【正文】 期 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 合計(jì) 年收入 29052 19360 1430 1280 1280 49702 銷(xiāo)售成本 6299 投資成本（租賃） 20786 間接費(fèi)用成本 3023 2639 1256 873 873 8664 稅金及附加 1743 1162 26 26 26 2983 稅前利潤(rùn) 8035 4725 852 469 469 10970 所得稅 0 0 0 稅后利潤(rùn) 8035 4725 148 381 381 13670 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程 度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程 度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 一、項(xiàng)目整體 銷(xiāo)售策略 本項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)策略考慮采取以下幾大步驟實(shí)施完成： A、首先完成對(duì)大型超市招商，以帶動(dòng)項(xiàng)目整體高端形象識(shí)別、擴(kuò)大項(xiàng)目影響力及品牌效應(yīng)。三要資金到位．將按照工程進(jìn)度情況撥付工程有關(guān)資金，并建立項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理制度，由專(zhuān)人負(fù)責(zé)，保證項(xiàng)目資金的合理使用和工程建設(shè)進(jìn)度，提高項(xiàng)目實(shí)施的財(cái)務(wù)透明 度．四要監(jiān)督到位．定期將工程的實(shí)施進(jìn)度、財(cái)務(wù)使用情況上報(bào)，接受財(cái)政、審計(jì)等有關(guān)部門(mén)的監(jiān)督． 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 增強(qiáng)多元化經(jīng)濟(jì)投資收益，為溫嶺經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展提供源動(dòng)力保障 項(xiàng)目定位為?溫嶺首席一站式休閑購(gòu)物商貿(mào)旗艦?，在廣泛招商引資、引入豐厚外來(lái)經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)的同時(shí)，利用項(xiàng)目?jī)?nèi)部多功能的豐富產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，將為溫嶺的招商引入注入源源不斷的經(jīng)濟(jì)能動(dòng)力；超大規(guī)模的商業(yè)體量規(guī)劃，有望 以每年豐富的廣告收益、租金回報(bào)收益、商業(yè)稅收收益、固定資產(chǎn)投資收益、利用項(xiàng)目?jī)?nèi)部大體量商業(yè)場(chǎng)所的展示展會(huì)承辦收益等多種形式，逐年提升溫嶺市的財(cái)政收入，帶動(dòng)溫嶺經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、良性循環(huán)軌跡。 集基地型、網(wǎng)絡(luò)型及一條龍運(yùn)營(yíng)模式于一體的專(zhuān)有市場(chǎng)體系特色 本項(xiàng)目建成后，將成為具有以下鮮明特點(diǎn)的市場(chǎng)體系： 〃集?浙南首席農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品生產(chǎn)基地、國(guó)際大型物流基地、農(nóng)副產(chǎn)品加工基地、多功能商貿(mào)交易基地?于一體的?基 地型?商貿(mào)聚合體。 立項(xiàng)機(jī)會(huì)點(diǎn) A、項(xiàng)目的多功能的業(yè)態(tài)規(guī)劃優(yōu)勢(shì)、獨(dú)特的功能定位及位居市中心要地等資源優(yōu)勢(shì)，有望進(jìn)一步提升項(xiàng)目所在板塊的市場(chǎng)關(guān)注度，加快?一站式商貿(mào)產(chǎn)業(yè)聚合體?的形成與發(fā)展。 三、立項(xiàng) SWOT 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。本項(xiàng)目的順利實(shí)施，建成一個(gè)臺(tái)州規(guī)模最大、檔次最高、功能最全、管理最先進(jìn)，在全省乃至全國(guó)一流的集農(nóng)貿(mào)交易、休閑購(gòu)物、娛樂(lè)餐飲等綜合業(yè)態(tài)為一體的現(xiàn)代化一站式商貿(mào)中心，將填補(bǔ)溫嶺目前該類(lèi)綜合型商貿(mào)產(chǎn)業(yè)的空白，對(duì)提升城市形象、完善城市功能格局有著較大的現(xiàn)實(shí)意義。最大程 度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。商貿(mào)城采用統(tǒng)一招商的方式，重點(diǎn)引入優(yōu)質(zhì)商戶(hù)，以達(dá)成商貿(mào)城整體檔次的統(tǒng)一性與對(duì)外高品質(zhì)的形象感，提升項(xiàng)目含金量。 