【正文】 期 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 合計 年收入 29052 19360 1430 1280 1280 49702 銷售成本 6299 投資成本（租賃） 20786 間接費用成本 3023 2639 1256 873 873 8664 稅金及附加 1743 1162 26 26 26 2983 稅前利潤 8035 4725 852 469 469 10970 所得稅 0 0 0 稅后利潤 8035 4725 148 381 381 13670 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程 度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程 度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 一、項目整體 銷售策略 本項目整體經(jīng)營策略考慮采取以下幾大步驟實施完成： A、首先完成對大型超市招商，以帶動項目整體高端形象識別、擴大項目影響力及品牌效應(yīng)。三要資金到位．將按照工程進(jìn)度情況撥付工程有關(guān)資金，并建立項目財務(wù)管理制度，由專人負(fù)責(zé)，保證項目資金的合理使用和工程建設(shè)進(jìn)度，提高項目實施的財務(wù)透明 度．四要監(jiān)督到位．定期將工程的實施進(jìn)度、財務(wù)使用情況上報，接受財政、審計等有關(guān)部門的監(jiān)督． 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 增強多元化經(jīng)濟投資收益，為溫嶺經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展提供源動力保障 項目定位為?溫嶺首席一站式休閑購物商貿(mào)旗艦?，在廣泛招商引資、引入豐厚外來經(jīng)濟資產(chǎn)的同時，利用項目內(nèi)部多功能的豐富產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，將為溫嶺的招商引入注入源源不斷的經(jīng)濟能動力；超大規(guī)模的商業(yè)體量規(guī)劃，有望 以每年豐富的廣告收益、租金回報收益、商業(yè)稅收收益、固定資產(chǎn)投資收益、利用項目內(nèi)部大體量商業(yè)場所的展示展會承辦收益等多種形式，逐年提升溫嶺市的財政收入，帶動溫嶺經(jīng)濟的持續(xù)、良性循環(huán)軌跡。 集基地型、網(wǎng)絡(luò)型及一條龍運營模式于一體的專有市場體系特色 本項目建成后，將成為具有以下鮮明特點的市場體系： 〃集?浙南首席農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品生產(chǎn)基地、國際大型物流基地、農(nóng)副產(chǎn)品加工基地、多功能商貿(mào)交易基地?于一體的?基 地型?商貿(mào)聚合體。 立項機會點 A、項目的多功能的業(yè)態(tài)規(guī)劃優(yōu)勢、獨特的功能定位及位居市中心要地等資源優(yōu)勢，有望進(jìn)一步提升項目所在板塊的市場關(guān)注度，加快?一站式商貿(mào)產(chǎn)業(yè)聚合體?的形成與發(fā)展。 三、立項 SWOT 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。本項目的順利實施，建成一個臺州規(guī)模最大、檔次最高、功能最全、管理最先進(jìn)，在全省乃至全國一流的集農(nóng)貿(mào)交易、休閑購物、娛樂餐飲等綜合業(yè)態(tài)為一體的現(xiàn)代化一站式商貿(mào)中心，將填補溫嶺目前該類綜合型商貿(mào)產(chǎn)業(yè)的空白，對提升城市形象、完善城市功能格局有著較大的現(xiàn)實意義。最大程 度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。商貿(mào)城采用統(tǒng)一招商的方式，重點引入優(yōu)質(zhì)商戶，以達(dá)成商貿(mào)城整體檔次的統(tǒng)一性與對外高品質(zhì)的形象感，提升項目含金量。 D、地上 3 層：總體量約 15000 平方米，高檔休閑娛樂餐飲配套。 