政府引導(dǎo)”的溫嶺 特色經(jīng)濟(jì)模式， 無(wú)疑將會(huì)成為溫嶺市中心的生活、休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物等綜合型產(chǎn)業(yè)配套，以豐富的配套功能，滿(mǎn)足區(qū)域內(nèi)部的消費(fèi)需求，同時(shí)，以較強(qiáng)的?一站式商貿(mào)聚合體?的經(jīng)濟(jì)聚合力，滿(mǎn)足溫嶺市乃至整個(gè)臺(tái)州、溫州、舟山等地區(qū)的綜合消費(fèi)需求度。 C、在經(jīng)營(yíng)中著重突出政府?菜藍(lán)子?工程的政策導(dǎo)向：利用大型超市中大規(guī)模農(nóng)貿(mào)專(zhuān)區(qū)、對(duì)臺(tái)農(nóng)貿(mào)窗口臺(tái)資合作的優(yōu)勢(shì)、電子商貿(mào)平臺(tái)的搭建以及優(yōu)質(zhì)農(nóng)貿(mào)品牌經(jīng)營(yíng)戶(hù)與大型農(nóng)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的引入 ，體現(xiàn)溫嶺政府對(duì)于?菜藍(lán)子?工程的重視與加強(qiáng)落實(shí)。