D、地上 3 層：總體量約 15000 平方米，高檔休閑娛樂(lè)餐飲配套。 該層商業(yè)部分考慮用商業(yè)外街 +商業(yè)內(nèi)街的模式來(lái)實(shí)現(xiàn)，內(nèi)街的商鋪考慮?以租代售?的方式，每 10 年為一經(jīng)營(yíng)權(quán)期限。 目投資方操作，另委托酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。 →→西樓引進(jìn)國(guó)際品牌經(jīng)濟(jì)型商務(wù)酒店連鎖機(jī)構(gòu)， 加盟?商務(wù)酒店?品牌管理。以體現(xiàn)本項(xiàng)目以農(nóng)貿(mào)產(chǎn)業(yè)為龍頭的定位 宗旨。最大程 度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 B、水產(chǎn)品類(lèi)：突出溫嶺市 4 大產(chǎn)業(yè)之一的?水產(chǎn)業(yè)?的快速發(fā)展，設(shè)臵水 產(chǎn)品專(zhuān)區(qū)，并考慮在項(xiàng)目地下部分開(kāi)辟浙南首個(gè)大規(guī)模水產(chǎn)品倉(cāng)儲(chǔ)中心。 定位要點(diǎn)一：以農(nóng)貿(mào)為龍頭的多功能市場(chǎng)體系 為突出溫嶺農(nóng)貿(mào)產(chǎn)業(yè)的突出優(yōu)勢(shì)，在本項(xiàng)目的立項(xiàng)定位中，應(yīng)著重突出農(nóng)貿(mào)產(chǎn)業(yè)的龍頭地位，并以此為契機(jī)，帶動(dòng)與之相關(guān)的其它產(chǎn)業(yè)如國(guó)際農(nóng)貿(mào)交易、農(nóng)貿(mào)物流平臺(tái)及農(nóng)貿(mào)集散 、倉(cāng)儲(chǔ)中心等的發(fā)展與壯大。全市已形成西瓜、果蔗、溫嶺草雞、高橙等 10 個(gè)較大規(guī)模 的特色農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地，建立省級(jí)無(wú)公害基地 29 個(gè)； 44 個(gè)農(nóng)產(chǎn)品獲得全國(guó)無(wú)公害農(nóng)產(chǎn)品認(rèn)證，其中玉麟牌西瓜、鳳神牌大白菜、絲瓜、?綠翠牌?鴨蛋等 18 個(gè)產(chǎn)品。 有效需求趨于理性，潛在需求依然旺盛 2020 年 一季度 ，溫嶺 市批準(zhǔn)可預(yù)售商品房 萬(wàn)㎡ ,比上年同期下降 2%； 07 年一季度實(shí)際現(xiàn)售成交面積 萬(wàn)㎡，超過(guò)了去年同期的 萬(wàn)㎡，使 06 年開(kāi)盤(pán)的余房得到了 較 大消化，空臵率明顯降低。 五、區(qū)域房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)概況 2020 年一季度 ，溫嶺市 各項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控效果開(kāi)始顯現(xiàn)，市場(chǎng)形勢(shì)總體趨好；具體表現(xiàn)為：投資規(guī)模同比持平，但后續(xù)供應(yīng)會(huì)逐步增加，有望實(shí)現(xiàn)全年總量的供求基本平衡；平均房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定，各細(xì)分價(jià)格差別化擴(kuò)大；有效需求趨于理性，潛在需求依然旺盛 。 溫嶺市在加強(qiáng)中心城區(qū)建設(shè)的同時(shí)，以行政區(qū)劃調(diào)整為契機(jī)，優(yōu)化城鎮(zhèn)發(fā)展空間結(jié)構(gòu)，有重點(diǎn)選擇澤國(guó)、大溪、松門(mén)、箬橫、新河五大鎮(zhèn)為開(kāi)發(fā)據(jù)點(diǎn)，優(yōu)先加快培育，帶動(dòng)了市域城鄉(xiāng)整體發(fā)展，初步形成了一個(gè)中心、五大區(qū)塊、城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展的格局和?中心城區(qū) —— 中心鎮(zhèn) —— 一般鎮(zhèn) —— 中心村?的四級(jí)發(fā)展體系。最大程 度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 2020 年，溫嶺全市生產(chǎn)總值為 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) %，為 1996 年后最快增速，其中第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長(zhǎng) %。 ?大溫嶺?發(fā)展規(guī)劃及城市格局的日益形成，呼喚多元化、滿(mǎn)足城市全方位需求度的經(jīng)濟(jì)聚合體的出現(xiàn) 溫嶺市整體城市發(fā)展規(guī)劃中，有重點(diǎn)選擇澤國(guó)、大溪、松門(mén)、箬橫、新河五大鎮(zhèn)為開(kāi)發(fā)據(jù)點(diǎn)，已初步形成了一個(gè)中心、五大區(qū)塊、城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展的格局和?中心城區(qū) —— 中心鎮(zhèn) —— 一般鎮(zhèn) —— 中心村?