該層商業(yè)部分考慮用商業(yè)外街 +商業(yè)內(nèi)街的模式來實現(xiàn)，內(nèi)街的商鋪考慮?以租代售?的方式，每 10 年為一經(jīng)營權(quán)期限。 目投資方操作，另委托酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營。 →→西樓引進(jìn)國際品牌經(jīng)濟型商務(wù)酒店連鎖機構(gòu)， 加盟?商務(wù)酒店?品牌管理。以體現(xiàn)本項目以農(nóng)貿(mào)產(chǎn)業(yè)為龍頭的定位 宗旨。最大程 度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 B、水產(chǎn)品類：突出溫嶺市 4 大產(chǎn)業(yè)之一的?水產(chǎn)業(yè)?的快速發(fā)展，設(shè)臵水 產(chǎn)品專區(qū)，并考慮在項目地下部分開辟浙南首個大規(guī)模水產(chǎn)品倉儲中心。 定位要點一：以農(nóng)貿(mào)為龍頭的多功能市場體系 為突出溫嶺農(nóng)貿(mào)產(chǎn)業(yè)的突出優(yōu)勢，在本項目的立項定位中，應(yīng)著重突出農(nóng)貿(mào)產(chǎn)業(yè)的龍頭地位，并以此為契機，帶動與之相關(guān)的其它產(chǎn)業(yè)如國際農(nóng)貿(mào)交易、農(nóng)貿(mào)物流平臺及農(nóng)貿(mào)集散 、倉儲中心等的發(fā)展與壯大。全市已形成西瓜、果蔗、溫嶺草雞、高橙等 10 個較大規(guī)模 的特色農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地，建立省級無公害基地 29 個； 44 個農(nóng)產(chǎn)品獲得全國無公害農(nóng)產(chǎn)品認(rèn)證，其中玉麟牌西瓜、鳳神牌大白菜、絲瓜、?綠翠牌?鴨蛋等 18 個產(chǎn)品。 有效需求趨于理性，潛在需求依然旺盛 2020 年 一季度 ，溫嶺 市批準(zhǔn)可預(yù)售商品房 萬㎡ ,比上年同期下降 2%； 07 年一季度實際現(xiàn)售成交面積 萬㎡，超過了去年同期的 萬㎡，使 06 年開盤的余房得到了 較 大消化，空臵率明顯降低。 五、區(qū)域房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)概況 2020 年一季度 ，溫嶺市 各項房地產(chǎn)調(diào)控效果開始顯現(xiàn)，市場形勢總體趨好；具體表現(xiàn)為：投資規(guī)模同比持平，但后續(xù)供應(yīng)會逐步增加，有望實現(xiàn)全年總量的供求基本平衡；平均房價基本穩(wěn)定，各細(xì)分價格差別化擴大；有效需求趨于理性，潛在需求依然旺盛 。 溫嶺市在加強中心城區(qū)建設(shè)的同時，以行政區(qū)劃調(diào)整為契機，優(yōu)化城鎮(zhèn)發(fā)展空間結(jié)構(gòu)，有重點選擇澤國、大溪、松門、箬橫、新河五大鎮(zhèn)為開發(fā)據(jù)點，優(yōu)先加快培育，帶動了市域城鄉(xiāng)整體發(fā)展，初步形成了一個中心、五大區(qū)塊、城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展的格局和?中心城區(qū) —— 中心鎮(zhèn) —— 一般鎮(zhèn) —— 中心村?的四級發(fā)展體系。最大程 度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2020 年，溫嶺全市生產(chǎn)總值為 億元，按可比價格計算，比上年增長 %，為 1996 年后最快增速，其中第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，增長 %。 ?大溫嶺?發(fā)展規(guī)劃及城市格局的日益形成，呼喚多元化、滿足城市全方位需求度的經(jīng)濟聚合體的出現(xiàn) 溫嶺市整體城市發(fā)展規(guī)劃中，有重點選擇澤國、大溪、松門、箬橫、新河五大鎮(zhèn)為開發(fā)據(jù)點，已初步形成了一個中心、五大區(qū)塊、城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展的格局和?中心城區(qū) —— 中心鎮(zhèn) —— 一般鎮(zhèn) —— 中心村?