【正文】 房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，系列政策均是站在增量房市場來進行調(diào)控、規(guī)范，而對存量房市場的影響則是加大了交易成本，減少了供應(yīng)量，對增量房價反而是保證和促進上漲的力量，我國房價總體上保持穩(wěn)定且會穩(wěn)中有升。 王氏房地產(chǎn)在銀川成功地開發(fā)了多個住宅小區(qū)，樹立了良好的企業(yè)形象和信譽，創(chuàng)立了較強的品牌優(yōu)勢。 （三） 銀川住宅市場分析 2021 年，銀川市房地產(chǎn)市場總體呈健康平穩(wěn)運行態(tài)勢，全年開發(fā)投資較上年有所回升，并呈兩位數(shù)速度增長，需求較上年有所減緩，尤其是 9月份后受大環(huán)境影響，商品房銷售面積明顯下降。從投資區(qū)域看： 2021 年，興慶區(qū)依然是房地產(chǎn)開發(fā)投資主要區(qū)域 ，完成開發(fā)投資 億元，增長 %；金鳳區(qū)完成開發(fā)投資 億元，增長 %；西夏區(qū)完成開發(fā)投資 億元，增長 %。雖然商品房銷售面積同比減少了 ，但銷售額卻在房價上漲的作用下同比增加了 5.36億元，同比增長 %，其中住宅銷售額增長 %。 2021 年銀川市房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步增長 ,商品房銷售趨旺 ,呈現(xiàn)出開發(fā)與銷售持續(xù) “ 雙活躍 ” 態(tài)勢。其中 ,住宅銷售 ,同比增長 66.3％。 2021 年銀川二手住宅交易價格 元／平方米，同比上漲 ％，交易面積達到 萬平方米， 同比增長 ％。 2021 年銀川樓市火爆，造成空置率出現(xiàn)較大幅度下降。 市場發(fā)展前景分析 根據(jù)對今年以來出臺 的房地產(chǎn)行業(yè)政策、銀川市場供需狀況等方面情況調(diào)查表明，西夏地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景看好，主要表現(xiàn)為： 8 房價將持續(xù)穩(wěn)中有升 近幾年，銀川商品房價格與周邊城市相比漲幅較高，因此受宏觀調(diào)控影響較大，由于土地價格、建筑材料等價格上漲，房屋產(chǎn)品質(zhì)量及配套標準的提高，造成商品房價格居高不下。 二手房市場活躍對新房的促進 隨 著房地產(chǎn)二級市場不斷活躍，如賣舊買新、押舊買新、租舊養(yǎng)新、按揭買新等“以舊換新”的購房群體逐漸上升。 四 、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案 建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案研究是在市場預測和資源評價的基礎(chǔ)上，論證比選擬建項目的建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)品方案，作為確定項目技術(shù)方案、設(shè)備方案、工程方案、原 9 材料燃料供應(yīng)方案及投資估算的依據(jù)。 （二）產(chǎn)品方案 戶型選擇 小區(qū)規(guī)劃以中檔多層住宅為主，配以少量高檔帶電梯小高層住宅。 根據(jù)以上多種消費對象的不同品位和要求，故選擇了多種戶型，見下表： 戶 型 分 配 表 樓型 戶型 格 式 面積（㎡） 數(shù)量（套） ① A 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 1陽臺 64 B 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 2陽臺 64 ② C 2室 2廳 1衛(wèi) 1廚 1陽臺 80 D 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 3陽臺 80 ③ E 4室 2廳 3衛(wèi) 1廚 2陽臺 1書房 90 F 3室 2廳 3衛(wèi) 1廚 2陽臺 1書房 90 ④ G 3室 1廳 1衛(wèi) 1廚 1陽臺 264 H 2室 1廳 1衛(wèi) 1廚 1陽臺 264 技術(shù)設(shè)備條件 1) 室外 ：采用高級進口外墻涂料，局部面磚裝飾。 ：廳、房為乳膠漆。 ：戶外窗用彩鋁窗。贈送淋浴間、冷熱水龍頭及花灑、柱盆、冷熱水柱盆龍頭、玻璃鏡、節(jié)水馬桶、預留熱水器接口位。 、電話、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、電話插口、寬帶高速上網(wǎng)，報裝后可立即使用。 ：有組織排水，預設(shè)空調(diào)機專用冷凝水排水管。主干道把小區(qū)中心、四個組團和幼托串在一起，形成“樹枝狀”道路系統(tǒng)。 