的四級(jí)發(fā)展體系。 一、立項(xiàng)契機(jī) 浙南片區(qū)高檔消費(fèi)水平及消費(fèi)需求業(yè)已形成 2020 年 13 月份， 溫嶺市 全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，比去年同期增長(zhǎng) %，增幅比去年同期高出 個(gè)百分點(diǎn)。 三、 項(xiàng)目 SWOT 分析 四、 項(xiàng)目未來(lái)展望 第五部分 項(xiàng)目進(jìn)度安排 一、 項(xiàng)目進(jìn)度預(yù)估 二、 項(xiàng)目管理 三、 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理 第六部分 投入、產(chǎn)出及整體運(yùn)作情況 預(yù)算 一、 項(xiàng)目整體銷(xiāo)售策略 二、 資金情況說(shuō)明 三、 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管 附表一： 溫嶺農(nóng)貿(mào)城有限公司建設(shè)項(xiàng)目投資估算表 附表二： 固定資產(chǎn)投資還本付息計(jì)算表 附表三： 投資成本估算 附表四： 利 潤(rùn) 表 附表五： 固定資產(chǎn)投資回收測(cè)算表 附表六： 浙江溫嶺農(nóng)貿(mào)城銷(xiāo)售租賃一覽表 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 溫嶺項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。以商貿(mào)城 +商住的物業(yè)模式，將項(xiàng)目建設(shè)為一個(gè)大型、現(xiàn)代化而又全面的國(guó)際化物流平臺(tái)，集農(nóng)貿(mào)交易、超市、購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)等多功能產(chǎn)業(yè)鏈為一體的商貿(mào)聚合體， 本項(xiàng)目建成后，將成為溫嶺乃至整個(gè)浙南地區(qū)較有識(shí)別性的?地標(biāo)?建筑， 突顯溫嶺 前所未有的大規(guī)模一站式商貿(mào)旗艦的超前規(guī)劃與高端品位。為項(xiàng)目的招商引資全面贏得浙南片區(qū)關(guān)注度、并塑造為?浙南首席一站式大型商貿(mào)旗艦?的形象識(shí)別性，創(chuàng)造了市場(chǎng)先機(jī)。 第二部分 宏觀環(huán)境與區(qū)域環(huán)境分析 一、基礎(chǔ)環(huán)境分析 溫嶺地處浙江東南沿海，長(zhǎng)三角地區(qū)的南翼，北連寧波，西連溫州，三面瀕海，陸域面積 920 平方公里，海岸線長(zhǎng) 317 公里 ，轄轄太平、城東、城西、城北、橫峰 5 個(gè)街道，澤國(guó)、大溪、松門(mén)、箬橫、新河、石 塘、濱海、溫嶠、城南、石橋頭、塢根 11 個(gè)鎮(zhèn)，人口 116 萬(wàn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 四、城市整體規(guī)劃 大力推進(jìn)?城鄉(xiāng)一體化?進(jìn)程：周邊區(qū)域?qū)⑦M(jìn)一步融入主城區(qū)，加速消費(fèi)需求、擴(kuò) 張并提升商貿(mào)交易交流氛圍。從根本上緩解了交通擁擠狀況，縮小了與新城區(qū)的差距，美化了市容街景。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。溫嶺是?中國(guó)果蔗之鄉(xiāng)?、?中國(guó)高橙之鄉(xiāng)?、?中國(guó)大棚西瓜之鄉(xiāng)?。將項(xiàng)目建設(shè)為一個(gè)大型、現(xiàn)代化而又全面的國(guó)際化物流平臺(tái)，集農(nóng)貿(mào)交易、超市、購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)等多功能產(chǎn)業(yè)鏈為一體的商貿(mào)聚合體，本項(xiàng)目建成后，將成為溫嶺極具識(shí)別性的?地標(biāo)?建筑， 突顯溫嶺前所未有的大規(guī)模一站式商貿(mào)旗艦的超前規(guī)劃與高端品位。具體考慮如下： A、瓜果類(lèi)：成立瓜果交易物流專(zhuān)區(qū)，引入福建、廣州、臺(tái)灣等地的特殊瓜果產(chǎn)品，并通過(guò)市場(chǎng)交易體現(xiàn)國(guó)際物流轉(zhuǎn)換的功能，使市場(chǎng)整體功能輻射整個(gè)浙南片區(qū)，乃至國(guó)際。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ●商貿(mào)城業(yè)態(tài)規(guī)劃構(gòu)想 考慮到溫嶺市?浙江省富有山水特色的工貿(mào)名城?的城市發(fā)展定位規(guī)劃，以及溫嶺市政府高度重視農(nóng)貿(mào)產(chǎn)業(yè)、菜籃子工程的政策導(dǎo)向，本項(xiàng)目物業(yè)類(lèi)型以此為契機(jī)，將以農(nóng)貿(mào)產(chǎn)業(yè)為龍頭，著重在商貿(mào)城其中的二層中（如地上 1 層或 2 層）引入大型超市，并在超市中開(kāi)辟 ?農(nóng)貿(mào)名優(yōu)新品交易區(qū)? ，該交易區(qū)所占超市總比重在 4050%之間，將著