的四級發(fā)展體系。 一、立項契機 浙南片區(qū)高檔消費水平及消費需求業(yè)已形成 2020 年 13 月份， 溫嶺市 全市實現(xiàn)社會消費品零售總額 億元，比去年同期增長 %，增幅比去年同期高出 個百分點。 三、 項目 SWOT 分析 四、 項目未來展望 第五部分 項目進(jìn)度安排 一、 項目進(jìn)度預(yù)估 二、 項目管理 三、 項目經(jīng)營管理 第六部分 投入、產(chǎn)出及整體運作情況 預(yù)算 一、 項目整體銷售策略 二、 資金情況說明 三、 項目經(jīng)營管 附表一： 溫嶺農(nóng)貿(mào)城有限公司建設(shè)項目投資估算表 附表二： 固定資產(chǎn)投資還本付息計算表 附表三： 投資成本估算 附表四： 利 潤 表 附表五： 固定資產(chǎn)投資回收測算表 附表六： 浙江溫嶺農(nóng)貿(mào)城銷售租賃一覽表 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 溫嶺項目可行性分析報告 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。以商貿(mào)城 +商住的物業(yè)模式，將項目建設(shè)為一個大型、現(xiàn)代化而又全面的國際化物流平臺，集農(nóng)貿(mào)交易、超市、購物、休閑、餐飲、娛樂等多功能產(chǎn)業(yè)鏈為一體的商貿(mào)聚合體， 本項目建成后，將成為溫嶺乃至整個浙南地區(qū)較有識別性的?地標(biāo)?建筑， 突顯溫嶺 前所未有的大規(guī)模一站式商貿(mào)旗艦的超前規(guī)劃與高端品位。為項目的招商引資全面贏得浙南片區(qū)關(guān)注度、并塑造為?浙南首席一站式大型商貿(mào)旗艦?的形象識別性，創(chuàng)造了市場先機。 第二部分 宏觀環(huán)境與區(qū)域環(huán)境分析 一、基礎(chǔ)環(huán)境分析 溫嶺地處浙江東南沿海，長三角地區(qū)的南翼，北連寧波，西連溫州，三面瀕海，陸域面積 920 平方公里，海岸線長 317 公里 ，轄轄太平、城東、城西、城北、橫峰 5 個街道，澤國、大溪、松門、箬橫、新河、石 塘、濱海、溫嶠、城南、石橋頭、塢根 11 個鎮(zhèn)，人口 116 萬。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 四、城市整體規(guī)劃 大力推進(jìn)?城鄉(xiāng)一體化?進(jìn)程：周邊區(qū)域?qū)⑦M(jìn)一步融入主城區(qū)，加速消費需求、擴 張并提升商貿(mào)交易交流氛圍。從根本上緩解了交通擁擠狀況，縮小了與新城區(qū)的差距，美化了市容街景。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。溫嶺是?中國果蔗之鄉(xiāng)?、?中國高橙之鄉(xiāng)?、?中國大棚西瓜之鄉(xiāng)?。將項目建設(shè)為一個大型、現(xiàn)代化而又全面的國際化物流平臺，集農(nóng)貿(mào)交易、超市、購物、休閑、餐飲、娛樂等多功能產(chǎn)業(yè)鏈為一體的商貿(mào)聚合體，本項目建成后，將成為溫嶺極具識別性的?地標(biāo)?建筑， 突顯溫嶺前所未有的大規(guī)模一站式商貿(mào)旗艦的超前規(guī)劃與高端品位。具體考慮如下： A、瓜果類：成立瓜果交易物流專區(qū)，引入福建、廣州、臺灣等地的特殊瓜果產(chǎn)品，并通過市場交易體現(xiàn)國際物流轉(zhuǎn)換的功能，使市場整體功能輻射整個浙南片區(qū)，乃至國際。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ●商貿(mào)城業(yè)態(tài)規(guī)劃構(gòu)想 考慮到溫嶺市?浙江省富有山水特色的工貿(mào)名城?的城市發(fā)展定位規(guī)劃，以及溫嶺市政府高度重視農(nóng)貿(mào)產(chǎn)業(yè)、菜籃子工程的政策導(dǎo)向，本項目物業(yè)類型以此為契機，將以農(nóng)貿(mào)產(chǎn)業(yè)為龍頭，著重在商貿(mào)城其中的二層中（如地上 1 層或 2 層）引入大型超市，并在超市中開辟 ?農(nóng)貿(mào)名優(yōu)新品交易區(qū)? ，該交易區(qū)所占超市總比重在 4050%之間，將著