座椅板凳：設(shè)在廣場、水邊，既綠化又方便使用。 宣傳欄：設(shè)在人流集中必經(jīng)之地。 附表 ： 技 術(shù) 經(jīng) 濟 指 標 項 目 單 位 數(shù) 量 居住戶數(shù) 戶 996 居住人數(shù) 人 3187 戶均人口 人 總建筑面積 萬㎡ 萬㎡ 萬㎡ 住宅平均層數(shù) 層 容積率 綠地率 % 45 用 地 平 衡 表 項 目 單 位 數(shù) 量 小區(qū)規(guī)劃用地 萬㎡ 10 萬㎡ 萬㎡ 萬㎡ 萬㎡ 其他用地 萬㎡ 五、項目實施進度 為了爭取時間，縮短工期，保質(zhì)保量完成工程，本項目決定采取平行施工方式。小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃“一中心四組團”，中心區(qū)天然山石人工瀑布，周邊四個組團各成體系、各具特色。 c. 其他費用：主要指拆遷安置管理費，按上述各項之和 2%計算，共計 萬人民幣。 供電：擬采用雙路供電，一路從學知園引一條 10 千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室；另一路可由寧夏大學配電室引入。本項目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎(chǔ)設(shè)施配套，均由本公司統(tǒng)一開發(fā)，各種設(shè)施接口均至本項目紅線內(nèi)。主干道把小區(qū)中心、四個組團和幼托串在一起，形成“樹枝狀”道路系統(tǒng)。從工程項目招標開始，本公司的財務(wù)狀況的好壞就是能否通過資格預審的關(guān)鍵因素。隨著建設(shè)項目的不斷進行，資金不斷增值，用貨幣形式反映出已耗費的生 產(chǎn)資料價值和勞動者所創(chuàng)造的收益價值。主要包括現(xiàn)金和流動資產(chǎn)，以及可以在近期收回的各種的應(yīng)收款項等，如應(yīng)收的銀行的票據(jù)、已完合同的應(yīng)收工程款等。本公司將采取抵押貸款，以工程設(shè)備作抵押。因此可充分利用房屋預售來籌集必要的資金。結(jié)合資金在工程過程中的變化，應(yīng)注意以下問題： 1）資金本問題：主要包括以下幾個方面 a．由于資金的時間價值形成的利息。 風險因素和風險程度分析表 序 號 風險因素名稱 風 險 程 度 災(zāi)難性 嚴重性 較 大 一 般 1 市場風險 ▲ 2 資源 ▲ 3 技術(shù) ▲ 4 工程 ▲ 5 資金 ▲ 6 政策 ▲ 7 外部協(xié)作條件 ▲ 2）優(yōu)化使用周轉(zhuǎn)資金問題：具體優(yōu)化方法如下： 。 。 八、風險分析 為了確保風險分析的質(zhì)量，有必要對世紀花園投資過程中可能存在的風險因素進行科學的分析，使投資決策者 能更好地把握風險的本質(zhì)和變化規(guī)律，從而采取相應(yīng)的措施或?qū)Σ邅頊p少風險損失。 政策風險 22 政策風險是指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場中商品交換者與經(jīng)營者帶來各種不同形式的經(jīng)濟損失。 經(jīng)濟風險 經(jīng)濟風險因國民經(jīng)濟狀況變化風素主要是指一系列與經(jīng)濟環(huán)境和經(jīng)濟發(fā)展有關(guān)的不確定因素。 社會風險 社會風險因素主要是指由于人文社會環(huán)境因素的變化對方地產(chǎn)市場的影響，從而給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營的投資者帶來損失的可能性。其次，開發(fā)經(jīng)營周期越長項目建成以后的政治形勢也越難預測。 通過市場調(diào)查來降低風險 通過市場調(diào)查，獲得盡可能多的信息。從投資開發(fā)來看，項目全過程的投資、進度和質(zhì)量是重點。 從社會效益來說：世紀花園建成后， 可提供住宅 996 套，由于本小區(qū)注重環(huán)境營造和公共設(shè)施的建設(shè)，它將成為新型小區(qū)的又一個亮點，為西夏區(qū)的人民提高了優(yōu)越的住宅環(huán)境，積極有效的響應(yīng)了銀川市的安居工程，使銀川市人民能夠更好的生活和工作，同時在微觀上體現(xiàn)了三個代表，使銀川市人民能夠更好的感受到經(jīng)濟發(fā)展給他們帶來的直接好處，使人民感受到在黨的旗幟下能夠幸福的生活，能安居樂業(yè)。 （二）建議 強化項目進程中的投資、質(zhì)量、進度計劃，注重對可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預測與防范對策，以保證項目按期完成。產(chǎn)品設(shè)計各個環(huán)節(jié)都要以招標方式求得高水平設(shè)計 出來的標志性、有品位的產(chǎn)品。 。